ЧТО ДЕЛАТЬ С КВАРТИРОЙ В ИПОТЕКЕ, ЕСЛИ НЕ ХОЧЕШЬ В НЕЙ ЖИТЬ

Продажа ипотечной квартиры либо ее дарение

При покупке квартиры за счет взятых в банке денег, оформленных в ипотеку, имущество обязуется застраховать риски. Если клиент перестанет платить и задолжал банку крупную сумму, у кредитора будет возможность вернуть деньги, продав залог. Но, по сути, приобретенное в ипотеку жилье — это то же имущество, что и покупатель квартиры, купленной на собственные деньги.

Часто можно услышать фразу о том, что ипотечное жилье принадлежит банку-ссудителю. Но это не так. Собственник квартиры или дома — заемщик, который платит банку за использование ссудных денег. Это положение регулируется Гражданским кодексом РФ, ст. 346 и ФЗ-102 арт. 37. Владелец может делать со своей собственностью все, что угодно, но с некоторыми ограничениями:

  • квартиру можно продать только с согласия банка;
  • также возможно оформление пожертвования на заложенный дом с разрешения и согласия банка-кредитора.
  • Кроме того, важно соблюдать дополнительные условия, изложенные в кредитном соглашении.

    Продажа жилого помещения, приобретенного в ипотеку, возможна двумя способами:

    1. Продам недвижимость вместе с действующей ипотекой. Фактически это переоформление кредита на другого заемщика.
    2. Закрываем кредит в банке, снимаем гарантию. И только после этого вы продаете дом новому хозяину.

    Какую из схем выбрать, зависит от суммы задолженности и срока платежа. Не каждый сможет получить одобрение на получение многомиллионного потребительского кредита.

    Продажа с согласием банка

    Перед началом операции купли-продажи или дарения заемщику необходимо получить согласие банка. Для этого вам следует обратиться в банк-кредитор. Таким образом, получается, что банк в принципе не против операции, но не одобряет заявку нового заемщика, который станет собственником заложенного жилья.

    ЧТО ДЕЛАТЬ С КВАРТИРОЙ, ЕСЛИ ВЫ НЕ ХОТИТЕ ЖИТЬ В ЕЕ

    Например, нынешний владелец квартиры, оформивший ипотеку, — 35-летний ТОП-менеджер успешной компании с зарплатой 150 тысяч рублей. А после продажи право собственности перейдет к 23-летнему безработному или пенсионеру. Такая сделка и платежеспособность нового заемщика сомнительны для банка, поэтому он не примет такой вариант. Либо у нового клиента плохая кредитная история, либо высокая долговая нагрузка.

    Если новый заемщик соответствует основным критериям банка и его зарплата достаточна для выполнения обязательств, вероятность одобрения довольно высока.

    Три способа продажи жилья в ипотеке

    Продажа заложенной жилой площади после погашения кредита может осуществляться тремя способами:

    1. Подайте заявку на получение потребительского кредита на свое имя или на родственника. Закрываем ипотеку за счет этих средств. Продажа жилья и использование полученных средств для погашения ранее взятой потребительской ссуды. В этом случае проблема может быть решена без согласия банка. Если все операции спланированы заранее, переплата процентов по потребительскому кредиту будет минимальной. На реализацию плана уйдет от нескольких дней до месяца.
    2. Договоритесь с покупателем о предоплате, которая погасит оставшуюся сумму кредита. В этом случае потребуется авторизация банка, потому что покупка и продажа недвижимости совершаются до того, как недвижимость будет снята из залога. Не все покупатели согласятся с такой схемой, потому что это очень рискованно для нового домовладельца.
    3. Заключите с покупателем договор, по которому он отдает деньги на выплату остатка по ипотеке не заемщику, а напрямую в банк. В этом случае также потребуется согласие банка на заключение сделки между продавцом и покупателем. Эта схема используется чаще первых двух, когда ипотечная задолженность еще достаточно высока. Банки и агенты по недвижимости помогут с оформлением документов обеим сторонам и учтут все юридические аспекты.

    Банк не имеет права прямо запретить продажу квартиры заемщику. Но он может не одобрить сделку. Пока недвижимость находится в залоге у кредитора, продать дом без его согласия или без привлечения дополнительных денег не получится.

