Как купить новостройку у застройщика по ДДУ? Особенности процедуры покупки квартиры у застройщика - Адвокат Морозова - рассказываю про решения ваших юридических проблем

Содержание

Плюсы и минусы оформления ипотеки на новостройку
Риски и аккредитация объекта
Какие банки выдают ипотеку на новостройки от застройщика
Условия ипотеки от застройщика
Порядок оформления
Документы для подачи заявки на ипотеку в новостройке
Подтверждение дохода и занятости
Ипотечный кредит без подтверждения доходов

Плюсы и минусы оформления ипотеки на новостройку

На протяжении последних 10 лет российский строительный рынок активно функционирует, строительные компании возводят не только одноточечные дома, но часто строят целые кварталы. Государство поддерживает этот бизнес, и это часто влияет на доступность ипотечных кредитов.

Преимущества покупки нового дома:

отсутствие предыдущих владельцев. Вы будете уверены в законной уборке квартиры. Разумеется, не появится ни один бывший частный собственник, который сможет завершить сделку купли-продажи;

более выгодные условия по самой ипотечной ссуде. Банки и девелоперы часто заключают партнерские соглашения, и ипотека выдается на более выгодных условиях;

возможность пользоваться различными программами государственных грантов. Например, с июля 2021 года действует государственная ипотечная программа для нового строительства со ставкой 6,5% годовых;

дом новый, жить в нем можно всю оставшуюся жизнь. Кроме того, девелоперы облагораживают территорию, создают современные детские площадки;

возможность покупки квартиры по более низкой цене при выборе строящегося дома.

Планируя купить новостройку в ипотеку, нужно учитывать недостатки:

открытие дома затягивается. Вначале придется платить по ипотеке и одновременно где-то жить. Даже если объект сдан, квартиру надо сдавать, благоустроить. Ремонт девелопера не всегда бывает качественным;

чаще всего новостройки возводятся в районах со слаборазвитой социальной инфраструктурой. Семьям с детьми будет сложно в плане детских садов и школ;

стоимость квадратного метра нового жилья выше, чем покупка объекта вторичного рынка;

при покупке новостройки в новом микрорайоне, который активно строится, покупатель несколько лет будет жить в шуме. Кроме того, на само место проживания будет визуально влиять окружающая строительная площадка — грязь, пыль.

Если сравнить плюсы и минусы, плюсы явно перевешивают минусы. Постепенно инфраструктура будет улучшаться, и все вокруг будет в порядке. Следовательно, ипотека на новостройку — хорошее решение.

Риски и аккредитация объекта

Все россияне помнят новости о обманутых инвесторах в недвижимость. В любом более-менее крупном городе есть или были проблемные объекты, при строительстве которых строительная компания просто уходила от покупателей.

Совместное строительство — нормальная практика, позволяющая купить квартиру дешевле. А сам разработчик получил финансирование за счет уже совершенных покупок предметов, которые все еще росли. Но иногда случалось, что после продаж компания обанкротилась.

Сейчас законодательство в этой сфере сильно изменилось, поэтому такие ситуации технически невозможны. Созданы гарантийные счета (застройщик получает деньги от владельцев паев только после завершения строительства), создан компенсационный фонд, страхование дошкольных учреждений и т.д.

Сами банки не заинтересованы в финансировании проблемных проектов, поэтому практика аккредитации новостроек сложилась. Это означает, что банк проводит предварительную проверку клиента и самого объекта.

Важные моменты:

Купить квартиру в новостройке в ипотеку можно только в том случае, если банк, в который вы обращаетесь, аккредитовал конкретного застройщика и конкретный объект.
Если банк аккредитовал дом, значит, он проверил предприятие и строительную площадку от и до. Предприятие и строящийся дом полностью соответствуют требованиям банка.

Таким образом, можно сказать, что если объект аккредитован в банке, прошел юридическую проверку и несет риски, то они крайне низкие. А если кредит получен от нескольких банков, ситуация еще лучше. И риски стремятся к нулю, и есть выбор банков.

Банки отдают предпочтение объектам либо в аренде, либо уже построенным на 70%. Если строительство только началось, аккредитации может не быть.

Какие банки выдают ипотеку на новостройки от застройщика

Если взять кредит на новостройки в Москве, Санкт-Петербурге и в городах-миллионниках, ассортимент жилья будет огромным. Однако чаще строятся пригороды или отдаленные районы. Новостройки в центре обычно немного, а уже существующие зачастую относятся к категории бизнес или элит.

Банки аккредитуют все типы новостроек, независимо от состояния жилья. Поэтому, если выбранный дом построила хорошая компания, в любом случае вы можете получить ипотеку на покупку квартиры в нем.

У покупателя есть два варианта:

Сначала выберите дом, затем посмотрите, какие банки его аккредитовали. Обычно у девелопера в штате есть посредник, который сразу же подаст заявки в банки и поможет с оформлением ипотеки.
Сначала выберите банк и только потом посмотрите на его веб-сайте, какие средства он получил. Среди них стоит выбрать вариант для покупки.

Чем больше банк, тем больше у него аккредитованных позиций. Например, вот карта Сбербанка для Москвы и Московской области. Эти баллы начисляются на новые постройки:

Вот карта банка ВТБ в Москве:

Во многих случаях лучше всего начать с выбора банка и только потом смотреть на позиции его партнеров. Дело в том, что таким образом можно найти крайне выгодный вариант заключения договора на особых условиях партнерства.

Предложения от крупнейших банков

Банк	PV, от	Предложение	Особенности
Сбербанк	15%, 10% зарплата	базовая 7,6%	скидка на 1 год — 0,9-1,2% или на 2 года — 3,9-4,3%
ВТБ	10%. При PV ниже 20% + по ставке 0,5%	базовый 8,4%	минус 0,3% при заказе онлайн минус 1% за рабочий цикл более 50%
Россельхозбанк	15%	база от 7,35%	партнерская ставка — от 0,1%
Альфа Банк	10%	базовая 7,69 или 8,49%	минус 0,3% при покупке у партнера минус 0,4% зарплата
Открытие	20%, 10% зарплата	базовая 7,5%	минус 0,5% для онлайн-заявки

Многие банки на своих сайтах предлагают использование ипотечного калькулятора для новостроек. При использовании этой программы следует учитывать, что она производит расчет на минимальной скорости, и конечный результат может получиться совершенно другим.

Некоторые банки позволяют покупать у неаккредитованного застройщика, но на рынке их мало. Если вы нашли предложение, вам необходимо собрать ряд документов для строительной компании.

До июля 2021 года все банки выдают ипотечные кредиты на новое строительство с государственными субсидиями по базовой ставке 6,5%.

Условия ипотеки от застройщика

Сам девелопер не может диктовать условия выдачи ипотечной ссуды, их создает банк. Но по партнерским соглашениям могут создаваться специальные программы по очень выгодным тарифам.

Основные условия таковы:

наличие залога не менее 10-20%. Без первоначального взноса ипотека от застройщика не оформляется. Исключение: некоторые банки разрешают использовать материнский капитал в качестве PV;

официальная работа заемщика, опыт работы по ней — не менее 3 месяцев. Уровень дохода и факт трудоустройства подтверждены справками;

заемщику 21 год. У каждого банка свой возрастной ценз на момент полного погашения кредита, смотрите требования к заемщику; достаточная платежеспособность для погашения кредита;

можно оформить все необходимые льготы, оформить семейный кредит, использовать материнский капитал;

купленный объект необходимо застраховать на весь период возврата кредита.

Если ипотека учредителя оформляется супругами, они становятся созаемщиками и несут такую же ответственность за выплату. Вторая часть сделки также включает в себя документы, но не требует обязательного приема на работу.

Порядок оформления

Если вы сначала выбрали дом и застройщика, вы можете подать заявку в офисе строительной компании. Обычно в штате есть сотрудники, которые уполномочены представлять интересы банков и принимать заявки. Если существует несколько банков-партнеров, заявка будет отправлена в несколько банков одновременно.

Если вы сначала решили выбрать банк, а потом искать аккредитованные им объекты, ипотека на новостройку оформляется следующим образом:

Выберите банк, отправьте ей онлайн-заявку на ипотеку. Лучше всего подавать онлайн-заявку, многие кредиторы для этого снижают ставки.
После согласования в банк необходимо предъявить справки о доходах и другие необходимые документы. Решение принимается в течение 1-3 дней.
Если это одобрение, банк объявляет сумму и указывает список аккредитованных разработчиков. На выбор дома и самой квартиры дается 60-90 дней. Можно записаться на экскурсии для строительных компаний.
Выбираете товар, получаете документы на него у разработчика. Поскольку компания является компанией-партнером, покупателю не нужно делать ничего особенного — сотрудники строительной организации сами все соберут и передадут в банк.
После согласования сделки заключается договор займа. Покупатель оформляет страхование квартиры и добровольное страхование, если оно связано.

Все, ипотека оформлена. Если объект сдан в аренду, можно оформить право собственности и позвонить. Если не сдан в эксплуатацию, дождитесь завершения строительства и оплатите ипотеку. Аннулирование производится в стандартные сроки путем ежемесячных платежей в той же сумме.

Документы для подачи заявки на ипотеку в новостройке

Граждане России, а иногда и иностранцы могут покупать квартиры в новостройках в кредит. Первым этапом регистрации будет выбор подходящей кредитной программы и подача заявки. Документы для оформления ипотеки в новостройке будут незначительно отличаться в зависимости от гражданства заемщика.

В стандартный пакет входят следующие документы:

паспорт гражданина России или иностранного гражданина;

СНИЛС (только граждане РФ);

справки о доходах и трудоустройстве;

военный идентификатор (только для мужчин — граждан РФ до 27 лет);

документы, подтверждающие легальное проживание в РФ (только для иностранных граждан);

свидетельство о браке (при наличии уважительных причин).

Комментарий. При оформлении ипотеки в новостройке не нужно подавать документы на право собственности. Они будут запрошены после утверждения ссуды.

Они рассматривают вопрос и принимают решение в среднем за 2-7 дней. Иногда проверка информации может занять больше времени, например, путем запроса подтверждения сертификатов у работодателя. Но сознательно затягивать процедуру никто не будет.

Подтверждение дохода и занятости

В стандартных условиях требуется справка о заработной плате по форме 2-НДФЛ и копия трудовой книжки. Их можно получить у работодателя, связавшись с отделом кадров, бухгалтерией или вашим непосредственным руководителем.

Некоторые банки также принимают справку по форме работодателя или собственного образца, налоговые декларации для подтверждения доходов. А вместо копии трудовой книжки можно отправить заверенную выписку или копию договора.

Совет. При подаче заявки стоит по максимуму подтвердить всю имеющуюся выручку. Если у вас есть работа с частичной занятостью, вам не нужно забывать о ней и подтверждать заработок на ней. Это увеличит шансы получить одобрение большой суммы кредита.

Если заемщик решит оформить ипотечный кредит в банке, через который он получает зарплату, ситуация упростится. Ему не нужно будет подтверждать размер зарплаты. Эта информация уже доступна банку, и сотрудники кредитной организации ее без проблем получат. Копии трудовой книжки в этой ситуации обычно не нужны.

Ипотечный кредит без подтверждения доходов

Собрать все документы на ипотеку в новостройке не всегда просто и зачастую нереально. Многим сложно доказать свой доход. Часто официальная зарплата устанавливается на минимум или даже на ноль. Даже предприниматели и предприниматели не всегда могут подтвердить доход с помощью выписок. Банки учли этот момент и предложили ипотечные программы с оформлением без справок о доходах и копий трудовой книжки.

Для оформления ипотеки без подтверждения дохода достаточно будет только паспорта и СНИЛС. Эти программы имеют ряд функций, о которых вам необходимо знать:

Первый взнос должен составлять не менее 50% от стоимости проживания (редко — от 35%).

Обычно такими программами могут пользоваться только граждане России, даже если в выбранном банке есть ипотечный кредит для иностранцев.

Ставка по кредиту будет выше на 1-2%.

Если ваша кредитная история не идеальна, вам не следует рассчитывать на одобрение ипотечного кредита без подтверждения дохода. Финансовое учреждение часто предпочитает не рисковать и предлагает в этой ситуации использовать стандартную программу.