Концепция последующей ипотеки не так уж часто встречается в банковских кредитах. Иногда сотрудники банка не могут достоверно ответить, что это такое и в каких операциях применяется. В то же время последующее заключение ипотечного договора является важным условием получения кредита рефинансирования жилищного кредита, который сейчас так востребован. Каковы условия заключения последующей ипотеки и в каких случаях она выдается, мы расскажем в нашей статье.
Что такое
Федеральный закон № 102 «Об ипотеке» (ст. 43) четко определяет понятие последующей ипотеки и возможность ее принятия. В соответствии с этим нормативным актом последующая ипотека является повторным залогом права собственности, который является обеспечением выданного, но не полностью выплаченного ипотечного кредита в соответствии с новым соглашением о залоге недвижимости.
Кредиторами могут быть разные юридические / физические лица или один и тот же залогодержатель (банк), только для разных кредитов.
важно понимать, зачем нужна последующая ипотека. Наиболее распространенная ситуация — это рефинансирование существующей ссуды, то есть рефинансирование на более выгодных условиях в другом банке. В период перерегистрации, который может занять некоторое время, на имущество накладывается новое обременение. Затем, когда будет произведен окончательный баланс с первым банком-кредитором, гарантии в его пользу будут аннулированы.
Вторая ситуация, когда заемщик находится в тяжелом финансовом положении и вынужден брать еще один кредит под залог имеющейся собственности. Закон не запрещает обременять один и тот же объект несколько раз.
Важно! Проще говоря, одно и то же имущество можно заложить под несколько ссуд. В этом суть следующей ипотеки: имущество обременяется в пользу двух ипотек одновременно.
Понятие «последующая ипотека»
Очень часто ипотека предоставляется в силу закона, то есть с использованием средств, полученных в кредит в соответствии с действующим Законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)».
Условия предоставления кредита и детали кредитного договора прописываются в договоре приобретения недвижимости. При регистрации собственности в Регистрационной палате одновременно регистрируется ипотека, и собственность автоматически становится залогом по кредитному договору. Кредитор — это банк, предоставивший средства.
Что такое «последующая ипотека», а также случаи и порядок ее применения указаны в статье 43 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому по закону последующая ипотека считается ссудой под залог недвижимости, которая уже является гарантией ипотечной ссуды (предыдущая ипотека), обязательства по которой еще не полностью выполнены.
В каких случаях используется
Основным условием выдачи последующего залога является отсутствие запретительных условий в предыдущем кредитном договоре. На практике есть договоры:
Многие банки отказываются брать на себя риски, соглашаясь на повторный залог по гарантии, поэтому в кредитный договор включено условие, что последующая ипотека будет невозможна. В банковской практике есть несколько подобных случаев.
Если сделка была зарегистрирована, несмотря на наличие запрета в предыдущем документе, она может быть признана незаконной и недействительной через суд (путем подачи кредитной справки от первого кредитора).
Важно! Заемщик имеет право на последующую ипотеку в двух случаях: когда предыдущий кредитный договор не запрещает такой залог или такая возможность предоставляется на строгих условиях.
Соблюдение условий, указанных в акте, проверяется кредитной организацией, залогодержателем по первому договору, а также судебным органом в случае судебного заседания.
Процесс оформления последующей ипотеки
Прежде всего, необходимо получить согласие обоих банков на последующий заем с учетом выбранной кредитной программы. Если процедура рефинансирования ссуды уже настроена, другие виды ссуд могут не иметь никакого последующего обеспечения (). Этот вопрос следует уточнить в банке, в котором вы хотите оформить новый кредит.
Как проходит операция с последующей ипотекой на недвижимость:
- Выберите банк и кредитную программу, позволяющую перевыпустить гарантию.
- Получить одобрение нового кредитора и согласие залогодержателя на последующий залог.
- Соберите пакет документов на недвижимость и отправьте в банк на проверку.
- Если проверка прошла успешно, подпишите кредитную документацию и отправьте в Росреестр для регистрации. Некоторые банковские учреждения позволяют делать это прямо в своем офисе, но за определенную плату.
- Одновременно выдаются заемные средства. Если вы берете ссуду рефинансирования, вы должны немедленно отправить деньги на погашение основной ссуды. Потребительский кредит не требует закрытия действующей ипотеки, полученные средства можно потратить на ваше усмотрение.
- При рефинансировании через пару дней необходимо убедиться, что вы закрыли свой текущий долг. При аннулировании ипотеки предоставить в банк подтверждение выполненных обязательств и оригинал ипотеки (если это было оговорено ранее).
- Подать заявку на снятие залогового права. Скорее всего, вам понадобится присутствие представителя банка, основного ипотечного кредитора. Право на последующее удержание уже должно быть зарегистрировано в Росреестре, поэтому последующая ипотека применяется автоматически.
- По истечении срока регистрации заемщик получает выписку из реестра прав на недвижимое имущество. Он уже должен содержать обременение в пользу нового кредитора.
Если заемщик состоит в браке, согласие супруга также необходимо для получения ипотеки. Дело в том, что объединены не только их активы, но и долги.
Обращаем ваше внимание, что справка о согласии на последующую ипотеку от первого банка является обязательным документом. Он прикрепляется к пакету ценных бумаг и является подтверждением законности операции. Пример согласия на последующую ипотеку следует получить от организации, в которую вы подаете заявку на новую ссуду. По условиям кредита документ может содержать различную информацию. Обычно требуется указать детали кредитного договора, характеристики гарантии, сумму, подлежащую выплате на момент, наличие просроченной задолженности и качество погашения.
