Ипотека: скрытые риски и подводные камни. Как не попасть в ловушку обстоятельств?

Преимущество ипотеки

Ипотека: скрытые риски и подводные камни. Как не попасть в ловушку обстоятельств?

Основное преимущество ипотеки для заемщика заключается в том, что заемщик может получить дом и жить в нем, постепенно выплачивая банку сумму, выданную для покупки этого дома. Заем обеспечен самим приобретенным жильем, банк практически ничем не рискует, и если заемщик перестанет платить взносы, кредитор просто заберет квартиру, продаст и выплатит долг.

Однако при ипотечном кредитовании условия игры диктует кредитная организация, а не заемщик, поэтому независимо от того, как банк позиционирует ипотечный продукт для своих клиентов, банк всегда будет в более выгодных условиях, чем заемщик. Мы рассматриваем некоторые риски, которым подвержен заемщик, и даем советы, как защитить себя даже на этапе расследования кредита.

Аннуитетная система платежей

Не исключены ситуации, когда заемщик теряет платежеспособность и будет вынужден вернуть в банк гарантию, которой является купленная квартира. Казалось бы, заемщик взамен должен получить часть выплаченных ему средств, а все, что он теряет, — это возможность приобрести жилье.

Ипотека: скрытые риски и подводные камни. Как не попасть в ловушку обстоятельств?

В чем проблема?

Однако особенность аннуитетной системы расчетов по ссуде заключается в том, что с начала выплаты основная доля выплат приходится не на размер выплаты, а на проценты, которые банк взимает за использование кредитных средств. Только со временем доля выплат по телу ссуды начинает постепенно увеличиваться, а доля процентных выплат уменьшается. Таким образом, при расчетах с банком заемщик, который по разным причинам больше не в состоянии нести кредитное бремя, теряет большую часть уплаченных денег. Заемщик в этой ситуации просто «отдает» банку деньги, уплаченные за использование кредита, который не был полностью реализован, и эти деньги представляют собой чистую прибыль для банка, поскольку кредитор практически не несет никаких расходов.

Как предотвратить ситуацию?

Альтернативой аннуитетной схеме выплаты являются дифференцированные выплаты. Сумма ежемесячного платежа включает платеж кредитору, эта сумма остается неизменной в течение срока кредита и процентов по ссуде — и эта часть платежей постепенно уменьшается (по мере выплаты кредитору)

… Если у заемщика есть выбор, лучше выбрать систему дифференцированных платежей.

К сожалению, немногие банки сегодня предлагают дифференцированные ставки по ипотеке, а если и предлагают, то на таких невыгодных условиях, что заемщики предпочитают аннуитет. Поэтому, планируя взять кредит, следует подумать о вероятности возникновения описанной ситуации, ведь первые выплаты, по сути, состоят только из процентов.

Почему при системе эскроу опасно покупать квартиру в ипотеку?

Novostroy.su: Кого из покупателей эскроу можно отнести к «обманутому собственнику недвижимости»?

Анна Коняева, ООО «Центр юридических услуг»: девелопер может обанкротиться, а покупатель, если он желает получить недвижимость и не вернуть деньги, должен будет быть внесен в реестр участников долевого строительства и в этом случае защищать свои права в рамках процедуры поощрения банкротства. Возможность развития событий по этому сценарию уже предусмотрена законом. В Федеральном законе от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» есть статья 201.12-2., Посвященная особенностям выполнения требований покупателей жилья в рамках предписывающего учебного заведения, разместившего денежные средства на ограниченных счетах.

Несомненно, до некоторой степени система условного депонирования защищает покупателя жилья.

Столкнувшись с проблемами с DDU, акционер может вернуть средства, но получит их только в той сумме, в которой они были внесены на счет, инфляционная составляющая, уплаченные проценты не учитываются.

Novostroy.su: Могут ли покупатели квартир, оформившие ипотеку через эскроу-депозит, потребовать компенсацию процентов, уплаченных по ипотеке?

А.К .: Помимо основного долга ипотечные заемщики платят проценты за пользование ссудой. Они могут потребовать возврата этих средств по согласованию с Девелопером или в суде (для возврата средств акционеру нужно будет доказать, что разработчик опаздывает).

После расторжения договора на участие в долевом строительстве акционер может потребовать возврата денег, ранее уплаченных застройщику, или может рассчитывать на то, что застройщик возместит суммы, которые были уплачены банку в счет погашения долга компании основной заем. В то же время, если ссуда выплачивается аннуитетными платежами, первоначально выплачиваются проценты, и только со временем основная сумма ссуды уменьшается. В результате заемщик может потерять значительную сумму уплаченных процентов, если договор будет расторгнут.

В описанной ситуации интересы банка можно рассматривать как прямые убытки покупателя жилья.

При этом у акционера есть возможность вернуть деньги в суд. Закон прямо не предусматривает обязанности Строителя по выплате процентов по ипотеке, если DDU разрешается по его вине. Однако в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 28.07.2012 г. 214, в случае неисполнения или неисполнения обязательств, вытекающих из контракта, сторона, которая не выполнила обязательства или ненадлежащим образом выполнила их, должна уплатить другой стороне штрафы, предусмотренные законом и заключить договор и полностью компенсировать понесенные сверхнормативные убытки по единой ставке.

Ипотека: скрытые риски и подводные камни. Как не попасть в ловушку обстоятельств?

В нынешней ситуации проценты по кредиту являются убытками, поэтому акционер может потребовать компенсацию в суде. Однако судебная практика по этим требованиям неоднородна, поэтому существует вероятность отрицательного (для акционера) разрешения дела.

Новострой.су: Стоит ли законом предусматривать такую ​​компенсацию?

А.К .: Способы защиты гражданских прав уже закреплены в статье 12 ГК РФ, это, например, компенсация ущерба, взыскание штрафа, компенсация морального вреда. Консолидация других мер юридической ответственности в законе может еще больше усугубить положение Застройщика и привести к удорожанию недвижимости для акционера.

В этой ситуации государство должно добиться неотвратимости наказания недобросовестных разработчиков.

необходимо исключить возможность совершения мошеннических действий в отношении акционеров и не применять дополнительных штрафных санкций.

Novostroy.su: Покупатели с каким способом оплаты (ипотека / рассрочка / 100% оплата) больше всего подвержены риску и почему?

Владимир Прохоров, член генсовета «Деловой России», владелец группы компаний «Удача»: возврат денежных средств по схеме гарантии, согласно 214-ФЗ, произойдет при расторжении договора акционером.

Однако следует учитывать, что максимальная сумма погашения составляет 10 миллионов рублей.

Если квартира дороже, никто не вернет сумму, превышающую возвращаемый лимит. В группе риска покупатели в Москве и Санкт-Петербурге: именно на этих рынках предлагаются лоты в новостройках более чем на 10 млн рублей. Кроме того, в настоящее время законодательством не предусмотрена возможность компенсации уже уплаченных процентов по ссуде, поэтому именно ипотечные ссуды подвергаются наибольшему риску потери части средств.

Ипотека: скрытые риски и подводные камни. Как не попасть в ловушку обстоятельств?

Самое опасное, если акционер не хочет расторгать договор и требует достройки дома.

Однако, если застройщик окажется финансово несостоятельным, участник совместного строительства вместе со счетом условного депонирования может оказаться в процедуре банкротства. Он будет внесен в реестр требований всех участников строительства. Действительно, его правовой статус не будет сильно отличаться от статуса «обманутого акционера».

А.К .: Сегодня существует множество инструментов для покупки жилья. Гражданин может выбрать для себя предложение на самых выгодных условиях. Квартиру можно приобрести в рассрочку с учетом имеющегося жилья, за счет материнского капитала, при предоставлении кредита. У многих застройщиков есть выгодные специальные предложения, например, скидки на квартиры при условии совершения сделки с использованием ипотечного кредита или единовременной оплаты всей стоимости квартиры.

Когда дело доходит до счетов условного депонирования, держатели акций должны понимать, что эта система предназначена для защиты их средств от ненадлежащих расходов. Однако говорить об абсолютной безопасности покупателя жилья пока нельзя. Строительство кондоминиумов — это деятельность, и невыполнение девелопером взятых на себя обязательств не всегда связано с намерением обмануть акционера. При этом возможность или невозможность возмещения затрат акционера в случае прекращения деятельности дошкольного учреждения зависит как от конкретных обстоятельств ситуации, так и от позиции самого покупателя дома. Если гражданин активно отстаивает свои права, вероятность возврата потраченных денег намного выше.

Новострой.су: Как можно минимизировать риски или избежать их?

ВП: Сегодня есть только два способа избежать или минимизировать риски. Сначала внимательно изучите объект и компанию, прежде чем вкладывать деньги в жилищное строительство. Во-вторых, не бойтесь расторгнуть договор. В этом случае есть возможность вернуть вложения в короткие сроки.

Статья по теме 30 января 2020 г

Девелоперы не устают сетовать на то, что в Санкт-Петербурге не хватает земли для строительства. Многие направления, которые активно развивались в последние годы, уже не способны переваривать новые проекты. Где закончится новое строительство и где начнется новое строительство?

Земля без начала и конца. Где появится новое дешевое жилье

Снижение стоимости недвижимости

При выдаче кредита банк предусматривает возможность для заемщика погасить долг в виде квартиры. При продаже недвижимости банк берет причитающуюся по договору сумму, и этой суммы должно быть достаточно для погашения долга. Но что делать, если рыночная стоимость квартиры снижается, например, в период резкого ухудшения экономической ситуации, когда жилье не так востребовано?

Ипотека: скрытые риски и подводные камни. Как не попасть в ловушку обстоятельств?

В чем проблема?

Нельзя исключать подобное развитие событий, ссуда выдается на десять, двадцать или даже больше лет, и в этот период может случиться все что угодно… Даже если заемщик регулярно гасит ссуду, банк допускает вероятность возникновения трудностей для его клиент в случае потери кредитоспособности должен передать гарантию банку. Но в этой ситуации продажа квартиры с учетом снижения ее стоимости не поможет вернуть банку запрошенную сумму.

В результате банк каким-то образом требует от клиента привести приведенную стоимость собственности в соответствие с размером долга.

У заемщика есть довольно ограниченный набор возможностей: предоставить дополнительное обеспечение или внести определенную сумму.

Однако у заемщика не может быть ни имущества, которое он мог бы предоставить в залог, ни денег.

Что происходит в этом случае? Банк будет иметь право (по договору)

просить о передаче жилья и в суде
(Сейчас)
, настаиваем на возврате недостающей суммы. При таком стечении обстоятельств заемщик окажется бездомным, и ему не будет выплачиваться часть денег, которые он уже заплатил банку в виде ежемесячных платежей
(в случае выбора аннуитетной системы расчетов ситуация усложняется)
и до сих пор задолжал банку определенную сумму.

Ипотека: скрытые риски и подводные камни. Как не попасть в ловушку обстоятельств?

Как предотвратить ситуацию?

С одной стороны, банк совершенно не заинтересован в «грабеже» клиентов, поэтому большинство кредитных организаций страхуются от этого варианта, никогда не ссужая столько денег, сколько стоит недвижимость. В большинстве случаев получение ипотеки в размере более 90% от стоимости приобретаемой квартиры (без дополнительных гарантий, созаемщиков и т.д.)

нереально.

Однако (особенно в свете устойчивого экономического «роста»)

не исключено, что недвижимость может подешеветь более чем на 10%. На всякий случай заемщик может прибегнуть к страхованию финансовой ответственности — страховые компании предлагают такой продукт. Суть предложения заключается в следующем: при оформлении страхового полиса заемщик может рассчитывать на то, что страховая компания выплатит банку необходимую сумму, если по каким-то причинам он не может заплатить банку. При этом следует понимать, что уплата взносов по страховому полису приведет к увеличению затрат, связанных с обслуживанием ипотечной ссуды. Но теперь заемщику не нужно опасаться претензий банка по поводу увеличения суммы гарантии.

Обзор вариантов

Предлагаемый вашему вниманию перечень прав основан на законодательных актах и ​​распространяется на землю, частные дома и квартиры, приобретенные с помощью ипотечного кредита.

  • Возможность продать или подарить квартиру
  • Нормативный акт: Гражданский кодекс Российской Федерации, пункт 2 статьи 346, пункт 1 статьи 37 Федерального закона «Об ипотеке

    Заемщик является собственником квартиры и может ею распоряжаться. Он может продать или подарить квартиру, но только с согласия банка. В этом случае имущество передается другому лицу: на продажу — за деньги и в дар — бесплатно.

    Ипотека: скрытые риски и подводные камни. Как не попасть в ловушку обстоятельств?

    Возможны два варианта передачи квартиры другому человеку:

    1. Я продаю с неоплаченным долгом

    При использовании этой опции требуется согласие банка. Если банк соглашается, между покупателем, продавцом и банком подписывается «соглашение о переводе долга». В этом случае продавец становится владельцем квартиры и оплачивает остаток по ипотеке.

    Если банк видит риски в этой сделке, она может отказаться.

    1. Погашение и продажа банковского кредита

    Есть несколько способов использовать эту опцию:

    ✓ Взять ссуду на погашение ипотеки, затем продать квартиру и погасить ссуду деньгами, полученными при продаже квартиры. В этом случае проценты по потребительскому кредиту начисляются, но получать согласие банка не обязательно.

    При быстром погашении кредита сумма процентов будет небольшой.

    ✓ Покупатель дает вам деньги в качестве предоплаты по договору купли-продажи — остаток суммы оплачивает после снятия залога. Согласие банка обязательно, потому что договор будет заключен до отзыва гарантии.

    При согласии банка заключается предварительный договор купли-продажи. Конечно, не все покупатели остановят свой выбор на такой схеме.

    ✓ Договоритесь с покупателем о переводе в банк остаточной суммы кредита. Согласие и участие банка в этой схеме не требуется — ведь он получает свои деньги. Это широко распространенная и надежная схема.

    Банк не может запретить продажу квартиры собственнику, но имеет право не согласиться со сделкой, пока квартира находится в залоге. Однако используются все эти варианты.

  • Возможность снять или снять квартиру
  • Нормативный акт: Гражданский кодекс Российской Федерации, пункт 3 статьи 346, пункт 1 статьи 40 Федерального закона «Об ипотеке

    Согласно этим правилам, собственник ипотечной квартиры имеет право сдавать или сдавать ее в аренду без согласия банка. Есть исключение из этого правила.

    Гражданский кодекс оставляет банку несогласие, если в соглашении с ним указано, что необходимо получить его согласие.

  • Возможность сделать ремонт по своему усмотрению
  • Вы как собственник имеете право произвести необходимый ремонт, если квартира находится в залоге. Если вы сделали ремонт, увеличивающий стоимость квартиры, это тоже идет в залог банку.

    Невозможно провести перепланировку квартиры, которая может снизить ее затраты. Об этом часто говорится в ипотечных договорах. Перепланировку можно провести только по предварительной договоренности с банком.

    Перепланировку можно проводить только по правилам, поэтому банк не может это запретить.

  • Возможность прописки в квартире других людей
  • Нормативный акт: Жилищный кодекс РФ ст. 31, пр. мВД РФ от 31 декабря 2017 г. N984

    Право пользоваться квартирой имеют все члены семьи и родители, а также другие лица, зарегистрированные собственником квартиры (кроме собственника.

    Кроме того, собственник имеет право сдавать свое помещение во временное пользование другим людям. В этом случае требуется регистрация по месту пребывания. Главное — не допускать массовой регистрации в квартире.

  • Возможность ипотечного отпуска на полгода
  • Нормативный акт: ФЗ N 353-ФЗ ст. 6.1-1

    Любой человек имеет право взять отпуск по ипотеке на шесть месяцев, если это единственный дом. Это право действует с 31 июля 2021 года. При этом банк не может отказать в этом праве.

    Несколько условий для получения ипотечного отпуска на полгода:

  • ~ Ипотечная квартира должна быть единственной
  • ~ ипотечный кредит должен быть менее 15 млн руб
  • ~ заемщик должен оказаться в сложной жизненной ситуации
  • ~ отпуск по ипотеке выдается впервые.
  • Какая сложная жизненная ситуация по закону:
  • ~ вы потеряли работу и записаны в центр занятости
  • ~ у вас инвалидность 1 или 2 группы
  • ~ вы нетрудоспособны более 2 месяцев
  • ~ у вас есть дети или другие иждивенцы, и ваш доход уменьшился на 20%, и более 40% этого дохода идет на ипотеку.
  • Ваша кредитная история не пострадает от оформления отпуска. По окончании праздников кредит погашается в обычные сроки до полного погашения. В этом случае никаких дополнительных процентов не возникает.

  • Есть возможность договориться с банком об отсрочке или сокращении платежей. Нормативный акт: Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 450
  • Эта возможность может быть использована при отсутствии средств для погашения ссуды и отпускных по ипотеке.

    Обычно они соглашаются продлить срок платежа или уменьшить ежемесячный платеж. Вы также можете отложить выплату основного долга и только на время выплачивать проценты (реструктуризация кредита). Каждый банк устанавливает свои правила.

    Если банк сочтет ваши аргументы неубедительными, он может отклонить. Иногда в этих случаях кредит оказывается дороже.

    Ипотека: скрытые риски и подводные камни. Как не попасть в ловушку обстоятельств?

  • Возможность рефинансирования ипотеки (транскодирование)
  • Нормативный акт: Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 819 статья 1.1

    Если вам удалось найти банк, который может предложить ипотеку по более низкой ставке, чем у вас, вы можете перевести ссуду в этот банк. В этом случае новый банк погашает ваш долг перед старым банком и выдает новый кредит.

    Разница в процентах может принести неплохую экономию. В условиях общего снижения процентных ставок по кредитам можно попробовать договориться с банком, выдавшим ипотеку.

    Никто не может помешать вам перейти из одного банка в другой.

  • Возможность досрочного погашения кредита
  • Нормативный акт: Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 810 абзац второй ФЗ N 353-ФЗ ст.11

    Вы имеете право на возврат кредита в любое время. Для досрочного погашения кредита достаточно известить об этом банк и знать точный остаток долга на день внесения денег. Это важно, так как проценты начисляются каждый день.

    Также вы можете погасить кредит, как только появятся свободные деньги. Вам придется выбирать между сокращением общей продолжительности кредита или ежемесячными выплатами. Чтобы определить лучший вариант, вы можете воспользоваться кредитным калькулятором.

    Иногда банки включают в свои кредитные договоры условия, по которым частичное погашение становится невыгодным. Но банк не имеет права запрещать платить больше. Поэтому при желании и возможности погасить кредит можно не за 10 лет, а за год.

  • Возможность снизить проценты по ипотеке при рождении еще одного ребенка. Нормативный акт: Постановление Правительства от 30.12.2017 N1711.
  • По программе поддержки семей с детьми возможно снижение процентов по ипотеке до 6%, на Дальнем Востоке до 5%. Эта ставка рассчитывается на весь срок кредита. Эта программа доступна для семей с двумя и более детьми, а также для семей с ребенком-инвалидом.

    Программа предназначена только для новостройки.

    Условия доступа к программе (любое из них):

    ~ в семье есть дети или ребенок; в период с 1 января 2018 г по 31 декабря 2022 г. — родился еще один ребенок

    ~ в семье есть ребенок-инвалид, родившийся до 31 декабря 2022 года.

    Условия заключения дополнительного соглашения рефинансирования (в рублях):

    ~ В целом — не ранее 01.08.2019

    ~ для семей с детьми-инвалидами — не ранее 14.11.2019

    ~ для Дальнего Востока — не ранее 01.03.2019

    Остаток ссуды, разрешенный для рефинансирования:

    ~ для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей — 12 млн рублей и менее

    ~ для остальных регионов — 6 млн руб и менее.

    Кредитная задолженность не должна превышать 80% стоимости жилья. Не менее 20% ипотеки должны быть оплачены вами.

    допускается использование материнского капитала.

    Условия этой программы могут быть изменены, поэтому необходимы пояснения.

  • Возможность получения 450 000 рублей для погашения ипотеки.
  • Нормативный акт: Постановление Правительства от 7 сентября 2019 года N1170, Федеральный закон N157, статья 1.

    На эту программу могут рассчитывать многодетные семьи. Его суть заключается в том, что на погашение ипотеки государство выделяет 450 000 рублей на каждого третьего и последующего ребенка.

    родить или усыновить ребенка необходимо в период — 1.012019 — 31.12.2022.

    Такая возможность существует при наличии остатка ипотечной задолженности вместе с процентами более 450 000 рублей. При меньшем долге государство выплачивает с процентами только фактический остаток. Вы можете использовать программу только один раз.

    разрешено использовать деньги на вторичное жилье. Передача доли детям не требуется.

  • Возможность погашения кредита за счет материнского капитала
  • Нормативный акт: ФЗ N256-ФЗ статья 7 часть 3 пункт 1 часть 6.1.

    Материнский капитал принадлежит семьям, в которых родился или усыновлен второй и последующие дети. Свидетельство на материнский капитал можно получить от матери или, при определенных обстоятельствах, от отца.

    В 2021 году размер материнского капитала составляет 466 617 рублей. Пенсионный фонд отвечает за выдачу справок.

    допускается расходовать материнский капитал на улучшение жилищных условий. Это может быть оплата первоначального взноса или погашение задолженности по ипотеке. Необходимо будет выделить доли купленной квартиры детям и их родителям. Но для этого потребуется согласие банка. Проблемы могут возникнуть и при продаже ипотечной квартиры, купленной за счет собственных средств.

  • Возможность удержания процентов на квартиру и ипотеку
  • Нормативный акт: Налоговый кодекс РФ ст. 220 с. 1 суб 3 и 4.

    Вы имеете право вернуть часть НДФЛ при покупке квартиры по ипотеке.

    Когда заемщик с ипотекой платит подоходный налог по ставке 13%, можно получить 2 вычета: при покупке квартиры и в размере уплаченных процентов по кредиту.

    Эти вычеты имеют ограничения:

    ~ купить квартиру — 2 миллиона рублей,

    (возможность возврата до 260 000 рублей НДФЛ)

    ~ на проценты — 3 млн руб

    (возможность возврата до 390000 руб. НДФЛ)

    Налоговая служба рассчитывает вычет из суммы, уплаченной в банк.

  • Возможность завещания ипотечной квартиры
  • Нормативный акт: Федеральный закон «Об ипотеке», статья 37, пункт 3.

    Заложенную квартиру можно оставить в наследство, согласие банка не требуется.

    Если наследник или наследники вступают в наследство, то вместе с квартирой они приобретают долг. Но при отсутствии завещания квартира вместе с долгом все равно переходит к наследникам. Тогда им придется разделить права и долги. Завещание должно быть нотариально удостоверено.

  • Возможность аннулировать страховку
  • Нормативный акт: Федеральный закон «Об ипотеке» Статья 31

    По закону страхование заложенного имущества (квартиры) обязательно. В противном случае банк никогда не пойдет на заключение кредитного договора.

    Но обычно банк, помимо страхования квартиры, старается ввести и другие виды страхования: жизни и здоровья, ответственности заемщика и т.д.

    Вы можете отказаться от других видов страхования. Однако имейте в виду, что ставка по кредиту может повыситься.

  • Возможность не отдать единственную квартиру за другие долги
  • Нормативный акт: ГПК РФ ст. 446, Федеральный закон «Об ипотеке».

    По закону вашу единственную квартиру нельзя забирать в долг.

    Но если у вас есть просроченная задолженность перед банком, банк может взять залог (квартиру) и продать. Только деньги, оставшиеся от продажи, будут возвращены вам после погашения долга перед банком.

    Никто, кроме банка, не сможет забрать ипотечную квартиру.

  • Возможность неуплаты комиссии за выполнение ипотечной задолженности
  • Нормативный акт: ФЗ N 229-ФЗ статья 112 часть 3.1, часть 5 пункт 8.

    Если вы не платите арендную плату, судебные приставы имеют право взимать плату за исполнение и взыскивать задолженность и размер комиссии. Обычно собираемая сумма составляет 7% от причитающейся суммы.

    Но если у вас есть задолженность по ипотеке, вам не нужно платить комиссию за ее выполнение.

    Условия освобождения от платы за исполнение:

    ~ квартира передана банком в долг

    ~ заемщик провел реструктуризацию ипотечной ссуды с помощью государственной программы поддержки.

    Инфляционные риски

    Странно, но не многие заемщики при оформлении ипотеки задумываются об инфляционных рисках. Инфляция, то есть постепенное обесценивание национальной валюты, — нормальный процесс, неотъемлемая часть глобальной экономической модели. Однако стоит учесть, что ипотека выдается на десятилетия и если среднегодовая инфляция в РФ находится в пределах 6% (официальные источники говорят, что на самом деле традиционно картина роста цен выглядит несколько иначе)

    , то через десять лет покупательная способность валюты снизится как минимум на 60%.

    Ипотека: скрытые риски и подводные камни. Как не попасть в ловушку обстоятельств?

    В чем проблема?

    Конечно, размер зарплаты подлежит индексации (в соответствии с ростом инфляции)

    , но:

  • В начале

    , в основном это касается сотрудников государственных органов, в частности, если оформлена военная ипотека;

  • В соответствии с

    , индексация проводится с учетом уже произошедшей инфляции
    (до индексации заработной платы надбавку оплачивают сами граждане)
    ;

  • И третье

    как показывает практика, не все зарплаты индексируются даже в госсекторе
    (и не полностью)
    а в частных фирмах очень немногие руководители реагируют на рост цен повышением заработной платы.

  • Заемщик мог получать большую часть дохода неофициально (банк может оформить кредит, если клиент предоставил дорогой залог, привлек поручителей)

    … Эти доходы не корректируются автоматически с учетом инфляции, они могут быть изменены только путем повышения цен на товары или услуги, предлагаемые заемщиком на рынке. А это, в свою очередь, не всегда возможно, учитывая снижение покупательной способности населения в период кризиса.

    Следовательно, из-за инфляции (через 10-15 лет)

    заемщик может получить непосильное бремя кредита и не сможет вносить ежемесячные платежи в банк.

    Ипотека: скрытые риски и подводные камни. Как не попасть в ловушку обстоятельств?

    Как предотвратить ситуацию?

    Прежде всего, при подаче заявки на получение кредита вам необходимо опираться на свой реальный доход, на выплаты по кредиту должна быть выделена сумма, которая существенно не влияет на способность заемщика покрывать свои расходы. Если заемщику изначально трудно получить деньги, кроме ежемесячных платежей, очень вероятно, что рано или поздно он не сможет продолжать платить.

    Однако этого может быть недостаточно, рост цен может произойти внезапно и быть довольно сильным, поэтому нужно следить за реальным уровнем инфляции.

    Если есть настораживающие признаки того, что по прошествии определенного времени заемщик может столкнуться с трудностями при выполнении своих обязательств перед банком, то необходимо принять меры. Характерным признаком отрицательных инфляционных изменений является, прежде всего, размер ставки рефинансирования, если ЦБ часто поднимает ставку, значит, экономика явно не в порядке

    возможно ускорение инфляции (информацию об изменении ставки рефинансирования можно найти на сайте Банка России, это общедоступная информация).

    Заемщик, конечно, никак не может повлиять на инфляционные процессы, но он может это сделать, чтобы не остаться без крова и с заплаченными за это деньгами. Прежде чем кризис будет хотя бы официально признан, необходимо обратиться в банк с просьбой о реструктуризации кредита. Другими словами, вы должны попытаться заставить банк уменьшить сумму ежемесячных платежей и продлить общий срок кредита. Кредитные организации, как правило, идут навстречу клиентам, выполняющим свои обязательства, банку выгодно реструктурировать ссуду и продолжать получать проценты.

    Сделку признают недействительной

    Такая ситуация возможна при покупке вторичного жилья в ипотеку. Банк тщательно проверяет чистоту объектов недвижимости, но это не дает 100% гарантии, что не появятся новые кандидаты. Например, несовершеннолетний наследник, который через некоторое время решил заявить о своих правах, или арендатор, отбывающий наказание и незаконно уволенный бывшим владельцем.

    Ипотека: скрытые риски и подводные камни. Как не попасть в ловушку обстоятельств?

    Как избежать:

    1. Запросите выписку из ЕГРП. В документе отображается актуальная информация о количестве собственников, наличии ограничений, информация о статусе собственности.
    2. Заключите сделку с владельцем.
    3. Оформите страховку титула, которая возместит кредитору убытки, если заемщик утратит право собственности на обеспеченный дом.

    Страхование титула — обязательное условие для получения кредита.

    Считается, что это обеспечивает финансовую защиту в случае признания сделки купли-продажи недействительной.

    Важно!

    К выбору страховщика нужно подходить внимательно, внимательно изучив документацию.

    Как показывает практика, большинство компаний не включают в договор вероятные дела, в частности, удовлетворение иска судом (возвращение квартиры из чужого незаконного владения).

    Соглашение предусматривает, что компания покроет риск, связанный с этой ситуацией. В противном случае заемщик может остаться с невыплаченной ссудой и без крыши над головой.

    Уверенность в правильности оформления страховки, чистоте ипотечного жилья, выбор ипотеки будет больше, если воспользоваться помощью опытного юриста. Ошибка, совершенная по незнанию, может привести к потере значительного количества нервов и времени.

    Вторичный покупатель должен проверить:

  • нет задолженности по счетам;
  • если продавец зарегистрирован в ПНД, НД;
  • наличие перепланировки, ее законность.
  • Риск просрочек по кредиту

    Обычно заемщики связывают свою способность выплачивать ипотечные платежи со своей текущей зарплатой, рассматривая полученную сумму как оценку своей «стоимости» на рынке труда. Но даже если текущая зарплата (или доход

    объективно отражает ценность заемщика как сотрудника
    (в зависимости от квалификации, по запросу)
    или как бизнесмен
    (спрос на предлагаемые им товары и услуги)
    , необходимо прогнозировать вероятность ситуаций, когда доход будет поступать с перебоями, а заработная плата будет выплачиваться с задержкой.

    Ипотека: скрытые риски и подводные камни. Как не попасть в ловушку обстоятельств?

    В чем проблема?

    Запомнить!

    Сам банк расценивает возникновение просрочки как ухудшение кредитоспособности клиента и готовится принять меры для возврата его денег.

    При задержке выплаты заемщик не сможет вовремя выплатить рассрочку, на момент увольнения нужно какое-то время на поиск новой работы, а потом еще какое-то время приходится ждать первой зарплаты. Также необходимо учитывать ограничения по заработной плате, связанные с испытательным сроком, скромную заработную плату на временной работе (если при поиске нет предложений, соответствующих ожиданиям)

    , или полное отсутствие какой-либо работы
    (в связи с ограничениями по здоровью, возрасту, навыкам, квалификации и т д.)
    .

    В свою очередь, банк (в случае несвоевременной выплаты ежемесячного платежа)

    предусматривает в договоре возможность расторжения договорных отношений в одностороннем порядке. Представитель кредитной организации обратится в суд с кредитной выпиской и потребует погашения долга путем обращения взыскания на заложенное имущество. Сегодня большинство банков сами договариваются о такой возможности, если в течение 12 месяцев заемщик имеет задолженность по платежам в виде трех или более платежей.

    Как предотвратить ситуацию?

    Если на момент получения кредита с доходом все в порядке, необходимо следить за тем, чтобы выплаты производились вовремя в каждой ситуации. В результате выходом из ситуации может стать запас определенной суммы, предназначенный для выплат, например, в течение полугода, альтернативным вариантом является возможность получения кредита в другом банке.

    Ипотека: скрытые риски и подводные камни. Как не попасть в ловушку обстоятельств?

    Однако лучшее решение — получить часть кредита наличными (или на кредитную карту)

    которые не используются для покупки дома
    (ремонт, прочие расходы)
    , а просто врет «на всякий случай». Пока деньги у вас, вы будете платить проценты за их использование, однако, во-первых, вы уверены, что сможете выполнить свои обязательства перед банком, а во-вторых, проценты по ипотеке намного ниже, чем проценты с потребителя заем
    (если вы подумываете взять ссуду для выплаты рассрочки в случае задержки зарплаты)
    .

    Рост процентов по кредиту

    Если кредит берется по фиксированной ставке, человеку не о чем беспокоиться. В течение всего срока кредита изменений не будет.

    Если он будет колебаться, выплаты могут вырасти и стать невыносимыми. В зависимости от состояния экономики плавающая ставка меняется на низкую или высокую.

    В первом случае это позволит клиенту банка сэкономить на переплате. Во втором случае это уменьшит убытки кредитора, но нанесет ущерб финансовому положению заемщика.

    Ипотека: скрытые риски и подводные камни. Как не попасть в ловушку обстоятельств?

    Как избежать

    Есть два варианта минимизации потерь:

    1. Заключите договор займа с фиксированной ставкой.
    2. Возьмите ссуду с плавающей ставкой и ограниченным лимитом роста.

    Это позволит:

  • рассчитать риски и любые затраты;
  • есть возможность уменьшить переплату, размер регулярных платежей.
  • Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Адвокат Морозова - рассказываю про решения ваших юридических проблем
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: