Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости?

Особенности и риски купли-продажи недвижимости

важно, чтобы покупатель и продавец даже при участии агента по недвижимости в сделке знали ее характеристики:

1. Договор купли-продажи (далее — DCT) заключается в письменной форме, подписывается обеими сторонами.
2. DKP заверяется нотариально, если акция продается, в сделке участвует несовершеннолетнее или недееспособное лицо.
3. Если покупатель вносит залог до регистрации, а остальные — после, — это обязательно отражается в ДКП. После отправки документов регистратор наложит залог, благодаря которому продавец может отменить транзакцию, если он не получит вовремя остаток. После получения регистрационных документов покупатель передает продавцу остаток денег и отправляет квитанцию ​​в МФЦ или Росреестр, чтобы убрать беспорядок. Если получение полной суммы немедленно отражается в денежно-кредитной политике, есть вероятность, что продавцу останется только задаток, и суду придется оспорить соглашение или взыскать вторую часть суммы.
4. Если покупка квартиры через агента по недвижимости предлагается по договору об оказании информационных услуг, с этим агентством лучше не сотрудничать. Скорее всего, агент по недвижимости предоставит клиенту список номеров собственников, и недвижимость нужно будет осмотреть самостоятельно. В этом случае большинство номеров будет недействительным.
5. Если квартира приобретается продавцом в браке, потребуется нотариальное согласие супруга (ст. 36 СК РФ).
6. Если владелец несовершеннолетний, родитель, представляющий его интересы в сделке, должен получить разрешение органа опеки и попечительства на продажу.
7. Если материнский капитал использовался для покупки квартиры или погашения ипотеки, продавец обязан передать доли владения. Если он утверждает, что капитал не использовался, не лишним будет попросить у него справку об остатке средств по справке ПФР. В случае отказа в его предоставлении лучше найти другое жилье, иначе операция может тогда оспорить детей, второго супруга, доверенность, ПФР или орган опеки.
8. проверить отсутствие прописанных лиц в выписке из домовой книги и отсутствие долгов за жилищно-коммунальные услуги можно справками из ТСЖ или УК. Эти документы предоставляет продавец.
9. Квартиру можно передать в залог банку под ипотеку или кредит. Вы можете проверить наличие залогового права, заказав себе хотя бы одну электронную выписку из ЕГРН на сайте Росреестра. Для покупателя охраняемая недвижимость представляет собой риски. Ему потребуется увеличенный депозит, чтобы продавец закрыл ипотечный кредит, а банк снял залоговые права. Но если грамотно подойти к сделке и проверить действия владельца, сделка пройдет без проблем.

Примечание! Ниже приведены основные характеристики купли-продажи недвижимости, которые помогают избежать риска судебного разбирательства. На вторичном рынке продается около 30% жилья, приобретенного с использованием материалов, а другая часть — несовершеннолетним собственникам. Такие сделки всегда сопряжены с риском для покупателей, если не все тщательно проверено.

Какого специалиста по недвижимости необходимо привлекать всегда?

Рекомендуем обратиться к профессиональному агенту по недвижимости, который специализируется на покупке и продаже недвижимости. Такой специалист знает специфику законодательства и имеет опыт сделок с недвижимостью. Лучшим вариантом будет агент по недвижимости от агентства недвижимости с опытом работы более 5 лет (например, у всех сотрудников есть такой опыт). Но зачем нужно агентство недвижимости? В этом случае весьма вероятно, что специалист имеет большой опыт обследования квартир и знаком со всеми нюансами этого процесса. Работая в агентстве, специалист постоянно находится в режиме ведения сделок и не занимается получением дохода в качестве самозанятого гражданина.

Перед началом партнерства обсудите этапы проверки с агентом по недвижимости и узнайте, какие услуги они намерены предоставлять. Ниже приведен примерный список его действий:

Особенности купли-продажи квартиры через риэлтора

Покупка квартиры через агентство позволяет человеку быстро найти желаемый объект недвижимости. В этом случае агент по недвижимости самостоятельно проверит юридическую чистоту, если он работает добросовестно и эта услуга отражена в договоре.