    А что на практике?

    В регламенте и на сайтах банков все красиво, правильно и логично. Но законодатель едва ли предусмотрел какие-то нюансы, и споры должны иметь место. Следующая ситуация анализируется в Постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 17 августа 2020 года и связанных с ним документах (решение Арбитражного апелляционного суда от 29 января 2020 года и решение Арбитражного суда от 8 июня 2020 года.

    Актер М и третье лицо А 23.06.2017 подписали договор купли-продажи квартиры. Этот объект находился в ипотеке ПАО «Транскапиталбанк». Банк представил заявление о признании недействительности договора купли-продажи и это требование было удовлетворено

    .

    Верховный суд разделял все решения по делу. Похожая ситуация описана в определениях ВС РФ от 30.12.2020 и 25.01.2021. Договоры купли-продажи квартир, заложенные банком (в ипотеку), признаны недействительными.

    Решением Находкинского городского суда Приморского края от 19 ноября 2018 г разрешен еще один спор. Как видно из опубликованного документа, должник S не смог выполнить свои обязательства по кредитному договору. Когда он обратился в банк с просьбой продать квартиру и погасить задолженность вырученными средствами, ему отказали.

    Сдача жилья квартиросъемщикам

    Владельцы квартиры, купленной в ипотеку, могут сдавать ее в аренду другим квартиросъемщикам, даже если еще не оплатили в банке. В этом случае согласие банка не требуется. 40 ФЗ-102. Это прописано в законе, но Гражданский кодекс позволяет кредиторам заключать договорные условия, запрещающие аренду заложенного жилья. И многие банки этим правом пользуются. Следовательно, если кредитный договор предусматривает запрет на аренду, арендодатель не сможет передать свою жилую площадь другим арендаторам. Иногда в договоре есть условие, что нужно получить согласие банка на аренду жилья.

    Если собственник нарушит данные условия договора, последствия могут быть разными:

  • банк не будет проверять, кто проживает в жилом помещении, и поэтому можно будет погасить ипотеку за счет арендной платы, уплачиваемой арендаторами;
  • банк обнаружит, что в квартире живет не хозяин, а посторонние, и обяжет заемщика погасить ипотеку раньше, чем ожидалось.
  • Не обязательно в условиях написано, что это запрещено сдавать или сдавать в аренду. В текст могут быть внесены другие формулировки — «временная аренда в пользование», «пользование другими гражданами без согласия банка-кредитора». Но это касается и найма. Если в планы входила ипотека за счет арендаторов, то можно попасть в непростую ситуацию: денег на досрочное погашение не будет, а закон будет на стороне банка.

    Семейные вопросы и купленная до брака недвижимость

    ЧТО ДЕЛАТЬ С КВАРТИРОЙ, ЕСЛИ ВЫ НЕ ХОТИТЕ ЖИТЬ В ЕЕ

    Один человек владеет только недвижимостью, которую он купил в ипотеку до свадьбы, после чего сам погасил ее. Даже развод в этом случае не дает первой половине права требовать раздела, доли в доме или части денег от проданной квартиры.

    Владельцем квартиры с ипотекой является только тот, кто ее оформил до брака и останется с ним после расторжения брака.

    Ситуация кардинально меняется, если во время брака второй супруг также вносил часть полученных от дохода денег на погашение обязательств по ссуде.

    Теперь первый супруг обязан выплатить вторую часть денег, равную сумме, которую он потратил на выплату ежемесячной заработной платы (при условии, что факт совершения этих выплат может быть подтвержден соответствующими чеками и квитанциями), или обязан выделить ему долю квартиры пропорционально внесенной им сумме.

    невозможно просто снять квартиру, не вернуть деньги бывшему супругу или не выделить долю. Эти вопросы будут решаться в судебном порядке, и суд всегда на стороне жертвы, в отношении которой был нарушен закон.

    Ипотека, полученная после заключения официального брака, теперь принадлежит обоим супругам, в то время как второй из них часто обязан действовать в качестве коммутатора. Даже если у второго супруга не было дохода, он был занят только уборкой или рождением ребенка, а все бремя выплат ложилось только на плечи второго, это еще предстоит доказать.

    Судебная практика показывает, что при расторжении брака необходимо собрать как можно больше документов, только так можно не отдать неработающему (или, например, алкоголику) часть доли квартира куплена.

    Если, кроме того, во время брака у пары на момент развода родился несовершеннолетний ребенок, то суд выделит значительную часть ипотечной квартиры родителю, с которым будет проживать ребенок.

    Все для того, чтобы не нарушать права маленького гражданина.

    Ремонт и перепланировка

    Сделать ремонт в своем доме может любой собственник, в том числе купивший квартиру в ипотеку. Банк не будет диктовать, какой ремонт делать бюджетный или элитный ФЗ-102 ст.30. Главное, чтобы в процессе не было ухудшения жилищных условий и снижения первоначальной стоимости недвижимости.

    К таким последствиям может привести значительная перепланировка. Трехкомнатная квартира может стать двухкомнатной, а жилое пространство с отдельным санузлом трансформироваться в однокомнатную квартиру с бассейном. Формально это изменение объекта залога, которое должно быть включено в договор. Поэтому некоторые банки указывают, что изменить первоначальный дизайн квартиры можно только после получения разрешительных документов в уполномоченных органах.

    ЧТО ДЕЛАТЬ С КВАРТИРОЙ, ЕСЛИ ВЫ НЕ ХОТИТЕ ЖИТЬ В ЕЕ

    Действительно, все владельцы квартир должны сначала получить разрешение, а затем сломать стены или соединить комнаты. Но некоторые домовладельцы игнорируют эту последовательность и узаконивают готовые изменения. Поэтому из-за опасений собственника подобных действий кредиторы прописывают в договоре пункт — получить согласие на перепланировку в банке.

    Блог о недвижимости

    Полезные публикации и инструкции по использованию грамотного собственника капитала

    ЧТО ДЕЛАТЬ С КВАРТИРОЙ, ЕСЛИ ВЫ НЕ ХОТИТЕ ЖИТЬ В ЕЕ

    6 основных ошибок при покупке квартиры в новостройке

    ЧТО ДЕЛАТЬ С КВАРТИРОЙ, ЕСЛИ ВЫ НЕ ХОТИТЕ ЖИТЬ В ЕЕ

    Стоит ли связываться с агентами по недвижимости при покупке квартиры?

    ЧТО ДЕЛАТЬ С КВАРТИРОЙ, ЕСЛИ ВЫ НЕ ХОТИТЕ ЖИТЬ В ЕЕ

    Как сделать квартиру безопасной для здоровья

    ЧТО ДЕЛАТЬ С КВАРТИРОЙ, ЕСЛИ ВЫ НЕ ХОТИТЕ ЖИТЬ В ЕЕ

    Налоги, ЖКХ и строительство: что нового в законодательстве 2020 года

    ЧТО ДЕЛАТЬ С КВАРТИРОЙ, ЕСЛИ ВЫ НЕ ХОТИТЕ ЖИТЬ В ЕЕ

    Планировка квартиры — на что стоит обратить внимание перед покупкой

    ЧТО ДЕЛАТЬ С КВАРТИРОЙ, ЕСЛИ ВЫ НЕ ХОТИТЕ ЖИТЬ В ЕЕ

    Как зарегистрироваться в квартире после покупки

    Все застройщики Все новостройки

    Прописка в жилье родных или посторонних лиц

    Владелец жилой площади может зарегистрировать в квартире близких родственников: родителей, детей, супруга. Это не запрещено российским законодательством. Хотя некоторые банки могут прописать запрет на регистрацию посторонних лиц в заложенных домах.

    При подаче документов на регистрацию в МВД не уточняется, заложена квартира или нет. Таким образом, формально собственник недвижимости может заключить договор с арендатором или написать согласие на проживание в его квартире другого человека. Банку будет сложно повлиять на эту ситуацию. Но при этом важно, чтобы заемщик уважал линию и не проводил массовую регистрацию граждан в своей квартире. Таким образом, вы можете свободно записывать своих детей, родителей или брата и сестру. ЖК РФ ФЗ-188 арт. 31.

    Продажа заложенной квартиры по настоянию банка

    В случае неисполнения обязательств, вытекающих из кредитного договора, и нарушения плана платежей, банк может потребовать от заемщика продать заложенное имущество. Например, в тексте договора может быть указано, что собственник обязан продать квартиру и вернуть ссуду, если 3-6 регулярных платежей задерживаются.

    Кроме того, банк-кредитор может прописать множество других причин досрочного расторжения договора. В том числе регистрация в заложенной квартире посторонних лиц, сдача жилья в аренду или самовольная перепланировка.

    Как избежать просрочки или принуждения к досрочному погашению

    Если денег на следующие платежи нет из-за ухудшения финансового положения, лучше не ждать отсрочки или заставить досрочно расторгнуть договор по инициативе банка. У заемщика есть как минимум три варианта выхода из ситуации:

  • ипотечные каникулы;
  • реструктуризация;
  • рефинансирование.
  • лучше всего решать, какой вариант подходит заемщику, вместе с сотрудником банка. Однако самый выгодный способ — получить разрешение на ипотечный отпуск. Но не каждый сможет их запросить из-за законодательных ограничений этого вида отсрочки платежа. ФЗ-353 арт. 6.1-1.

    Если нет права на отпуск, вам следует сравнить условия реструктуризации и рефинансирования в вашем обслуживающем банке или другом.

    Ипотечные каникулы

    С августа 2021 года все заемщики в РФ могут на законных основаниях оформить ипотечные каникулы. При этом банк не может отказать заемщику, выполнившему все условия:

  • квартира, приобретенная в ипотеку, — единственный дом заемщика;
  • общая сумма кредита, выданного банком, не превышает 15 миллионов рублей;
  • заемщик впервые подает заявку на получение ипотечного отпуска;
  • доход заемщика упал на 30%, и он оказался в сложной жизненной ситуации.
  • К сложным ситуациям относятся:

  • регистрация безработным;
  • получить инвалидность 1 или 2 группы;
  • нетрудоспособность на срок от 2 месяцев и более;
  • снижение заработной платы и других доходов;
  • появление детей с одновременным снижением доходов.
  • В период карантина из-за коронавируса заемщики также могут подать заявку на льготные ипотечные каникулы. Они различаются по:

  • начальная сумма ипотеки для россиян — до 2 миллионов рублей, для жителей Москвы — 4,5 миллиона, Санкт-Петербурга и Дальневосточного округа — 3 миллиона рублей;
  • меньше причин: снижение дохода на 30% и более по сравнению с 2021 годом или прекращение работы зачислением в CPA.
  • При этом запросить отпускной кредит из-за коронавируса можно только в период с 04.02.2020 по 30.09.2020. Льгота будет предоставляться только в рамках договоров, заключенных до 03 апреля 2020 года.

    ЧТО ДЕЛАТЬ С КВАРТИРОЙ, ЕСЛИ ВЫ НЕ ХОТИТЕ ЖИТЬ В ЕЕ

    Ни один из вариантов отпускной ипотеки не повлияет на кредитную историю и рейтинг заемщика. Кроме того, банк не сможет требовать досрочного погашения кредита и не будет взимать штрафы. Подробнее о вариантах ипотечного отпуска читайте в статьях Brobank.

    Реструктуризация

    Если у вас нет права на отпуск по ипотеке, вы можете запросить отсрочку или уменьшение ежемесячного платежа по ипотеке. Банк может предложить реструктуризацию с условием выплаты только процентов за пользование кредитными деньгами, не выплачивая основную сумму.

    У большинства банков индивидуальный подход к каждому заемщику. Здесь главное — не молчать о своих финансовых проблемах и заранее просить решения.

    Примечание: реструктуризация продлевает срок кредита и увеличивает общую сумму переплаты. Но в то же время помогает сохранить кредитную историю заемщика без задержек, штрафов и пени. Такой период снижения ежемесячной нагрузки поможет восстановить материальное положение семьи без продажи жилья, которое находится в залоге у банка.

    Рефинансирование ипотеки

    Рефинансирование — это регистрация новой ипотеки для погашения существующей в том же или другом банке. Это можно сделать, если предложение более выгодно для процентной ставки. Он должен быть минимум на 1,5-2% ниже, чем в текущих условиях. Также стоит обратить внимание на оставшийся срок кредита. Это должно быть не менее года, а в некоторых случаях даже половина срока. Это связано с тем, что с аннуитетными выплатами для выплаты процентов большая часть денег тратится в начале ипотеки.

    Если вы подаете заявку на рефинансирование ипотеки в другом банке, заемщик будет оценен как новый клиент. Вам нужно будет подтвердить свою кредитоспособность и принести действующий кредитный договор. Если заемщик имеет право на участие в новом банке-кредиторе, он переведет деньги в первый банк-кредитор, и ипотечный кредит будет переведен ему.

    В случае рефинансирования в другом банке возникают дополнительные расходы. Оформление документов, переоценка жилья, пересылка денег между банками и прочие расходы. Все они должны быть приняты во внимание перед подписанием нового контракта.

    Некоторые кредиторы одобряют рефинансирование банков. Они принимают не очень выгодные для себя меры, чтобы клиенты не обращались в другие банки. В этом случае процедура пройдет в несколько раз быстрее и без дополнительных затрат. Поэтому, прежде чем связываться с другими банками-кредиторами, уточняйте возможность рефинансирования в обслуживающем банке. Но если заемщику откажут, ему не запретят передать ипотеку в другой банк.

    Погашение ипотеки до срока

    Все заемщики по российскому законодательству имеют право досрочно погашать кредиты, в том числе ипотечные. В случае досрочного погашения необходимо обратиться в банк, чтобы узнать точную сумму долга на дату внесения денег. Важно, чтобы кредит был полностью закрыт и не осталось даже незначительной суммы.

    Необязательно возвращать всю сумму кредита досрочно. Вы можете внести больше суммы, указанной в кредитном договоре. В этом случае следует также предупредить банк. Потому что без поручения заемщика деньги могут находиться на счете до следующего срока.

    Например, размер ежемесячного платежа составляет 20 тысяч рублей, а заемщик зарабатывает 30 тысяч. Со счета автоматически снимается только 20 тысяч, а остальные деньги могут оказаться бесполезными. Таким образом не удастся уменьшить размер процентов и уменьшить общую переплату. Поэтому так важно всегда информировать банк о том, что «резервные» деньги должны использоваться для выплаты процентов или учреждения.

    Иногда в условиях кредитного соглашения может содержаться пункт, запрещающий погашение кредита досрочно в течение первых шести месяцев или одного года. Обратите внимание на такие ограничения. Банк, по сути, не может запретить клиентам досрочно погашать ссуды и ипотеку. Главное условие, которое должен выполнить заемщик, — сообщить в банк в течение 30 календарных дней о внесении авансового депозита. В некоторых банках или контрактах также можно найти более короткий период в 10-15 дней.

    Завещание на недвижимость в залоге

    На момент совершения продажи недвижимость сразу принадлежит покупателю. Банк не фигурирует в документах. Но при этом на квартиру наложили обременение, которое снимут после завершения ипотечных платежей.

    ЧТО ДЕЛАТЬ С КВАРТИРОЙ, ЕСЛИ ВЫ НЕ ХОТИТЕ ЖИТЬ В ЕЕ

    Ипотечный заемщик является собственником имущества, поэтому он может передать имущество в завещание без согласия банка. При этом неважно, кому будет завещана квартира — мужу-бизнесмену или младшему сыну-школьнику. Банк вообще не будет знать, что заложенный дом фигурирует в каком-либо завещании.

    Если ипотека не будет погашена к моменту смерти заемщика, ипотечный долг также будет передан наследникам, когда будут оговорены права наследования. Даже при отсутствии завещания заложенное имущество все равно перейдет к наследникам. А если их будет много, то разделить и само имущество, и долги по нему им будет намного сложнее.

    О том, как составить завещание и что для этого нужно, читайте в отдельной статье Brobank.

    Любой наследник вправе отказаться от наследства. Это можно сделать, чтобы не платить по обязательствам умершего заемщика, если они непосильны для получателя. Но получить квартиру без выплаты долгов не получится.

    Завещать квартиру

    Согласие банка: не нужно

    По своему завещанию собственник может оставить квартиру кому угодно: сыну с высоким доходом или дочери-студентке (Федеральный закон «Об ипотеке», ст. 37, п. 3).

    Согласование банка не обязательно: банк в принципе не должен знать, в пользу кого составлено завещание (ГК РФ, статья 1123. Тайна завещания). Но на квартиру попадет и кредитная задолженность. Даже без завещания имущество с залогом все равно перейдет к наследникам, но головная боль с ликвидацией прав и обязанностей в этом случае усилится.

    Источник: domclick.ru

    Обязательные и необязательные страховки

    Оформление ипотеки возможно только в том случае, если объект залога — недвижимое имущество застрахован. Если заемщик откажется застраховать дом, ему не выдадут ипотеку. При этом заказчик может на законных основаниях отказаться от страхования жизни, здоровья или имущественных прав на недвижимость. Все перечисленные виды страхования являются добровольными, а не обязательными. Следовательно, банк не может обязать заемщика оформить все эти страховые полисы.

    Обычно, когда клиент отказывается оформлять дополнительную страховку, банк повышает процентную ставку по ипотеке. При этом большинство банков предлагают комплексное страхование. В нее уже включены несколько рисков. Такой полис дешевле отдельной страховки. Для тех, кто выбирает этот полис, банк снижает ставку по ипотеке.

    очень важно заранее рассчитать, какой вариант наиболее выгоден для заемщика. Кому-то важно застраховать максимальное количество рисков, чтобы иметь возможность рассчитывать на страховую компанию в сложных жизненных обстоятельствах. Для других не критично поднять ставку на 1-1,5% без оформления страховых полисов.

    Полезные ссылки:

    1. Гражданский кодекс Российской Федерации Статья 346
    2. ФЗ-102 арт. 30, 37, 40.
    3. Жилищный кодекс РФ ФЗ-188 ст. 31 год

    Об авторе

    Клавдия Трескова — высшее образование по специальности «Экономист» по специальностям «Экономика и менеджмент» и «Информационные технологии» ПГУ. Проходил в банке должности от клерка до и.о начальника отдела обслуживания частных и корпоративных клиентов. Ежегодно он успешно проходит аттестацию, обучение и тренинг по банковским услугам. Общий стаж работы в банке более 15 лет. [защищенная электронная почта]

    Эта статья была полезной? Не совсем

    Помогите нам узнать, насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация неточна, сообщите об этом ниже в комментариях или напишите нам

    Может ли созаемщик стать собственником

    Часто покупатель будет работать с доверенным лицом, чтобы получить ипотечный кредит, чтобы увеличить доход и получить одобрение банка. Созаемщиком может быть человек, не связанный с покупателем. Обычно им становится второй супруг, родители или взрослый ребенок.

    Заемщик и созаемщик несут равную ответственность перед банком, поэтому могут рассчитывать на равные доли в квартире. Кроме того, у созаемщика есть свои обязанности:

  • вносить только ту сумму, которая указана в кредитном договоре;
  • если в период покупки квартиры он состоял в браке с заемщиком, он может рассчитывать на получение доли;
  • если они не состоят в официальном браке, созаемщик получает долю, эквивалентную сумме его выплат;
  • если он откажется от своей доли в квартире, ему придется выплатить ссуду.
  • Созаемщик имеет право на долю, но не может владеть всей квартирой. Исключение составляют случаи, когда заемщик отказывается от своих обязательств, а его уполномоченный представитель полностью оплачивает долг. Затем дом полностью переходит в его собственность.

    Комментарии: 0

    Ваш комментарий (вопрос) Если у вас есть какие-либо вопросы по этому пункту, вы можете сообщить нам об этом. В нашей команде работают только опытные специалисты и специалисты, прошедшие профильную подготовку. В этой теме вам постараются помочь:

    Автор статьи — Клавдия Трескова

    Консультант, автор Попович Анна

    Финансовый автор Ольга Пихоцкая

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Адвокат Морозова - рассказываю про решения ваших юридических проблем
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: