Что такое счета эскроу в долевом строительстве?

Вопрос:

Что такое эскроу-счет, на который акционер должен внести деньги при покупке квартиры у Застройщика? Как этот счет защищает инвестиции акционеров и как работает этот механизм?

Отвечать:

С января 2017 года новые поправки к Федеральному закону-214 предложили покупателям новостроек еще один вариант защиты своих вложений в долевое жилье: так называемые счета условного депонирования. А с 1 июля 2019 года использование счетов условного депонирования для оплаты всех новых соглашений о владении акциями (APA) стало обязательным.

Что это такое и как защитит акционеров? Садитесь, теперь вам будет интересно.

Федеральный закон о долевом строительстве FZ-214 обязывает каждого застройщика делать что-то для обеспечения выполнения своих обязательств перед держателем капитала по Соглашению о совместном участии в строительстве (DDU). То есть закон требует, чтобы строительная компания предоставила финансовую гарантию того, что акционер не потеряет свои деньги, инвестируя в строительство.

Такой гарантией (или обеспечением обязательств Изготовителя может служить одно из следующих условий:

1. Банковская гарантия (на практике не работает, на рынке не прижилась);
2. Страхование гражданской ответственности производителя (на практике до сих пор действует для договоров дошкольных образовательных учреждений, заключенных с 2014 по 2017 год, подробнее по ссылке);
3. Взносы в Cassa Indennità per Edilizia Condivisa (для контрактов DDU, заключенных после 2017 года, более подробную информацию см. По ссылке);
4. Транзакции с Разработчиком через эскроу-счета (с 2019 года, как альтернатива первым трем вариантам гарантии).

Какой метод обеспечения обязательств по DDU следует применять, определяет Разработчик. Акционер может согласиться с этим выбором, только пользуясь защитой закона. Точнее, с 1 июля 2019 года (согласно последним поправкам в ФЗ-214) при заключении новых договоров о дошкольном образовании в новостройках каждый Девелопер должен привлекать средства от владельцев долей только через депозитные счета обеспечение в уполномоченных банках. И это обязательное требование закона (п. 5 п. 8 ФЗ-175 от 1 июля 2018 г).

В остальном разрешено (пока) использовать старые схемы расчета DDU — когда деньги сразу поступают на счет строительной компании, а ее финансовая ответственность гарантируется компенсационным фондом. Данную схему могут использовать те девелоперы, которые запустили свои проекты до июля 2019 года, построили не менее 30% от общего объема и заключили контракты DDU не менее чем на 10% от общей площади всех помещений проекта.

По плану правительства России ограниченные счета через несколько лет должны стать единственным способом привлечения средств на строительство многоквартирных домов.

Что же это такое – эскроу счета в разрезе закона ФЗ-214?

Счет условного депонирования при долевом строительстве — это специальный счет, открытый в банке, где деньги держателя капитала замораживаются на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как он выполнит свои обязательства перед собственником капитала.

Банки, открывающие закрытые счета, называются эскроу-агентами. Они играют роль гаранта-посредника между акционером и застройщиком, проверяя выполнение условий договора (DAC) между ними.

Такой же договор об открытии счета эскроу является трехсторонним. Три его участника — это вкладчик (который переводит деньги — акционер), бенефициар (кто их получает — Разработчик) и гарантийный агент (банк), который все это контролирует. При покупке новостройки договор условного депонирования не требует нотариального заверения.

Принцип работы ограниченных учетных записей описан в ст. 860.7 ГК РФ. Их использование в долевом строительстве регулируется статьей 15.4 ФЗ-214 Федерального закона. Перечень банков, имеющих право использовать счета эскроу для обеспечения расчетов по ДДУ, утверждается Правительством Российской Федерации и ежемесячно публикуется на сайте Банка России — здесь.

Порядок (алгоритм) покупки квартиры в новостройке через счет эскроу

Буквально договоренности Разработчика через счет условного депонирования выглядят так. При покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия (ДСА) акционер должен оплатить его после регистрации договора (п. 4 ст. 15.5 ФЗ 214). Но деньги он переводит не Застройщику, а в банк, на специальный эскроу-счет. Деньги на этом счете заблокированы, например Ни акционер, ни застройщик не имеют к ним доступа в течение всего периода строительства.

После ввода дома в эксплуатацию и передачи квартир держателям долей согласно Актам приема-передачи Застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу. Если застройщик не выполнил свои обязательства перед акционером (обанкротился, заморозил здание), банк возвращает деньги акционеру с этого счета.

Весь алгоритм покупки квартиры в новостройке через эскроу-счет можно разбить на 10 шагов:

1. Застройщик получает разрешение на строительство и открывает специальный банковский счет для финансирования строительного проекта.
2. Застройщик начинает продажи строящегося дома.
3. Акционер, покупая квартиру в новостройке, заключает со Застройщиком договор DDU.
4. Разработчик, акционер и банк заключают трехстороннее соглашение об открытии счета условного депонирования.
5. Разработчик и акционер регистрируют ДДУ в Росреестре (регистрируются так называемые исковые права).
6. После регистрации акционер переводит деньги (включая ипотеку) на счет условного депонирования.
7. Эти средства блокируются на счете эскроу на весь период строительства дома (до выполнения условий, указанных в DDU).
8. Застройщик завершает строительство и сдает дом в эксплуатацию.
9. Счет условного депонирования освобождается банком, и деньги переводятся на счет разработчика.
10. Готовую квартиру акционер регистрирует как свою собственность.

Таким образом, счет условного депонирования выполняет функцию обеспечения обязательств Застройщика и по своей сути мало чем отличается от расчетов через аккредитив.

Чем счет эскроу отличается от аккредитива в сделках с недвижимостью?

Основное различие между счетом условного депонирования и аккредитивом при покупке квартиры заключается в том, что:

Ну в общем, эскроу-счет лучше «заточить» под соглашения по договорам долевого участия, чем аккредитив, хотя по сути они очень близки.

Счета эскроу с позиции Застройщика

Возникает вопрос. Если застройщик, продавая квартиру, не получит в свое распоряжение деньги дольщиков (до окончания строительства), то какими средствами он будет строить дом?

Деньги в виде проектного финансирования предоставляются тем же банком, у которого есть счета с ограниченным доступом. Но он уже предоставляет в виде кредита, под проценты, тогда как раньше деньги акционера давали производителю бесплатно (без процентов). Поэтому разработчики не добавили радости соглашениям DDU через эскроу-счета. Такая схема увеличивает стоимость строительства и делает Застройщика зависимым от банка, который его финансирует.

Однако обеспечение выполнения своих обязательств перед акционерами по Соглашению об участии в акционерном капитале (ACA) через ограниченные счета — это тот путь, которым вскоре последует весь первичный рынок недвижимости в России. Правительство четко обозначило свое намерение: постепенный отказ от уже известного всем традиционного долевого строительства и переход к проектному финансированию строительства. То есть девелоперы постепенно забирают бесплатное (бесплатное) финансирование деньгами акционеров и толкают их в банковское кредитное финансирование.

Для чего все это? В правительстве уверяют, что таким образом раз и навсегда решат проблему «держателей мошеннических акций». Ведь во всем мире граждан поощряют покупать жилье из-за привлекательных условий ипотеки, а не из-за скидок на рискованную покупку квартиры на стадии котлована.

Для самих разработчиков в этом новом порядке можно найти преимущество. В конце концов, финансирование строительного проекта банком хоть и дорогое, но все же стабильное, в отличие от финансирования за счет средств акционеров от текущих продаж квартир. Продажи могут идти с разной степенью успеха, но деньги на стройку всегда нужны. Поэтому крупные девелоперы давно использовали финансирование банковских проектов как основной источник денег для строительства, а текущие продажи — как вспомогательный.

Кроме того, успешные текущие продажи квартир в новостройках позволяют Застройщику снизить процентную ставку по банковскому кредиту.

Это говорит о том, что создание счетов условного депонирования в рамках соглашений о владении акциями (APA) не должно быть проблемой для крупных разработчиков. Кроме того, при их использовании закон позволяет Производителю не предоставлять никаких других гарантий по своим обязательствам по DDU. То есть при совершении транзакций через счет условного депонирования (это условие должно быть указано в DDU) больше не нужны другие методы для гарантии обязательств Производителя (страхование ответственности, отчисления в компенсационный фонд и т.д.). Очевидно, что гарантия возврата денег со счета условного депонирования держателю долга достаточно надежна, чтобы аннулировать остальные методы страхования.

Расчеты по ДДУ через эскроу-счет глазами дольщика

Для акционера эскроу-счета, конечно, выглядят очень привлекательно. Деньги никуда не тратятся до последнего момента — до получения ключей от готовой квартиры. И вопрос проверки надежности разработчика отходит на второй план. И даже если дом не достроен, любой покупатель новостройки сможет получить свои деньги обратно в банке вне зависимости от желания и финансового состояния застройщика.

То есть, если Производитель нарушает условия Соглашения об акционерном капитале и / или не может, акционер прекращает действие DDU по причинам, указанным в законе (пункты 1 и 1.1, пункт 9 и пункт 7, пункт 15.4, ФЗ-214), и это становится поводом для возврата денег со счета условного депонирования.

Кроме того, эскроу-счет не может быть арестован, он защищен штрафами и аннулированием для акционера Долгана (п.4 ст. 860.8 ГК РФ). Поскольку сумма на счете эскроу гарантирует обязательства акционера по оплате квартиры, судебные приставы не имеют права изъять и аннулировать деньги оттуда.

правда, заявители и судебные приставы могут воспользоваться правом подачи жалобы на банк агента условного депонирования (т.е право на получение денег со счета после прекращения действия DDU) и на готовую квартиру после передачи прав акционеру (ст. 73.3 ФЗ-229 «Об исполнительном производстве»).

А собственнику недвижимости следует помнить еще об одном факте. Деньги, депонированные на счетах эскроу в соответствии с оплатой по Договору долевого участия (ДСА), застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму полной суммы депонирования на счет эскроу, но не более 10 миллионов рублей. (П. 3 ст. 13.1 и ст. 13.2 ФЗ-177). То есть при покупке дорогой квартиры (например, в Москве) на сумму более 10 млн рублей или при покупке нескольких квартир акционер все же берет на себя определенный риск. Ведь полная компенсация АСВ, на которую он может рассчитывать в случае банкротства, ограничена 10 млн руб.
Следовательно, здесь акционеру приходится беспокоиться о надежности самого банка, а не девелопера..

Счет условного депонирования открывается для каждого зарегистрированного соглашения о владении акциями (ACA): банк заключает отдельное соглашение об открытии счета условного депонирования с каждым акционером и Девелопером. При этом в самом DDU следует указать, что договоренности по нему заключаются путем перевода денег на счет escrow.

Условия зачисления средств акционеров на счет условного депонирования должны быть четко отражены в Соглашении об участии в капитале (ACA). Это касается, например, суммы (равной цене контракта), срока депозита и причин прекращения депозита. С момента поступления денег на счет эскроу обязательство акционера по уплате DDU считается исполненным (п. 3 ст. 15.4 ФЗ-214).

Срок зачисления денежных средств акционера на эскроу-счет допускает превышение срока передачи квартиры акционеру, но не более чем на 6 месяцев (п. 4 ст. 15.5 ФЗ-214). Это дает Застройщику небольшое преимущество в случае непредвиденных задержек строительства.

Акционер может снять свои деньги со счета условного депонирования в любом из следующих случаев:

И если акционер решит продать свою квартиру в процессе строительства, уступив права требования в соответствии с Соглашением о долевом участии (DCA), то все права и обязанности, вытекающие из счета условного депонирования, переходят к новому акционеру (пункт 10, пункт 15.5, ФЗ-214).

ПРИМЕЧАНИЕ. Статьи 15.4, 15.5 Федерального закона от 28.07.2012 г. 214 об использовании счетов эскроу для девелоперов и участников долевого строительства применяются с 1 июля 2017 года (п. 3 ст. 7 вводного закона). До июля 2019 года застройщики могли применять эти положения добровольно, а с 1 июля 2019 года счета условного депонирования стали обязательными для всех новых строительных проектов, которые привлекают средства от граждан в соответствии с соглашениями о владении акциями (APA).

Уточнение — использование счетов условного депонирования становится обязательным только в том случае, если первый DDU (именно первый!) Зарегистрирован после 01.07.2019 (см. Ссылку на закон выше). А в новостройках, где продажа квартир началась до этой даты, разрешается производить расчеты за DDU по старым правилам (то есть без использования лимитированных счетов, но затем с обязательным отчислением в компенсационный фонд застройщика).

правда, не во всех стройках, начатых до июля 2019 года, можно продавать квартиры без ограниченного счета. Закон содержит ряд критериев, указывающих, кто может это делать — подробнее об этом в статье об основных положениях закона ФЗ-214 (см. Подзаголовок «Последние поправки к закону ФЗ-214 от 1 июля 2019 года»).

Кому больше всех повезло?

А теперь небольшая шутка. Кто является основным бенефициаром (бенефициаром) введения счетов условного депонирования на первичном рынке недвижимости? Явно не девелоперы (они уже находятся под давлением закона ФЗ-214, и из года в год он становится все сильнее). Нет и акционеров (хотя для них снижается риск вложений в строительство). А самое выгодное — для… банков!

Банк, по сути, выдает ипотечную ссуду Покупателю новостройки (с маржой от этого). Затем при покупке квартиры банк возвращает те же деньги на счет эскроу (при этом акционер продолжает выплачивать банку проценты по ипотеке). И затем на те же деньги банк кредитует Застройщика на строительство дома (опять же имея с них маржу). Кроме того, сам Девелопер находится под полным контролем банка в соответствии с условиями кредитного соглашения.

Разве это не шоколадная жизнь банкиров?