Ипотека на коммерческую недвижимость: способы оформления, ограничения, ставки и условия

Кому доступна нежилая ипотека

Граждане РФ с физическим и юридическим статусом имеют право ходатайствовать о ссуде на покупку недвижимости.

В первую очередь, это физические лица, желающие приобрести нежилое помещение рядом с местом проживания — парковочное место или паркинг, гараж или кладовую в подвальном помещении. Целью покупки недвижимости такого типа может быть личная потребность или намерение сдать ее в аренду и получить пассивный доход.

Кроме того, нежилое помещение в ипотеку могут приобрести предприниматели — физические и юридические лица. Эта форма ипотечной ссуды называется коммерческой, поскольку помещения приобретаются исключительно с целью получения дохода от работы. Нежилые помещения под бизнес приобретаются в кредит, например, под открытие торговой точки, ресторана или производственного цеха.

Законодательная дисциплина в отношении ипотеки нежилых помещений предусмотрена главой двенадцатой закона No. 102-ФЗ «Об ипотеке».

Ипотека коммерческой недвижимости: порядок регистрации, ограничения, ставки и условия

Ипотека коммерческой недвижимости: порядок регистрации, ограничения, ставки и условия

Ипотека коммерческой недвижимости: порядок регистрации, ограничения, ставки и условия

Какие банки дают кредит

Сегодня ипотека на покупку коммерческого объекта физическим лицом выдается в ряде финансовых учреждений по всей России. Мы подготовили для вас специальную таблицу:

Банк Предложение Первая установка Примечание
Левобережный банк 18,5 50 если справка в форме банка, то + 1%
ВТБ 24 и Банк Москвы 18 ветры
Транскапиталбанк 18,5 50
Абсалютбанк 13,25 40

Самые привлекательные условия покупки деловой недвижимости для обычного человека — это ипотека от Абсалютбанка. Банк достаточно лоялен к заемщикам и может рассматривать ситуацию индивидуально. К рассмотрению принимается справка из банка, что очень удобно для людей с неофициальным доходом.

Ипотека коммерческой недвижимости: порядок регистрации, ограничения, ставки и условия

Особенности нежилой ипотеки для физических лиц

По основным правилам этот формат банковского кредита аналогичен условиям жилищной ипотеки:

  • минимальная аккредитация — 45 тысяч рублей.;
  • размер первоначального взноса, определяемый ценой недвижимости — 15-20%;
  • минимальная ставка по кредиту — 8,5%;
  • максимальный срок погашения кредита — 30 лет;
  • ипотечное имущество, приобретенное до погашения кредита, становится поручительством, то есть состоящим из обременения.
  • Однако некоторые условия ипотеки нежилого фонда, предоставляемой физическим лицам, менее благоприятны, чем ипотека жилищного строительства. В частности, нельзя использовать материнский капитал и другие государственные субсидии. А физические лица не смогут вернуть налог по ипотеке нежилого фонда.

    Ипотека коммерческой недвижимости: порядок регистрации, ограничения, ставки и условия

    В остальном стандартные правила распространяются на субъектов, желающих получить ссуды по нежилой ипотеке.

    Уровень дохода

    … Подтверждением способности человека выполнять кредитные обязательства является его заработная плата или другой документально подтвержденный (то есть юридический, «белый») доход. Максимальный размер совокупного ежемесячного дохода семьи, используемого для выплаты ипотечной ссуды, составляет 40%. Если из подтвержденного ежемесячного дохода потенциального заемщика по ипотеке необходимо потратить больше средств (более 40% от заработной платы), банк откажет в выдаче кредита.

    Состояние недвижимости

    … Персональный осмотр жилой недвижимости, служащий гарантией ипотечной ссуды, редко проводится сотрудниками банка-кредитора. Однако нежилые помещения на ипотеку в обязательном порядке проверит кредитный отдел — пришлют своего специалиста, который осмотрит недвижимость.

    Недостаток места

    … Это обычно для ипотечных жилищных кредитов — проверка стоимости займа на USRN. Нежилое помещение станет залогом, гарантирующим возврат суммы кредита; на него не должны распространяться какие-либо другие обязательства.

    Претенденты на «физическую» ипотеку нежилого помещения должны знать, что получение займа без первоначального взноса будет невозможно. Что касается более высокой процентной ставки по сравнению с жилой ипотекой, то ликвидность нежилых помещений ниже, чем у жилой недвижимости, поэтому банк пытается компенсировать финансовые риски более высокой процентной ставкой.

    Ипотека коммерческой недвижимости: порядок регистрации, ограничения, ставки и условия

    Ипотека коммерческой недвижимости: порядок регистрации, ограничения, ставки и условия

    Ипотека коммерческой недвижимости: порядок регистрации, ограничения, ставки и условия

    Возможные трудности при оформлении и регистрации

    Банки сегодня неохотно берут кредиты на покупку нежилых помещений. Это связано с рискованностью операции, поэтому к соискателям предъявляются более строгие требования. Несоблюдение хотя бы одного элемента стандартного списка приводит к отказу.

    Причины, по которым банк может отклонить заявку:

  • была предоставлена ​​неверная информация;
  • заемщик уже финансово обременен другими необеспеченными кредитами;
  • есть просрочки по прошлым займам;
  • нет возможности внести залог;
  • прибыль организации сезонная;
  • Деловая «молодежь.
  • Мнение эксперта

    Ирина Богданова

    Эксперт в сфере ипотечного кредитования.

    Они откажут в ссуде людям, чей бизнес связан с производством алкогольной и табачной продукции, а также товаров, производство которых наносит вред окружающей среде.

    На решение банка может повлиять выбранный для покупки объект. Например, начинающий трейдер хочет взять ссуду на покупку помещения для открытия магазина. Дом находится на окраине поселка, вдали от транспортных путей и других торговых точек. Кредитор откажется от такого заемщика, поскольку бизнес изначально бесперспективен и не гарантирует стабильных выплат по кредиту в будущем.

    Нюансы нежилой ипотеки для юрлиц

    Ипотечный кредит индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам на нежилую недвижимость, в том числе коммерческую, предлагается многими банковскими организациями в России.

    Условия для юридических лиц строже, чем для индивидуальных заемщиков. Рассмотрим их на примере двух банков, занимающихся кредитованием нежилой коммерческой ипотеки: общероссийского Сбербанка и регионального «Газнефтьбанка»:

  • минимальный размер кредита — 500 тыс руб. (Сбербанк) и 1 млн руб. (Газнефтьбанк);
  • максимальная сумма кредита — 200 млн руб. (Сбербанк) и 50 млн руб. (Газнефтьбанк);
  • первоначальный взнос — 20-25% (Сбербанк) и 10% (Газнефтьбанк)**
    ;
  • минимальная ставка по корпоративному кредиту — 11% (Сбербанк) и 9,5% (Газнефтьбанк)***
    ;
  • максимальный срок погашения — 10 лет (Сбербанк) и 15 лет (Газнефтьбанк);
  • объектом поручительства по ссуде является приобретенная коммерческая недвижимость, имущественные права в пределах дошкольного образовательного учреждения, уже находящаяся в собственности недвижимость (оба банка).
  • **

    Аванс не требуется, если имеющееся имущество, находящееся в собственности организации-заемщика (Сбербанка), служит обеспечением коммерческого кредита).

    ***

    Чем дольше срок погашения ипотечной ссуды, запрошенной юридическим лицом, тем выше будет годовой процент.

    Ипотека коммерческой недвижимости: порядок регистрации, ограничения, ставки и условия

    Общие банковские требования к юридическим лицам-заемщикам нежилой ипотеки:

  • обязательное проживание в РФ;
  • годовой оборот до 400 млн руб. (Сбербанк);
  • хозяйственная деятельность осуществляется в течение периода более 6 месяцев (несезонная деятельность) и более 12 месяцев (сезонная деятельность).
  • Точные условия предоставления бизнес-кредита во многом зависят от того, находится ли бизнес юридического лица на обслуживании этого ипотечного банка. Например, «Сбербанк» с обязательной ежемесячной выплатой процентов позволяет погашать основную задолженность по бизнес-кредиту по договоренности равными долями ежемесячно, ежеквартально или по индивидуальному графику (при сезонных мероприятиях).

    Ни один банк не будет обсуждать предоставление бизнес-кредита с юридическим лицом, не проверив предварительно состояние нежилой недвижимости, купленной в ипотеку. Большинство ипотечных банков, работающих с кредитами на коммерческую недвижимость, проводят инспекцию имущества, взятого в долг у своих специалистов и за свой счет.

    Следует помнить, что предмет залога недвижимости по ипотеке предприятия будет обременен банком-кредитором до полного погашения нежилого кредита с процентами. Залог не означает передачу права собственности банку, но любая сделка с заложенным имуществом (включая капитальный ремонт) требует предварительного одобрения ипотечного банка.

    Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса

    Одним из существенных преимуществ ипотеки является ее сходство с арендой, то есть договором аренды, по окончании которого актив переходит в собственность заемщика. Однако есть разница: чаще всего требуется первоначальный взнос в размере одной пятой стоимости товара или более.

    Это обстоятельство беспокоит многих кредиторов. Крупные компании вынуждены изымать средства из оборота, а у малого бизнеса и индивидуальных предпринимателей этих денег может не быть.

    В России есть несколько банков, которые не предоставляют ипотечные кредиты с первоначальным взносом по существующим программам. Их условия предусматривают широкий спектр договорных параметров:

  • сумма — 150 тысяч рублей и более;
  • срок погашения — от 3 до 10 лет;
  • годовая ставка 9-17,45%;
  • комиссия банка за регистрацию — 0-1,5%;
  • открытие текущего счета в данном финансовом учреждении (не всегда);
  • гарантия или поручительство (часто).
  • Для облегчения контроля некоторые банки выдают ипотечные кредиты на приобретение географически расположенных объектов.

    Ипотека коммерческой недвижимости: порядок регистрации, ограничения, ставки и условия

    Требования к заемщику

    Чтобы не вносить первоначальный платеж, очень часто клиент банка должен соответствовать следующим критериям:

  • Компания (ИП) зарегистрирована и работает в России.
  • Компания присутствует на рынке не менее полугода (желательно год).
  • Возраст лица, уполномоченного представлять аккредитованную организацию (руководитель, собственник, индивидуальный предприниматель), находится в «золотом» диапазоне 20-60 лет.
  • Положительная кредитная история. Его отсутствие лучше, чем наличие некрасивого, но ненамного.
  • Для индивидуальных предпринимателей во многих банках существуют ограничения по размеру годового финансового оборота. То, что она не должна быть меньше 400 тысяч рублей, понятно, иначе индивидуальный предприниматель не смог бы «тянуть» ежемесячные выплаты. Но есть еще и верхний предел в один миллиард, что иногда вызывает вопросы. Это ограничение объясняется тем, что при такой выручке могут возникнуть сомнения в финансовой устойчивости, а иногда и в законности деятельности «скромного частного предпринимателя».
  • Минимальное количество сотрудников — сто человек. Это условие предъявляют далеко не все банки и не всегда. Количество сотрудников не обязательно отражает финансовое состояние компании.
  • Общее правило ссуды — это превышение цены вероятной продажи заложенного актива над суммой предоставленной ссуды плюс проценты по ней. Поскольку сама приобретенная недвижимость очень часто выступает в качестве материального обеспечения, естественным требованием кредитора является предоставление дополнительного залога для компенсации отсутствия первоначального платежа.

    Информация об условиях кредиторов, предлагающих ипотеку без первоначального взноса, несколько расплывчата.

