Ипотека от Солона до наших дней. Что нужно знать заемщику

Ипотека — популярный вид долгосрочной ссуды под залог недвижимости как в России, так и во всем мире. Ипотека не обязательно означает ссуду на покупку дома. За рубежом заемщик может потратить взятые в банке средства на покупку автомобиля, оплату обучения или лечения. Главная особенность ипотеки — использование недвижимости в качестве залога. Если заемщик не может погасить ссуду, банк становится владельцем заложенной собственности (в России такие ссуды называются жилищными ссудами).

Ипотека от Солона до наших дней. Что нужно знать заемщику

Описанная схема гарантирует погашение банковской задолженности, что дает возможность предоставлять ссуды под низкие процентные ставки — в отличие от стандартного потребительского кредита, в котором доход заемщика выступает гарантом платежей. Поскольку ипотека окупается десятилетиями, подход потребительского кредитования здесь не работает. Никто не может гарантировать сохранение источника дохода на такой длительный срок.

Обычно в массовом представлении ипотека означает адресную ссуду на квартиру (или другое имущество), которая выступает в качестве поручительства. Чтобы получить такую ​​ссуду, необязательно быть владельцем недвижимости — вам достаточно оплатить регистрационный сбор и подтвердить необходимый уровень ежемесячного дохода. Гарантией могут выступать квартира, дом, земельный участок, коммерческая недвижимость. До погашения кредита собственник заложенного имущества не может полностью им распорядиться.

Если ситуация складывается в пользу покупателя недвижимости, он соглашается с банком, возвращая стоимость гарантии и проценты по кредиту. При этом он становится полноправным владельцем приобретенного объекта. Если заемщик не может погасить долг, банк покрывает долг гарантией. Если выручки недостаточно, клиент должен эту разницу банку.

На величину процентной ставки влияют условия некоторых продуктов, наличие созаемщиков или поручителей. Есть возможность рефинансирования ипотеки. Для этого в другом банке заемщик берет ссуду на более выгодных условиях, за счет которой погашает старую задолженность.

История ипотеки. Солон и ипотечный столб

Понятие ипотеки зародилось еще в древности, в Древней Греции. Первые известия о нем относятся к VI веку до нашей эры, когда правивший в Афинах Солон инициировал знаменитые законодательные реформы. Раньше залогом по кредиту выступал сам заемщик. Поэтому рабом становился человек, не сумевший выплатить взятый долг.

Солон изменил эту позицию. Вместо личной ответственности заемщика он ввел имущественную ответственность. На земельном участке должника установили специальный кол с надписью, на которой указывалось, что данное имущество находится в залоге. Этот столб назывался закладной, от древнегреческого слова ипотека — подставка. В дальнейшем этим термином стали обозначать любую ипотеку недвижимости.

На Западе обращение к ипотеке использовалось на протяжении многих веков, что привело к созданию развитого банковского кредитного сектора с хорошо сложившимися условиями. В развитых странах ипотека — относительно недорогой продукт. Например, в Европе средняя ставка по ипотеке составляет 3-5% (в России она достигает или даже превышает 10%). Ставка также может быть переменной. Его значение фиксировано ниже фиксированного, но банк оставляет за собой право увеличить его в несколько раз в течение срока погашения.

Однако проблемы бывают и на Западе. Например, в 2000-х годах в Соединенных Штатах было выдано слишком много субстандартных кредитов. После накопления большой массы высокорисковых ссуд два ипотечных гиганта, Freddie Mac и Fannie Mae, рухнули, что спровоцировало глобальный экономический кризис.

