Как продать квартиру, купленную в ипотеку?

Вопрос:

Купил квартиру в ипотеку. Могу ли я продать ее, если ипотека еще не выплачена, а квартира находится в залоге у банка? Как это сделать?

Отвечать:

Купите такую ​​квартиру в ипотеку, начните платить по кредиту, а потом .. бац! Пополнение в семье. Или переехать в другой город. Или уволили с работы. Или наоборот, вам внезапно повысили зарплату на новой работе и вы решили построить свой дом. Вообще планы кардинально поменялись и у вас кредит на 15 лет на квартиру… Что делать? Надо как-то избавиться от этой ноши. Возникает резонный вопрос: можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, если она находится в залоге у банка?

Мы отвечаем: можно. А также несколькими способами. Но здесь есть некоторые сложности. Который? Сейчас мы все покажем. Но сначала давайте проясним одну вещь.

Продажа ипотечной квартиры может происходить как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. В «первичном» имуществе собственник квартиры в строящемся доме еще не имеет права собственности на нее, поэтому он может продать свои права только в соответствии с Соглашением о передаче. На «вторичном доме» собственник уже продает свою недвижимость по договору купли-продажи квартиры. В обоих случаях принцип действия одинаковый, но для продажи квартиры на первичном рынке помимо согласия банка-кредитора требуется еще и согласие Застройщика.

Как продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Ипотека — это обременение прав на квартиру. Затем банк-кредитор ограничивает возможность собственника-заемщика распоряжаться этой квартирой, поскольку она остается в залоге у банка до тех пор, пока ссуда не будет полностью выплачена. Это обременение (залог), а также само право собственности (или право требования по ДДУ) регистрируется в Росреестре в единой базе данных (реестре прав). Эти данные могут увидеть все желающие, заказавшие выписку из реестра USRN по конкретной квартире.

Если ипотека еще не выплачена, квартиру все равно можно продать, как с помощью самого банка-кредитора, так и без его помощи. Основные сложности при продаже заложенной недвижимости — это денежные соглашения. Ведь формально продавец квартиры только один (его собственник — физическое лицо), но на самом деле деньги за это получают два разных субъекта: физическое лицо-собственник и его банк-кредитор, каждый из которых только отслеживает свои интересы.

При этом, решив продать заложенную банку квартиру, продавец должен смириться с мыслью, что эта операция для него будет связана с ощутимыми финансовыми потерями. Почему? Читаем ниже.

Способы продажи квартиры приобретенной в ипотеку

Продать заложенную банком квартиру в ипотеку собственник-заемщик может четырьмя способами:

1. Погасить кредит досрочно (с использованием внешнего источника финансирования);
2. Погасить ссуду при операции купли-продажи (за счет денег Покупателя);
3. Продажа квартиры с ипотечной задолженностью (обмен заемщику и перевод долга);
4. Обратиться в банк с заявлением о невозможности возврата кредита и просьбой о продаже заложенной квартиры (банк сам продает заложенное имущество на открытом аукционе).

Рассмотрим эти варианты по порядку.

Продажа ипотечной квартиры путем досрочного погашения долга

Первое решение наиболее простое (технически), но сложное в реализации из-за обычного отсутствия денег. Если продавцу-заемщику удается где-то найти недостающую сумму для погашения долга (например, взять краткосрочную потребительскую ссуду), то он просто погашает ипотечную ссуду раньше положенного срока, получает справку из банка на отсутствие ипотечной задолженности, передает эту справку в Росреестр и снимает обременение.

После этого квартира оказывается в его полном распоряжении и он может продать ее в обычном порядке. Кроме того, регистрация сделки купли-продажи квартиры и снятие залогового права могут осуществляться одновременно.

Потребительский кредит сразу погашается из полученных за квартиру денег. Кроме того, возможно, придется заплатить определенную сумму (штрафы) обоим банкам — за досрочное погашение ипотеки и за досрочное погашение потребительского кредита, если это было предусмотрено в кредитных договорах. Поэтому такой способ продажи квартиры по ипотеке хоть и простой и быстрый, но достаточно дорогостоящий для Продавца.

С другой стороны, это единственный способ продать заложенную квартиру банку по рыночной цене. Остальные методы технически более сложны и предполагают значительную скидку в цене, что мотивирует покупателя столкнуться с этими трудностями.

Продажа ипотечной квартиры с погашением долга в процессе сделки

Второй вариант возникает, когда досрочное погашение кредита происходит за счет Покупателя. Если Покупатель с «реальными деньгами» (т.е собственными средствами, а не заемными средствами) соглашается купить квартиру с залогом, то часть его денег переходит в банк (из-за ипотечной задолженности), а остальная часть передается Продавцу. Как это технически происходит?

Если остаток ипотечной задолженности небольшой, можно запросить у Покупателя аванс или задаток (согласно соответствующему договору — подробнее см. Ссылку), погасить кредит, снять обременение и уже продать квартиру. «чистый».

Некоторые используют для оформления аванса предварительный договор купли-продажи, который не меняет сути.

Если остаток долга значительный (никто не дает аванс такого размера), то вам нужно будет привлечь банк к участию в сделке. Тогда договоры на сделку (например, наличными) заключаются через две банковские ячейки, в которые покупатель квартиры закладывает деньги (как это сделать — см. Ссылку).

Сотрудник банка-кредитора получает доступ к одной ячейке (он возьмет ипотечный долг), к другой — самому продавцу (он заберет то, что осталось от общей суммы продажи). Оба получат доступ к камерам только после подписания договора купли-продажи квартиры и записи сделки.

Обременение на квартиру по условиям договора переходит к Покупателю, но он может снять ее сразу, т.к в результате сделки банк получает полный расчет по кредиту и выдает покупателю справку.

Это наиболее распространенный вариант продажи квартиры по неоплаченной ипотеке. Кроме того, банк-кредитор часто предлагает услуги своего собственного хранителя с ячейками для проведения расчетов по таким транзакциям. Или, если вы принимаете ликвидацию банковским переводом, то вместо двух ячеек используются два аккредитива. Принцип доступа к деньгам здесь тот же (см. Ссылку для более подробной информации), но вместо доступа к ячейке каждый имеет доступ к деньгам на счете после регистрации транзакции.

Проверку документов по такому делу (в том числе составление авансового договора с учетом возврата долга) лучше доверить профильным юристам. Стандартные договоры аванса / депозита и купли-продажи здесь не работают. Здесь необходимо разработать личные договоры с учетом условий конкретной сделки, суммы долга, порядка перевода денег разным получателям и т.д.

Продажа ипотечной квартиры вместе с долгом

Третий вариант используется, когда покупатель ипотечной квартиры, заложенной банком, не имеет достаточных средств и готов взять ипотечный кредит на ее покупку. Банк-кредитор (ипотечный) может пойти ему навстречу (после проверки его платежеспособности).

Таким образом, одновременно с владением квартирой происходит продажа переводного векселя вместе с обременением (залогом). Фактически банк продает тот же кредит (остаток) с той же гарантией (квартиру) новому заемщику. Банк заинтересован в продлении кредита как можно дольше, потому что он зарабатывает на процентах.

Если продавцу повезло и он нашел именно такого покупателя, то по договоренности с банком происходит смена лиц по ссуде: место заемщика занимает другой заемщик. По этой причине с Покупателем заключены два соглашения: Соглашение о передаче (передача прав и обязанностей, вытекающих из ссуды) и Соглашение о покупке (передача права собственности на квартиру с «связанной» залогом).

Новый должник приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ней и обязанность погасить оставшуюся задолженность. После продажи ипотечная квартира остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Покупатель оплачивает продавцу (уже за счет собственных средств) разницу между ценой квартиры и остатком невыплаченной ипотеки.

Что об этом сказано в законе:

Продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна только с согласия владельца залога (т.е банка), если иное не предусмотрено ипотечным договором (пункт 1 статьи 37 Закона об ипотеке). По общему правилу, Покупатель такой квартиры не только приобретает право собственности, но и заменяет заемщика (Продавца), а также должен выполнить все его обязательства по кредитному договору (п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке).

При этом, по усмотрению банка, вместо передачи остатка долга новому заемщику разрешается заключить с ним (с покупателем квартиры) новый кредитный договор на других условиях (но на тех же условиях) гарантия).

Поскольку продажа заложенной ипотечной квартиры банку сопряжена с дополнительными трудностями, не доставляющими радости покупателям, на рынке принято снижать цену на такие квартиры. Ощутимая скидка на цену делает Покупателя более сговорчивым. Скидка может составлять до 15-20% от рыночной цены — и это только начало. Самая большая скидка, убивающая последнюю надежду продавца, возникает, когда банк сам продает квартиру.

Продажа ипотечной квартиры банком-кредитором с публичных торгов

Четвертый вариант — худший вариант продажи для собственника квартиры, купленной в ипотеку. Это может произойти, когда заемщик-собственник не может выплатить ипотеку и не может (не хочет или не может) самостоятельно найти Покупателя для ипотеки квартиры. Затем банк-кредитор через суд налагает взыскание на заложенное имущество и продает квартиру на открытом аукционе (через судебных приставов).

Почему продажа ипотечной квартиры (продажа залога) самим банком — худший вариант для заемщика? Потому что банк заинтересован только в том, чтобы вернуть его деньги, а сколько осталось от прежнего владельца, неважно. В результате банк продает быстро и дешево, берет то, что ему причитается, плюс комиссию «за работу», а если что-то еще есть, передает бывшему хозяину квартиры.

Продажа заложенной недвижимости происходит на специальных интернет-площадках по принципам аукциона, поэтому скидка от рыночной стоимости квартиры может достигать 50%.

Бывает, что с учетом начисленных процентов, штрафов и пеней за просрочку платежа — после продажи квартиры на аукционе за половину цены заемщик все равно должен банку. Эта ситуация абсолютно губительна для любого человека. А что тут можно сделать? В этом случае решением может стать услуга срочной покупки квартир (например ЗДЕСЬ) — недвижимость там тоже покупается со скидкой за срочность, но эта скидка ниже, чем на публичных аукционах.

Отдельные вопросы о продаже квартиры обремененной ипотекой

– А что будет, если продать ипотечную квартиру без согласия банка?

Во-первых, купля-продажа квартиры с ипотечным покрытием не будет регистрироваться в Росреестре без письменного согласия банка-кредитора. А во-вторых, если каким-то чудом регистрация все же пройдет, по запросу банка эта транзакция будет признана недействительной.

– Как продать ипотечную квартиру при разводе супругов?

Если супруги купили квартиру по ипотеке, а затем развелись, еще не выплатив ссуду, то им придется разделить не только совместно нажитое имущество, но и солидарные долги. Раздел долгов перед банком может происходить только при участии самого банка, поскольку для него развод супругов-должников не является основанием для изменения условий кредитного договора.

изменить условия возврата ипотечной ссуды можно только с согласия самого банка и только в том случае, если его устраивает платежеспособность супругов по отдельности. Однако сами супруги не вправе по соглашению (между ними) изменять порядок возврата кредита. И если раздел имущества и долгов супругов состоится в судебном порядке, банк будет участвовать в этом гражданском процессе.

также возможно продать ипотечную квартиру после развода супругов (судебных приставов) только с согласия банка-кредитора, например, одним из перечисленных выше способов. В качестве альтернативы, по взаимному соглашению супругов и банка, один из супругов может отказаться, соответственно, от своей доли заложенного имущества (квартиры) и своей доли долга.

– А можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку?

Это относится к случаю, когда Покупатель также является ипотечным кредитором и имеет ссуду, одобренную другим банком. То есть квартира в ипотеку продается покупателю, который сам использует средства кредита. Это также возможно (с согласия банка взыскания).

Покупатель, получив одобрение кредита от своего банка, выбирает ипотечную квартиру, заложенную в другом банке. Затем с помощью ипотечной ссуды от банка покупателя остаток долга перед банком продавца погашается, а оставшиеся средства переводятся продавцу. В этом случае ипотека на квартиру передается (переоформляется) из банка продавца в банк покупателя. Фактически, когда ипотечная квартира продается в ипотеку, рефинансирование происходит с переводом долга и гарантий в другой банк.

– Какие риски у Покупателя при покупке ипотечной квартиры?

Покупатель может понести серьезные риски, если он отклонится от вышеперечисленных правил покупки квартиры с ипотечным обременением. Например, если Покупатель выдаст слишком большую сумму для погашения ипотеки, и после договоренностей с банком Продавец отказывается продавать квартиру без ограничений (извините, брат Покупателя, верните деньги вам позже, иначе было сложно за меня оплатить кредит в банке — спасибо кто мне помог).

В остальном риски покупателя такие же, как и при покупке обычной квартиры. А как купить квартиру и снизить эти риски подробно описано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

– Какие налоги надо платить при продаже ипотечной квартиры?

Здесь налогообложение такое же, как и при продаже обычной квартиры (т.е без кредита и без гарантий). Если в результате сделок по покупке квартиры в ипотеку и ее последующей продаже собственник получает прибыль, то он должен уплатить НДФЛ в размере 13%. Но он может снизить этот налог или полностью свести его к нулю, применив налоговые вычеты.

Для получения дополнительной информации о налогах и налоговых вычетах при покупке и продаже квартир перейдите по ссылке в Глоссарии.