Ипотека без первоначального взноса: что это и стоит ли ее брать

Вы говорите, что ипотечный кредит — это всегда рассказ о том, как нужно сэкономить на первоначальном взносе. На самом деле это не так, ответят специалисты и приведут пример ипотеки без уплаты стартового взноса. Domofond.ru решил разобраться в ситуации и выяснить, что это за предложение, выгодно ли оно и что нужно учитывать, если необходимо оформить ипотеку, но на первоначальный взнос все равно нет накоплений.

На современном рынке недвижимости есть предложения по ипотеке без первоначального взноса, но их практически нет. Объяснение ограниченности таких программ очень простое: банкам невыгодно выдавать кредиты без залога. В конце концов, если заемщик обанкротится, кредитору придется нести расходы, связанные с продажей заложенного имущества, к которым могут быть добавлены судебные издержки.

«У банков действительно есть причины не доверять заемщикам, у которых нет необходимой суммы для первоначального взноса: если человеку не удалось накопить небольшую часть стоимости имущества, серьезность его намерений и финансовая дисциплина вызывают сомнения», — говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер ООО «ВекторСтройФинанс.

Поэтому банки, предлагающие возможность получения ипотечной ссуды без накоплений, максимально страхуют собственные риски. Например, повышают ставку по кредиту или вводят дополнительные требования по страхованию.

Условия ипотеки без первоначального взноса

По «без первоначального взноса» некоторые банки часто выдают обычные потребительские ссуды под залог недвижимости, но не покупные, а существующие, и ставка может легко превысить 15% годовых, сказал Антон Барулин, коммерческий директор Seven Suns Development.

При этом стоимость заложенного имущества не должна быть меньше суммы ссуды, подлежащей выплате. Поэтому вам придется доказать банку, особенно если у вас есть вторичное жилье в вашей собственности, что в самом крайнем случае они действительно могут продать его и вернуть свои деньги. Подтверждением обычно является отчет оценщика, который должен быть оплачен владельцем — вами.

Еще одним поручителем залога может быть земельный участок, автомобиль, драгоценные металлы, ценные бумаги. Но каждый из этих активов должен быть высоколиквидным и привлекательным для банка в случае продажи.

Особые требования

Из-за существующих рисков банки предъявляют повышенные требования к заемщикам, желающим получить ипотеку без первоначального взноса. Следовательно, вам необходимо иметь стабильный доход, подтвержденный справкой 2-НДФЛ с места работы. По словам Андрея Колочинского, индивидуальные предприниматели и предприниматели вряд ли получат одобрение на получение такого кредита.

Также, чтобы получить эту ипотеку, важно иметь идеальную кредитную историю за последние 10 лет.

«Необходимо незамедлительно закрывать кредиты на сумму от 500 тысяч рублей и не должно быть кредитов от микрофинансовых организаций или частых запросов на их получение. Еще одно внимание будет уделено количеству ссуд (если таковые имеются) на период рассмотрения кредитной заявки и количеству иждивенцев в семье », — говорит Андрей Колпаков, исполнительный директор кредитного агентства« КМ Центр.

Особенности ипотеки на частный дом

можно получить ссуду на покупку дома на покупку рядного дома, жилого дома или его части — с земельным участком, на котором они расположены. Сам участок может быть использован заемщиком, имеющим недвижимость или в долгосрочную аренду.

Гарантией получения ипотеки на загородный дом может быть как приобретенная, так и находящаяся в собственности недвижимость, эквивалентная по стоимости сумме кредита (например, жилье в многоквартирном доме).

Поскольку ипотека частного дома — рискованное мероприятие для банка, первоначальный взнос, как и процентная ставка, значительно выше, чем плата за квартиру. Обычно это 30% от стоимости дома. По этой же причине финансовые учреждения предъявляют жесткие требования к самой недвижимости. Приоритетом банка является первичная недвижимость, а также дома, сданные в эксплуатацию относительно недавно. Поэтому, среди сопутствующих услуг, банки могут предложить страхование недвижимости от потери прав собственности, структурных дефектов и обрушения.

Как происходит оценка дома

Дальнейшие сложности возникают при оценке отдельных домов. Банк может запросить строительную изыскания. Среди кредиторов нет универсального подхода к оценке такой собственности — некоторые довольствуются анализом аналогичных предложений на рынке, а некоторые тщательно изучают технический паспорт дома.

Проще всего купить дом в ипотеку, если дом находится на территории коттеджного поселка, где большая часть домов построена строительной компанией.

Также по пути требуется геодезия. Если он граничит с лесными насаждениями или водоемами, банк может отказать в выдаче кредита без объяснения причин. Однако в этом случае есть только одна причина: риск изменения стоимости сайта.

Оригинальность планировки, в связи с тем, что загородные дома строятся по индивидуальному проекту собственника и под его нужды, также может усложнить процесс получения кредита, так как напрямую влияет на ликвидность такой недвижимости.

Требования банка к таунхаусам

Не все загородные дома подходят для покупки дома через ипотеку — банки устанавливают свои требования к приобретаемой недвижимости:

Банки отдают предпочтение кирпичным новостройкам, в основном в коттеджных поселках, а еще лучше в черте города. Кроме того, на решение кредитора влияет оценочная стоимость недвижимости, ее удаленность от города, социальная и транспортная инфраструктура, доступность услуг и т.д. Учтя эти факторы, банк может принять решение о выдаче ипотеки — в любом случае ее размер не будет превышать 70-85% от стоимости частного дома.

Купить загородный дом в ипотеку не получится, если в доме есть пристройки или надстройки, изменившие границы и не прошедшие регистрацию.

Если объектом залога является не дом с земельным участком, а квартира, то предлагается два основных требования: наличие раздельного санузла и кухни и отсутствие учета сноса, капитального ремонта или реконструкции с отселением.

Требования банка к заемщику

Купить дом в ипотеку можно, если вы являетесь гражданином РФ (для большинства банков), не моложе 20 и не старше 65 лет. Обязательные условия включают наличие стабильного рабочего места, а также регистрацию в населенном пункте, где находится банк-кредитор. В качестве созаемщиков могут быть задействованы до 3-х лиц, обязательно включая супругу заемщика, если таковая имеется.

Процедура и документы

Порядок получения ипотеки без первоначального взноса не отличается от процедуры получения обычной ипотеки: выбор объекта и банка — сбор документов — подача заявки — рассмотрение заявки / согласование — сделка и ее закрытие.

Что касается необходимых документов, то здесь также есть стандартный пакет документов (паспорт, заверенная копия трудовой книжки, документы, подтверждающие семейное положение), к которым прилагаются справка 2-НДФЛ и документы на ипотечное жилье. Скорее всего, вам потребуются документы, подтверждающие право собственности на это имущество, а также отчет об оценке имущества.

Порядок действий для получения ипотечного кредита на покупку частного дома и земли

Чтобы оформить кредит, необходимо найти подходящий дом с земельным участком, взять у продавца копии документов на право собственности и обратиться в банк. Заемщику необходимо:

1. Заполните анкету на кредит, предоставьте документы о доходах, трудоустройстве заемщика.
2. Оцените будущие гарантии с профессиональным оценщиком.
3. Предоставить в банк полный пакет документов на приобретаемую недвижимость, а также отчет об оценке.
4. Получите одобрение на получение ссуды.
5. Подпишите договор займа и договор ипотеки.

После подписания кредитного договора должно быть наложено удержание до погашения кредита. Также необходимо будет застраховать имущество.

Список документов для банка

Предоставляется пакет документов для согласования с банком. В основном это копии без нотариального заверения и оригиналы. Однако, если в сделке участвует представитель, потребуется нотариально заверенная доверенность. Нотариус также должен будет засвидетельствовать согласие супруга (-ей) на передачу жилья в ипотеку. Запрошенные документы:

Документы о будущих обязательствах можно подать гораздо позже (почти до подписания самого договора купли-продажи). Банки могут забрать все справки и копии в течение трех месяцев.

Основная особенность списка документов в том, что могут потребоваться две выписки из ЕГРН: отдельно для дома и отдельно для сайта. Банк оценит, насколько законным было строительство на участке и не были ли нарушены правила. Например, вам могут понадобиться:

Если выдается заем с материнским капиталом, потребуется копия свидетельства о капитале, а также положительное решение Пенсионного фонда. Раньше вам нужно будет пройти процедуру одобрения ссуды в пенсионном учреждении, которая может занять до 2-3 месяцев.

При оформлении военной ипотеки требуется справка участника накопительной ипотечной системы. При подписании кредитного договора одновременно подписываются три копии целевого договора займа на недвижимость. Через 10 дней можно будет забрать подписанный Росвоенипотекой договор и получить средства для первоначального взноса.

Узнать, в какие банки можно оформить такую ​​ссуду, можно здесь.

Программы господдержки

Еще одним маневром для получения ипотеки как бы без «первоначального взноса» можно обозначить ситуации, когда требования банка удовлетворяются с помощью государственной поддержки, например, с привлечением средств по программе «Молодые семьи» или материнский капитал.

«С одной стороны, это не ипотека с нулевым взносом. С другой стороны, клиент минимизирует размер своих вложений. То же самое и с механизмом военной ипотеки. И первоначальный взнос, и выплаты формируются из средств, поступающих на личный счет военнослужащих », — говорит Наталья Кузнецова, генеральный директор Академии наук« БОН ТОН.

Государственные программы как поддержка заемщиков

Возможность получить ипотеку без первоначального взноса доступна лицам, имеющим право на господдержку: это семьи, в которых родился или усыновлен второй ребенок, сотрудники бюджетных организаций и граждане, которым необходимо улучшить жилищные условия. Лица, относящиеся к перечисленным категориям граждан, должны предоставить документ, выданный уполномоченным органом:

Завышенная стоимость жилья в договоре

На вторичном рынке недвижимости часто можно встретить схему с переоцененным имуществом в договоре. Пример простой: квартира продается за 4 миллиона рублей, но на карточке вы пишете, что она стоит 5 миллионов, затем продавец пишет квитанцию ​​о том, что он получит деньги с разницей в 1 миллион евро на балансе на стандартных условиях.

«Вы должны понимать, что это незаконно. Все аналитические документы послужат доказательством этого обмана. И есть большой риск, что банк вас разоблачит. Что будет дальше: Вариантов много: от попадания в черный список до возбуждения дела о мошенничестве », — предупреждает владелец верфи Максим Лазовский.

Вам решать, стоит ли брать ипотеку без первоначального взноса или нет. Однако прежде чем принять окончательное решение, рассмотрите все возможные варианты. В том числе льготные кредиты под 6,5%.

Каким требованиям должна отвечать такая недвижимость?

Если ссуда выдается под залог имеющейся недвижимости, у банков очень серьезные требования к будущей гарантии. Например, если мы говорим о доме, кредитор потребует, чтобы он находился на расстоянии не более 50 км от ближайшего населенного пункта и имел нормальные подъездные пути. Если в квартире много людей, то она должна быть в хорошем состоянии и находиться в доме не старше 48-50 лет.

Требования к недвижимости:

Банк внимательно проверит документы на недвижимость. Если окажется, что в квартире или доме прописаны несовершеннолетние, это тоже может усложнить процесс получения кредита, так как потребуется согласие органа опеки и попечительства.

При подаче заявки на получение кредита на дом с землей с использованием материнского капитала также необходимо убедить Пенсионный фонд в том, что данная недвижимость подходит для передачи паев детям. Дом должен соответствовать требованиям множества установленных санитарно-технических правил:

1. Канализация, водопровод, отопление в таком доме обязательны.
2. Высота этажей такого дома или коттеджа не должна быть больше трех этажей.
3. Здание должно быть построено на законных основаниях, в пределах населенного пункта и на земельном участке, предназначенном для строительства индивидуального жилья.

В случае военной ссуды дом не должен быть старше 20 лет. Расположение — исключительно на территории малоэтажной застройки. Недвижимость приобретается с небольшим участком земли. Хозяином дома должен быть только сам солдат.

Важно! Купить загородный дом с земельным участком на материнский капитал невозможно. Разрешена только покупка недвижимости для постоянного, несезонного проживания. Банки не рассматривают дома с деревянным полом в качестве залога.