Вопрос:
Я хочу купить квартиру, которую продает один (старый) пожилой человек. Какие здесь риски и особенности?
Отвечать:
Да, на самом деле, если вы покупаете квартиру у пожилого человека, то самым уязвимым местом сделки становится сам продавец. Точнее, его душевное состояние на момент сделки.
Бывает, что квартиру продает человек, относящийся к так называемой «группе риска» (термин юристов и агентов по недвижимости на рынке недвижимости — подробнее см. По ссылке). Таким «рискованным» продавцом может быть одинокий пожилой человек и / или больной, алкоголик или наркоман. И в этом случае при покупке такой квартиры действительно возникает дополнительный риск. Который?
Это риск признания купли-продажи квартиры недействительной из-за безумия Продавца. На юридическом языке это называется несоответствием истинной воли стороны сделки и ее фактического проявления. Это «безволие» (юридический термин) приводит к недействительности операции, и вероятность ее возникновения у пожилых людей (а также у алкоголиков и наркоманов) намного выше.
Суд может установить (по результатам коронерской экспертизы), что продавец при заключении договора купли-продажи квартиры в силу своего психического состояния не мог адекватно воспринять реальность и значимость своих действий. Значит, присутствует тот же «недостаток воли».
И что в этом случае суд делает от имени государства? Наше государство здесь действует по методу Робин Гуда — берет квартиру у «богатых» (здоровых людей — покупателей) и отдает ее «бедным» (сумасшедшим продавцам, в том числе алкоголикам и наркоманам). И чтобы такой Робин Гуд не забрал у нас купленную квартиру, мы сами должны принять меры предосторожности. Который? Подробнее об этом ниже по порядку.
Продажа квартир пожилыми людьми – особенности сделки
Если квартира принадлежит пожилому человеку, признанному судом недееспособным, сделка с этим продавцом считается недействительной (подробнее по ссылкам).
Другое дело, когда никто не лишал человека дееспособности, но в силу преклонного возраста он не мог полностью реализовать свои действия. И закон это предусматривает.
Когда такой тихий и одинокий старик продает свой дом, получает деньги, кладет их куда-нибудь, а затем заявляет, что он не сам, когда заключил сделку, государство встает на его защиту. И это основано на соответствующих статьях закона:
Очевидно, что простого заявления продавца о том, что он был «не в своем уме» при закрытии сделки, суду явно недостаточно. Суд определяет возможность душевнобольного состояния человека только на основании судебно-психиатрической экспертизы.
Но именно у пожилых людей, а также у пьяных алкоголиков и наркоманов, продающих свои квартиры, оценка, скорее всего, может подтвердить их «неспособность понять смысл своих действий». На практике, например, судмедэксперты при обследовании пожилых людей довольно часто приходят к выводу, что у них есть признаки возрастной деменции. А для суда это уже повод признать заключенный договор недействительным.
В результате квартира возвращается Старшему продавцу, а суд решает вернуть деньги, уплаченные Покупателю. Но вернуть право собственности продавцу — дело несложное, достаточно заменить только одну учетную запись в базе Росреестра. А вернуть деньги Покупателю намного сложнее, особенно если у Продавца их больше нет. В этом случае с Продавца регулярно взимается определенная сумма, например 50% от его пенсии за все годы.
Что еще хуже, такой «невменяемый» продавец может заявить в суде, что денег за квартиру не получал, а не глядя махнул квитанцией о деньгах. В конце концов, я не понимал, что он делал…
Надо ли объяснять, что это катастрофа для покупателя, а для продавца ситуация достаточно комфортная? Поэтому некоторые пожилые люди, которые живут одни (одни или с помощью друзей-преступников), сознательно продают свои квартиры с целью их последующего возвращения по вполне «законным причинам.
Бывали случаи, когда такой пожилой человек специально продавал свою убитую на помойку квартиру, ждал, пока покупатель сделает там ремонт, а потом через суд отменял сделку и получал новую квартиру от мяты.
случалось, что продавец шантажировал покупателя, угрожая отменить сделку из-за «плохого состояния здоровья», и просил у него дополнительные деньги за проданную квартиру.
Спор соглашения здесь может происходить тремя способами:
- Продавец сам обращается в суд и требует вернуть ему квартиру;
- В суд обращаются родственники Продавца, которые, например, видели эту квартиру, но «ушли» из-под носа;
- Иск предъявляется уполномоченными органами, такими как прокуратура или органы опеки и попечительства, если им стало известно о подозрительной продаже квартиры одиноким пожилым человеком.
Во всех трех случаях следующие действия помогут покупателю обезопасить себя.
Что делать Покупателю при покупке квартиры у пожилого человека
Заключая договор купли-продажи квартиры с пожилым человеком, Покупатель должен помнить об одном важном моменте. Для суда в случае спора по сделке имеет значение не только факт безумия продавца, но и его душевное состояние на момент подписания контракта.
Поэтому Покупателю важно иметь убедительные доказательства того, что на момент заключения Договора купли-продажи квартиры Продавец (старший) имел ясный ум и твердую память, то есть понимал, что и почему он делал. Как получены эти доказательства?
На практике для этого используются следующие методы:
Во-первых, для продажи квартиры требуются от продавца дополнительные документы — заверенные НД и ПНД (что это такое — см. Ссылку в Глоссарии).
Во-вторых, оформляют, подписывают и заверяют договор купли-продажи квартиры у нотариуса. Зачем нужен нотариус? Потому что он выступает в качестве официального свидетеля во время транзакции и всегда может подтвердить, что Продавец действовал сознательно и с доброй волей. То есть в случае возникновения спора нотариус выступает на стороне Покупателя, и это уже серьезный аргумент в его пользу.
Некоторые нотариусы ведут видеозапись процесса заключения сделки (отдельная услуга), которая впоследствии также принимается к рассмотрению судом. Кроме того, нотариусы имеют доступ к базе данных лиц с ограниченной дееспособностью и недееспособностью, и это сразу же исключает вероятность нулевой транзакции.
В-третьих, самый крайний, но самый надежный случай — это просьба о согласовании с психиатром, который перед подписанием договора проводит осмотр (психиатрическую экспертизу) продавца. Письменное заключение эксперта будет железным аргументом в защиту Покупателя, показав, что старший имел четкие представления и понимал, что делал, когда подписывал договор купли-продажи своей квартиры.
Услуги таких специалистов по сделкам с недвижимостью можно найти в УСЛУГАХ.
Конечно, некоторым предложение обратиться к психиатру может показаться оскорбительным, но таким владельцам недвижимости следует деликатно объяснить, что это не личная неприязнь, а некая юридическая страховка от судебного дела.
Если поведение пожилого продавца наводит на плохие мысли и категорически отказывается от медицинского осмотра, то есть повод задуматься, стоит ли с ним заключать сделку.
На нашем ФОРУМЕ вы можете увидеть, как на практике решается проблема покупки квартиры у пожилого человека, и продолжить обсуждение на эту тему там.
Как должен вести себя Покупатель, если он покупает квартиру у пожилого человека, указано в ИНСТРУКЦИИ >> Продавец на этапе «группы риска».
Кстати, если квартиру продает одинокий больной (не обязательно пожилой человек), алкоголик или наркоман, принцип действия тот же.
О таком случае рассказывает специальный раздел «Мошенничество с жильем.