Сотрудничество покупателя и продавца с агентством разное. Хорошее агентство не будет брать с людей плату за услугу, которая еще не была оказана. Плохой парень возьмет деньги, даст список цифр и проигнорирует покупателя.

Продажа недвижимости

Один из сценариев взаимодействия продавца и агента по недвижимости при продаже недвижимости выглядит так:

1. Владелец размещает объявления на досках объявлений в Интернете, в течение следующих двух часов он получает поток звонков от агентов по недвижимости. Во время разговора спрашивают, можно ли посмотреть квартиру и добавить ее в базу данных. Если человек согласен, он предложит жилье своим клиентам.
2. Агент по недвижимости осматривает квартиру в назначенный день, приезжая один или с потенциальным покупателем.
3. Если покупателю дом нравится, с агентством заключается договор, сделку проводит агент по недвижимости.

Есть и второй вариант, когда продавец сам обращается в агентство недвижимости:

1. Хозяин ищет хорошее агентство, заключает с ним договор.
2. Агент по недвижимости сразу же заносит квартиру в базу данных, находит покупателя, которого может заинтересовать жилье.
3. На выставке хороший агент по недвижимости старается максимально выгодно представить квартиру. Некоторым даже удается превратить недостатки в достоинства.
4. Покупатель принимает решение о заключении договора, составляется договор на недвижимость, заключается денежно-кредитная политика, представляются документы для регистрации.

Важно! Чтобы продать квартиру через агента по недвижимости, нужно ответственно подходить к выбору агентства. Имущество заказчика, с которым заключен договор, предлагается покупателям в приоритетном порядке. Если у собственника нет возможности показать недвижимость лично, есть возможность передать ключи агенту по недвижимости, отразив это в договоре. Потом сам поедет с клиентами на спектакли.

Юридическая консультация: при передаче ключей необходимо соблюдать осторожность. Однажды я помог кому-то с хозяйством. Агентство его продало, агент по недвижимости нам показал. Затем мы нашли владельца, который сказал, что действительно передавал ключи во время работы с агентством, но затем расторг договор. Дом нам открыли по дубликату, сделанному без ведома и согласия хозяина. К тому же дом оказался столичным. Акций не распределили, так пытались продать. Мы отказались от сделки: собственник не согласился все оформить в соответствии с законом, передав доли и получив разрешение от органа опеки и попечительства.

Эксперты агентства недвижимости «Аякс»: покупать квартиру с риэлтором выгоднее и безопаснее

Распространение услуг по проверке недвижимости в Росреестре побуждает покупателей квартир отказываться от услуг агентов по недвижимости и юристов. В конце концов, вам не нужно платить комиссию — вам просто нужно запросить данные и убедиться, что транзакция «чистая». На самом деле все намного сложнее — об этом рассказали специалисты агентства Ajax. Из-за своей дороговизны недвижимость остается предметом спекуляций и мошенничества и без помощи специалистов защититься от действий злоумышленников сложно. Покупка квартиры у агента по недвижимости зачастую не только безопаснее, но и выгоднее. Вот потому что.

Подбор выгодных предложений

Например, обращаем внимание на отзывы об Аяксе в Краснодаре. Клиенты агентства недвижимости отмечают, что им удалось купить квартиры и дома по льготной цене, на условиях, за 1 миллион рублей. А теперь перейдем к сайтам объявлений и посмотрим, сколько стоит подобное жилье, как минимум в 1,2 раза больше.

Потому что? Логично, что более выгодные предложения быстрее находят спрос. Возможность их вовремя использовать для рядового покупателя минимальна. Но в основном агентства предлагают своим клиентам квартиры по льготным ценам. Поэтому у агента по недвижимости больше возможностей найти для вас дешевое жилье — у него больше ресурсов.

Общение с собственниками

Хозяева хотят получить максимальную выгоду от продажи квартиры. При общении могут отвлечь ваше внимание от явных недостатков, умолчать о недостатках, навязать вам раннее и невыгодное для вас соглашение.

Опытный агент по недвижимости знает, как прекратить давление и задать правильные вопросы. Агентство недвижимости «Аякс» советует проводить мнения вместе со специалистами — это поможет сформировать достоверный имидж, получить максимальную информацию об объекте.

Проверка квартиры

Для подтверждения юридической чистоты сделки недостаточно проверить квартиру в Росреестре. Важно обеспечить подлинность документов, дееспособность владельца и наличие соответствующих прав у продавца. Каждый документ необходимо изучить и проверить, а без опыта и юридической подготовки сделать это очень сложно.

Что нужно проверить в первую очередь:

Мошенники часто используют поддельные документы и проводят фиктивные транзакции. Недобросовестные хозяева умалчивают о долгах и гражданах, прописанных в жилище. В результате покупатели часто приобретают не только квартиры, но и долги. А иногда соседи, которых нельзя выписать из квартиры.

Опытный агент по недвижимости этого не допустит. Агентство проверяет объекты — на сайте Ayax RU представлены квартиры и дома без загромождения, вся информация о них достоверна. При работе с объектом, которого нет в базе, агент по недвижимости может предложить клиенту услуги юриста, который проведет полную проверку и подтвердит отсутствие ограничений.

Безопасная сделка

Один из самых опасных этапов покупки квартиры — это совершение сделки и внесение оплаты. Это чревато ошибками, которые впоследствии позволят владельцам или их родственникам и другим лицам, имеющим право аннулировать договор и забрать квартиру. Известны также прецеденты, когда владельцы получали выплаты наличными, а затем обвиняли покупателей в мошенничестве и заявляли, что им не переводили деньги.

Ошибки, которые кажутся банальными, могут оставить вас без денег и без крова, и вам придется доказывать свою правоту в ходе длительных судебных разбирательств. Поэтому не стоит пренебрегать услугами агентов по недвижимости и юристов.

Что нужно сделать?

Поиск квартиры

Человечество серьезно продвинулось в развитии технологий, поэтому найти жилье, не вставая с дивана, можно на различных интернет-ресурсах, в том числе и на нашем портале. Итак, здесь вы узнаете, как выбрать новостройку.

В каждом регионе, в том числе и в Санкт-Петербурге, есть десяток крупных информационных сайтов, где подробно описаны все особенности и, что немаловажно, выявлены недостатки квартир.

Попробуйте поискать на сайтах разработчиков — их описания подчеркнут положительные стороны жилья, но иногда информация оказывается более актуальной. Другими словами, все данные можно найти в открытом доступе.

Первичный осмотр

Тщательный осмотр квартиры — необходимость, если вы покупаете дом на вторичном рынке. От вашего зоркого взгляда не должны ускользать никакие мелочи, даже те, которые продавец хочет от вас скрыть. Смотрите со всех сторон, задавайте вопросы, откладывайте все, что только возможно — иначе вы рискуете наткнуться на «свинью с одного удара». Прочтите подробное руководство здесь.

Проверка юридической чистоты

Осмотр не выявил проблем? Копайтесь в документах. Кто собственники: нынешние и прошлые, как должна выглядеть квартира по проекту, есть ли незаконные ремонты.

Если это новостройка, изучите все детали застройщика, обращая внимание на сроки сдачи прошлых объектов и качество работ. Узнайте, по какому праву подрядчик владеет землей и когда истекает срок разрешения на строительство. Внимательно просмотрите заявление о проекте и сравните информацию в нем с тем, что говорит продавец.

Подготовка документов

Ключевым моментом является сам договор купли-продажи. Обычно у разработчиков уже есть собственный типовой договор, разработанный юридическим отделом. Больше не нужно связываться с юристами и тратить деньги.

Подготовьте документы: паспорт, свидетельство о браке (если есть), нотариальное согласие супруга. Если вы используете ипотеку, обратитесь в банк за полным списком документов.

В случае покупки готовой квартиры у застройщика большую часть документов он предоставит сам: выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт и другую техническую документацию.

Заключение договора купли-продажи и ДДУ

Внимательно и многократно читайте договор, не стесняйтесь задавать вопросы. Каждый его пункт должен быть вам понятен, иначе вы рискуете своими деньгами. Как только договор купли-продажи подписан сторонами, его необходимо отправить в Росреестр для регистрации объекта недвижимости. Не забудьте перед отправкой оплатить госпошлину.

Если вы заключаете DDU, то его тоже нужно зарегистрировать в Росреестре.