Рекомендуемая статья: продать или купить недвижимость под залог — оценка рисков
Если в тексте кредитной документации по первичной ипотеке нет ограничений на последующий залог, следует обратиться в филиал и заказать разрешение на операцию. В этом случае залогодержатель имеет полное право отказать в выдаче данного свидетельства. Как правило, его оформляет юридический отдел, который может усмотреть риски в следующей ипотеке.
В этом случае вы должны предоставить письменный ответ с объяснением причины решения. Вероятно, существуют некоторые правовые ограничения, которые позволяют первичному кредитору отказаться. Но банки обычно не вмешиваются в рефинансирование долга другой организации.
В том же банке
На законодательном уровне не запрещено повторно сотрудничать с одним и тем же банком и повторно обременять активы, подлежащие ипотечной ссуде. В некотором смысле вся процедура упрощается, так как требования, комплект документов и последовательность всех шагов уже знакомы и понятны. В определенных ситуациях сотрудники могут быть готовы пойти на уступки и сократить время, необходимое для рассмотрения заявки и выполнения самой операции.
Распространенная ситуация — когда один и тот же клиент обращается в банк, где выдается ссуда на покупку недвижимости, для получения потребительской ссуды. Поскольку кредитная нагрузка на заемщика и членов его семьи значительно возрастет с регистрацией новой ссуды, банку также потребуется вторая ссуда для обеспечения залога. Регистрация собственности, приобретенной за счет заемных средств, не запрещена ни законом, ни политикой банка.
В каких случаях применяется последующая ипотека
Может быть несколько случаев, когда недвижимость, по которой еще не погашена ипотека, может стать гарантией по ссуде.
Наиболее распространенное использование этой схемы — рефинансирование (в долг) существующей ипотеки в другом учреждении. При продлении ипотеки на более удобных для заемщика условиях на имущество ложится дополнительная нагрузка. Но по завершении регистрации обременение, наложенное первым кредитором, снимается.
Бывают ситуации, когда людям срочно нужны деньги. Тогда банки на законных основаниях могут предоставить средства, возврат которых будет гарантирован имуществом должника.
Если у заемщика есть непогашенная ссуда, многие банки не рискуют предоставлять новую ссуду без залога. Фактически в этом случае увеличивается кредитная нагрузка на клиента, требуются гарантии исполнения договорных обязательств. Так что выходом из положения могла стать последующая ипотека.
Договор
Последующий кредитный договор оформляется по стандартной форме и обязательно должен содержать следующие пункты:
Необходимо прописать восстановление собственности и указать все детали предыдущего договора.
Как и любой другой договор ипотеки, он подлежит обязательной государственной регистрации в регистрирующем органе (в Регалате или МФЦ).
Применение последующей ипотеки
Основным условием выдачи последующей ссуды, согласно закону, является отсутствие ограничивающих условий в первичном договоре. Таким образом, первоначальный договор об ипотечной ссуде может включать условия, которые снова запрещают наложение ареста на собственность. Кроме того, договор может включать особые условия, при которых разрешается регистрация последующей ипотеки.
Процедура переоформления недвижимости может быть связана с определенными рисками. В связи с этим не все банки соглашаются на уступки. Поэтому кредитные договоры, не содержащие ограничений на регистрацию приобретаемой недвижимости, встречаются редко.
Залогодержатели банков внимательно следят за сроками исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. При регистрации последующей ипотеки, вопреки запретам первоначального договора, залогодержатель имеет право обратиться в суд. Так что даже если последующая ипотека пройдет государственную регистрацию прав, сделка, скорее всего, будет отменена по решению суда.
Однако, если последующая ипотека заключена между теми же лицами, что и предыдущее соглашение, запретительные или ограничивающие условия первоначального соглашения могут быть пересмотрены банком.
Следовательно, последующая ипотека доступна только в том случае, если эта процедура разрешена первоначальным соглашением об ипотеке. Кроме того, повторный залог может быть одобрен банком при строгом и неукоснительном выполнении договорных условий должником.
Оформление последующей ипотеки в том же банке не запрещено и практикуется довольно часто. В этом случае у заемщика также есть ряд преимуществ. Например, пакет документов для этой процедуры станет намного меньше. Кроме того, для своих клиентов сотрудники банка значительно сокращают время, необходимое для рассмотрения заявки и записи транзакций.
Это могло быть интересно!
Что важно знать об ипотеке, нужно правильно подготовить. Мнение эксперта.
Как оформляется последующая ипотека
Процесс подписки на последующую ипотеку ничем не отличается от подписки на первоначальную ипотеку. Ключевым моментом является согласие первого залогодержателя на данную процедуру.
Важная оговорка: согласие первого банка — это ваше право. Залогодержатель может запретить санацию заложенного имущества, если к заемщику нет доверия.
При получении банком-кредитором согласия на данную операцию выдается документ, в котором прописаны все основные моменты процедуры. Залогодержатель включает условия о праве преимущественной покупки активов, переданных в залог следующему кредитору в определенных ситуациях. Это согласие, составленное по должности, подписанное уполномоченным представителем банка, считается неотъемлемой частью составляемого договора.
