Ипотека на вторичном рынке жилья

Ипотека позволяет россиянам покупать собственное жилье. На рынке недвижимости жилые помещения делятся на новостройки и второстепенные квартиры. По статистике, большинство заемщиков выбирают вторичный рынок. Приоритет вторичного рынка нельзя назвать удивительным, ведь у граждан есть неограниченная возможность выбора различных типов жилья, расположенных в месте с удобной и разветвленной транспортной инфраструктурой. Многие банки снижают процентную ставку, если заемщик покупает квартиру на вторичном рынке. У населения популярны вторичные жилищные займы.

Особенности ипотеки на вторичку

Если квартира в новостройке или строящемся доме, значит, у нее не было хозяев. Поэтому риска нет, маловероятно, что после покупки появится ранее частный собственник или лицо, имеющее право регистрироваться в этом жилье.

Вторичный рынок более рискован для банка, поэтому оформление ипотеки на покупку таких объектов сопровождается некоторыми нюансами:

Однако вторичный жилищный кредит 2021 года по-прежнему остается очень популярным продуктом. Все банки жилищного кредитования предлагают такие программы. Поэтому выбор предложений достойный.

При оформлении ипотеки объекта вторичного рынка заемщик может применить все субсидии и льготы, предоставляемые государством. Перед подачей заявки имеет смысл изучить список региональных льгот, возможно, вы имеете право на участие в какой-либо программе.

Особенности вторичного жилья

Плюсы покупки вторичной недвижимости:

1. Заемщик, оформив договор займа, может сразу же заселиться в квартиру. Потеря времени на ожидание сдачи дома исключена, в отличие от новостроек.
2. При поиске квартиры под ипотеку потенциальный клиент банка имеет широкий выбор. В отличие от новостроек, особенно эконом класса. Такие дома, как правило, однотипные, после их сдачи выявляется масса недостатков.
3. Процентные ставки по кредиту, объектом которого является вторичная квартира, ниже, если этот же показатель сравнивать с первичным рынком. Логика такова, что вторичное жилье имеет лучшую ликвидность, его легче продать, если заемщик не выполняет свои обязательства перед банком. В случае с новостройками все сложнее. Во-первых, банк рискует столкнуться с ненадежным застройщиком. Во-вторых, новостройка может быть не такой ликвидной, как хотелось бы банку. Банк вкладывает свои риски в процентную ставку по ипотеке для первичного дома.

У реселлеров есть преимущества и недостатки по отношению к ипотечному кредиту

Минусы покупки второстепенного:

1. При покупке квартиры, которая уже использовалась другими квартиросъемщиками на основании прав собственности, существует реальный риск захламления дома. Задача юриста или агента по недвижимости в этом случае — проверить чистоту заключаемой сделки. К сожалению, даже самый грамотный контроль не гарантирует, что после приобретения желаемого жилья наследник или временно уволенный из него гражданин не явится к его дверям.
2. Не все продавцы готовы заниматься ипотекой. Это связано с тем, что в договоре купли-продажи нужно будет указать полную сумму сделки, а это не очень выгодно с точки зрения налогообложения.

Какие банки выдают ипотеку на вторичное жилье

Все представленные на этой странице банки выдают ипотечные кредиты под объекты вторичного рынка. Но нужно проанализировать предложения, увидеть точную сетку ставок, требования к заемщику. Возможно, один банк будет для вас более прибыльным, чем другой.

Ставки по вторичному жилищному кредиту — это самое главное при выборе программы. Банки обычно указывают значение «от», например «от 7,35% годовых». И это вовсе не означает, что вы заключите сделку именно с таким процентом. Существуют факторы, уменьшающие или увеличивающие базовую ставку.

Что влияет на скорость:

Подавляющее большинство договоров ипотеки на объекты вторичного рынка заключаются с привязкой страхования жизни заемщика и титульного страхования. Это и покрывает риски заемщика, и снижает ставку.

Где взять ссуду на вторичное жилье, самые популярные и прибыльные банки:

Здесь указаны базовые ставки банка, в зависимости от вашей ситуации они будут подвергаться понижающим и повышающим коэффициентам. Например, Банк «Открытие» снижает ставку на 0,5% при подаче заявки на ипотеку онлайн, а ВТБ увеличивает ее на 0,5 пункта, если первоначальный взнос меньше 20%.

Ставки по ипотеке по объектам вторичного рынка сегодня находятся на рекордно низком уровне. Можно сказать, что сейчас самое благоприятное время для регистрации. И есть риск, что в ближайшее время ЦБ РФ повысит базовую ставку и поднимутся проценты по кредитам.

Возможные проблемы при оформлении ипотеки на вторичное жилье

Продавцы не любят рассказывать о существующих недостатках своего товара, более того, они могут сознательно их полностью скрыть. Поэтому еще на этапе выбора дома следует приложить максимум усилий, чтобы проверить понравившуюся квартиру. Стоит поговорить с соседями (они, как известно, все знают), внимательно изучить документы, которые предоставит продавец, самостоятельно проверить состояние квартиры или дома во всех онлайн-реестрах, посвященных недвижимости.

Настоятельно рекомендуем запросить у продавца расширенную выписку из государственной регистрации прав (ЕГРП), кроме того, необходимо заказать и получить ее вместе с продавцом, чтобы быть уверенным в подлинности документа. И не жалейте нескольких сотен рублей, которые придется заплатить в виде госпошлины, беспечность может стоить гораздо дороже.

Если по расширенному заявлению квартира неоднократно продавалась в короткие сроки, от такой покупки лучше отказаться. Вполне возможно, что смена собственника имеет криминальный мотив. Квартира может быть гарантией судебного процесса, поэтому не помешает получить информацию о продавце-собственнике и его имуществе от правоохранительных органов и судебных приставов. Покупка дома — слишком дорогое дело, чтобы к нему относиться легкомысленно.

Любые обременения (например, наличие несовершеннолетних детей, аренда или сама ссуда) должны быть предметом особого внимания. Мошенники не устают придумывать новые схемы обмана покупателей недвижимости, поэтому ни при каких обстоятельствах нельзя игнорировать любые варианты проверки. Продажа и покупка жилья может быть оспорена бывшим владельцем на основании его «плохого» психического здоровья, поэтому не стесняйтесь спрашивать справку из наркологического диспансера и психоневрологического диспансера.

Ни при каких обстоятельствах нельзя иметь дело с продавцами, действующими на основании доверенности, выданной собственником. Важно указать в договоре купли-продажи полную стоимость имущества: более того, в случае возникновения проблем суд будет полагаться на стоимость, указанную в договоре, а не на квитанцию ​​о том, что продавец должен деньги, например, за ремонт, не будет серьезно рассматриваться судом.

Банк также должен проверить чистоту транзакции. Но нужно учитывать, что банк — это крупная и сложно организованная компания. В нем большое количество отделений и каждому из них свой этаж. Кредитный менеджер формально обязан проверять все документы, приложенные к заявке, однако его главная цель — выполнить план кредита. Поэтому ситуация с выдачей ипотеки на приобретение сомнительного жилья с юридической точки зрения вполне возможна.

Трудно сказать, что важнее в сделке по покупке второго дома: плюсы или минусы. Принимая решение, вы всегда должны взвесить все «за» и «против». Осведомленность, осторожность, рассудительность и рациональность — отличные помощники в любом серьезном деле. На них стоит положиться.

Что нужно для оформления

Кредит большой, поэтому выдается он только качественным заемщикам с достаточной кредитоспособностью. У заемщика должно быть достаточно денег для погашения ипотеки и для погашения других долговых обязательств, если таковые имеются, а также для содержания себя и своей семьи.

Банки всегда оценивают семейное положение, определяют количество иждивенцев, учитывают алименты и другие обязательства. Поэтому лучше сразу объективно подойти к оценке своей кредитоспособности, чтобы не терять время зря.

Рассчитать ипотеку на вторичное жилье можно на калькуляторе от Brobank.ru. Поигравшись с условиями, вы определите комфортный период, сможете понять, какой будет ежемесячный платеж, когда вы получите нужную сумму. В результате при обращении в банк у вас уже будет фото того, что вы хотите.

Основные требования к заемщику:

Если это семья, вторичный жилищный кредит выдают оба супруга. Вместе они собирают сертификаты, вместе заключают договор и вместе несут ответственность за выплату кредита.

В пакет документов обычно входит справка 2-НДФЛ и копия трудовой книжки. Если есть дополнительные официальные источники дохода, их тоже нужно документально оформить, чтобы банк их учел. Также требуются документы о семейном положении и другие по запросу банка.

Что можно купить в ипотеку на вторичном рынке

По программе есть возможность купить дом, но очень часто граждане решают купить квартиру. Для объектов вторичного рынка всегда указываются определенные критерии: квартира / дом остается в ипотеке и должен быть ликвидным, чтобы банк мог продать его в случае просрочки.

Если речь идет о квартире, то стандартные требования к ней:

Каждый банк устанавливает свои критерии для квартир на вторичном рынке. После согласования заемщик должен получить список требований и выбрать недвижимость в соответствии с ними.

Если речь идет о доме, то требования касаются удаленности его месторасположения, обязательного наличия подъезда круглый год, из какого материала он возведен, в каком состоянии находится земельный участок (он тоже должен быть в собственности). Ветхие дома тоже не считаются.

После выбора объекта заемщик заказывает его оценку, от которой зависит, примет ли банк этот объект в залог. Банк консультирует оценщика, он должен быть им аккредитован.

Ипотека на вторичном рынке жилья

В России есть первичный и вторичный рынки недвижимости. Разница между ними в том, что первый продает квартиры, принадлежащие риелторским компаниям, а второй продает жилье, которое принадлежит другому владельцу. Неважно, проживает в квартире хозяин или нет. Решающий аргумент — формализованная собственность.

Многие заинтересованы в покупке дома в новостройках. Но у квартир на вторичном рынке есть ряд неоспоримых преимуществ:

также важно, что доля вторичного жилья на рынке больше, чем доля первичного жилья. Это означает, что покупателю предлагается более широкий выбор. Это особенно важно в мегаполисах, где целые кварталы новостроек могут находиться на окраинах и не иметь хорошей транспортной доступности.

Можно ли взять ипотеку на вторичное жилье?

Большинство ипотечных программ, особенно с государственной поддержкой, рассчитаны на покупку квартир в новостройках. Это связано с тем, что государство стремится поддержать не только граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, но и строительные компании, испытывающие трудности с продажей построенных домов.

В то же время, согласно статистике, в 2021 году на вторичный рынок приходилось до 70% продаж, связанных с ипотекой. Некоторые из них — это дорогие предложения по жилью премиум-класса. По мнению экспертов, контракты часто не заключаются из-за нехватки средств у покупателей. Причина в другом — оформление ипотечной сделки позволяет не привлекать внимание к дорогой покупке, за которую производится крупный разовый платеж.

Но даже если исключить из общего количества сделок купли-продажи, проводимых с целью замаскировать приобретение дорогой недвижимости, ипотека на вторичном рынке очень популярна.

Как лучше купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке

Общие принципы получения кредита на первичном и вторичном рынке жилья одинаковы. Вам необходимо найти программу с относительно низкой процентной ставкой и определить период, в течение которого вы сможете вернуть заемные средства с процентами. Пригодится онлайн-калькулятор: с его помощью вы можете рассчитать примерную сумму ежемесячного платежа, чтобы трезво оценить свои финансовые возможности — если вы сможете снимать эту сумму из семейного бюджета каждый месяц.

После этого нужно принести в банк необходимые документы. Для оценки кредитоспособности потенциального клиента банк учитывает вашу кредитную историю.

Стандартный пакет документов следующий:

Но перечень документов необходимо уточнять в банке, в который вы подаете заявку на ипотеку.

Финансовые организации заинтересованы в том, чтобы приобретенная в ипотеку квартира не обесценилась. Поэтому они обращают внимание на состояние покупаемого вами жилья. Вы получите отказ с вероятностью, близкой к 100%, в следующих случаях:

также важно, чтобы дом не был обременен законом.

В некоторых случаях размещение вызывает подозрение. Например, если он принадлежит нескольким людям или был продан много раз, особенно в последние годы.

Ставки по ипотеке на вторичном рынке

Под какой процент можно получить вторичный жилищный кредит? Актуальные ставки вы можете узнать на этой странице сайта Banki.ru.

Как правило, существенных отличий от рынка первичного жилья нет. Но некоторые российские банки предлагают льготную ипотеку при поддержке государства для вторичного жилья. Как правило, это программы, в рамках которых можно купить недвижимость в сельской местности или на Дальнем Востоке. В этом случае процентная ставка может составлять 2-3% и даже меньше.

Материнский капитал

Согласно российскому законодательству, материнский капитал, на который семья может рассчитывать при рождении первого и последующих детей, может быть использован для погашения ипотечной ссуды. На эти средства можно оплатить первоначальный взнос или погасить задолженность с процентами по кредиту даже на вторичном рынке.

Автор: Инна Солдатенкова, эксперт, руководитель отдела анализа банковских услуг Банки.ру

Как купить квартиру во вторичную ипотеку

Самое главное — выбрать банк. Не очень удобно, что ты не сразу понимаешь, какую ставку на самом деле тебе даст банк. Каждый применяет свои коэффициенты, проценты устанавливает на свое усмотрение. Таким образом, вы можете выбрать 2–3 банка, отправить им вопросы онлайн, а затем посмотреть, какой из них предложит наиболее выгодную сделку. Заключите с ним контракт.

Как проходит регистрация:

1. Выбираете банк, обращаетесь в него. Лучше сделать это онлайн: это и дешевле, и многие кредиторы снижают ставку из-за факта удаленного контакта.
2. После предварительного согласования собираем основной пакет документов. Это справки, документы о работе, семейном положении.
3. После ознакомления с документами банк подтверждает согласие, объявляет условия и сумму. Теперь можно выходить на вторичный рынок и искать подходящее жилье. Обычно на это отводится 60-90 дней.
4. Заемщик собирает документы на продавца и объект по списку банка, производит оценку имущества. Затем банк в течение нескольких дней проверяет юридическую чистоту квартиры / дома и соответствие объекта требованиям.
5. Если все в порядке, сделка будет одобрена. Оформлено обязательное страхование заложенного имущества, заключен кредитный договор.

Проводка заключается в том, что сделка проводится в Росреестре, на объект накладывается обременение. Только после того, как банк переведет деньги продавцу. Что ж, наконец-то заемщик может отпраздновать новоселье.

Если недвижимость будет найдена раньше, ипотека будет длиться примерно 2 недели.

Как возвращать ипотеку

У заемщика есть график платежей, которого он должен придерживаться. При оформлении ипотеки на объект вторичного рынка стандартно составляется аннуитетный план, при котором заемщик ежемесячно вносит на счет одинаковую сумму. Кроме того, обязательное страхование необходимо продлевать один раз в год.

Поскольку квартира находится в залоге, банк может установить некоторые ограничения. Например, они могут включать регистрацию других граждан или аренду жилья. Все эти моменты будут отражены в контракте.

Если заемщик становится непоправимым дефолтом, банк после нескольких попыток переговоров будет вынужден обратиться в суд и забрать дом. Поэтому к вашей помолвке следует относиться с максимальной осторожностью.