Эскроу счет — что это, зачем нужен, где можно открыть

Что такое эскроу счет

Счет условного депонирования — это специальный банковский счет, который используется во всем мире для безопасных транзакций. Эта концепция раскрыта в статье 860.7 Гражданского кодекса Российской Федерации: банк открывает специальный эскроу-счет для регистрации и блокировки денежных средств, полученных владельцем счета, с целью их передачи другому лицу, когда причины, указанные в эскроу-счете возникнет соглашение. Права на средства на счете условного депонирования принадлежат вкладчику до даты возникновения причин для перевода средств получателю, а после этой даты — получателю. Проще говоря, это условный счет, на который покупатель кладет деньги, а продавец может забрать их только после выполнения некоторых обязательств, указанных в контракте. Банк действует как независимый посредник — контролирует выполнение этих обязательств. Средства, которые находятся на счете условного депонирования, сначала принадлежат тому, кто их туда положил, а затем переходят тому, кто выполняет условия контракта, то есть продавцу. Счет условного депонирования можно использовать для перевода денег, ценных бумаг и любых движимых активов.

Плюсы и минусы счета эскроу

Каковы плюсы и минусы счета условного депонирования? Соглашения об обязательствах имеют как преимущества, так и ряд спорных моментов. Ключевые преимущества включают минимизацию финансовых рисков (включая вероятность контакта с мошенниками) и обеспечение успешных деловых операций с недвижимостью и другими ценностями. Что касается проблемных моментов, то здесь можно упомянуть необходимость сотрудничества с посредником, что влечет за собой дополнительные комиссионные расходы и увеличивает общую стоимость операции. Кроме того, как уже было сказано, лишь несколько компаний все еще работают с такими операциями в России.

Области применения эскроу-счета

Гарантийные счета используются в следующих областях:

Счет эскроу в банке может открыть физическое или юридическое лицо. Правила использования эскроу-счета подходят как российским компаниям (продавцам и покупателям), так и иностранным компаниям (нерезидентам РФ), осуществляющим операции на территории РФ.

Ответы на вопросы читателей

«Эскроу» — как расшифровать это слово, где поставить ударение?

Термин «обязательство» пришел в русский язык из английского («обязательство» — «условное», в деловой терминологии — «обязательство»). Это означает внесение денег на хранение от имени третьих лиц, имеющих доступ только при соблюдении определенных условий. Ударение в русском слове, как и в английском, ставится на предпоследний слог: «escro».

Гарантийные счета: что они для разработчиков? Для покупателей преимущества очевидны, но что такая система предлагает строителям?

Застройщик может открыть эскроу-счета для держателей акций только в банке, который предоставит строительный кредит. В результате у строительной компании будут гарантированные средства для постройки дома. Да, они недешевые, но девелопер уже не настолько пристрастился к продаже квартир, что он может построить долгосрочную маркетинговую кампанию для таких продаж.

Что такое эскроу-счет для совместного строительства?

Обязательное использование эскроу-счета в долевом строительстве введено с 1 июля 2021 года. Таким образом, государство защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков и рыночных рисков в процессе строительства. Счет условного депонирования в соответствии с Законом о совместном строительстве — это отдельный счет, на который покупатель вносит деньги за недвижимость, а продавец может получить к нему доступ только после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Банк является гарантом сделки. При этом деньги на счете также блокируются для покупателя: он не может забрать их, не расторгнув договор долевого участия. Счет условного депонирования в данном случае — это инструмент, обеспечивающий выполнение сторонами договора своих обязательств.

Что такое андеррайтинговый агент?

В транзакции, использующей счет условного депонирования, участвуют три стороны: продавец, покупатель и банк, который гарантирует выполнение условий транзакции. Этот банк является гарантийным агентом. Формально у него нет собственной заинтересованности в сделке, его услуги не оплачиваются за счет средств, депонированных на счете эскроу. При этом объективно банк является основным бенефициаром новой системы. Он получает в свое распоряжение свободные деньги от акционеров (они не берут проценты), получает комиссию от производителя за использование счета условного депонирования, а также получает проценты от застройщика за использование кредита, выданного под сохранность средств размещены на счете условного депонирования.

Участники сделки с использованием эскроу-счета

В транзакции условного депонирования участвуют три стороны:

1. Вкладчик: лицо, вносящее денежные средства на счет;
2. Получатель — тот, кому переводятся деньги после выполнения условий, указанных в договоре;
3. Андеррайтинговый агент — это независимая сторона, которая контролирует ход сделки и определяет, выполняются ли требования контракта между покупателем и продавцом.

Только банки имеют право открывать счета с ограниченным доступом. Если независимая сторона, выступающая поручителем сделки, не имеет официального статуса кредитной организации, она может депонировать денежные средства или ценные бумаги при одном условии: открыв специальный именной счет.

Какие банки работают со счетами эскроу

Список банков, имеющих право работы со счетами эскроу, опубликован Банком России на его сайте, на момент написания в нем числилось 95 кредитных организаций.

Изначально только банки с рейтингом «A- (RU)» или «ruA-» (присвоенные двумя крупными российскими рейтинговыми агентствами в банковском секторе) имели право открывать счета с ограниченным доступом. Однако с середины мая 2021 года список лицензированных банков был расширен за счет банков с более низким кредитным рейтингом — «BBB- (RU)» или «ruBBB-». Банки могут направлять не более 20% своих финансовых активов на операции по совместному кредитованию строительства.

Первым банком, открывшим эскроу-счет для строительных компаний, в 2021 году стал Сбербанк, затем — ВТБ и Банк Русский Капитал».

Как открыть и использовать эксроу-счет

Открытие счета условного депонирования должно быть простым. Опишем основные этапы открытия и использования эскроу-счета:

1. Первая и вторая стороны связываются с банком и заключают трехстороннее соглашение. В нем прописан срок действия контракта и условия перевода денежных средств продавцу.
2. Покупатель переводит деньги на счет условного депонирования.
3. Продавец выполняет обязательства перед покупателем, предусмотренные в контракте.
4. Продавец предоставляет документы, подтверждающие выполнение условий, указанных в контракте.
5. Финансовое учреждение проверяет документы, после успешной проверки передает право пользования счетом продавцу.

Эскроу: объясняем простыми словами на примере

Самый простой способ понять механизм счета условного депонирования — использовать пример купли-продажи недвижимости. После заключения договора купли-продажи покупатель и продавец:

1. Заключите с банком договор об открытии счета эскроу и правила перевода средств.
2. Подать документы о регистрации прав собственности покупателя в МФЦ.
3. Регистрация завершается выдачей продавцу выписки из ЕГРН.
4. Продавец представляет выписку в банк, и банк проверяет документы и переводит денежные средства.

Счета условного депонирования могут использоваться не только при купле-продаже недвижимости, но и в других сделках, где есть сомнения по поводу надлежащего исполнения контракта. Например, при перерегистрации бизнеса, мировом соглашении в суде, переводе ценных бумаг на крупные суммы. Скорее всего, эскроу-счета будут популярны в договорах об отчуждении прав интеллектуальной собственности.

Преимущества и недостатки эскроу-счета

Договор эскроу: для чего и как его заключать

Договор условного депонирования заключается между тремя сторонами: он устанавливает схему, при которой покупатель передает деньги не продавцу, а эскроу-агенту (банку). Чтобы получить эти деньги из банка, продавец обязуется совершить определенные действия. Такая схема удобна для всех трех сторон договора. Продавец и покупатель уверены, что сделка будет исполнена или останется «при своих». В контракте оговаривается право покупателя на возврат денег в случае невыполнения условий. Продавец в свою очередь гарантирует получение денежных средств в полном соответствии с требованиями контракта. Банк гарантированно получает вознаграждение за свои услуги. Единственный риск в договоре поручительства — банкротство банка, но физические лица защищены от этой неприятности в пределах 10 миллионов рублей.

Банковская гарантия: что это такое, как получить и сколько стоит

Договор условного депонирования заключается в трех экземплярах, по одному на каждую сторону.

Особенности договора эскроу

Структура договора эскроу

Такое соглашение не имеет окончательно утвержденной структуры. Какой именно будет документ, зависит от сделки и договоренности сторон. Как правило, договор условного депонирования составляется по тому же принципу, что и любой договор об открытии счета. Включает:

Образец договора об эскроу-счете

Банки, которые открывают эскроу-счета

Не все банки открывают счета с ограниченным доступом. Однако в крупных банках его можно оформить без проблем. Перечислим несколько:

1. Сбербанк;
2. ВТБ;
3. Промсвязьбанк.

Примерный перечень документов, необходимых для открытия счета эскроу: Для юридических лиц:

Индивидуальные предприниматели:

Для физических лиц:

Недостатки использования эскроу-счетов

Преимущества использования договоров условного депонирования при покупке жилья в строящихся домах очевидны — это более прозрачная и надежная схема оплаты для держателей акций. Есть ли минусы?

Есть как минимум один недостаток, и это в первую очередь коснется и акционеров. Использование девелоперами банковских кредитов для строительства неминуемо приведет к удорожанию жилья.

Об этом уже давно говорят строительные компании. Это признают даже власти. Вот что об этом говорит Владимир Путин: «Да, это приведет к небольшому увеличению цены, но это лучше, чем вкладывать деньги и полностью оставаться на бобах» (цитирует ТАСС).

о конкретных цифрах говорить рано. Еще очень мало разработчиков, которые запустили продажи по новым правилам. Так, согласно статистике ЦБ РФ от 26 августа 2019 года, всего 167 квартир в новостройках Санкт-Петербурга были куплены с использованием эскроу-счетов. Несколько выше этот показатель в Ленинградской области — заключено 674 договора эскроу.

При этом сложно сказать о других недостатках новой схемы покупки строящегося жилья. Данных просто не хватает, чтобы делать выводы. Но, учитывая опыт предыдущих попыток навести порядок в долевом строительстве, можно не сомневаться, что недостатки все же проявятся. Ждать и смотреть.

Нюансы

Прежде чем обращаться в банковское учреждение для открытия такого счета, вы должны знать следующие моменты:

1. В договор могут быть внесены изменения в связи с возникшими обстоятельствами. Гражданский кодекс определяет случаи, в которых стороны сделки могут вносить изменения по взаимному согласию, по судебному решению или со значительными изменениями условий сделки.
2. Время закрытия счета обычно оговаривается в договоре эскроу. Но некоторые ситуации могут повлиять на досрочное закрытие, когда юридическое лицо ликвидируется, одна из сторон операции признана недееспособной, не выходит на связь и т.д. Эти случаи следует предусмотреть в тексте договора. При отсутствии других условий при закрытии счета денежные средства возвращаются лицу, открывшему его.
3. В случае банкротства банка, в котором открыт этот счет, вкладчик включается в реестр кредиторов при выполнении условий договора, в противном случае — бенефициар. С 2015 года все счета эскроу, открытые физическими лицами, подлежат страхованию на сумму 10 млн рублей.
4. Обязанность тщательно проверять документы может быть прописана в трехстороннем соглашении, в противном случае финансовое учреждение, выступающее в качестве эскроу-агента, не несет ответственности за законность и правильность всех представленных документов. Видимые неточности являются причиной того, что банк просит покупателя получить согласие на выдачу средств. Если в документах нет сомнений, банк разрешит вам получить средства без согласия.