Вопрос:
Купил квартиру в новостройке для ДДУ. Дом еще не сдан. Хочу перерегистрировать квартиру у родственника по договору передачи. Может ли передача прав по DDU быть бесплатной? Или это должно быть оформлено актом передачи прав требования?
Отвечать:
Отказаться от права претендовать на квартиру в новостройке можно как за деньги (что бывает очень часто), так и бесплатно (реже, но бывает, например, между родственниками).
Бесплатная передача кредитных прав по Соглашению о долевом участии (ДДУ), по сути, означает дарение прав на будущую квартиру (п. 3 ст. 576 ГК РФ). Но дарение дошкольных образовательных учреждений в практике рынка недвижимости не используется буквально, а оформляется это действие договором безвозмездного выделения (уступки).
В этом случае необходимо соблюдать все правила оформления Конвенции о передаче кредитных прав по DDU (подробнее см. Глоссарий по ссылке). Но в то же время необходимо учитывать некоторые характеристики, связанные с бесплатной транзакцией (подробнее об этом ниже).
Как подарить ДДУ – безвозмездная уступка прав требования
Передача прав требования на квартиру по договору долевого участия в строительстве (DDU) является безвозмездной передачей кредита.
На практике бесплатное предоставление кредитных прав в рамках дошкольного образовательного учреждения, а также передача квартиры в дар происходит между близкими родственниками. Даже если закон разрешает это посторонним.
Договор дарения применяется, как правило, при отчуждении уже зарегистрированных на квартиру имущественных прав, а договор уступки — при отчуждении прав требования в пределах дошкольного образовательного учреждения на новое здание, которое еще не сдано в эксплуатацию (в Москве, например, такие сделки не редкость).
Для того чтобы передача прав на квартиру в рамках дошкольного образовательного учреждения между физическими лицами имела статус подарка, сам договор уступки должен четко выражать намерение провести бесплатную сделку. Например, если в договоре не указана цена переданного права, это не означает однозначно, что сделка является бесплатной. В содержании договора должна быть четкая формулировка, что право требования квартиры передается бесплатно.
С юридической точки зрения этот договор регулируется как правилами передачи прав, так и нормами гражданского права о дарении квартиры.
Если у кого-то возникло непреодолимое желание стать благотворителем для своего родственника и бесплатно передать свои права требования на квартиру в новостройке, то ему необходимо знать следующее:
- Как правило, передача прав на кредит в соответствии с DDU допускается только после полной оплаты стоимости самого DDU, либо передача происходит с одновременной передачей долга (невыплаченного баланса) новому владельцу этих прав прав. Но в рамках дарения кредитных прав перевод долга не применяется.
- Передача прав должна производиться с письменным сообщением Производителя относительно этой транзакции. И если по условиям Соглашения о владении акциями для уступки требуется письменное разрешение Застройщика (п. 4 ст. 388 ГК РФ), то его также необходимо будет получить.
- предоставить (или безвозмездно передать) права, предусмотренные договором DDU, можно только после государственной регистрации самого DDU и до подписания Акта передачи готовой квартиры в новостройке.
- Договор уступки кредитных прав по ДДУ (даже бесплатно) должен быть зарегистрирован в Росреестре.
- Если дошкольное учреждение состояло в браке, то для осуществления передачи прав на квартиру (пусть даже бесплатно) требуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку.
А как насчет налоговых последствий такой бесплатной передачи квартиры между родственниками? Есть ли здесь какие-то особенности? Там есть!
Уступка прав требования по ДДУ между родственниками – налоговые последствия
В некоторых случаях близким родственникам лучше оформлять передачу права требования квартиры не в свободной форме, а в платной, то есть с указанием цены в договоре. Почему?
Если человек получил право претендовать на квартиру по договору бесплатной передачи, он не сможет претендовать на налоговый вычет (возврат НДФЛ) за приобретенное жилье. Это понятно. Ведь, судя по сделке, денег на это приобретение он не потратил. Это означает, что государство не будет компенсировать ему затраты.
Также, если этот человек захочет, например, продать полученную в подарок квартиру через пару лет, то он будет вынужден заплатить налог с продаж квартиры (подробнее о налоге см. Глоссарий по ссылке). Не облагаемый налогом, вы сможете продать его только по прошествии 3 лет со дня дарения.
Есть ли другой способ платить меньше налогов? Жестяная банка.
Для этого можно заключить сделку по передаче прав между родственниками в платной форме (фактически деньги не передаются и остаются в семье). Кроме того, сумма в договоре уступки должна быть указана, как в исходном договоре DDU (в соответствии с которым передаются права).
Поэтому «продавец» в силу договора передачи применяет налоговый вычет, равный сумме понесенных расходов (подробнее см. Глоссарий по ссылке), и для него налоговая база становится нулевой. При этом «покупатель» может продать квартиру в любой момент, не дожидаясь истечения 3-х летнего срока (а для некоторых квартир — 5 лет). Чтобы снизить налог с продаж (до минимума, до нуля), также придется применить вычет на сумму «потраченных на покупку» средств.
правда, «покупатель» по-прежнему НЕ сможет применить налоговый вычет в виде личной налоговой декларации — так как этот вид удержания не предусмотрен при сделках между близкими родственниками.
Но бывает и обратная ситуация, когда уступка прав по DDU даже лучше, если она осуществляется бесплатно. Например, случай, когда квартиру нужно подарить женатому ребенку. Тогда подарок будет принадлежать только ему (лично), а при переуступке квартира автоматически переходит в общую собственность обоих супругов (подробнее в Глоссарии по ссылке).
