Дело о ДДУ, или Как не нарваться на квартиру в залоге?

Особенности сделки по покупке ипотечной квартиры

Для покупки квартиры в ипотеку необходимо получить согласие банка, а также предоставить дополнительные документы, кроме внесенных в обязательный перечень в стандартном порядке.

Ипотека квартиры — недвижимость с начислением залога. Это вынужденная мера, которая ограничивает возможности собственника и предоставляет кредитору обеспечение. При покупке недвижимости за наличные одним из этапов процедуры является снятие обременения. Если он взят обратно в ипотеку, документы переоформляются от одного заемщика к другому. При этом беспорядок не убирается, просто меняется хозяин.

При наложении обременения на недвижимость данные об идеальном порядке вносятся в ЕГРН. Там же можно заказать выписку, чтобы узнать площадь квартиры.

Обременение на квартиру что это такое

В процессе работы специалист ознакомится со всеми дополнительными документами и выяснит возможность проведения операции. Юрист оформит единичные акты, в которых будут отражены все условия передачи и особенности последующей передачи имущества новым владельцем. Таким образом, в классический договор могут быть внесены данные о сроках выселения или выселения людей, которые продолжают проживать в квартире. Если помещение обременено ипотекой, необходимо предоставить гарантии своевременной выплаты рассрочки. Если в помещении проживает несовершеннолетний, потребуется разрешение на продажу под опеку.

Потенциальные риски

События в этом случае могут развиваться по одному из сценариев:

И в первом, и во втором случае операция сопряжена с определенными рисками. Получив деньги, собственник может не выплатить ипотеку и потратить деньги, тем самым полностью изменив свое мнение о продаже квартиры. Конечно, покупатель может вернуть средства через суд, но на это потребуется время. Для снижения рисков предварительный договор необходимо нотариально заверить.

Второй вариант менее опасен для покупателя. Однако это также сопряжено с небольшими рисками. Например, с двойным следом. И причины этого следующие:

Покупка квартиры, обременённой ипотекой: что нужно знать

После уплаты залога банку продавец фактически становится полноправным владельцем дома. Что, если он откажется покидать квартиру, пока не найдет достойный дом? К сожалению, такие истории случаются и поэтому процедура выезда из квартиры занимает месяцы. Или другой вариант аферы: став полноправным собственником квартиры, продавец выставит ее на продажу, но не как дешевый залог, а по привлекательной для себя цене и в лучшем случае от суммы денег, полученных от продажи жилья, вернет деньги несостоявшемуся покупателю за убранный беспорядок, в худшем случае оставит его с носом.

Перед тем, как выставить на продажу ипотечную квартиру, продавец должен получить согласие банка. Кредитору невыгодно собственнику продавать квартиру с ипотечным покрытием. Ведь при погашении ипотеки возникают так называемые «длинные деньги» с точки зрения процентов по ссуде. А в случае продажи квартиры долг будет погашен моментально. Чтобы получить от банка добро на продажу жилья, необходимо найти убедительное обоснование принятого решения: тяжелая болезнь, увольнение на работе и т.д. (Поэтому при покупке жилья Ипотечная квартира, так важно будущему собственнику убедиться, что банк не против ее продажи).

Варианты покупки ипотечной квартиры

вы можете купить заложенную недвижимость в банке за наличные или в ипотеку. Второй вариант — покупка у заемщика-собственника. У каждого метода есть свои особенности, преимущества и недостатки.

Покупка у банка за наличные

Когда банк сопровождает сделку, риски автоматически снижаются. При использовании услуг надежного финансового учреждения вероятность любого вида мошенничества практически равна нулю.

Часто банк сам предлагает заемщику квартиру с залогом. В этом случае он заинтересованный человек, поэтому может предложить выгодные условия. Ведь финансовое учреждение заинтересовано в быстрой продаже недвижимости.

Чтобы выкупить квартиру в банке, вам потребуется создать два сейфа: для заемщика и для кредитора. В один из них необходимо положить деньги для расчета задолженности по кредиту, а оставшуюся сумму оставить в другой ячейке. При погашении кредита банк выдаст конкретную справку. Так что остается только заключить сделку купли-продажи, где обязательно указаны условия оплаты, а также размер любых штрафов, которые грозят продавцу в случае отказа передать недвижимость новому владельцу. Договор должен быть нотариально заверен.

Покупка у банка по ипотеке

Процедура покупки ипотечной квартиры в банке возможна по двум сценариям:

В первом случае процедура довольно быстрая, поскольку происходит обычная смена заемщика. При оформлении кредита на квартиру, которая находится в залоге в другом банке, все немного сложнее. Следовательно, этот вариант не требуется.

Покупка у заемщика-собственника

Согласие банка также требуется при приобретении ипотечной квартиры непосредственно собственником. Перед повторной публикацией документов лучше всего проконсультироваться с опытным юристом. Также вам понадобится предварительная договоренность, по которой продавец не должен изменять условия сотрудничества после получения депозита.

Основной договор должен быть заверен Росреестром, после чего все права на недвижимость переходят к покупателю.

Ипотека и обременение недвижимости

Прежде всего, нужно понимать, что ипотека — это один из видов залога на недвижимость.

Следовательно, продать жилую площадь, приобретенную в ипотеку или кредит, можно только с согласия кредитора — банка или некредитной организации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ). «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)», далее — Закон № 102-ФЗ или Закон об ипотеке).

Таким образом, права продавца будут ограничены банком, поскольку квартира находится в залоге у банка и свободно ею распоряжаться во время действия залога не удастся.

Процедура покупки квартиры с обременением

Чтобы купить квартиру по ипотеке, вам придется пройти несколько этапов (пример приобретения заемщиком собственником):

1. Оцените ситуацию сами. Обязательно ознакомьтесь с документами на квартиру, представленными продавцом. Если возникают сомнения или знаний недостаточно для правильной оценки ситуации, следует воспользоваться услугами юриста.
2. Прочтите кредитный договор. Особое внимание стоит уделить условиям кредита, процентной ставке, сумме выплат. Ведь если вы собираетесь взять на себя обязательство по выплате кредита, то вполне понятно, почему это имеет значение.
3. Узнайте, есть ли созаемщики, зарегистрированные в квартире несовершеннолетние дети или нет, которые обычно прописаны по жилой площади.
4. Выберите оптимальный вариант покупки ипотечной недвижимости (оплата наличными или в кредит).
5. Составьте и подпишите предварительный договор. Желательно доверить его оформление нотариусу. Это поможет вам избежать ошибок.
6. Передайте в банк список необходимых документов. Эксперты должны их рассмотреть и объяснить дальнейшие действия.
7. Подпишите договор купли-продажи. Внесите деньги.
8. Зарегистрируйте права собственности в Росреестре.

Стоит подготовиться к тому, что процедура продлится долго. Но при успешном ведении бизнеса временные затраты будут компенсированы денежной экономией, так как захламленная квартира дешевле.

Итак, остановимся на наиболее важных этапах покупки ипотечной квартиры.

Получение одобрения банка

Кредитор вправе как дать согласие на покупку связанной квартиры, так и отказаться от нее. Решение банка основано на возможности получения дохода от операции. Если продавец не выполняет свои обязательства, испытывает трудности с выплатой ипотечной ссуды, задерживает ежемесячные платежи, очевидно, что лучшим вариантом будет передача обязательств другому лицу. Однако новый заемщик должен соответствовать заявленным требованиям и даже превосходить их. Задача банков — избежать повторения ситуации.

Внесение денег

Любой продавец мечтает вернуть все деньги, потраченные на продажу ипотечной квартиры. Но это практически невозможно. В лучшем случае можно будет вернуть половину. Денежные вопросы решаются на более раннем этапе, еще до заключения договора купли-продажи. Стороны решат, сколько получит продавец и сколько получит банк.

После решения финансовых вопросов покупатель вносит оговоренную сумму на один из ранее открытых счетов (на имя банка и продавца). На этом этапе они заблокированы и будут доступны получателям только после подписания договора купли-продажи.

Снятие обременение

Это предполагает снятие ограничений только в случае полного выкупа квартиры по ипотеке, без оформления последующей ипотеки. В течение 30 дней после полной выплаты долга банк выдает письменное разрешение. Снятие обременения собственности регулируется ст. 352 ГК РФ и ст. 25 ФЗ-102. После погашения ипотеки специалисты банка подписывают заявление, поданное в Федеральный реестр.

Если ипотека переходит от одного заемщика к другому, залог снимается с квартиры только после полного погашения долга.

Регистрация прав собственности

От процедуры регистрации прав собственности не обойтись, вне зависимости от способа оформления сделки. В любом случае, по сути, недвижимость передается от одного собственника к другому. И права на управление должны быть установлены на законодательном уровне.

Регистрация прав собственности осуществляется путем внесения данных в Росреестр. В этом случае вам потребуется предоставить следующий список документов:

Следует отметить, что допускается как прямое взаимодействие с Росреестром, так и через МФЦ.

Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки

Если домовладелец намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки при совершении сделки, здесь необходимо обсудить этот вопрос с банком и получить согласие на продажу. Также в этой ситуации вам понадобится справка о том, сколько долга необходимо погасить.

Обратите внимание, что в этом типе транзакции участвуют три стороны: правообладатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.

Следовательно, порядок действий будет следующим:

Продавец должен написать в банк заявление в произвольной форме о готовности продать недвижимость и получить предварительное согласие кредитора на сделку.

После того, как покупатель найден, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитор получит задаток / предоплату (равную сумме непогашенной задолженности по ипотеке (ссуде) продавца).

У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.

Трехстороннее соглашение обычно требует от покупателя перечисления суммы, достаточной для полного погашения ссуды (ссуды), непосредственно кредитору.

Оставшуюся часть стоимости проживания он перечисляет продавцу (это можно сделать через сейф или другими способами).

По сути, покупатель кладет деньги в два сейфа, отдельную сумму для продавца и отдельную сумму для банка, чтобы погасить ипотеку.

После выплаты суммы долга с квартиры снимается залог.

Кроме того, переход права собственности к покупателю оформляется на основании договора купли-продажи в Росреестре.

Особенности покупки ипотечной квартиры через Сбербанк

Сбербанк, как и многие другие банки, участвует в сделках по продаже квартиры с залогом. Поскольку эта финансовая организация заслужила доверие граждан РФ, они получают определенные гарантии при совершении подобных операций.

Сбербанк гарантирует прозрачность и чистоту взаимоотношений между обеими сторонами договора. И его специалисты делают все возможное, чтобы во время операций не было дублирования.

При переоформлении ипотечной ссуды от одного заемщика к другому Сбербанк требует половину стоимости квартиры. Это сумма первоначального взноса и является обязательным условием.

Список документов

При передаче ипотеки от одного лица к другому у покупателя будут запрошены следующие документы:

Следует отметить, что такие операции разрешены только при наличии паспорта гражданина РФ.

Помимо подачи необходимых документов, включенных в обязательный перечень, банк проверяет кредитную историю покупателя. Если он окажется не совсем «чистым», будет рассмотрен вопрос об отказе в ипотеке.

Рекомендации покупателям

Сегодня ипотека — чуть ли не единственный способ найти свое жилье. Но чтобы избежать рисков, придется учесть все возможные нюансы:

важно внимательно прочитать каждый пункт договора купли-продажи. Это поможет избежать непоправимых ошибок.

Уступка права требования долга по ипотеке

Этот метод предусматривает переоформление ипотечной ссуды на покупателя, которому также переходит право собственности на квартиру.

По сути, это означает ссуду в банке, когда покупатель запрашивает ссуду у текущего кредитора продавца. Это не исключает возможности заключения продавцом и покупателем отдельного договора купли-продажи с использованием кредитных средств. Выдавая ссуду (ссуду) в банке (некредитной организации), покупатель получает согласие на сделку и при этом экономит на документах на квартиру, так как она уже совершена банком.

В процессе уступки долга по ипотечной ссуде (ссуде) предполагается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остаточной задолженности по ипотечной ссуде).

Покупатель просматривает ипотечную ссуду (ссуду) и соглашается выплачивать ее ежемесячно, а продавец переоформляет ему право собственности на квартиру.

Схема действий следующая:

Продавец квартиры находит покупателя, который готов переоформить ипотечную ссуду, сообщает банку (другому кредитору) о готовности продать задолженность по ипотечной ссуде.

Кроме того, кредитор может отказаться или принять этот тип транзакции.

В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя) — он должен будет предоставить весь пакет документов, как при оформлении обычной ипотечной ссуды (ссуды) (документы нужны не только на саму квартиру, они уже есть в наличии) банк).

В случае положительного решения с покупателем заключаются договор передачи (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.

Преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением

Преимущества сделки:

Недостатки:

Несмотря на некоторые недостатки, возможность покупки недвижимости с ипотечным залогом сегодня остается востребованной.