Как рефинансировать ипотеку: пошаговая инструкция 2020-2021

Что такое рефинансирование ипотеки?

С формальной точки зрения это новый кредит по более низкой ставке, который используется для погашения существующей ипотечной ссуды. Берут на себя улучшение условий кредита — если вам не нравится ставка, размер ежемесячного платежа, качество обслуживания в банке или вам нужно снять квартиру с ипотеки на продажу. Продукт довольно специфический: в периоды стабильности ставки рефинансирования он практически не используется.
Нынешняя ситуация в Российской Федерации, когда процентные ставки по кредитам сначала выросли на 30-50% в течение двух лет, а затем упали более чем вдвое, уникальна. Сейчас рефинансирование ипотеки наиболее выгодно.

Причины отказа в рефинансировании

Отказ в выдаче кредита может быть по следующим причинам:

Причиной отказа может стать внесение основных средств при оформлении ипотеки. Особые трудности возникают из-за того, что в этих структурах несовершеннолетним выделяются квоты. Не все банки согласятся передать это имущество в залог.

Рассмотрим пример

Допустим, один из клиентов крупного банка взял ипотечный кредит в размере 2,5 млн рублей сроком на 20 лет. Ставка на момент сделки составляла 15% годовых. Но через 2 года экономическая ситуация в стране изменилась, и банки начали финансировать клиентов под 10,5%.

В этот период сумма основного долга по кредиту несколько снизилась, так как заемщик в основном выплачивал проценты. Клиент счел целесообразным переоформить ссуду по более низкой ставке. Это позволит ему сделать ежемесячный платеж более комфортным. Остаток задолженности на момент принятия решения составлял 2 453 601,11 руб.

Анализ ситуации на финансовом рынке показывает, что не во всех случаях рефинансирование ипотеки будет прибыльным. Обращаться в банк стоит при:

Рефинансирование будет успешным, если:

Отзывы ипотечников

Мы брали ипотеку в Сбербанке в 2014 году на квартиру в строящемся доме. 14,25% в процессе строительства и 13,25% после ввода дома в эксплуатацию. Они платили два года, радуясь, что у них есть время до повышения ставок, а потом им стало грустно.

К концу 2021 года наша ставка уже стала выглядеть космической. Мы просмотрели гору предложений от банков и остановили свой выбор на Абсолют Банке. Тогда были предложены отличные условия — 11,25% вместо наших 13,25% годовых. Таким образом, ежемесячный платеж был снижен на 4 300 рублей с учетом сохранения срока кредита. Мы взяли калькулятор и думали, что в оставшиеся годы мы выиграем более 885000.

Но вскоре поняли, что потребуются дополнительные расходы. В новом банке нужно было страховать не только квартиру, но и жизнь и здоровье. Это плюс 10,3 тысячи рублей в год. Утешало только то, что Сбербанк платил по страховке 7600 в год, разница не слишком большая. Также заплатили 2500 рублей за оценку, 300 рублей за выписку ЕГРН и госпошлину за перерегистрацию в размере 668 рублей за двоих. Но даже с вычетом расходов они составили более 830 тысяч, и ежемесячный платеж стал хоть и не большим, но менее стрессовым.

Когда рефинансирование ипотеки невыгодно

Действительно, не все заемщики должны участвовать в операциях рефинансирования. Существует довольно большой список случаев и обстоятельств, при которых этого делать не следует:

1. Небольшая сумма оставшейся задолженности (до 1 миллиона рублей) и краткосрочный срок погашения (2-3 года и менее).

Дело в том, что большую часть процентов заемщик выплачивает банку в первой половине срока кредита; ближе к концу большая часть его ежемесячного платежа идет только на выплату кредитной организации.

Возьмем пример:

2. Небольшая разница в ставках (менее 0,5%).

Пример:

3. Недостаточно подтвержденного дохода.

С момента получения кредита ваш официальный доход мог уменьшиться. Банк откажется от кредита, если выплата превышает 40-50% от вашей зарплаты.

4. Цена квартиры равна или меньше причитающейся суммы.

Если стоимость квартиры снизилась с момента покупки (это возможно, например, в случае кризиса), может не хватить оформления залога, то деньги и время будут потрачены зря. Банки принимают стоимость залога со скидкой 10-20% от рыночной цены. Так, если квартира стоила 3,5 миллиона рублей, а сейчас 3 миллиона, а на погашение кредита нужно 3,1 миллиона рублей, то вам откажут. В этом случае максимальная сумма, на которую можно рассчитывать, составляет 2,4–2,7 миллиона рублей.

Есть просрочки по другим кредитам за последние год-два.

Стоимость рефинансирования

Процесс ссуды включает в себя некоторые расходы. Следует заранее ознакомиться с их размером, чтобы иметь возможность рассчитать, насколько выгодно будет заключить новый договор и стоит ли рефинансировать ипотеку.

Дополнительные расходы могут включать:

1. Плата за рассмотрение заявки.
2. Начисление повышенной ставки по новому кредиту, которая сохраняется до переоформления гарантии. Часто его размер превышает ставку по существующему кредиту. Это связано с тем, что до тех пор, пока залог не будет переоформлен, ссуда считается необеспеченной, и банк принимает на себя дополнительные риски. В то же время такая практика заставляет клиентов как можно быстрее брать на себя ответственность за новую регистрацию.

Процесс перевыпуска облигации обычно занимает 1-2 месяца.

Ипотека за 10 минут с Росбанк Дом Экспресс

Применять

1. Страховые ставки. Банки сотрудничают с разными страховыми компаниями, соответственно, стоимость полиса тоже разная. Перенести старую страховку на более выгодных условиях на новую ссуду не получится, так как это связано с конкретным соглашением. Кроме того, не всегда возможно вернуть уплаченные деньги. По этой причине выгоднее переоформлять кредиты с ежегодным продлением страховки ближе к концу срока ее действия.
2. Смета стоимости квартиры. Стоимость услуги 5-10 тысяч рублей.
3. Госпошлина. Стоимость регистрации помолвки — около 2000 рублей.
4. Услуги посредников по сбору документов — от 5 до 10 тысяч рублей.

Когда можно обращаться за рефинансированием ипотечного кредита?

Решение о переоформлении жилищного кредита должно быть мотивированным. Особенно с учетом того, что с марта 2021 года ставки по данной банковской программе выросли на фоне экономического кризиса и объявленной пандемии, не все операции будут выгодными для клиента.

Обращаться в банк за рефинансированием стоит только в том случае, если срок погашения долга еще не достиг половины от общей длительности кредита. А если до окончания погашения кредита осталось меньше года и заемщик погасил значительную часть процентов в банке, заключать новый договор нет смысла.

Что касается банков, то они не пытаются выдавать кредиты на рефинансирование недавно выданных кредитов. Каждый кредитор хочет убедиться, что клиент платежеспособен и заслуживает доверия. Если текущая задолженность меньше шести месяцев, продлить контракт будет сложно.

Плюсы и минусы повторного рефинансирования

Возобновление жилищного кредита обычно благотворно сказывается на семейном бюджете. Срок и размер выплат сокращаются. Это очевидно, поэтому многие идут рефинансировать ипотечные кредиты.

Внимание

Минусы рефинансирования ипотеки скрыты, но не стоит забывать о них, начиная процесс перевода долговых обязательств в другой банк.

1. Рефинансирование, по сути, представляет собой переоформление ипотеки. Заемщик вынужден заново собрать документы, обратиться в банк и дождаться одобрения заявки. Это крайне проблемный и трудоемкий процесс.
2. необходимо учитывать дополнительные расходы: оплата экспертизы недвижимости, стоимость оформления нового договора в госорганах, страхование жизни заемщика в другой страховой компании.
3. Кредитор не хочет освобождать заемщиков. За перевод в другой банк при рефинансировании ипотеки в договорах, как правило, предусмотрены штрафные санкции.
4. Низкая процентная ставка не означает автоматически более выгодные условия для ипотечного договора. Если ссуда почти погашена, выгоднее остаться со старым кредитором.

Какую ипотеку можно рефинансировать?

Не все ипотечные кредиты можно рефинансировать. К таким займам предъявляется ряд требований:

Говоря о которых! Чтобы не забыть о выплатах по кредиту, можно воспользоваться. Мы не только уведомим вас, если ваш платеж просрочен, но мы также уведомим вас, если кто-то попытается предоставить вам ссуду, об увеличении вашего кредитного лимита, если беспроцентный кредитный лимит по вашей карте превышен, и более!

В каких банках можно оформить

Сегодня практически все крупные банки предлагают рефинансирование ипотеки. Условия для продукта более или менее везде одинаковы, поскольку финансовые компании стараются привлечь как можно больше клиентов, создавая конкурентоспособные предложения. Сроки по продуктам мы свели в общую таблицу, где представлены предложения от самых известных банков.

Как видно из таблицы, практически все банки выдают ипотеку сроком на 30 лет. Во-первых, длительный срок кредита позволяет снизить выплату по кредиту. Во-вторых, с уменьшением выплат уменьшается и долговая нагрузка на бюджет. Что касается процентных ставок, то они практически везде одинаковы. Однако наиболее выгодные условия предлагают Банк ВТБ и Газпромбанк.

Можно ли рефинансировать ипотеку в другом банке?

Да, ты можешь. Банки не хотят реструктурировать свои ипотечные кредиты, поскольку они теряют процентный доход из-за таких операций из-за снижения ставок. Поэтому зарегистрироваться в другом банке может быть проще, чем в основном.

На данный момент популярны следующие условия учета операций рефинансирования:

Банки предоставляют ссуды физическим лицам только в том случае, если:

Как рефинансировать ипотеку под 6 процентов в Сбербанке в 2021 году

Несмотря на то, что Сбербанк снизил ставки рефинансирования ипотечных кредитов, они все еще не достигают заветных 6%. Более низкая ставка предназначена для семей при рождении второго ребенка и для многодетных семей.

Основные условия рефинансирования ипотеки в Сбербанке под 6% на второго и третьего ребенка:

1. Программа действует с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года. Ее можно продлить до 31 марта 2025 года, если второй (или последующий) ребенок родился в семье в период с 1 июля 2022 года по 31 декабря 2022 года.
2. Максимальный срок действия пониженной ставки — 8 лет. Три года до рождения второго ребенка и 5 лет до появления третьего. Ипотечным льготам и субсидиям мы посвятили отдельную статью.
3. Для программы подходит только жилищный кредит в новостройках или в процессе строительства.
4. Стоимость недвижимости до 12 миллионов рублей — для Москвы и Санкт-Петербурга. Для других регионов — до 6 миллионов.
5. Страхование жизни и здоровья обязательно. Совершено непосредственно перед рефинансированием.
6. Кредитное соглашение было подписано не ранее 1 января 2021 года, а соглашение о рефинансировании — не ранее 1 августа того же года.
7. Рефинансирование возможно при условии появления второго и третьего ребенка в период с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года.
8. Дети должны иметь гражданство РФ.
9. По рефинансированной ипотеке задержек нет.

Алгоритм действий заемщика:

1. Подготовить полный пакет документов, дополнив его свидетельством о рождении ребенка в период с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года.
2. Обратитесь в Сбербанк для оформления заявки на рефинансирование по льготной программе.
3. Рассмотрение заявки занимает 5-10 дней. В случае отказа по причине, не связанной с кредитной историей заемщика, необходимо запросить мотивированное письменное подтверждение и отправить его в вышестоящие органы.

Пошаговая инструкция

Чтобы заключить новую сделку, собственник недвижимости должен пройти ряд пошаговых шагов.

Документы, необходимые для оформления таких сделок

Для рефинансирования ипотеки обычно требуются те же документы, что и для получения обычной ипотеки. Потенциальный заемщик предоставляет в банк пакет документов с личными данными, информацией о занятости и доходах, а также залоговые документы, которые в настоящее время обременены и ожидают перерегистрации. В некоторых случаях для проведения процедуры рефинансирования может потребоваться ИНН и СНИЛС заявителя.

Подтвердить свой доход можно несколькими способами:

Если у заявителя есть «зарплатный» счет в банке-кредиторе и средства зачисляются ежемесячно, то справку 2-НДФЛ в банк предъявлять не нужно.

Важно: Отличительной особенностью таких сделок является то, что клиент также должен будет предоставить в банк документы по ранее выданному ипотечному кредиту: выписку о причитающемся остатке, копию кредитного договора, а также полную информацию о рефинансируемой ипотека (дата заключения договора, размер ежемесячного платежа, процентная ставка и т д.).

В заявлении, на основании которого переоформляется кредитный договор, необходимо прописать следующие пункты:

При рефинансировании ипотеки расходы несет домовладелец. В эти расходы входит оплата государственных сертификатов, выписок и налогов, а также услуги по страхованию и оценке имущества. Заявителю, возможно, придется заплатить деньги, чтобы открыть счет. Также существует комиссия за перевод наличных денег с расчетного счета клиента в банке, с которым заключен новый договор, на его счет в первой кредитной организации.

Стоимость дополнительных расходов может варьироваться от 15 до 50 тысяч рублей в зависимости от выбранного банка и конкретных условий рефинансирования. При этом следует учитывать, что общие затраты могут увеличиться, если к заключению сделки привлечены юристы.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Как быстро рассчитать прибыль от рефинансирования?

Не будем забывать, что помимо разницы в процентных ставках при расчете эффекта рефинансирования необходимо учитывать дополнительные затраты на регистрацию. Не все заемщики могут быстро ориентироваться в предложениях банка, поэтому мы предлагаем вам формулу с портала BankInformService, которая может упростить расчеты.

Пособие по рефинансированию = (разница в ежемесячном платеже * количество месяцев ссуды) — средства, уже уплаченные по кредиту — стоимость страховки — единовременная комиссия за рефинансирование.

Пример использования этой формулы:

В 2021 году супружеская пара купила очень понравившуюся квартиру у застройщика, аккредитованного ВТБ24, под 13,8% годовых.

Спустя месяц (один платеж, 21 000 руб.) Они начали организовывать рефинансирование своего «зарплатного» Райффайзенбанка под 10,9% годовых. Разница в ежемесячном платеже составляет 5800 руб. Срок кредита — 10 лет. Стоимость страховки в ВТБ24 составила 36 тысяч на весь срок кредита (возвращено 34 тысячи), в Райффайзене — 34 тысячи рублей. Разовые расходы — 3500 руб. На оценку + 1200 руб. На помощь.

Считаем: 696000 (разница ежемесячных выплат за 10 лет) — 21000 (сумма, уплаченная в исходный банк) — 2000 (стоимость страховки в исходном банке) — 34000 (стоимость страховки в новом банке) — 3500 (стоимость оценки квартиры) — 1200 (стоимость информации о сделке) = 634 300 руб. (Чистая прибыль).

Вопрос: Что такое программа господдержки рефинансирования ипотеки?

Официально этот продукт называется «Программа помощи ипотечным заемщикам» (утверждена Правительством РФ 20 апреля 2015 г. № 373). Скорее, речь идет не о рефинансировании, а о реструктуризации ссуды в том же банке, в котором она была выдана.

Так или иначе, в рамках программы с начала 2021 года более 22 тысяч заемщиков смогли снизить кредитную нагрузку до 200 тысяч рублей (ипотека, доход которой с момента заимствования снизился на 30% и более).), находились под влиянием господдержки. Претендентов было намного больше, но банки по известному им алгоритму откладывали рассмотрение одной заявки и пропускали другие.

С августа 2017 года акцент программы сместился на держателей валютной ипотеки, стоимость которой выросла более чем на 30% из-за обесценения рубля. Ожидается, что примерно 1300 из этих кредитов будут реструктурированы.

Отзывы ипотечников

Удивительно, но мы попали в эту программу! 25 мая я сдал документы в ВТБ24, с конца июня несколько раз звонил, чтобы узнать статус заявки.

13 июля позвонили, сообщили о согласовании и попросили снова заполнить анкету. Одобрен кредит с профицитом на 600 тысяч меньше (с дисконтом в 200 тысяч по основному долгу и 400 тысяч процентных сбережений за 25 лет). Потом подождал еще 1,5 недели, снова позвонили, сказали, что надо заново делать все приготовления, что касается рефинансирования. Экспертиза, новая страховка, новый кредитный договор. 9 августа сделка состоялась. Ежемесячный платеж уменьшился на 5 тысяч.

Вопрос: Есть ли налоговый вычет по рефинансированной ипотечной ссуде?

Вычет по налогу на недвижимость предоставляется всем покупателям жилья по ипотеке и распространяется как на стоимость самой квартиры, так и на проценты, уплаченные по ипотеке. Вы можете получить налоговый вычет только один раз в жизни.

Рефинансирование ипотеки означает замену одной жилищной ссуды на другую. Следовательно, если вы ранее не производили вычет, вы имеете полное право на него после рефинансирования. Налоговая служба должна будет предоставить как действующий, так и первоначальный кредитный договор, чтобы налоговый орган мог контролировать точность вашей выписки по кредитному балансу.

Обратите внимание: в новом договоре необходимо указать объективный характер кредита — рефинансирование ипотеки. Если объединить несколько продуктов (ипотека, потребительское кредитование, автокредитование и т.д.), Можно забыть о налоговом вычете: он не распространяется на потребительские кредиты под залог недвижимости.

Если жилье было приобретено до 2014 года, при расчете налогового вычета учитываются фактически уплаченные проценты сверх лимита в 2 млн рублей. Недвижимость, приобретенная в ипотеку (в том числе с последующим рефинансированием) после 1 января 2014 года, позволяет получить вычет в размере 2 млн рублей по базовой стоимости помещения, а также в размере до 3 млн рублей — в счет процентов платили как до рефинансирования, так и после. То есть максимум, который вы можете получить на руки, — 5 000 000 * 0,13 = 650 000 рублей.

Выводы

Рефинансирование ипотеки — это заключение нового кредитного договора. Банки предлагают разные условия, поэтому нужно все тщательно взвесить и просчитать. Для рефинансирования старой ипотечной ссуды потребуется переоформить операцию и собрать документы, оплатить комиссии и страховку. Однако требования к повторным транзакциям часто более жесткие.

Похожие посты

Добавить комментарий Отменить ответ