Как оформляется задаток при покупке квартиры в ипотеку

Главная »Недвижимость» Покупка

14.04.2018

Залог при покупке квартиры по ипотеке — это определенная сумма, которая переводится от покупателя к продавцу и гарантирует сделку купли-продажи в будущем. Каковы характеристики такого платежа? Как он правильно отформатирован? Нужно ли оставлять деньги при покупке? Что говорится в законодательстве? Эти и другие вопросы требуют рассмотрения.

Законодательство

При покупке квартиры в ипотеку лицо, получающее недвижимость, часто оставляет покупателю аванс или задаток. Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 380) устанавливает, что залог — это сумма, которая передается от покупателя продавцу при оплате товара и служит доказательством серьезности намерений. Предварительная договоренность о внесении платежа оформляется в письменной форме. Основное отличие состоит в том, что при нарушении обязательств денежные средства не возвращаются, а аванс возвращается покупателю без последствий.

Кроме того, статья 454 ГК РФ описывает порядок передачи объекта операции, а статья 381 рассматривает последствия нарушения требований предварительного договора. Существует также ряд законодательных актов, регулирующих процесс перевода денег при покупке недвижимости по ипотеке.

Как правильно составить соглашение о задатке

Депозитный договор — это документ, имеющий юридическую силу с момента его подписания сторонами. Денежные средства могут быть переведены при подписании договора или в дату, указанную в договоре. Заверить депозитный договор у нотариуса не требуется.

Форма и содержание соглашения о задатке

Депозитный договор должен быть оформлен в письменной форме (ст. 380 ГК РФ) и содержать следующую информацию:

1. место и дата заключения контракта;
2. данные участников сделки:

1. информация о предмете сделки:

1. полная стоимость товара (цифрами и прописью);
2. сумма перечисляемого депозита (цифрами и буквами);
3. индикация:

1. права и обязанности сторон;
2. порядок разрешения споров и ситуаций при возникновении форс-мажорных и иных обстоятельств;
3. дату вступления договора в силу;
4. срок действия контракта;
5. количество копий договора (количество копий равно количеству сторон договора);
6. подписи сторон.

Образец соглашения о задатке при покупке квартиры

Главные правила

Этапы внесения залога (аванса) включают в себя составление договора между сторонами (оформляется в письменной форме), а также заполнение квитанции, подтверждающей перевод денег при покупке жилья. Основные правила:

Закон разрешает перевод денег при покупке квартиры с участием двух сторон. Но лучше, если будет присутствовать третье лицо, например сотрудник нотариальной фирмы, юрист или представитель агентства недвижимости. При возникновении спорных вопросов упомянутые люди выступают в качестве свидетелей.

Задаток, аванс или что-то еще

Первая трудность

Вы соглашаетесь внести депозит на основании предварительной договоренности. Причины составления предварительного договора самые разные: агент по недвижимости составил схему, которая никогда не подводила, документы на квартиру не готовили и так далее. Согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор подтверждает готовность сторон заключить договор на условиях, которые указаны в этом договоре. В этом случае долевые (денежные) обязательства не возникают. Кроме того, залог предоставляется только по вступившим в силу контрактам.

Сам вывод говорит о том, что депозит не выполняет все три функции и перестает им быть. Следовательно, в случае сомнений по поводу уплаченной суммы, судья будет рассматривать эту сумму как аванс, не применяя положения о депозите, а это означает, что получить залог в двойной сумме, предусмотренной ст. Залог отличается от предоплаты при покупке квартиры и тем, как следует обращать внимание на эти нюансы. В конце концов, аванс имеет только платежную роль, и если транзакция не удалась, он полностью возвращается покупателю, и в этом случае продавец теряет компенсацию, если покупатель передумает, он сам не рискует деньгами, если транзакция должна быть удалена.

Обращаем ваше внимание, что в контексте предварительного, депозитный договор будет недействительным, а это значит, что отказ от транзакции не позволяет продавцу присвоить полученный аванс. Эти деньги возвращаются покупателю, в противном случае такое действие квалифицируется как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Вторая трудность

Залог при покупке квартиры вносится на основании агентского договора. Перед началом работы с клиентом агент по недвижимости предлагает подписать агентский договор, согласно которому определяется его комиссия. При этом самым настойчивым удается взять задаток у неопытных покупателей за квартиру, которую еще предстоит найти. Сумма депозита здесь будет фиксированной или рассчитываться на основе данных о предпочтительном варианте недвижимости. При этом следует учитывать, что то, что в данном случае декларируется как залог, на самом деле не является. Эту сумму нельзя даже назвать авансом, так как деньги предназначаются посреднику, а не продавцу или уполномоченному лицу. Действительно, эту сумму можно считать обогащением и потребовать ее возврата через суд в свою пользу (согласно главе 60 ГК РФ).

лучше всего не иметь дело с такими агентами по недвижимости и не заключать с ними агентские соглашения. По агентскому договору целесообразно заключение залога при его оплате в качестве оплаты услуг агента по недвижимости.

Трудность третья

Продавец получает задаток без письменного подтверждения. Подобное невнимательное отношение к деньгам встречается и тогда, когда в деловых отношениях доверяют только своему слову. Важно помнить: договор о задатке должен быть оформлен письменно и по всем правилам, вне зависимости от размера задатка (ст. 380 п. 2 ГК РФ). При несоблюдении этого условия клиент может обратиться к показаниям в суде (ст. 162 ГК РФ). В крайнем случае можно попробовать признать сделку незаконной и недействительной (ст. 168 ГК РФ). Таким образом, перевод денег осуществляется при наличии оформленных документов, содержание которых отражает истинную картину сделки.

Трудность четвертая

Судебный. При рассмотрении исков в суде залог часто признается заранее, так как к определению характера обязательств относятся очень тщательно. Ключевым аргументом в суде являются квитанции, платежи и другие документы, подтверждающие факт перевода денег. Если задаток указан только в договоре, а в квитанции он не указан, суд признает деньги авансом..

Сложность пятая

Если обязательства не выполнены полностью, покупатель не может требовать двойного возврата депозита. К сожалению, сложилась судебная практика, когда положение о депозите не применяется из-за нарушения исполнения обязательств. Например, покупатель не может въехать в квартиру, потому что там проживает бывший собственник или посторонние лица. Условия эвакуации жилой площади, предусмотренные в контракте, нарушены и не вызывают желания продолжить операцию. Но в суде выясняется, что продавец выполнил часть обязательств (например, его сняли с регистрационного реестра).

Если договор выполнен частично (даже с нарушением сроков), просить двойной залог бесполезно. В следующий раз этот покупатель выберет жилье без зарегистрированных граждан или жителей.

Тонкости составления договора

Документация, подтверждающая выдачу депозита (аванса), должна быть оформлена правильно, с указанием условий, информации об участниках и с соблюдением требований законодательства. Стоит учесть, что нюансы оформления документов в каждом агентстве или банке могут отличаться, поэтому важно получать интересующую информацию непосредственно в офисе или на сайте организации. Как правило, вышеупомянутые объекты недвижимости отправляют образец квитанции и договор о перечислении предоплаты при покупке дома.

Если речь идет о покупке квартиры или дома в ипотеку, о желании передать залог необходимо сообщить в банк. Последний вычитает указанную сумму из суммы депозита. Денежные средства могут быть переведены наличными или переведены на счет (карту).

Составление документов на покупку недвижимости по ипотеке ничем не отличается от классической сделки:

Договор оформляется с учетом законодательства, если в нем прописаны собственники недвижимости, указаны стороны сделки, указана информация о стоимости жилья и размере задатка (аванса). Кроме того, документ должен содержать информацию о самом объекте недвижимости и ответственности за несоблюдение условий.

Тонкости передачи средств и оформления договора

При составлении предварительного договора в процессе покупки важно указать определение (характер) переводимой суммы. Если в акте не установлено, что деньги являются залогом, судебный орган оценит размер аванса. Следовательно, если покупатель отказывается от покупки, продавец будет обязан вернуть деньги, поскольку он не выполняет функции гарантирования сделки между сторонами. Обязательства участников купли-продажи (в соответствии со статьей 359 Гражданского кодекса Российской Федерации) обеспечиваются поручительством третьего лица, залогом или банковской гарантией.

Размер платежа

Юридически размер депозита не установлен, и вопрос решается соглашением сторон сделки.

Сегодня есть два способа определить размер:

В этом случае в соглашении сторон должна быть указана сумма задатка (аванса.

Как оформить расписку?

При покупке квартиры в ипотеку или напрямую (если вы решили перечислить взнос) продавец должен написать квитанцию ​​для получения денег. Документ составлен на белой бумаге и без определенной формы. Главное, чтобы в нем нашли отражение следующие моменты:

Квитанция подписывается обеими сторонами (после проверки сведений, указанных в документе). Оптимальный вариант — если при транзакции присутствуют два человека, которые при необходимости подтвердят факт перевода средств. Деньги выдаются сразу после получения квитанции. Получатель обязан обеспечить, чтобы согласованная сумма была ему перечислена. Пересчет проводится в присутствии понятых.

Передача задатка

Были проверены документы, осмотрено помещение, стороны пришли к соглашению по вопросу продажи. Далее следует заключение депозитного договора, как гаранта следующей сделки.

Рекомендуем заключить предварительный договор вместе с депозитным договором, чтобы в случае негативных последствий он не был заранее признан. Где прописать условия депозита отдельным пунктом. В этом случае договор содержит условия заключения основных и иных обязательств сторон.

В судебной практике встречаются случаи, когда при заключении депозита без предварительного согласования операция не дошла до подписи основного и суд признал депозит заранее (Решение № 2-214 / 2018).

Определитесь с суммой депозита. Обычно его размер является следствием договоренности сторон. Чаще всего это 5-10 процентов от общей стоимости жилой площади.

Например, квартира стоит 2 миллиона рублей, в залог можно внести сумму от 100 до 200 тысяч рублей.

Перевод средств происходит сразу после подписания депозитного договора обеими сторонами. В этом случае сумма, полученная наличными, пересчитывается и проверяется для проверки ее подлинности. Свидетелям разрешено присутствовать в это время.

Факт перевода денег подтверждается квитанцией. Он оформляется только продавцом квартиры от руки, подписывается и хранится у покупателя как доказательство того, что часть средств от всей стоимости жилья уже перечислена. Бесплатная форма квитанции с указанием:

Получение образца

Квитанция должна быть скреплена подписью лица, получившего денежные средства, и, при необходимости, подписями свидетелей с транскрипцией.

Чем рискует продавец?

В процессе продажи наибольшие риски несет собственник квартиры. Но каждая ситуация индивидуальна и единых рекомендаций по защите интересов нет. Во избежание проблем важно следить за составлением договора и указанием в нем ряда информации (указанной выше). Также продавец должен быть уверен, что у покупателя есть средства для совершения сделки.

Стоит учесть следующие моменты:

Стоит внимательно изучить покупателя, ведь последний может заверить его в своей готовности пойти на сделку, но на самом деле он не собирается совершать покупку по разным причинам. Внесение определенной суммы и заключение предварительного договора позволяет избежать рисков и серьезно настроить второго участника.

Чем аванс и залог отличается от задатка при покупке квартиры в ипотеку

Многие из нас часто путают понятия аванса, залога и депозита, складывая их «в кучу» и приравнивая друг к другу. Однако эксперты утверждают, что между этими методами есть существенные различия, обеспечивающие соблюдение обязательств.

Сегодня слово «залог» очень часто используется не по назначению. Если покупатель говорит: «Я внес задаток за квартиру», то на самом деле это может означать и задаток, и аванс. Скорее всего, речь идет о заключении договора между физическими лицами или об инвестировании в компанию.

[предлагать]

В то же время в бизнес-словаре говорится, что залог — это один из способов исполнения должником своих обязательств, когда он передает в залог недвижимость или другие ценности кредитору (залог). И теперь становится ясно, что использование этого термина в предыдущем примере было неуместным.

Понятие «аванс» хорошо известно каждому из нас. В аспекте сделок с недвижимостью это означает, что покупатель перечисляет ту или иную сумму денежных средств на покупку квартиры, которая составляет лишь часть стоимости жилья. Что касается продавца, то он вполне может распорядиться полученными деньгами по своему усмотрению, но если сделка будет отменена, ему придется их вернуть. Покупатель вносит аванс, как бы подтверждая свое честное слово, но при этом никаких официальных обязательств с обеих сторон не фиксируется.

Залог — более сложное понятие. В его задачу входит определение взаимных обязательств сторон в соответствии с нормами гражданского кодекса. Передавая продавцу задаток при покупке квартиры по ипотеке, но отказываясь по тем или иным причинам от сделки в дальнейшем, покупатель лишается этой суммы. Если отказ от проведения операции исходит от продавца, то по закону он обязан вернуть покупателю двойной залог. При успешном завершении сделки сумма депозита включается в стоимость проживания.

Как видите, схема достаточно понятная и справедливая, однако, как показывает практика, не всегда реализуется. Чтобы избежать проблем в будущем, важно заключить договор купли-продажи в письменной форме с обязательным указанием того, что именно сделал покупатель: задаток или аванс. Строгое соблюдение всех формальностей регулирует все стороны сделки.

Как вернуть задаток при отказе кредитной организации в ипотеке?

Возможны ситуации, когда при оформлении ипотеки банк отказывает в выдаче средств. Возникает вопрос, как вернуть переведенные ранее деньги. Чтобы избежать сложностей, важно внимательно подойти к составлению предварительного договора. В нем важно записать сумму, которая уплачивается за покупку недвижимости, а также сумму средств, которую банк выдает под ипотеку. В документе должны быть описаны гарантии, а также последствия неисполнения. Важно указать, что задаток возвращается покупателю в случае отказа кредитной организации от исполнения договора.

Как оформить возврат денег?

Ситуации, когда стороны выполняют взятые на себя обязательства, заканчиваются хорошо. Но так бывает не всегда. Здесь можно выделить несколько ситуаций:

Когда заемщик может вернуть средства, внесенные в качестве задатка

Статья 381 Гражданского кодекса гласит, что возврат депозита покупателю возможен только в случае невыполнения обязательств продавцом. В этой ситуации могут быть такие факты неправильного исполнения обязательств:

Важно! При возникновении таких обстоятельств продавец обязан вернуть залог полностью, а также уплатить штраф в размере 100% от суммы депозита.

Любой заемщик, намеревающийся внести залог за квартиру, должен предварительно ознакомиться с вариантами возврата средств. Это позволит в случае возникновения спорной ситуации грамотно вести себя с продавцом.

Как правило, иногда достаточно сообщить другой стороне о необходимости возврата депозита. Однако бывают ситуации, когда продавец не выходит на связь. Единственный вариант, который поможет покупателю восстановить свои права, — это обращение в суд. В таких обстоятельствах судебный процесс почти всегда решается в пользу покупателя.

Тонкости оформления соглашения при ипотеке в Сбербанке

Принцип покупки квартиры в Сбербанке по ипотеке имеет ряд отличий. В частности, после получения разрешения кредитор дает 120 дней на поиск подходящего жилья и решение юридических вопросов.

В этот период необходимо подготовить документы и составить договор. При этом Сбербанк не предъявляет к дому жестких требований, а ставит их в жилую площадь. Последние должны быть легализованы. Кроме того, необходим предварительный договор купли-продажи. Он должен содержать описание суммы депозита (аванса) и специальный возврат. Кроме того, покупатель перечисляет аванс на банковский счет, что является дополнительной гарантией для продавца.

Что такое задаток и в чем его суть?

Залог — это денежная сумма, которая перечисляется продавцу квартиры в качестве предоплаты. Таким образом, покупатель заявляет о своем намерении купить дом, а продавец соглашается не продавать его другим лицам.

Залог вносится до заключения основного договора купли-продажи, а его размер учитывается в дальнейшем при оплате полной стоимости квартиры (ст. 380 ГК РФ).

Подтвердить договор купли-продажи квартиры с залогом стороны могут в следующих случаях:

Договор между продавцом и покупателем о перечислении депозита составляется независимо от суммы денежных средств, которая будет выплачена.

Отличие задатка от аванса

При совершении сделок купли-продажи возможно заключение предварительного договора. Предоплата также производится как предоплата, но в отличие от депозита не является гарантом сделки. Если по каким-либо причинам сделка не состоялась, аванс должен быть возвращен покупателю вне зависимости от инициативы того, кто имел место.

Необязательно заключать передачу аванса по договору или соглашению, достаточно написать квитанцию ​​для получения аванса.

Отличие задатка от залога

Залог, в отличие от залога, не является платежом. На момент залога накладываются определенные ограничения прав залога в отношении вашего имущества, что обеспечивает выполнение ваших обязательств по договору. Объектом залога может быть движимое и недвижимое имущество.

Передача права собственности в качестве залога должна быть оформлена договором (ст. 339 ГК РФ) и, при необходимости, этот договор может быть нотариально удостоверен. Как правило, при обращении в банк за ссудой применяется договор о залоге, который является гарантией возврата заемных средств.

Как оформляется договор аванса — образец

Чтобы правильно оформить документ о передаче аванса при покупке недвижимости (в ипотеку или напрямую), желательно иметь перед глазами образец договора. В контракте указывается:

Что являет собой задаток

Для начала нужно понимать, что аванс и аванс — это не одно и то же. Если стороны сделки договорились о передаче депозита, значит, они готовы заключить договор. Если покупатель отказывается от своих обязательств, он теряет право на возврат авансового платежа. Если инициатива отмены сделки исходит от продавца, последний обязан вернуть покупателю двойной залог. Авансовый платеж вносится заинтересованным лицом в качестве доказательства его намерения выполнить взятые на себя обязательства. Если по каким-либо причинам сделка не состоится, первоначальный взнос возвращается.

Подробнее о правилах и порядке перечисления депозита можно узнать в ГК РФ, в частности в статье 380. Здесь сказано, что если в сделке был перечислен депозит, то этот факт необходимо учитывать при момент оставшейся суммы платежа. Те. Из общей стоимости объекта необходимо вычесть сумму задатка. Закон не устанавливает точную сумму аванса, в этом соглашаются сами стороны.

Определить оптимальный размер можно двумя способами:

1. Установите процент от стоимости недвижимости. В среднем это 5-10% от установленной цены квартиры, за редким исключением может быть выше;
2. Согласуйте фиксированную сумму. Обычно речь идет о 50–100 тысячах рублей.

необходимо понимать, что перевод депозита — серьезный юридический процесс. Если вы ошибетесь или доверяете продавцу и не заключите договор, вы можете потерять деньги. Именно на основании депозитного договора стороны имеют права и обязанности, и в сомнительных ситуациях вы можете обратиться в суд для защиты своих прав.