    Например, Сбербанк, Транскапиталбанк, Сургутнефтегазбанк, ФК «Открытие» и некоторые другие вроде бы предлагают аналогичную программу, но готовы кредитовать только 70-80% от оценочной стоимости объекта. Плюс обязательное поручительство.

    ВТБ может предоставить коммерческую ипотеку в полном объеме с авансом от 15% до 15% годовых с отсрочкой до полугода, но с обязательной дополнительной гарантией. Мотивация всегда одна: желание обезопасить себя от неплатежей.

    Какие помещения подходят под коммерческую ипотеку

    Кредитор не выдаст ссуду, если приобретенное заемщиком помещение не является нежилым де-юре. Особенно этот момент следует учитывать юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, которые намерены приобрести помещение бывшей жилой квартиры на первом уровне многоэтажного дома.

    Внешне реконструированный вид такого помещения — под офис, торговую точку, кафе или салон красоты — отнюдь не означает полную переоформление объекта в нежилой фонд. Фактический перевод помещения из жилого в нежилое необходимо тщательно проверить, изучив документы о переводе.

    Возможно, ипотека на жилое помещение с последующей переоформлением в нежилое помещение будет более рациональной (по согласованию с банком это обязательно) — порядок и порядок передачи жилья в нежилое помещение смотрите здесь.

    Какие затруднения возникают при нежилой ипотеке

    Банковская организация обязательно проведет оценку нежилого имущества, которое будет выступать залогом по кредиту: недвижимое имущество, приобретенное заемщиком или находящееся в его собственности. Бывает, что оценочные компании, особенно в структуре финансово-кредитной организации, сознательно занижают реальную стоимость объекта. Поскольку адекватность оценки напрямую влияет на размер ипотечной ссуды и условия кредитования сделки, заемщику удобнее запросить оценку у независимой организации.

    Обратите внимание, что люди, подающие заявку на ипотеку нежилого фонда, не смогут связать поручителей и созаемщиков с транзакцией с банком — это возможно только для жилищной ипотеки. Напомним, цель участия в ипотечной ссуде на жилье сожителей снижает банковские риски и, следовательно, позволяет снизить процентную ставку.

    Как удобнее брать бизнес-ипотеку – на физлицо или юрлицо (ООО, ИП)

    Если у гражданина при оформлении ипотеки, например, автостоянки, есть только один вариант — регистрация на физическое лицо, то у руководителя коммерческого предприятия есть выбор между оформлением ипотеки на физическое, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.

    Ипотечное кредитование организации нежилой недвижимости оценивается банком на основе валового оборота и прибыли компании потенциального заемщика. Ипотечный банк потребует ознакомления с бухгалтерским балансом за год.

    Ипотека коммерческой недвижимости: порядок регистрации, ограничения, ставки и условия

    При оформлении коммерческой ипотеки для управляющего или собственника организации (т.е физического лица) банку потребуется информация о «белом» доходе бизнес-заемщика и других принадлежащих ему активах (недвижимость, автомобили), а также как финансовые обязательства (прочие кредитные обязательства).

    Пытаться скрыть финансовые активы / обязательства компании, которая берет в банке ипотечный кредит, бесполезно. Сотрудники кредитного отдела ипотечного банка потратят сколько угодно времени на сбор информации о заявлении потенциального заемщика и поиск информации о финансах.

    Для владельцев бизнеса с хорошей кредитной историей выбор между ипотекой для юридического или физического лица является вопросом преимуществ условий нежилой ипотеки как для юридических, так и для физических заемщиков в конкретном финансовом учреждении.
    Например, если при одинаковом сроке погашения кредита процентная ставка по корпоративному кредиту для юридического лица ниже, чем для физического лица, то для компании более выгодно оформить заявку на получение нежилого кредита. В противоположной ситуации — проценты для физического лица оказываются ниже — лучше оформить ссуду собственнику бизнеса.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Адвокат Морозова - рассказываю про решения ваших юридических проблем
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: