Вопрос:
Полгода назад купил квартиру в новостройке для ДДУ. Дом еще строится, но ситуация сильно изменилась: застройщик затягивает строительство, на рынке появились более выгодные предложения. Можно ли вернуть квартиру застройщику и как это сделать?
Отвечать:
Реально вернуть приобретенную им квартиру застройщику только по его воле невозможно. Но если очень этого хочется, то . можно! В некоторых случаях.
Нравиться? А что это за случаи?
Здесь необходимо сразу уточнить, что ситуация может развиваться двояко: либо Застройщик нарушает свои обязательства по Соглашению о долевом участии (APA), и поэтому возврат квартиры происходит через расторжение договора APA, либо Lo Тот же застройщик предлагает маркетинговую программу обратного выкупа квартир (да, это тоже бывает, подробнее об этом ниже).
В обоих случаях возврат квартиры не только возможен, но и может принести акционеру определенную экономическую выгоду. Неожиданно, правда? Почему же тогда все акционеры не возвращают квартиры и не получают прибыли? Потому что преимущество здесь очень маленькое и придется поиграть себе на нервы. Да и жилье в новостройке покупают, как правило, чтобы потом не вернуть…
Разберемся, как еще можно вернуть квартиру Застройщику и в итоге вернуть деньги себе. И с некоторой прибылью тоже.
Вернуть квартиру Застройщику через расторжение ДДУ
В первом случае — когда Производитель нарушает условия DDU — закон FZ-214 вмешивается в защиту акционера и дает ему право расторгнуть договор как в суде, так и во внесудебном порядке.
Очевидно, что внесудебная процедура предпочтительнее, поскольку происходит в форме простого письменного уведомления Производителя об одностороннем решении DDU акционером (подробнее см. Ссылку). Но для такого решения нужны серьезные причины, которые указаны в законе (п. 1 ст. 9 ФЗ-214):
При наличии хотя бы одного из этих условий договор долевого участия (APA) расторгается без судебного разбирательства, деньги возвращаются акционеру, а квартира возвращается застройщику.
Акционер может расторгнуть DDU и в судебном порядке. Для этого закон приводит следующие причины (п. 1.1 ст. 9 ФЗ-214):
В таких случаях акционер подает жалобу в суд и уже на основании решения суда может вернуть деньги за квартиру застройщику.
При этом Производитель, возвращая деньги (как в суде, так и во внесудебном порядке), в любом случае должен будет выплатить акционеру определенный процент за использование его собственных денег. Размер процентной ставки устанавливается законом (п. 2 ст. 9 ФЗ-214) и составляет для физических лиц = 1/150 ставки рефинансирования за каждый день использования. А в случае расторжения договора в судебном порядке акционер также может взыскать убытки, понесенные по вине Строителя.
Кстати, расторгнуть договор долевого участия (ДСА), вернуть квартиру застройщику и соответственно вернуть за нее деньги можно только до сдачи дома, когда еще не подписан акт передачи.
Важно! Если вы расторгаете договор через суд, то уже лучше всего привлечь специализированных юристов (ссылку на них см. Ниже), которые специализируются на таких делах. Опыт и квалификация этих юристов определят не только решение самого суда, но и размер компенсации (процентов и убытков), которую застройщик должен будет выплатить акционеру.
Например, суды общей юрисдикции неохотно взимают проценты за использование денег акционеров и могут вообще отказать в взыскании убытков. Другое дело третейские суды… Но это юридические тонкости, которые лучше всего разъясняются специалистами применительно к конкретной ситуации.
Вернуть квартиру по соглашению сторон
Это самый простой и добродушный способ вернуть квартиру застройщику и вернуть деньги себе в случае, если строители будут вести себя хорошо, не к чему придраться, но по личным (семейным) причинам, финансовым и т.д.) обстоятельства, от квартиры в новостройке нужно отказаться.
Пример возврата квартиры застройщику по предварительной договоренности.
Акционер купил однокомнатную квартиру в строящемся доме. Строительство шло в обычном режиме, застройщик условий договора не нарушал, претензий к нему не было.
Но за время строительства семейные обстоятельства покупателя изменились, в семье родился ребенок и было решено снять 2-комнатную квартиру вместо 1-комнатной. Но что делать с «однушкой», уже купленной в новостройке»?
Застройщик попал в ситуацию и пошел навстречу акционеру. ДДУ на 1-комнатную квартиру было решено по соглашению сторон (квартира была возвращена Застройщику), и сразу был заключен новый DDU на покупку 2-комнатной квартиры.
То же самое может произойти, если в период строительства доход покупателя значительно увеличился и он решил купить квартиру побольше. Затем, опять же, по согласованию со Застройщиком, купленная квартира ему возвращается по обоюдному согласию расторжения договора.
Договор может быть таким, что застройщик добровольно соглашается забрать квартиру, но с условием скидки от цены («для беспокойства»). То есть, если акционер купил квартиру условно за 100 рублей, девелопер получает ее за 90 рублей. (скидка выплачивается, например, в виде штрафа или единовременно). Например, акционер покупает квартиру у другого застройщика за 150 рублей.
Эта возможность, конечно, зависит от маркетинговой политики Разработчика и его текущего финансового состояния.
Обязательные условия расторжения ДДУ и возврата квартиры
По закону расторгнуть ДДУ можно только в том случае, если он был зарегистрирован в Росреестре (так как считается заключенным только после его регистрации). Сам факт его прекращения зафиксирован и в Росреестре.
Если расторжение происходит во внесудебном порядке путем письменного уведомления Производителя об одностороннем отказе от исполнения контракта, контракт считается расторгнутым с даты направления этого извещения (п. 4 ст. 9 ФЗ-214). Но вам все равно нужно оформить расторжение.
Заявление о регистрации прекращения ДДУ подается (в Росреестр или МФЦ) вместе с копией уведомления, отправляемого Разработчику.
При этом следует помнить, что вся схема с возвратом квартиры по разрешению ДДУ со Застройщиком работает только до завершения строительства и передачи квартиры акционеру.
Подробнее о процедуре расторжения Соглашения о долевом участии (DPA) вы можете прочитать в отдельном примечании по ссылке.
Возврат квартиры Застройщику по программе обратного выкупа
Здесь инициатива исходит от самого разработчика. Программы обратного выкупа являются одним из видов стимулирования продаж в жилых комплексах.
Таким образом, девелопер привлекает тех, кто вкладывает квадратные метры в инвестиционные цели. Он гарантирует Покупателю выкуп у него квартиры (возможность, по сути, вернуть квартиру) по цене, немного превышающей покупную цену.
Доходность для Покупателя здесь невысока, сравнима с доходностью банковского депозита. Но дело здесь в том, что покупатель-инвестор может быть уверен, что в любом случае у него не закончатся вложения. В случае роста цен на недвижимость инвестор сможет выгодно продать квартиру на открытом рынке или оставить ее себе. Если цены упадут, то у него появится возможность вернуть (продать) квартиру Застройщику по заранее определенной цене с небольшим доходом.
Технически возможность возврата квартиры настроена как дополнительная опция к обычному Договору о долевом участии (DAC). Подробнее о выкупе квартир вы можете прочитать в отдельной заметке по ссылке.