История ипотеки

Слово «ипотека» вошло в обиход в 6 веке до нашей эры. Он происходит из Греции: афинский реформатор Солон в 594 году до нашей эры. В процессе реформ он ввел свободу воли и отменил земельные долги, тогда как ранее в Афинах залогом этих обязательств служил сам должник. Если бы долг не мог быть выплачен, «заложник» легко мог стать рабом. Однако Солон предложил другой способ залога и стал прообразом современной ипотеки. На земельном участке должника был размещен пост, на котором было написано, что данное имущество служит обеспечением имущественных требований на такую-то сумму, имя должника и его кредитора, а также время, когда долг подлежит оплате. Этот столп получил название «ипотека» (опора). Такой знак запрещал заемщику тянуть все на нем с того места, на котором он был установлен. Постепенно концепция изменилась, и слово «ипотека» стало использоваться для обозначения любой ипотеки недвижимости в обмен на ссуду. Со временем столб перестали возводить — на его месте вошли специальные книжки, называемые закладными. Ипотечное учреждение продолжало свое развитие в Римской империи. Еще в I веке нашей эры были созданы ипотечные учреждения, которые выдавали ссуды под залог имущества физическим лицам, а во время правления императора Антония Пия появилось законодательство об ипотечных банках, существовавшее наряду с другими специализированными банками и другими кредитными учреждениями, которые стали прототипами сберегательные банки и ассоциации… Правительство часто оказывало большую поддержку ипотечным кредитам. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные ссуды под 5% годовых (аналогичные финансовые системы формировались в России в 19 веке, хотя поддержка была направлена ​​в основном на представителей знати). Институт ипотеки за относительно короткое время прошел эволюционный путь от доверительного управляющего (от латинского fiducia, фидуциарная операция, фидуциарная операция) до более прогрессивной стадии — pygnus (от латинского pignus — неформальная гарантия) и далее — ипотеки. По доверенности изъятый ​​объект переходил в собственность кредитора, и последний имел право вернуть имущество должнику после исполнения договора или продать его, отказавшись от денежного кредита. Соглашение Pignus предусматривало передачу недвижимости не в собственность, а в собственность в качестве залога по кредитному обязательству. Кредитор не имел права удерживать объект залога и мог продать имущество только в случае неисполнения взятых на себя должником обязательств, вернув разницу между продажной ценой и остатком долга в пользу заемщик.

Ипотека в средние века

Становление классического института ипотеки было связано с изменением политических и экономических условий того времени: ослаблением рабовладельческого хозяйства и массовой передачей земли арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на рабочие орудия, которые по объективным причинам не могли передаваться от арендаторов к землевладельцам (землевладельцам). Впоследствии недвижимость стали переводить в ипотеку. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать заложенную вещь с ее последующим аукционом и зачетом выручки от остатка долга заемщика. Примерно в таком виде залог существует и по сей день. Наряду с ипотекой, возникающей по соглашению сторон, были введены различные юридические ипотеки, действующие в соответствии с законом (ипотека вкладчика на инвестиции, ипотека на имущество уклоняющегося, ипотека на имущество опекуна, жены на собственность мужа и тд). Ссуды появлялись в зависимости от времени возникновения (в силу договора) или степени их важности (в силу закона). Последующие ипотечные кредиты были выданы на одно и то же имущество нескольким людям. Роль государства в соблюдении прав участников ипотеки была велика. Транзакции, которые имели довольно сложную структуру, требовали контроля и регулирования, а также хорошо функционирующей системы учета. Из-за ослабления этих государственных функций с закатом эпохи античного мира ипотечное учреждение прекратило свое существование на несколько столетий, прежде чем вновь появилось в средневековом европейском законодательстве. В Германии он появился только в четырнадцатом веке; во Франции с конца 16 века существовала неофициальная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, собственность) вне зависимости от смены собственника, и даже тогда это было надежным правом собственности, но только после специальной регистрации ипотеки в специальной книге.

Ипотека в России до 1917 года

Российская ипотека, просуществовавшая до 1917 года, сложилась идеально и полностью. Ипотечное кредитование в стране возникло одновременно с появлением частной собственности на землю. Дореволюционная Россия имела разветвленную кредитную инфраструктуру. Он включал такие элементы, как специализированные земельные банки, сельские банки, ссудо-сберегательные ассоциации и компания по ссуде земли. Эти учреждения, как правило, выдают ссуды под залог земли. Вот почему в дореволюционных изданиях такие ссуды часто назывались земельными, а не ипотечными. Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к правлению императрицы Елизаветы Петровны. Именно в это время (1754 г.) были открыты первые дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. Однако в неорганизованном виде ипотечный кредит существовал гораздо раньше. Например, упоминания об ипотеке относятся к 13 веку, в 15 веке уже говорили о второй закладной вотчины в другие руки, а также были оговорки, что вотчина не была передана в другие руки. В шестнадцатом веке залог земли стал настолько распространенным, что возник соблазн и возможность злоупотреблять ипотекой, закладывать одну и ту же землю разным людям или обманным путем занимать деньги, выдавая чужую собственность за свою. С начала 70-х годов 19 века в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История этих финансовых институтов тесно переплетается с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX и XX веков. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, подъеме российской экономики в 1913 году еще не получила должного внимания, хотя именно акционеры этих банков проводили крупномасштабные операции с землей и недвижимостью. Во время Октябрьской революции ипотечные банки в России были полностью ликвидированы. Согласно российскому законодательству XIX века, более двух земельных банков не могли работать одновременно на одной территории, чтобы не создавать ненужную конкуренцию друг другу. Государственному крестьянскому банку (основан в 1882 г.) было поручено ссужать крестьянам деньги на покупку земли у помещиков. Банк выдал фермерам долгосрочные кредиты на срок до 35 лет. С 1883 по 1895 год банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 г.) поддерживал землевладение, выдавая дворянам ипотечные ссуды сроком на 66 лет на сумму, равную 60% от стоимости дворянской собственности. Банк оказывал финансовую поддержку помещикам, выдав ссуд в 1887 г на 69 млн. Руб. И в 1890 г на сумму более 600 млн. Руб. В конце 19 века в Санкт-Петербурге основные операции с ипотечными ценными бумагами осуществляли международные, бухгалтерские и ссудные банки, а с 1903 года к ним активно подключился Азово-Донской банк. В Москве было 8 крупных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организовал Московское товарищество собственников жилья, на которое были возложены особые функции управления недвижимым имуществом. В случае «неисправности» должника его активы переходят в собственность этой компании. С 1912 года Московский Народный банк стал главным координатором по ипотеке. Большой популярностью пользовались ссудо-сберегательные ассоциации. В первом десятилетии ХХ века они объединили интересы 8 миллионов человек. В России до сих пор существовала практика передачи домов в залог домовладельцами Московского городского кредитного общества. Полученная ссуда позволила им расширить свою собственность и построить новые дома, квартиры, в которых они снимались. Частными ипотечными кредитами руководили 10 акционерных ипотечных банков, которые выдавали ссуды на землю и городскую недвижимость на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в форме ипотечных облигаций, продаваемых на бирже (особый вид ценных бумаг, работающих на ипотечном рынке с плавающим обменным курсом). В случае «банкротства» должника имущество «уходило» с открытых торгов. Акции и облигации ипотечных банков были предпочтительным средством вложения капитала для российских предпринимателей и арендаторов. Элементы российской ипотеки были взяты из разных стран для применения и дальнейшего развития, поэтому многие современные западные инновации сегодня воспринимаются как «чужие», несмотря на их истинно российские корни.

Ипотека в России сегодня

В настоящее время ипотека рассматривается как залог недвижимости, то есть залог самого ценного и неизменного имущества: земли, зданий, строений, предприятий, квартир и другой недвижимости. При предоставлении ссуды банки требуют выдачи залогового документа. В соответствии с этим документом право собственности не передается кредитору (залог) на имущество, а остается за должником (залог), что позволяет ему в дальнейшем использовать предмет залога для собственных нужд. Залогодержатель вправе контролировать такое использование только во избежание ухудшения качества или исчезновения предмета залога. Если это все же произойдет, кредитор имеет право потребовать дополнительное обеспечение. В настоящее время слова «ипотека», «ипотечный кредит» встречаются во многих публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Но любая кредитная организация неразрывно связывает саму возможность получения ипотечной ссуды с проблемой рефинансирования средств, выданных в виде ипотечных ссуд, с использованием активов, возникающих после выдачи ссуд под залог недвижимости, как основы для привлечения долгосрочных ссудный капитал. В результате финансовые и кредитные учреждения рассматривают ипотечное кредитование как системную организацию, способную обеспечить устойчивые и прибыльные активы. В свою очередь, ипотечный кредит рассматривается государством как механизм, способный решить проблемы огромной социальной значимости общегосударственного масштаба: жилищный вопрос, проблему финансирования капитального строительства и т.д. Для подавляющего большинства рядовых граждан ипотечный кредит кажется единственным возможным источником решения извечной жилищной проблемы россиян.

Изменения в ипотечном кредите после 1995 г

Если на заре ипотечного движения весь рынок ипотеки был представлен банками Сбербанк и ДельтаКредит с процентными ставками 14-15% годовых и единственными ипотечными программами, то сегодня выбор затруднен. Условия выдачи кредитов в банках стали мягче, а подход к клиентам — дифференцированнее. Достаточно сказать, что раньше возможность получения кредита обсуждалась только при официальной зарплате. Тогда как теперь во внимание принимаются и другие доходы заемщика. Уменьшилось количество выводимых ценных бумаг и увеличился круг заемщиков. Кроме того, изначально покупать квартиры в ипотеку можно было только на вторичном рынке. Теперь ассортимент недвижимости, приобретаемой в кредит, расширился, появилась возможность купить новостройку, загородный дом, земельный участок. Наконец, была дифференцирована процентная ставка. На его размер влияет несколько факторов: доход заемщика, продолжительность рассрочки, тип приобретаемого жилья.

Ипотека в России

История ипотечного кредитования в нашей стране намного скромнее. Его начало ознаменовано принятием закона «Об ипотеке» чуть более 20 лет назад. Тогда же было создано Государственное агентство по ипотеке и жилищному кредитованию. В 1998 году была выдана ипотека на 3 года под очень высокие процентные ставки — 40% годовых. Конечно, желающих принять такие условия было очень мало.

Массовая ипотека началась только во второй половине 2000-х, после смягчения банковских условий и начала активного распределения кредитов на недвижимость. За это время произошел рост стоимости недвижимости, поэтому ипотечные операции были для покупателей достаточно прибыльными.

После кризиса 2008 года банки потеряли доступ к длинным деньгам. По этой причине снизилась доля ипотеки. А самый тяжелый удар по российским ипотечным кредиторам был нанесен в 2014 году. Так, из-за обвала рубля объем выплат по ипотеке в иностранной валюте увеличился примерно в 2 раза. Многие банки тогда выдали ссуды в иностранной валюте. Из-за катастрофической девальвации рубля сотни тысяч заемщиков лишились возможности обслуживать ипотеку по новой ставке. Эта ситуация не решена до сих пор. Валютный заем в Российской Федерации фактически прекратил свое существование.

Сегодня в России размер депозита начинается от 10% от стоимости приобретаемого жилья. Этот взнос фактически служит подтверждением того, что заемщик имеет регулярный доход и способность самостоятельно накопить определенную сумму. При увеличении первого взноса размер ежемесячных платежей уменьшается и наоборот.

Для подтверждения доходов обычно используются справки 2-НДФЛ или 3-НДФЛ (для сотрудников и ИП соответственно). Также возможно использование справки из банка или аналогичного работодателя по форме. Также есть справки о декларированных доходах. В этом случае размер дохода вводится самим заемщиком. Однако в такой ситуации банк запросит дополнительные подтверждения. Это могут быть банковские выписки, документы о собственности, заверенные копии деловой книги и т.д.

Чтобы ипотека не легла непосильной ношей на плечи заемщика, необходимо заранее тщательно просчитать все доходы и расходы. Желательно учитывать возможности как увеличения заработка, так и возникновения дополнительных финансовых рисков. Сегодня в России действует ряд государственных программ по ипотечной поддержке. Есть льготы для пенсионеров, военнослужащих, малообеспеченных, многодетных и т.д. В результате в 2018 году ипотечный портфель Дом.РФ Банка (ранее АИЖК) увеличился на 93,1% (объем портфеля на начало 2021 года составлял 40,3 млрд руб.).

MRSA.ru — азы оценки активов и инвестиций

Упоминание о том, что земли и имущество сдавались в аренду, можно найти в древнерусских документах 18-19 веков. Но тогда эти процессы никак не контролировались государством и давали большой простор для мошенничества. Во время правления Елизаветы в 1754 году в столицах появились первые банки и была полностью оформлена ипотека. Банки были заняты кредитованием дворян под залог их активов. Впоследствии для купцов открылись филиалы. Подробно закон о залоге был определен еще при Александре I. Известный реформатор начала того века Михаил Сперанский принимал активное участие в этом процессе. Был разработан и принят ряд законов, регулирующих два типа ипотеки на недвижимость: государственную и частную. Наиболее интенсивное развитие ипотеки приходится на стык 19-го и 20-го веков. На тот момент в России действовало 11 ипотечных банков. Увеличение капитала в стране вместе с отменой крепостного права позволило в 1917 году создать эффективную систему ипотечного кредитования с множеством филиалов. По уровню развития он не уступал Западной Европе. Однако в послереволюционный период ипотечные банки были упразднены, а понятие «ипотечное кредитование» надолго было забыто. В 1922 году большевики попытались урегулировать имущественные отношения в стране. В результате был принят Гражданский кодекс и введено понятие имущества, выведенного (государственная собственность) или не выведенного (могло стать залогом) из гражданского оборота. В 1930 году в СССР появилось плановое банковское кредитование, а коммерческое кредитование было полностью отменено. Это связано с тем, что в стране отсутствуют рыночные отношения, а значит, обеспеченная ипотека потеряла смысл. В 1964 году был принят Гражданский кодекс, который ввел запрет на возможность залога любого имущества государственных организаций. Советские граждане в принципе могли брать ссуды под залог недвижимости, но только при наличии личной частной собственности.

С 1990-х годов в истории ипотечного кредитования открылась новая страница. В последние годы был принят закон «Об ипотеке», в 1997 году было организовано Агентство жилищного ипотечного кредитования и начался приток инвестиций в ипотечный сектор. В последние годы рынок ипотеки стремительно развивался, несмотря на кризис, разрабатываются новые привлекательные программы для тех, кто хочет заплатить за свое жилье более чем в два-три раза за 20 лет, упрощаются условия ипотечного кредитования для госслужащих, в в первые годы ссуды предлагаются нулевые первоначальные взносы и субсидированные проценты…

Ипотека от Солона до наших дней. Что нужно знать заемщику

Это интересно

В некоторых странах за долгий период существования ипотека сложила любопытные традиции. Например, в Шотландии домовладельцы, полностью выплатившие ссуду, красят свои входные двери в красный цвет. В США в подобных ситуациях над дверями помещается изображение крылатого орла.

Во время Великой депрессии в США прославился угонщик самолетов Чарльз Флойд по прозвищу «Красавчик». Этот «Робин Гуд» ограбил банки и уничтожил все обнаруженные в них ипотечные документы. Фактически это освободило заемщиков от ипотечной задолженности. Белло почитали в стране как настоящего героя!

Среди европейских стран самая выгодная ипотека во Франции. Ставка здесь начинается от 2,1% годовых. А в кредит можно получить даже больше, чем 100% от стоимости проживания. Банк кредитует все сопутствующие расходы клиента: страхование, юридические услуги и даже стоимость ремонта новой квартиры.

Часто считается, что само понятие ипотеки было нивелировано советской властью — ведь граждане СССР не владели собственностью и поэтому не могли ничего заложить банку. Однако в 1946 году власти предоставили ссуды рабочим, желающим переехать в Сибирь или на Дальний Восток, десятилетние ссуды всего под 1%. По этой программе можно было купить дом за 8–12 тысяч рублей. Таким образом, это была зарплата инженера за 1 год.

Похожие посты

  • Что нужно знать перед оформлением ипотеки?
  • Как уменьшить ежемесячный платеж по кредиту
  • Кредиты под залог недвижимости: основные правила и подводные камни
  • Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Адвокат Морозова - рассказываю про решения ваших юридических проблем
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: