Ипотека земельного участка, на котором имеются (возводятся) здания залогодателя

Ипотека земельного участка, на котором имеются (возводятся) здания залогодателя

На первый взгляд, вопрос залога зданий и построек, расположенных на земельном участке, четко регулируется положениями Федерального закона от 25.07.2012 г. 02-ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества)», согласно которой право залога распространяется на здания и сооружения, расположенные на таком земельном участке (статьи 64, 65 Федерального закона № 02-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге имущества)».

Но применяется ли это правило в тех случаях, когда право собственности на залог еще не внесено в реестр прав на недвижимое имущество, поэтому не возникло?

Законодательство об ипотеке недвижимости различает два правовых режима продления ипотеки на здания, расположенные на ипотечной земле, в зависимости от времени строительства таких зданий — до или после передачи земли в залог (статьи 64 и 65 Федерального закона. От 16 июля 1998 г. № 02-ФЗ «Об ипотеке (залоге собственности)» (далее — Закон об ипотеке).

В соответствии со статьей 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. 102-ФЗ «Об ипотеке (заложенном недвижимом имуществе)» (далее — Закон об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору, что и земельный участок, на котором находится здание или сооружение, или право аренды этой земли, принадлежащей заемщику.

Согласно пункту 1 статьи 5 указанного Закона об ипотеке, ипотека может быть установлена ​​только в отношении недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ), права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке.

Таким образом, при заключении ипотечного договора на здание или сооружение земля закладывается в соответствии с вышеуказанным требованием закона. Согласно пункту 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на строительство или сооружение залога, находящегося или строящегося на земельном участке, зарегистрированного в порядке, установленном закон.

В случае ипотеки на землю, залог распространяется на здание или строение залога, расположенное или строящееся на земле.

В то же время положения статьи 64 Закона об ипотеке применяются только к тем случаям ипотеки, когда земля является единственным (автономным) объектом ипотеки.

Искусство. 53 Закона 218-Ф3. При государственной регистрации ипотеки на недвижимое имущество, которая в соответствии с федеральным законом распространяется на иное недвижимое имущество, принадлежащее кредитору, или на права заемщика на недвижимое имущество, регистрация производится одновременно без заявление правообладателя о государственной ипотечной регистрации такого другого имущества и прав на недвижимое имущество, независимо от того, зарегистрировано ли право собственности на такое иное имущество или права на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимого имущества. В случае, если право собственности залогодержателя на такое другое имущество или права на недвижимое имущество не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимого имущества, запись в государственной ипотечной регистрации такого другого недвижимого имущества и прав производится без заявления держателя право одновременно с государственной регистрацией прав собственности заемщика на такое другое имущество или недвижимое имущество».

На основании изложенного, а также с учетом того, что если здание и земельный участок, на котором оно расположено, были переданы в ипотеку, государственная регистрация залога по всем остальным объектам недвижимости залога на такой земельный участок не требуется.

18. Ипотека на землю (ипотека)

Залог на земельный участок (ипотека) — один из способов обеспечения исполнения обязательств.

В договоре о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) сторона — кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости недвижимого имущества другая сторона — залог, преимущественно другим кредиторам залога, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

Кредитный договор подлежит государственной регистрации. К договору займа необходимо приложить кадастровый план этого участка. Права залогодержателя могут быть удостоверены ипотекой. Взаимный

это зарегистрированная гарантия, выданная органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

По договору займа может передаваться в залог земля, не изъятая из оборота и не ограниченная в обращении. Федеральный закон не допускается

ипотека на землю в государственной собственности, а также
не допускается
ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления на земельные участки различного назначения и разрешенного использования. Муниципальная земля и земля, государственная собственность на которую не разграничена, могут быть переданы в ипотеку только в том случае, если такая земля предназначена для жилищного строительства или комплексной жилищной застройки и передана в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией для освоения этих земель за счет строительства инженерных инфраструктур.

Продажа заложенного земельного участка третьим лицам может производиться заемщиком только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. Если была выдана ипотека, продажа земли разрешена при условии, что это право заемщика было включено в ипотеку. В любом случае задерживающее имеет право завещать заложенное имущество.

Принудительное исполнение на заложенный земельный участок в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, гарантированного ипотекой, осуществляется в судебном порядке путем объявления аукциона по продаже заложенного земельного участка.

Резюме

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Земельный участок является специфическим предметом ипотечных отношений. Во исполнение п. 3 ст. 6 ТК РФ земельный участок определяется как недвижимая вещь, которая является частью земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определять ее как индивидуально определяемую вещь [1]. Законодательство устанавливает ряд условий приобретения и прекращения права на землю, которые необходимо учитывать при заключении кредитного договора. Следовательно, чтобы быть предметом ипотеки, земля должна иметь следующие характеристики,

Во-первых, земельный участок должен быть предметом переговоров: это собственность на землю, которая выражается в их способности отчуждаться или свободно переходить от одного лица к другому в порядке универсальной или единственной преемственности. Это свойство изложено в п. 1 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке», согласно которому по ипотечному договору земля может передаваться в залог в той мере, в какой соответствующая земля в соответствии с федеральным законом не исключена из обращения или не ограничена в обороте. Земля, изъятая из оборота, не может быть объектом купли-продажи, передаваться в частную собственность и находиться в свободном обращении. Земля, ограниченная для обращения, — это земля, которая может принадлежать только определенным лицам или обращение которой разрешено специальным разрешением. Кроме того, говоря об оборотной способности, необходимо учитывать такие характеристики земли, как предполагаемое использование, разрешенное использование и наличие объектов недвижимости, прочно связанных с землей.

Во-вторых, земельный участок должен иметь такое свойство, как индивидуализация, то есть наличие признаков, позволяющих точно определить расположение его границ, площадь, след, отделить его от однотипных земельных участков и т.д. А.А. Минаева называет эти «отличительными» чертами, говоря, что: «Различные участки земли могут иметь одинаковую площадь или одинаковые границы. Однако не может быть двух областей, где указанные обозначения совпадают. В зависимости от местоположения, площади и границ земли, рассматриваемой в единстве, один участок земли можно отличить от другого »[2, с. 12]. Преимущественно первыми среди индивидуализирующих признаков большинство исследователей выделяют наличие границ земельного участка съемки, границы земельного участка позволяют определить территориальные и пространственные рамки осуществления прав и исполнение обязанностей лиц, пользующихся землей на законных основаниях [3, с. 14]. Что касается такой характеристики, как наличие кадастрового номера, то не все авторы относят ее к числу обязательных индивидуализирующих характеристик земельного участка. Например, А.А. Минаева считает, что «кадастровый номер лучше признавать не индивидуализирующим, а идентифицирующим признаком участка» [2, с. 37-38]. Но не следует соглашаться с этим мнением, т.к перед регистрацией земельного участка на кадастровый учет можно говорить только об его «условном» существовании [4, с. 48]. Процедура кадастрового учета подтверждает наличие объекта недвижимости на самом деле, а также позволяет совершить любое юридически значимое действие с земельным участком. Из чего можно сделать вывод, что земельный участок становится индивидуально определенной вещью с момента регистрации в земельной книге. Поэтому, на наш взгляд, необходимыми и достаточными характеристиками для определения земельного участка в качестве объекта ипотеки следует считать наличие границ и кадастровую нумерацию.

В-третьих, у земли не должно быть ограничений и запретов на ее залог. Так, на федеральном уровне есть нормативные акты, прямо указывающие, когда залог земли запрещен:

— невозможно заложить землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности. Исключением является земля, государственная собственность на которую не разграничена, если указанная земля предназначена для жилищного строительства и передается в обеспечение возврата кредита кредитной организации, уполномоченной на обустройство этих земель, через строительство инженерной инфраструктуры (п.1 пункта 1 статьи 63 статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке»).

— ипотека части земельного участка не допускается, если его площадь меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления на землю различного назначения и разрешенного использования. В Томской области [5], например, по данным на 2021 год, минимальный размер земельного участка, предоставляемого горожанам для садоводства, составляет 200 м², для садоводства — 100 м², для животноводства — 100 м² и под строительство дачных участков. — 300 кв. М. Но следует отметить, что часть земли в принципе может быть предметом ипотеки (если ее размер больше минимального). Несмотря на то, что часть 1 статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке» не включает в перечень недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки, такой объект в составе земельного участка. Но в связи с тем, что этот список открытый, не исключено, что часть земли будет признана предметом ипотеки. Кроме того, ТК РФ определяет часть земельного участка, на которую распространяются земельные отношения (ст. 6). Таким образом, часть земли может быть предметом договора займа без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости.

Более спорным вопросом на практике считается возможность залога земельного участка. Но сначала необходимо определить долю земли. Так, например, Башмаков Г.С., Беляева З.С., Иконицкая И.А определяют земельную долю: «как долю права общей собственности на земельный участок, принадлежащий двум и более лицам, имеющий количественное выражение и не разграниченный по грунт »[6, с. 42]. Н. Н. Мисник считает, что «участник долевой собственности владеет долей в вещи, и эта доля и существенна, и идеальна. Часть материальна, поскольку сама вещь, в которой она воплощается, материальна, но в то же время она идеальна, поскольку выделяется через идеальное, мысленное, абстрактное деление вещи »[7, с. 26]. В действующем законодательстве определение понятия земельной доли содержится в ст. 15 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которому земельная доля является долей права долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Кроме того, пункт 1 статьи 12 того же закона прямо указывает на возможность совершения сделок с юридическими акциями (включая залог). Что касается залога земельной доли в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке», то исходя из толкования п. 2 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» такая возможность допускается. Кроме того, согласно п.1 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке», если земельный участок находится в совместной собственности, возможно установление ипотеки с согласия всех собственников. Пункт 2 статьи 7 Федерального закона «Об ипотеке» предусматривает, что участник общего имущества может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. Кроме того, возможность существования земельной доли как объекта сделок также закреплена в Федеральном законе «О государственной регистрации» [8], то есть отдельная статья этого закона посвящена особенностям государственной регистрации права собственности на землю право на земельные доли — ст. 47. Согласно этой статье право на земельную долю регистрируется на основании заявления участника долевой собственности на земельный участок или его представителя, а также на основании заявления лица уполномоченный общим собранием участников долевой собственности на землю, в состав которого входит данная земельная доля, полномочия которого подтверждаются копией протокола общего собрания участников долевой собственности на землю или выпиской из этого протокола, заверенной уполномоченным должностным лицом местного самоуправления земли.

Следовательно, на основании указанных правил можно сделать вывод о возможности залога земельной доли в праве общей собственности. Но судебная практика, как было сказано выше, в этом плане противоречива. Существует практика, не признающая возможность залога доли прав: «. при разделении доли собственности на землю в натуре (ст. 254 ГК РФ) вместо доли в собственности , новый самостоятельный земельный участок вводится непосредственно в гражданский оборот. Следовательно, что касается залога доли в собственности на землю, законодательство устанавливает прямой запрет, так что доля в собственности на землю не подлежит в залог »[9]. Существует также судебная практика, которая признает такую ​​возможность:« ..суд пришел к выводу, что взыскание истцом требования в отношении залога — доли права долевой собственности на земельный участок категории земель «земли населенных пунктов» — разумны и подлежат удовлетворению »[10].

В-четвертых, отличительной особенностью ипотеки земельного участка при заключении ипотечного договора является принцип единства судьбы земельного участка и жестко связанных с ним объектов. Поэтому в силу ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке» — ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание. Это яркий пример принципа единства судьбы, все это связано с невозможностью управления зданием без земли, а также с удобством наложения штрафа в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств должника, гарантированного по ипотеке.

В-пятых, дополнительная собственность может быть отнесена на счет того, что земля должна быть оценена. Такой вывод основан на правиле, содержащемся в пункте 1 статьи 9 Федерального закона «Об ипотеке», то есть договор займа должен содержать информацию о предмете займа, его оценке, характере, размере и сроке действия займа обязательство, гарантированное ссудой. Однако, если сделана ссылка на п. 1 стр. 3 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке», «оценка объекта ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению о залоге с залогодержателем в соответствии с требованиями статьи 67 настоящего Федерального закона. Закон Так, по содержанию статьи 67 Федерального закона «Об ипотеке» он предполагает наличие определенных «требований» к оценке земельного участка в случае его ипотеки. В федеральном законе «Об ипотеке» можно найти только два условия: во-первых, оценка земли проводится в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (п. 1 статьи 67), во-вторых, статья предусматривает, что Стоимость залога земельного участка в залоге устанавливается по взаимному соглашению между заемщиком и залогодержателем (п. 2 ст. 67) rma, указанной в его текущей редакции, может оказаться, что в нем нет «требований», а сам стандарт не предусматривает обязательства оценивать местность. Чтобы объяснить это противоречие, необходимо проанализировать, почему положение абзаца первого пункта 3 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке» есть ссылка на некоторые содержащиеся в ст. 67 того же закона требования к ипотеке земли отсутствуют, как нет. Ответ на этот вопрос заключается в содержании различных редакций правила искусства. 67 Федерального закона «Об ипотеке». Положение абзаца первого пункта 3 ст. 9 статьи 9 федерального закона «Об ипотеке» не претерпела изменений с момента принятия этого закона в 1998 году, а ст. 67 Федерального закона «Об ипотеке» на момент принятия закона выглядела иначе. В частности, он не был разделен на параграфы и имел следующее содержание: «Оценка земли не может быть установлена ​​в кредитном договоре ниже ее стандартной цены. К договору займа на земельный участок в качестве обязательного приложения должна быть приложена копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная компетентным комитетом территориальных ресурсов и землеустройства. «Очевидно, что в словосочетаниях« не может быть »,« должен быть »указаны те же требования, которые обсуждались в первом абзаце пункта 3 статьи 9 Федерального закона« Об ипотеке ». Пункт 3 статьи 9 не относится к конкретному абзацу статьи 67 Федерального закона «Об ипотеке» и по статье в целом, поскольку в 1998 году правило статьи 67 состояло только из требований по ипотеке земли. ФЗ от 05.02.2004 № 1-ФЗ , требование, содержащееся в абзаце первом статьи 67 Федерального закона «Об ипотеке», и Федеральном законе от 13.05.2008 № 66-ФЗ — и второе оставшееся требование. Следовательно, требования к ипотеке отсутствуют земли норма ст.67 больше не содержится и не содержит.В результате правоохранительные органы и некоторые ученые до сих пор пытаются найти эти требования в положении статьи 67 Федерального закона «Об ипотеке» [11]. В этом случае изменения обычно происходит с течением времени. Кроме того, если обратиться к закону об оценочной деятельности, то можно обнаружить, что он предусматривает необходимость оценки только объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно третьему абзацу ст. 8 ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка является обязательной «при использовании в качестве объекта залога объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. » Таким образом, можно сказать, что оценка земельного участка с относительной ипотекой является обязательной только в том случае, если этот участок находится в государственной или муниципальной собственности и может быть передан в ипотеку согласно п. 1 ст. 62.1. Федеральный закон «Об ипотеке», но не в других случаях [12, с. 435].

Библиография

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября. 2001 № 136 — ФЗ // Российская газета. 2001. № 211-212.

2. Минаева А.А. Земельный участок как предмет оскорбительных для автора земельных отношений… Кандидат юридических наук. М., 2007 — 235с.

3. Красов О.И. Правовое понятие «земельный участок» // Экологическое право. 2004. № 2.П. 14.

4. Бурлаченко О. В. Земля в системе недвижимости: дис .. канд. Юрид. Наук. Екатеринбург, 2006. — 228 с.

5. О территориальных отношениях в Томской области: Закон Томской области от 09.07.2015 N 100-ОЗ // Собрание законодательства Томской области, 30.07.2015, N 7/2 (127).

6. Башмаков Г.С., Беляева З.С., Иконицкая И.А. Современные проблемы нового земельного права // Государство и право. — М .: Наука, 1995, н. 8. — С. 35-44.

7. Мисник Н. Н. Правовая природа общей собственности // Правоведение. 1993. № 1. С.24-34.

8. О государственной регистрации недвижимого имущества: Федеральный закон от 13 июля 2015 г n. 218 // Российская газета — 17 июля 2015 г. — н. 156.

9. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа [Электронный ресурс] от 16.01.2014 N F04-7553 / 13 по делу N A03-20706 / 2012 // КонсультантПлюс: исх. — Судебная практика. — Электрон. Дан. — М., 2021. (дата обращения: 25.12.2017)

10. Решение Коряжемского городского суда Архангельской области [Электронный ресурс] от 15 июня 2015 г. N 2-33 / 2015 2-33 / 2015 (2-890 / 2014;) ~ М-830/2014 2-890 / 2014 M- 830/2014 по делу № 2- 33/2015 // КонсультантПлюс: исх. Правовая система. — Судебная практика. (дата обращения 25.12.2017).

11. Костылева Н., Костылев В. Проблемы содержания и формы кредитного договора // Нотариус. 2008. № 1. СПС «Консультант Плюс».

12. Наумова Л.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)». — М .: Вальтерс Клювер. 2008. — 1044 с.

Как оформляется ипотека на земельный участок

Льготный кредит (онлайн) Газпромбанк, Физ. 354

от 5,99%

ежегодный

до 3 миллионов

до 30 лет

Получите финансирование

Ипотека на дом с участком или просто участком может быть оформлена с привлечением значительного количества необходимых документов. Процесс сбора очень трудоемкий.

Ипотека земельного участка, на котором находятся (строятся) здания заемщика

Прежде всего, необходимо знать, что Земельный кодекс РФ регулирует ситуации, когда есть возможность продать землю в ипотеку. Запрещается закладывать землю государства или муниципалитета в кредитном договоре. Также учитывается минимальный размер земельного участка, который устанавливается в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. Размеры могут варьироваться в зависимости от целевого назначения земельного участка и регулируются в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельная ипотека: вперед на легком тормозе

Полноценно ипотечный кредит заработает, по оптимистическому прогнозу, через пару лет, по пессимистическому — через десять. Сейчас его механизм проходит апробацию в госбанках, задача которых — создать единую систему формирования активов и накопления земельной базы.

Земля — ​​заложник кредита. Развитие системы земельно-ипотечного кредитования в России началось с принятия национального проекта развития агропромышленного комплекса. Одно из направлений федеральной программы — «Стимулирование развития малого бизнеса» — предусматривает освоение (создание) кредитов под залог земельных участков.
Новый механизм призван расширить ресурсную базу сельскохозяйственных производителей и тем самым облегчить их доступ к долгосрочному финансированию. По словам президента АПК Кировской области Владимира Домрачева, этот банковский продукт может дать хозяйствам возможность для развития: «Сельхозпроизводителям нужны большие суммы, но у них нет достаточных гарантий. Земля — ​​еще одно хорошее, а для кого-то единственное».

С принятием нацпроекта решен ряд юридических вопросов. В частности, после внесения изменений в Закон об ипотеке (залог недвижимости) земли сельскохозяйственного назначения были исключены из списка земель, не подлежащих ипотеке. Таким образом, идея, давно блуждающая в головах чиновников, получила реальные предпосылки для развития. Но для его реализации недостаточно правовой основы, нужен еще механизм реализации.

Земельный рынок в перспективе

Сегодня в мире существует две модели земельного кредита: одноуровневая и двухуровневая. Одноуровневая система предполагает такую ​​систему работы с земельными активами, когда специализированные банки осуществляют весь спектр ипотечных кооперативов: кредитование, выпуск залоговых ипотечных ценных бумаг, привлечение необходимых ресурсов с финансовых рынков и рефинансирование новых займов. Это обычная система в Европе.

В двухуровневой модели земельной ипотеки, которая действует в Соединенных Штатах, любой банк может выдавать ссуды под залог земли. Для обеспечения системы рефинансирования кредитов создаются структуры второго уровня, в которых аккумулируются залоги земли. Такой структурой может служить земельно-ипотечное агентство, которое, накопив определенную сумму активов, выпускает ценные бумаги и продает их на финансовых рынках. Полученные средства предназначены для рефинансирования кредитов банкам, участвующим в программе ипотечного кредитования.

Виктор Хлыстун, советник заместителя председателя совета директоров Россельхозбанка, академик Россельхозакадемии, пояснил: «Мы выбрали второй путь, потому что решили, что эта система более приемлема для России. У нас огромная страна, и два-три земных берега не смогут охватить всю территорию. На создание разветвленной сети уйдет много времени. И зачем это нужно, если в России есть тысяча банков, которые могут участвовать в этой программе».

Пока эта концепция развития существует только теоретически. Вопросы: на основе чего будет создано агентство, как оно будет работать — они только на стадии обсуждения.

Виктор Хлыстун сообщил, что рассматриваются три варианта создания агентств недвижимости и ипотечного кредитования. Первый вариант — это государственная структура, которую можно создать по принципу АИЖК. Второй вариант — это государственная коммерческая структура, в создании и управлении которой банки и государство совместно участвуют. Третий вариант — это коммерческая структура, в которой только банки участвуют на внутрифирменной основе.

Для того, чтобы земельный кредит заработал, необходимо иметь в портфеле около 750 тысяч гектаров земли среднего качества. Только в этом случае будут действовать все процедуры, связанные с выпуском и обращением ценных бумаг с ипотечным покрытием.

правда, есть еще четвертый запасной вариант. В случае накопления значительного объема земельных активов Россельхозбанк рассматривает возможность создания филиала, который будет выполнять функции земельно-ипотечного агентства.
Переход на второй уровень может занять несколько лет. Не исключено, что в этот период необходимость отпадет. И вместо американской модели Россия построит европейскую модель развития земельных кредитов. Предпосылки для развития ситуации по этому сценарию уже есть. Например, недавно стало известно, что Минэкономразвития РФ предлагает расширить список банков, предоставляющих кредиты на инвестиционные проекты в агропромышленном комплексе. В этом случае он близок к приобретению специализации, необходимой кредиторам.

Коммерческий банк — не благотворительная организация

У большинства коммерческих банков нет программ, разработанных специально для сельского хозяйства. При этом следует учитывать, что условия доверительного управления агропромышленным комплексом имеют ряд особенностей, например, по структуре гарантии, срокам, срокам оплаты и т.д. Возможно, поэтому такие сделки носят разрозненный характер.

Коммерческие банки неохотно кредитуют сельхозпредприятия из-за высокого риска дефолта. Михаил Иванов, начальник отдела залога и оценки ЮниКредит Банка, объяснил эту позицию пятью основными причинами: неразвитость аграрного рынка, сложность подготовки анализа и мониторинга этого рынка, законодательные ограничения, отсутствие юридической система установила механизм сельскохозяйственного кредитования, трудности в выполнении обязательств.

Представитель банка также отмечает, что в общем портфеле UniCredit Bank доля кредитов, предоставленных сельхозпроизводителям, относительно невелика. При этом более 80% от общей суммы всех выданных кредитов обеспечено залогом земли. Земельный участок в ипотеку часто используется для кредитования инвестиционных проектов, расширения производственной базы и строительства перерабатывающих комплексов. В то же время Михаил Иванов ок. В сельском хозяйстве, как ни в каком другом секторе, важна эффективность.

Михаил Шепяков, директор ипотечного департамента Оргбанка, также отмечает, что основные риски для банков при работе с этим продуктом связаны со спецификой земельного рынка. Характеризуется низкой ликвидностью некоторых объектов, часто непрозрачностью и недостаточным пакетом документов, неправильным использованием сайта.

Ипотека земельного участка, на котором находятся (строятся) здания заемщика

Сельское хозяйство — во власти государства

Специальные программы залогового кредитования предлагают два государственных банка: Сбербанк и Россельхозбанк; Внешторгбанк также работает с крупными заемщиками. Однако львиная доля выданных ипотечных кредитов приходится на два крупнейших банка.

Россельхозбанк предлагает кредитные программы для различных категорий клиентов: личных подсобных хозяйств, крестьянских (фермерских) хозяйств (фермерских хозяйств) и других малых и средних предприятий агропромышленного комплекса, корпоративных сельскохозяйственных предприятий, инфраструктуры и др. во всех этих программах в качестве залога принимается ликвидная собственность, включая землю, если право собственности зарегистрировано.

Есть специальная программа «Кредит на покупку земель сельхозназначения на их сохранность». Максимальная сумма кредита составляет до 70% от стоимости приобретаемого земельного участка. Срок кредита — от трех до восьми лет с возможностью предоставления льготного периода.

В программах Сбербанка по кредитованию сельхозпроизводителей и личных подсобных землевладельцев также указано, что земельный участок может быть принят в залог. А срок кредита может составлять от одного до пяти лет.

Именно «государство» должно было господствовать на необрабатываемых целинных землях — ипотека. Однако правительство, приняв национальный проект развития, не осталось необоснованным и поддержало его финансово. Так, на развитие земельных кредитов в 2006 году из федерального бюджета было выделено 1,3 млрд рублей, которые были направлены на увеличение уставного капитала Россельхозбанка. Правда, Виктор Хлыстун уточняет: «Это были несоответствующие деньги. Уставный капитал банка увеличивался для решения различных задач: поддержки животноводства, финансирования малого бизнеса, развития сотрудничества, а также создания земельных займов».

За три года реализации проекта Россельхозбанк обработал полученные деньги: на каждый рубль, вложенный в уставный капитал, он привлек с рынка 10 рублей. Но если вы посмотрите на результат в глобальном масштабе, то 607 000 гектаров (количество земли, которое Россельхозбанк принимает в залог) — это небольшая часть сельскохозяйственных земель, находящихся в обращении. По статистике, площадь пашни в России превышает 120 млн га.

Потому что банкам не понравилась земля

Основным препятствием для развития земельных кредитов является незарегистрированная собственность. По словам Виктора Хлыстуна, только 13% земель сельскохозяйственного назначения прошли земельный кадастр и юридически зарегистрированы. То есть в залог можно использовать только 13% земель сельхозназначения.

Чтобы участок использовался в качестве гарантии, он должен иметь фиксированные границы, описанные и сертифицированные в установленном порядке, местонахождение, правовой статус и уникальный кадастровый номер. Ипотека части земельного участка возможна только после его полной передачи в натуре из долевой земли или земли кондоминиума, а также после прохождения процедуры государственного кадастрового учета.

Но сегодня существует множество препятствий для практической реализации всех этих требований.

Василий Мельниченко, председатель совета директоров коалиции областных и сельских общественных организаций «Уральское народное собрание», заявил: «Для залога земли сельскохозяйственному предприятию необходимо согласие двух третей членов этого хозяйства (его акционеров).), если он не единственный собственник.Собрать 400-500 человек на общем собрании для принятия решения практически невозможно.Закон не допускает никаких доверенностей.Даже передача земли в собственность затруднена. Многие хозяйства не могут поделить землю, у них нет на это средств. Например, моя семья занимала 290 га земли. Обмер земли нам обошелся в 350 тысяч рублей. Для сельского труженика это нереальные деньги».

В дотационных регионах, где нет сделок купли-продажи, рыночная стоимость может быть в несколько раз ниже кадастровой.

Текущая система регистрации прав собственности на землю требует длительного времени для обработки заявлений и высоких затрат на рабочую силу. Поэтому процесс регистрации очень медленный.
Поэтому значительные участки земли не были задействованы в рыночном обороте. Поэтому вопрос развития земельного кредитования основан не только на нежелании банков предоставлять ссуды сельхозпредприятиям под залог земли, но и на том, что объем этого товара на рынке слишком мал.

Инвентарь хороший, но рынок лучше

Чтобы механизм ипотечного кредитования заработал полноценно, необходимо создание земельного банка. «По нашим оценкам, для выпуска ценных бумаг с ипотечным покрытием требуется около 750 000 гектаров земли среднего качества. Только в этом случае все процедуры, связанные с выпуском и обращением ценных бумаг с ипотечным покрытием, будут эффективными, потому что удельные затраты очень высоки », — пояснил Виктор Хлыстун.

В то же время, чтобы сформировать однородный кредитный портфель, залог должен быть эквивалентным, а его залоговая стоимость должна основываться на рыночной стоимости этих участков. Сегодня в большинстве банков земля принимается в залог по кадастровой оценке. Такое решение на начальном этапе вполне логично. Ведь оценка — довольно дорогая процедура и целиком ложится на плечи заемщика. Более того, при неосвоенном рынке земли в большинстве регионов определить это невозможно.

Кадастровая и рыночная стоимость участка могут существенно отличаться. Например, в дотационных регионах, где нет сделок купли-продажи, рыночная стоимость может быть в несколько раз ниже. Понятно, что в этом случае банку невыгодно принимать объект по завышенной стоимости в залог.

Три варианта формирования земельных кредитных агентств: государственная, государственно-коммерческая и коммерческая структура. Четвертый альтернативный вариант — создание филиала Россельхозбанка.

Екатерина Синогейкина, генеральный директор ЗАО «Евроэксперт», подтвердила, что ожидания заемщиков и результат рыночной оценки могут не совпадать: «Основная трудность оценщика в этой работе — это поиск сделок / предложений сопоставимых объектов, так как основные Проблемой для банка является ликвидность объекта, возможность продажи его на рынке по стоимости, указанной в отчете. То есть банки всегда предпочитают сравнительный подход. Оказывается, даже если с точки зрения дохода стоимость земли больше, чем стоимость, полученная методом сравнения продаж, окончательная стоимость будет больше, исходя из результатов сравнения, то есть ниже, чем текущая оценка потенциального дохода. Но отсюда, похоже, для заемщиков могут возникнуть трудности. Иногда из-за методологических различий результат оценки оказывается ниже ожидаемого заемщиком. Следовательно, сумма кредита ниже».
Россельхозбанк уже начал работу над будущим и в настоящее время принимает землю в залог как по рыночной, так и по кадастровой стоимости.

Залог арендуемой земли — дальняя перспектива

Закон предусматривает прием под гарантию не только зарегистрированной в собственность земли, но и земли в долгосрочную аренду. Многие крупные сельхозпроизводители сегодня арендуют землю у муниципалитетов или акционеров. Однако банки по-прежнему не принимают арендованную землю в качестве залога по кредиту. Проблема в том, что сегодня нет рынка продажи прав на аренду. Опять же, на создание и создание базы потребуется некоторое время.

На разработку нормативно-правовой базы развития земельного кредитования ушло около 15 лет (если считать с момента принятия закона о приватизации земли — Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений») земельные отношения и развитие земельной реформы в России »). Участники рынка надеются, что на формирование институтов, обеспечивающих действие закона, уйдет меньше времени. Но пока будущее рынка земли остается довольно туманным.

Ближайшие бесплатные вебинары

  • 10.08.2021
    Что делать, если вас вызывают в комиссию Инспекции ФНС по проблемным контрагентам?
  • 13.08.2021
    Работа с иностранными подрядчиками: что важно знать
  • 17.08.2021
    Уголовные и налоговые риски при участии в государственных тендерах
  • Проведение оценки имущества земельного участка

    Любое имущество, в том числе земля, должна быть оценена специалистом. Есть практика оценки банковскими специалистами. Однако заказчик может заподозрить, что он занижает реальную стоимость сметы в пользу банка. Выходом из положения является привлечение независимой экспертной организации, не заинтересованной в сделке, и таким образом оценка будет наиболее точной исходя из рыночной ситуации. Банку, как правило, не следует возражать против такой практики. Если это произойдет, по вопросам ипотеки лучше всего обратиться в другое финансовое учреждение.

    Ипотека земельного участка, на котором находятся (строятся) здания заемщика

    Поскольку услуги по оценке оплачиваются заемщиком, право выбора, кем должна быть проведена оценка, остается за заемщиком. Банк, препятствующий привлечению внешних экспертов под любым предлогом, даже законодательным, вызывает естественные подозрения. В этом случае заемщик имеет право попросить надзорные финансовые учреждения провести разбирательство по его выпуску.

    Если банк не согласен с оценкой экспертов, нанятых заемщиком, он вправе привлечь стороннюю организацию. Оплата услуг в этом случае ложится на плечи банковской организации.

    Если после процедур взаимной оценки стороны не смогли прийти к соглашению об оценочной стоимости земли, предлагаемой в качестве ипотеки, рекомендуется рассмотреть вопрос о продолжении сотрудничества. Ни с одной стороны не нужно тратить нервы и время.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Адвокат Морозова - рассказываю про решения ваших юридических проблем
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: