Вопрос:
Я участвую в альтернативной торговой операции, и мы строим сеть из нескольких квартир. Как происходит перевод денег между продавцами и покупателями в таких сложных сделках?
Отвечать:
Организация наличного расчета при альтернативных сделках купли-продажи квартир происходит на практике как путем перечисления наличных денег через несколько банковских ячеек, так и безналичным способом, через открытие нескольких аккредитивов. Как это бывает? Все по порядку.
Что такое альтернативная сделка с недвижимостью, как и где она применяется, какие риски для нее характерны — рассказывается в отдельной статье Глоссария по ссылке. Как совершаются безналичные сделки по аккредитиву — мы также указываем это в отдельном примечании. Здесь мы рассмотрим особенности наличных расчетов при совершении альтернативных сделок купли-продажи квартир, в том числе платных. Расчеты по аккредитиву в альтернативных сделках проводятся по аналогичному принципу.
Основная особенность соглашений с «альтернативой» заключается в том, что в сделке участвуют не две, а сразу три и более сторон, и деньги здесь передаются не напрямую от покупателя-1 к продавцу-1, а косвенно — к следующему продавцы по цепочке. И чаще всего сам денежный поток в таких транзакциях также разделяется на две или более частей.
Рассмотрим, как происходит оплата наличными через банковские ячейки на примере сделки с тремя квартирами — когда продается квартира 1 и одновременно две альтернативные квартиры No. 2 и п. 3 с доплатой (см. Рисунок ниже). При безналичных расчетах по аккредитиву действия будут аналогичными, только вместо аренды двух банковских ячеек банк откроет два аккредитива.
Допустим, квартира 1 продается за 100 рублей, а квартира No. 2 и п. 3 штуки по 60 рублей каждая. Соответственно, за их покупку продавец-1 платит 20 рублей из собственного кармана.
Порядок совершения платежей через банковские ячейки аналогичен следующему:
- Сдача в аренду ячеек в банковском депо (оговаривается договором аренды).
- Составление дополнительных соглашений (дополнительных соглашений) к договорам аренды об условиях доступа в ячейки.
- Пересчитайте, проверьте и отметьте наличные в ячейках.
- Заключение альтернативной сделки купли-продажи квартиры (подписание трех договоров купли-продажи — DCT).
- Оформление альтернативного квартирного договора (регистрация продажи всех трех квартир).
- Получите доступ к деньгам для продавцов квартир No. 2 и п. 3.
А теперь поподробнее, пошагово.
ШАГ 1. Покупатель арендует две ячейки в депо банка (исходя из количества конечных получателей его денег). Продавец-1 арендует другую ячейку (для передачи своей добавки). Банк подписывает с ними соответственно три договора аренды и передает им три ключа.
ШАГ 2. Все участники операции встречаются в банке, составляют и подписывают три дополнительных договора (к аренде каждой ячейки) об условиях доступа к каждой ячейке. Для каждого получателя денег здесь (для продавца-2 и для продавца-3) условием доступа будет наличие зарегистрированного договора купли-продажи (DCT) его квартиры и двух выписок из USRR (USRN) для другие (других людей). Любой желающий может самостоятельно заказать и получить выписки из кассы по любой квартире, это общедоступная информация.
Зачем беспокоиться о регистрации «чужих» квартир? Ведь в противном случае (если одна из квартир не пройдет регистрацию) возникнет неприятная ситуация, когда один из участников сделки останется без квартиры или без денег. Чтобы этого не произошло, доступ к любой ячейке в альтернативной транзакции должен быть открыт только в том случае, если зарегистрированы продажи ВСЕХ квартир, участвующих в этой транзакции. И это условие указывается в каждом дополнительном договоре.
Но засада здесь в том, что, по сути, никто не гарантирует одновременную регистрацию всех договоров (ведь они юридически независимы друг от друга). Поэтому всегда есть риск «частичной регистрации», когда, например, квартира в сети по какой-то причине снята с регистрации. Здесь описано, как этот риск устраняется — конкретные риски альтернативной сделки.
Советуют специалисты
Некоторые юристы рекомендуют указывать во всех договорах сети условие о том, что смена собственника регистрируется Росреестром только с одновременной регистрацией всех смен прав собственности на все квартиры, участвующие в сделке. Это позволяет применять искусство. 157 ГК РФ («Условные операции»). Включение этого элемента поможет увеличить шансы на выигрыш дела в суде (если вам придется решать вопрос в суде), потому что в этом случае суд примет во внимание, что несколько транзакций были проведены одновременно и фактически зависели друг от друга.
В нашем примере Продавец-2 будет иметь доступ к ячейке-1 при условии, что он представит свою копию DCT квартиры-2 с зарегистрированной передачей права собственности на имя Продавца-1 (подтверждение продажи квартиры-2), и две Выписки из Единого государственного реестра по квартире-1 и квартире-3 (подтверждение продажи квартир №1 и №3).
Ячейка-2 и ячейка-3 получат доступ к Продавцу-3 при условии, что они представят свою копию DCT квартиры-3 с зарегистрированной передачей права собственности на имя Продавца-1 (подтверждение продажи квартиры-3) и две Выписки из Единого реестра по квартире -1 и квартире-2 (подтверждение продажи квартир № 1 и № 2).
Крайний срок доступа к сейфам во всех дополнительных соглашениях устанавливается таким образом, чтобы было достаточно времени для регистрации всех изменений в праве собственности на квартиры в рамках альтернативной сделки. Они также добавляют определенное количество времени к этому периоду в случае задержек с регистрацией (см. Ссылку с указанием причин любых задержек).
На практике обычно все ячейки сдаются в аренду на месяц. Первые около 3 недель (это период регистрации с запасом) получатели денег имеют доступ к ячейкам при соблюдении указанных условий, а в оставшуюся последнюю неделю те, кто положил туда деньги, получают доступ (в случай, когда регистрация не состоялась и транзакция не состоялась).
См. Пример того, как организовать время доступа к сейфу на рисунке:
ШАГ 3. Условия доступа к сейфовым ячейкам определены, теперь вы можете класть в них деньги. Банковские депозитарии обычно имеют специальные комнаты с машинами для подсчета и проверки подлинности банкнот. Тот, кто дает клятву и тот, кто ее получает, входит в эти комнаты. Вместе они считают наличные, проверяют свои счета и кладут деньги в ячейки в соответствии с условиями соглашения. Клерк склада запирает их и передает ключи жильцам этих камер.
Ключи, как правило, остаются у лица, заложившего деньги, и передаются получателям денег после регистрации сделки в обмен на Квитанцию о получении денег за проданную квартиру (подробнее см перейдите по ссылке).
Ведущий покупатель также должен получить эту квитанцию от Продавца-1, хотя он фактически не получает деньги в свои руки в соответствии с условиями альтернативной транзакции. В противном случае Покупатель принимает на себя риск иска Продавца-1 за неполучение денег за проданную квартиру (согласно ДКП-1). И это уже основание для признания сделки недействительной.
ШАГ-4. Денежные платежи по сделке полностью готовы. Пришло время подписать договоры купли-продажи всех квартир в сети. Это можно сделать в другом месте или в другой день.
Как правильно составить договор купли-продажи квартиры (ДКТ), какие условия в нем предусмотреть, описано в Глоссарии по ссылке.
ШАГ-5. После подписания всех договоров купли-продажи они вместе с рядом документов подаются на регистрацию в местные отделения Росреестра, чтобы обеспечить одновременную регистрацию всех трех договоров (в рамках альтернативной сделки.
также вы можете подать документы на регистрацию через региональный МФЦ «Мои документы». А за процессом регистрации вы можете следить на сайте Росреестра — здесь.
ШАГ-6. После завершения регистрации каждому участнику договора возвращается его копия DCT (только на квартиру) с печатью Росреестра и записью о том, что переход права собственности по договору произошел. Получатели денег (Продавец-2 и Продавец-3) немедленно заказывают выписки из реестра по остальным квартирам, выписывают денежные квитанции на проданные квартиры и обменивают эти квитанции на ключи от ячеек своих покупателей.
Обсуждения того, как лучше всего составлять квитанции в альтернативных транзакциях, можно прочитать на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.
Имея на руках паспорта, зарегистрированные договоры и выписки из реестра, Продавец-2 и Продавец-3 отправляются в банк и получают доступ к ячейкам с деньгами.
вы также можете добавить дополнительные документы в условия доступа для отдельных ячеек. Например, для того, чтобы стимулировать продавцов быстро приступить к выселению квартир после продажи, к условиям доступа к деньгам на сервисе можно добавить условие (помимо документов, перечисленных выше.) также выписку из Домовой книги или Единого жилищного документа (ЕЖД), заменяющую ее адресом проданной квартиры.
Если в сделке задействовано большее количество квартир и выстраивается цепочка альтернативных продаж, то принцип денежных соглашений остается прежним, меняется только количество ячеек и, соответственно, количество дополнительных соглашений о доступе к ним.
В общем, если у вас возникли трудности с получением доступа к сейфу, вам следует проконсультироваться с сотрудниками депозитария банка — для них такие операции обычно типичны.
Кроме того, для безопасности расчетов вы можете договориться с банком о блокировке доступа к мобильным телефонам для всех, в случае неадекватных действий кого-либо из участников сделки. Доступ откроется после совместного расследования со службой безопасности банка.
