Безопасные расчеты при покупке-продаже квартиры через Сбербанк

Номинальный счет в Сбербанке при продаже квартиры используется при совершении транзакции через сервис безопасных расчетов. Переход на современные безбумажные методы устраняет многие риски как для покупателя недвижимости, так и для продавца, чтобы ускорить и облегчить процесс регистрации сделки. Но все ли так хорошо, как пишут на официальном сайте?

Мы поймем концепции CNS, SBR, номинального счета и его отношение к покупке квартиры и ипотеке.

В статье:

Центр недвижимости от Сбербанка (ЦНС)

Для развития риэлторского бизнеса банка в 2015 году было создано ООО «Центр недвижимости от Сбербанка».

Основные услуги, реализуемые центральной нервной системой, которыми пользуются клиенты при покупке квартиры:

Схемы работы системы

Сервис безопасных платежей Сбербанка прост и удобен в использовании. Следуя простым инструкциям, вы можете быстро и безопасно завершить сделку купли-продажи. Алгоритм действий:

1. Авторизуйтесь на портале и создайте договор.
2. Покупатель должен перечислить указанную в договоре сумму на счет в Сбербанке.
3. Банк несет ответственность за хранение и сохранность средств до завершения транзакции.
4. Вторая сторона выполняет взятые на себя обязательства: регистрирует договор, производит и продает товары или оказывает услуги.
5. Покупатель или получатель отмечает договор на портале. В случае с недвижимостью факт совершения сделки подтверждается документами Единого реестра недвижимого имущества.
6. Денежные средства автоматически переводятся на счет продавца.
7. Стороны уведомляются о завершении сделки.

В случае, если покупатель запрашивает ссуду в банке, финансовое учреждение пополняет счет после регистрации ссуды, затем вся сумма отправляется второй стороне. Вы можете пополнить счет при использовании пакета услуг путем автоматического получения через банкоматы.

Устройства способны принимать одновременно 200 банкнот и доступны для использования круглосуточно.Процесс внесения большого количества банкнот безопасен, удобен и быстр. После зачисления на экран выводится номинал и количество купюр. Безопасность гарантируется использованием личного кабинета с уникальным именем пользователя и паролем.

Сервис безопасных расчетов Сбербанка (СБР)

Сервис позволяет совершать безналичные операции по купле-продаже готового жилья.

— Что это означает?

— Необязательно использовать сейф для передачи наличных в квартиру, банк гарантирует поступление денег на специальный счет — именной и последующую их передачу продавцу по завершении сделки.

в процедуре работы по «безопасной» технологии участвуют 4 стороны и состоит из 4 этапов:

1. Покупатель: необходимо пополнить номинальный счет Центра недвижимости Сбербанка со своего лицевого счета.
2. Банк — отправляет запрос в Росреестр и ожидает подтверждения регистрации объекта недвижимости новому собственнику.
3. Росреестр: осуществляет проверки и регистрационные действия, отправляет в банк электронную выписку ЕГРН.
4. Продавец — получает деньги из банка на свой лицевой счет в Сбербанке.

Схема кажется прозрачной, но нет информации о том, откуда берется номинальный счет, как и кем он открывается и есть ли подводные камни.

А еще нужно понимать сроки всех этапов и стоимость процедуры, есть комиссии.

Сколько стоят услуги сервиса

важно отметить, что услуги описываемой услуги предоставляются на платной основе. Возмещение за предоставление описанных услуг — это комиссия, удерживаемая банковской структурой. Точный размер комиссии, которую клиенты будут вынуждены платить в том или ином случае, определяется индивидуально.

Вы должны знать, что есть две основные характеристики, которые влияют на комиссию:

1. Объем завершенной транзакции.
2. Скидки, которыми может воспользоваться конкретный покупатель.

Практика показывает, что средний размер комиссии за оказание описанной услуги составляет 0,8% от объема заключенной сделки.

важно помнить, что плата, которую вы будете удерживать за использование описанной услуги, является достаточно небольшой, чтобы гарантировать, что ваши права не будут нарушены, и вы не станете жертвой мошенников. Следует понимать, что, несмотря на усилия правоохранительных органов, на отечественном рынке недвижимости существует огромное количество мошенников, которые могут пытаться украсть ваши деньги. По этой причине единственной гарантией того, что ваши интересы будут надежно защищены, являются услуги службы безопасных транзакций описанной банковской структуры. Именно поэтому описанная услуга просто безмерно популярна у наших сограждан.

Номинальный счет ЦНС в Сбербанке

В целом понятие «именной счет» введено в Гражданский кодекс Российской Федерации, статьи 860.1 — 860.6.

Взаимодействие участников по правилам, описанным в Гражданском кодексе, схематично можно представить следующим образом:

Номинальный счет — это специальный банковский счет, на котором деньги принадлежат одной стороне, но только другая сторона может их тратить, а банк может осуществлять контроль.

Соглашение — помимо причин участия сторон с указанием условий и правил расходования денежных средств владельцем счета, необходимо указать выгодоприобретателя.

Получатель (получатель) — это тот, кому принадлежат все средства на счете и те, которые будут поступать на него в будущем.

Владелец счета — это тот, кто открыл в банке номинальный счет на свое имя и может снимать с него деньги в соответствии с условиями договора.

Эта схема работает хорошо, кажется логичной и понятной в случае именного счета ребенка в Сбербанке.

Но давайте попробуем разобраться, как это реализовано в Центре недвижимости Сбербанка.

Схема купли-продажи в ЦНС через номинальный счет

А вот как изменилась классическая схема для клиентов центра:

Выгодоприобретателем является продавец недвижимости.

Владелец счета — ООО «Центр недвижимости Сбербанка».

Именной счет CNS — открыт в Сбербанке.

Покупатель — связывается с CNS и продавцом в рамках договорных отношений.

СБР по шагам

Как выглядит услуга безопасного расчета при продаже квартиры с использованием номинального счета Сбербанка, перечислим все основные этапы:

1. При покупке ипотеки у покупателя должен быть счет в Сбербанке, на котором указана сумма за квартиру или первый взнос.
2. Если счета нет, но есть наличные, то нужно открыть удобный, например, сберегательный, и внести наличные. Действительно, в сомах открывать в Сбербанке необязательно, но тогда при переводе на номинальный счет ЦНС будет комиссия межбанка (см. Ниже).
3. Продавец, покупатель и ЦНС заключают договор о сейфе через СБР Сбербанк. Здесь оплачиваются услуги центральной нервной системы на сумму 2000 рублей₽.
4. ООО «Сбербанк Центр Недвижимости» открывает именной банковский счет для продажи квартиры (за счет собственных средств покупателя или под ипотеку).
5. Деньги покупателя недвижимости переводятся на этот номинальный счет и замораживаются до выполнения условий договора, то есть до смены собственника по данным Росреестра.
6. Если все идет как обычно (зеленый кружок с цифрой 1), деньги переводятся продавцу, счет которого также открыт в Сбербанке, или в любом другом банке (но наличными их получить нельзя).
7. Если по каким-либо причинам транзакцию необходимо отменить (красный кружок с цифрой 2), средства переводятся в полном объеме с номинального счета ЦНС покупателю.

Сбербанк — не играет никакой роли, за исключением открытия счетов и ведения обычной банковской деятельности. За все отвечает центральная нервная система.

Номинальный счет Центральной налоговой службы Сбербанка — это специальный счет, который ООО «Центр недвижимости Сбербанка» открывает в банке для приема денег от покупателя и передачи их продавцу только после регистрации в Росреестре.

Стоимость услуги

Стоимость услуг CNS для СБР — 2000 руб₽.

В эту сумму входит открытие номинального счета в Сбербанке, проверка смены собственника в Росреестре, получение и перевод денег на счет.

Комиссии

Комиссия для обеих сторон сделки отсутствует, если лицевые счета покупателя и продавца открыты в Сбербанке.

Существует комиссия покупателя: если вы переводите деньги из другого банка, комиссия за такие переводы должна быть указана в конкретном банке.

Есть комиссия для продавца — при поступлении средств от номинала на свой лицевой счет, открытый в другом банке.

Важно: для продавца, желающего получить деньги на свой счет не в Сбербанке, оплата за квартиру будет производиться в ООО «Центр недвижимости Сбербанка». Помните об этом при расчете комиссии за эту транзакцию.

Сроки

Время на обработку пакета документов в банке: 15 минут.

Время с момента регистрации сделки до получения денег продавцом: 7 дней.

Сколько ждать после получения подтверждения от Росреестра до поступления денег на расчетный счет продавца квартиры: 1 день.

Но это даты заявленные, в обзорах больше информации.

Шатаю ипотечную систему ДомКлик

Проклятие любой научной мысли состоит в том, что ее носитель оценивает обычную сделку не с точки зрения бизнес-риска, который она влечет за собой, а гораздо шире, обсуждая возможные трудности, даже маловероятные. Это требует гораздо больше времени и усилий, а польза обычно невелика. Однако бывают ситуации, когда научное мышление спасает от ошибок, своего рода приятных излишеств. И, конечно, без законодательного контекста, когда каждую структуру надо расшатывать со всех сторон. А точнее…

Я все еще говорю о продаже квартиры, доставшейся мне в наследство. Рынок жилья уже не тот, что был в 1990-е и даже 2000-е. Мало у кого есть свободные деньги, поэтому они берут банковские ссуды вместе с ипотекой. Сбер даже создал собственный специализированный продукт: DomClick, и многие идут туда. Мой покупатель также подошел и предложил заплатить мне покупную цену, используя ипотечный кредит через безотзывный аккредитив. Я не жду сумасшедших изменений курса валют, у меня освобождение от налогов, почему бы и нет.

И предлагаю заключить договор с оплатой в течение 5 дней с момента регистрации перехода прав, с аккредитивом, опираясь на п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Италии. Так как до тех пор, пока у меня не появятся деньги, квартира будет находиться в моей ипотеке, чтобы обеспечить оплату покупной цены, вполне разумные ожидания. Но этого не было. Обязательным условием для выдачи кредита Сбербанком является отказ продавца от этой легальной ипотеки, чтобы имущество перешло к покупателю без каких-либо обременений, а затем было передано в залог банку. Быстрый поиск других банков, учитывающих интересы продавца недвижимости, ни к чему не привел. Все требуют, чтобы Продавец отказался от законной ипотеки.

Я понимаю покупателей: многим из них негде взять деньги, кроме как ссуду в банке. Поэтому они принимают все условия. Чтобы защитить свои права, регулирование ст. 428 cc о соглашении о присоединении. Если банк зайдет слишком далеко в его сторону, суд поправит его. Возможно, эти же правила защитят мои права, так как я был вынужден отказаться от законной ипотеки в свою пользу. Но этого не было. Я не являюсь участником договора о присоединении: мой партнер — тот же гражданин. Банк тоже вынуждает его принять соответствующее условие, но в отличие от него, как продавца, я не могу ссылаться на правила договоров о слиянии.

И здесь мозг ученого видит недостаток нашего Гражданского кодекса: соглашение о присоединении часто отражается на правах третьих сторон, которые вынуждены соглашаться с условиями соглашения, наложенными на их коллегу, просто потому, что это делают рыночные условия обязать сделать вывод. Однако у третьих лиц в данном случае нет защитных мер, хотя очевидно, что Сбербанк здесь доминирует. Единственная альтернатива для третьих лиц — отказаться от продажи с использованием системы DomClick и искать покупателя со свободными деньгами, которые в последние годы вымирают как класс. И хочу продать квартиру. Там никто не живет и приходится тратить деньги на совместную квартиру.

Поскольку сохранить законную ипотеку невозможно, необходимо искать другие способы устранения риска, содержащегося в договоре купли-продажи. В противном случае право собственности на квартиру перейдет, а денег все равно не будет. Я нашел много таких методов. Во-первых, за просрочку платежа (неуплату) взимается значительный штраф. Но это имеет смысл, если у покупателя есть деньги, ведь взыскать квартиру не получится. У него есть ипотека в банке, на которую он имеет право «из первых рук». В общем, квартира может оказаться единственным жилым помещением покупателя, и в обращении с ней будет отказано.

Во-вторых, смена собственника квартиры в момент оплаты. Этот вариант вряд ли подойдет для банка, который хочет, чтобы залог в виде ипотеки возник сразу после регистрации передачи прав. Кроме того, после отказа в регистрации сделок с жилым помещением невозможно разделить моменты перехода права собственности на недвижимое имущество и регистрации. Они происходят одновременно. Поэтому договоренность о том, что право собственности на квартиру переходит в момент оплаты, которая происходит после регистрации, не имеет практического значения. Для этого просто нет правовых механизмов.

В-третьих, возможна «передача» права собственности в случае неуплаты недвижимости в течение определенного периода. Да, договор придется расторгать в судебном порядке, это займет какое-то время. И даже если имущество удастся вернуть, квартира все равно будет обременена банковской ипотекой. И вообще, проблема «трансформации» прав собственности в отношении недвижимости очень расплывчата: она плохо сочетается с регистрацией и очень расплывчато прописана в правилах ГК о купле-продаже. Впрочем, это тема для отдельного разговора.

Эти три метода существуют в отношениях между продавцом и покупателем, и ни один из них не подходит. Может быть, попытаться наладить отношения между покупателем и банком, например, заключить договор в качестве третьего лица — получателя денег. ДомКлик исключает этот вариант, прямо указывая на то, что банк не вмешивается в отношения с клиентами, которые сами решают жалобы. Похоже, что если аккредитив является безотзывным, только покупатель без согласия продавца не может изменить условия или отказать в аккредитиве, «если банк не указал иное», как указано в условиях аккредитива, вопреки п.1 ст. 869 Гражданского кодекса Италии.

Что «другое» не сказано. Не исключено, что с согласия банка покупатель не сможет попросить продавца, а вместо аккредитива получить ссуду наличными, потратить ее на другие цели или просто заменить получателя. А квартира уже будет обременена банковской ипотекой. Затем вы обращаетесь в суд с покупателем, и банк должен быть вовлечен в процесс, если это его вина (как говорится в пресловутых условиях аккредитива). Ни слова об ответственности по условиям самих банковских операций, хотя при изменении условий аккредитива или отказе в нем банк и покупатель действуют недобросовестно и должны нести ответственность в соответствии с Гражданским кодексом.

Однако продавец, если он не получил цену квартиры, будет вынужден подать в суд сначала на покупателя, а не на банк. Да, банк несет ответственность, но, скорее всего, отделен от покупателя (статья 872 Гражданского кодекса гласит, что солидарную ответственность несут только банки). У банка нет прямых договорных отношений с продавцом. Максимум, что здесь возможно, — это соглашение в пользу третьей стороны. А покупатель несет чисто договорную ответственность перед продавцом. И непросто задать вопрос, могут ли банк и покупатель (но не предприниматель) совместно считаться причинами причинения ущерба в таких обстоятельствах. И если ответственность является отдельной, вам сначала нужно будет подать в суд на покупателя, чтобы определить размер ответственности банка. Это долго и неудобно.

Конечно, крупный Сбербанк не пойдет по примеру мелкого покупателя и не изменит условия договоров через аккредитив, поэтому продавец может быть относительно спокойным. Что делать, если банк меньше, а покупатель больше !? Словом, в системе DomClick баланс интересов продавца недвижимости и банка резко смещается в пользу последнего, что, впрочем, неудивительно, ведь ГК не предлагает разумных вариантов восстановления этого баланса. Большинство продавцов даже не задумываются об этом, но ученые должны. Я вижу здесь простой механизм — распространение норм гражданского кодекса о соглашениях о межсетевом соединении на третьих лиц — контрагентов более слабой стороны, которые теперь лишены такой возможности.

Кто может воспользоваться услугой

Совершить сделку можно, если куплено / продано:

Все эти объекты можно приобрести с помощью ипотечной ссуды.

Вы не можете заключить договор, если:

Что такое безопасная сделка и гарант-сервисы?

Вы фрилансер, подрядчик или удаленный работник? Или вы просто хотите продать или купить товар в Интернете? Как покупать товары и услуги и не бояться, что в дальнейшем у вас закончатся средства? Тогда вам обязательно следует знать выражение «безопасное соглашение» (также известное как «соглашение через гаранта»).

Если вы никогда не сталкивались с мошенничеством в Интернете, мы быстро вас разозлим. Мошенников, недобросовестных клиентов и покупателей становится все больше. Это означает, что всем нужна безопасная платежная информация.

Первое правило — работать только с проверенными людьми и сервисами. Поищите о них отзывы, посмотрите рейтинг и ознакомьтесь с бизнесом. Эта фаза проверки является обязательной, но совершенно не гарантирует безопасность транзакции.

Именно поэтому есть поручители, услуги заказа и другие площадки. С их помощью вы легко сможете продавать или покупать услуги, товары или свою работу. Но главное — вовремя и гарантированно получить за это деньги.

Какие сервисы следует использовать, а какие стоит пропустить или даже занести в черный список, мы рассмотрим ниже.

Преимущества и недостатки

Именной счет в Сбербанке при продаже квартиры через центральную налоговую инспекцию может быть удобной альтернативой сейфовой ячейке и аккредитиву, но имеет и свои недостатки.

Плюсы

Наличные деньги не используются, а значит, снимаются все связанные с ними риски: фальшивые деньги, кража и т.д. Отсутствие наличных денег избавляет от хлопот по работе с кассовыми аппаратами, подсчету счетов, составлению квитанций.

Сумма прозрачна и известна всем сторонам.

Средства находятся на номинальном счете в самом надежном банке Российской Федерации.

Для продавца: получение денег на свой счет без дальнейших посещений банка. Гарантия проведения регистрационных действий и получения денег продавцом только после зеленого света Росреестра.

Для покупателя: быстрая регистрация, безналичные переводы.

Минимум посещений банка — фактически достаточно одного посещения для подписания DCT.

Необязательно проводить регистрационные действия в Росреестре самостоятельно и осуществлять перевод «бумажек».

Если сравнивать с аккредитивом, то с SBR меньше бумажной работы и ниже стоимость регистрации.

В случае отмены транзакции деньги будут возвращены автоматически.

Минусы

Многие продавцы / покупатели и агенты по недвижимости скептически относятся к надежности банковской системы в целом.

Услуга относительно новая и требует от участников, в первую очередь тех, кто сопровождает сделку агента по недвижимости, изучения нового механизма. По этой же причине не были проанализированы все нюансы и дальнейшие вопросы могут возникнуть на всех этапах сделки.

целесообразно, чтобы владельцем номинального счета было определенное ООО CNS, хотя оно входит в группу компаний Сбербанка.

Ограниченные возможности операций, которые могут быть выполнены с использованием данной технологии (см. Пункт «Кто может использовать»).

На 21-м Всероссийском конгрессе по недвижимости в презентации Sberbank Digital Mortgage есть слайд, на котором видно, что условия операции не всегда укладываются в стандартные:

Договор купли-продажи

Проект договора предоставляется центральной нервной системой, но в него можно и даже нужно вносить свои изменения и дополнения.

Банк внесет изменения в большинство положений денежно-кредитной политики, в любом случае договор согласовывается со специалистами.

Документы для СБР

От покупателя: паспорт и ИНН

От продавца: паспорт и банковские реквизиты лицевого счета для перевода суммы за недвижимость

Методы обеспечения безопасности сделок

Как упоминалось выше, высокий уровень безопасности транзакций обеспечивается тем, что средства перед переводом продавцу находятся на специальном защищенном счете. При этом продавец не сможет получить к нему доступ, пока сделка не будет завершена и пока не будут заполнены все необходимые документы. Таким образом можно практически полностью исключить вероятность мошеннических действий со стороны продавца. Кроме того, покупатель не сможет обмануть продавца, так как он сможет вернуть доступ к своим средствам только в том случае, если сделка будет расторгнута по обоюдному согласию. В такой ситуации он должен предоставить банковской структуре документы, подтверждающие факт прекращения сделки.

Рассматривая банковскую структуру последних лет, он активно популяризировал описанную услугу в тех сферах нашего государства, для которых характерен перевод денег за приобретенное жилье до момента его регистрации на имя нового собственника. Поскольку покупатель подвергается большому риску при переводе денежных средств до регистрации прав собственности, описанная услуга стала очень популярной в этих регионах нашего государства.

Сегодня описываемая услуга часто используется клиентами описываемой банковской структуры для оформления сделок с недвижимостью, для покупки которой использовались заемные средства. Недавно Сбербанк предложил нашим соотечественникам воспользоваться услугой защищенных транзакций, даже если они взяли ипотечный кредит в сторонних банковских структурах.

Отзывы

Скорее, в этом разделе также говорится о недостатках работы с номинальными счетами по ипотеке и СБУ в целом.

Агенты по недвижимости отмечают факт навязывания этой услуги и нежелание сотрудников Сбербанка работать по классической схеме с сейфами.

Есть отзывы о проблемности изменения денежно-кредитной политики, которые решаются путем обращения к руководителям рядовых специалистов.

Многие вопросы связаны с непониманием: кто такая центральная нервная система и почему транзакции через нее можно считать «безопасными», ведь это действительно сторонняя организация, а не Сбербанк. Однако центр входит в группу компаний банка.

Основные претензии касаются сроков проведения операции. Например:

Агенты по недвижимости советуют «спешащим» продавцам не пользоваться этой схемой: в результате может увеличиться время получения средств.