Как сбербанк проверяет квартиру при ипотеке вторичку

Скоринговая система

Многие банки используют так называемый скоринг. Это специальная компьютерная программа, в которую вводятся данные заемщика: возраст, профессия, доход, опыт работы, наличие недвижимости и текущие обязательства и т.д. Данные автоматически анализируются и рассчитывается кредитоспособность заявителя. В случае небольших потребительских кредитов скоринг часто является единственным способом оценки кредитоспособности заемщика, а при рассмотрении заявки на получение ипотечной ссуды это будет только первым шагом. Благодаря ему кредитный агент понимает, стоит ли проводить дальнейшую детальную проверку потенциального заемщика.

Какие параметры проверяет банк

При оценке кредитной заявки банк проверяет несколько параметров, относящихся к сделке:

Каждый из этих моментов следует рассмотреть более подробно, чтобы понять, как банк контролирует недвижимость на вторичном рынке.

Как проверяют доход заемщика

Сегодня есть банки, которые готовы предоставить ипотеку без документального подтверждения дохода. Но для этого нужно оплатить около 50% стоимости жилья за счет собственных средств. Если заемщик не готов к этому, банк должен принести справку по форме 2-НДФЛ или по форме банка.
Цифры, указанные в справке, будут перепроверены банком. Делают они это по-разному, не сообщая о них покупателям. Государственные банки имеют право обращаться в Пенсионный фонд и согласовывать взносы. Кроме того, проверка осуществляется на портале госуслуг.

Сотрудники банка практически всегда звонят на рабочее место заемщика. Они задают вопросы о том, действительно ли тот или иной сотрудник работает в компании, планирует ли он уволиться и будет ли уволен.

Помимо официальной заработной платы, заемщики часто претендуют на дополнительный доход. Если мы говорим, например, об аренде недвижимости, кредитный специалист запросит аренду. Если у вас есть вклады в других банках, вам нужно будет предоставить договор вклада. Доход, который заявитель не может доказать, обычно регистрируется банком с понижающим коэффициентом.

Если частный предприниматель подает заявку на ипотеку, для проверки дохода ему необходимо будет подать регистрационные документы и декларации за разные учетные периоды. Специалисты банка часто проверяют, действительно ли предприниматель занимается бизнесом. Для этого требуются дополнительные документы и производится выезд на рабочее место потенциального заемщика.

Как Сбербанк проверяет квартиру при ипотеке на вторичке?

Сбербанк и большинство других банков не проверяют юридическую чистоту сделки. Обычно уточняются лишь несколько моментов:

1. Рыночная стоимость недвижимости. Оценка проводится для определения размера кредита. Обычно они отдают не более 80% от стоимости квартиры, остальную часть заемщик вносит в виде первоначального взноса.
2. Документы представлены. Подлинность проверена, беспорядка нет.
3. Переподготовка. Если они не будут легализованы, в кредите будет отказано.
4. Право собственности на недвижимость у продавца. Это подтверждается выпиской из ЕГРН.

Банк, по сути, только поверхностно проверяет ипотечные свойства, детальная проверка собственника (продавца) не проводится. Справку из психоневрологического диспансера у него не спросят; они не узнают, участвует ли он в процедуре банкротства, не проверят историю перехода права собственности.

Покупка квартиры в ипотеку через Сбербанк

Квитанция о получении задатка, залога, аванса на покупку, продажу квартиры

Как проверяют кредитную историю

У банка есть возможность проверить информацию о закрытых и текущих кредитах заявителя в кредитном бюро. Следует отметить, что в России для этого требуется разрешение заказчика. Но если он откажется, то они не согласятся на кредит.

Наличие информации о просроченной задолженности в BCH — одна из самых частых причин отказа. Если клиент продолжает демонстрировать отсутствие просроченных обязательств перед другими кредиторами, его попросят документально подтвердить это.

Способы обмана при покупке квартиры

1. Заключение сделки по поддельным документам, предоставление псевдосертификатов (например, на зарегистрированных граждан). Все документы необходимо проверить у юриста, обычный гражданин зачастую не может выявить подделку, подделки обычно не отличаются от оригинала по внешнему виду.
2. Признание сделки недействительной после заключения договора купли-продажи. Например, позже выясняется, что продавец был признан невменяемым или сделка нарушила интересы третьего лица.
3. Двойная продажа недвижимости. Квартиры продаются одновременно двум покупателям; в будущем жертвы столкнутся с трудными судебными разбирательствами.
4. Продавец не спешит платить под надуманными предлогами. Ни при каких обстоятельствах нельзя заключать сделку при таких обстоятельствах, после которых вас могут шантажировать, вымогать деньги за выписку.

Обман при покупке квартиры — обычное дело. Мошенники постоянно разрабатывают новые схемы, поэтому при заключении сделки нужно быть предельно осторожным.

Сколько длится проверка

Однако заемщика, как и продавца квартиры, интересует, насколько Сбербанк контролирует квартиру с ипотекой.

Продолжительность процедуры проверки не регулируется банковским законодательством. Финансовое учреждение вправе самостоятельно устанавливать сроки. Многое зависит от загруженности специалистов и слаженного взаимодействия отделений банка. На практике проверка может занять от недели до 60 дней. Одобрение ипотеки на покупку жилья в новостройке проходит достаточно быстро, если застройщик и объект недвижимости имеют аккредитацию в Сбербанке.

Может ли обмануть риэлтор?

Многие граждане обращаются в агентства недвижимости, в том числе для проведения безопасной сделки. Они доверяют специалистам по недвижимости, верят, что проверят недвижимость, выявят риски и помогут купить хорошую квартиру по выгодной цене. Но на практике это не всегда так.

Кто по сути является агентом по недвижимости? Это посредник между продавцом и покупателем. Его задача — сблизить стороны и сопровождать сделку до момента ее регистрации. Но, к сожалению, агенты по недвижимости редко обращают внимание на возможные риски, их совершенно не беспокоит дальнейшая судьба покупателя. Их цель — получить комиссию, то есть во что бы то ни стало завершить сделку. Поэтому не стоит рассчитывать на агента по недвижимости, от рисков он вас не убережет. Даже при явном подозрении в мошенничестве он может ничего не сказать, поэтому сделка не состоится, и он не получит никаких комиссионных.

Не исключены ситуации, когда сами агенты по недвижимости являются организаторами или участниками мошеннических групп. Люди доверяют им как опытным специалистам и в итоге теряют деньги, например, перечисленный депозит. Или клиент оформляет доверенность на имя агента по недвижимости и использует ее, чтобы разбогатеть.

Титульное страхование — защита от неожиданных собственников

При оформлении ипотечного кредита банк предложит подключиться к титульному страхованию. Это добровольная дополнительная услуга, приобретать ее или нет — зависит от заемщика. Но именно страхование титула защищает заемщика от юридических рисков, связанных с возможной потерей прав собственности.

Если внезапно будет обнаружен факт мошенничества с ипотекой, например, подделки документов, или просто к объекту обратятся третьи лица, заемщик будет защищен. Если он потеряет права собственности, страховая компания покроет убытки, закроет ипотечный кредит для клиента.

Услуга по страхованию титула платная, полис стоит 0,5-3% от рыночной стоимости объекта. Точная цена зависит от типа недвижимости, срока страхования, стоимости квартиры и степени риска.

На какое жильё трудно получить согласие?

получить одобрение крайне сложно в следующих случаях:

Подробнее: Жалоба в суд на неисполнение обязательств конкурсным управляющим

Проверка заемщика банком при получении ипотеки

Примите решение о выдаче ипотечного кредита

… По результатам андеррайтинга заявка направляется в кредитный комитет банка, и этот коллегиальный орган принимает решение. Как правило, положительное решение о выдаче ипотеки имеет срок не более 90 дней. Описывает такие условия, как: максимальная сумма кредита, процентная ставка, срок кредита, минимальная сумма первоначального платежа и т.д.

Проверка безопасности заемщика

… Как правило, при оформлении кредита заемщик общается только с кредитным менеджером банка. Но в каждом банке есть служба безопасности (СБ), и ее активы часто остаются невидимыми для заемщика. У службы безопасности есть специальные базы для проверки заемщика и его документов. Сотрудники службы безопасности банка проверяют: общую информацию о клиенте, правильность налоговых деклараций и данных работодателя, проверяют заемщика на наличие судимости или нарушений закона, а при необходимости проводят анализ залога. Специалисты Совета безопасности иногда используют собственную недобросовестную базу данных клиентов, которая включает информацию о кредитной истории заемщиков, арестах, наложенных на их счета, и аналогичных нарушениях в отношении банков.

Что обязательно нужно проверить в случае приобретения жилья в ипотеку

1. Запросите выдержку из ЕГРП. Он отражает цепочку операций с недвижимостью.
2. Внимательно изучите оригиналы документов о праве собственности, в том числе тех, по которым возникли имущественные права продавца. Если говорить о наследстве, стоит проанализировать ситуацию на предмет возможного появления других наследников. Есть риск, если продавец только что унаследовал наследство.
3. Предоставьте продавцу выписку из домовой книги. Отражает временно освобожденных граждан, если таковые имеются.
4. Если продавец состоит в браке, получите нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Кроме того, если недавно был развод, и ваш бывший супруг может подать заявление о праве на недвижимость, ваше согласие также должно быть получено.
5. Проверка кадастрового паспорта и технического паспорта объекта поможет выявить незаконную перепланировку: при их наличии банк не одобрит сделку.
6. Справка ПНД (психоневрологический диспансер). Важный документ, который подтвердит пригодность и вменяемость продавца. Не стесняйтесь обращаться за помощью, это в ваших интересах.
7. Документов на оплату коммунальных услуг, долгов быть не должно — для многих банков это обязательное условие покупки квартиры в кредит.

При подаче заявления на ипотеку банк предоставит вам список документов по оценке юридических рисков. Документы рассмотрит опытный профессионал, на которого вы можете положиться. Но важно знать, как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой ипотеки, чтобы не затягивать сделку, собирая документы на объект, который точно не будет принят в залог.

Порядок оформления ипотеки: документы, сроки, расходы, нюансы

Банки требуют, чтобы гражданин, заинтересованный в жилищном кредите, имел стабильную работу и стабильный доход. От уровня платежеспособности фонда заработной платы и стабильности работы заемщика в банке определяется возможность своевременного погашения кредита. Наличие трудового стажа и стажа работы, а также размер дохода необходимо подтверждать соответствующими документами: копией трудовой книжки и справкой о заработной плате 2-НДФЛ.

Почему может не одобрить выбор?

Есть дополнительные причины, по которым банк не одобрит выбор жилья, и вы не сможете его приобрести:

Оценка вторичной недвижимости

Основные требования к залоговому обеспечению определены статьей 102 Федерального закона об ипотеке. Главный показатель — это ориентировочная стоимость объекта, которая должна составлять около 70% от суммы кредита. Кредитная организация вправе самостоятельно устанавливать критерии отбора. При этом банк полагается на закон, защищающий права потребителей. Кредитор оценивает не только квартиру, но и имущество, в котором она находится. Если жилой дом был построен до 1957 года, вам нужно будет доказать, что он не в аварийном состоянии.

получить ссуду на покупку квартиры в панельном или «пятиэтажном доме» хрущевки сложно. Износ здания по нормам БТИ не должен превышать 60%. Банк вправе запросить документы, подтверждающие, что дом не будет снесен или перестроен до полной выплаты заемных средств. Также существуют ограничения по площади проживания:

Кухня в квартире, купленной в ипотеку, должна быть больше 5,9 кв. Банки не предоставляют ссуды на покупку деревянных жилых домов, одноместных комнат в общих квартирах или общежитиях.

Правовые нормы

Проданная с нарушением закона квартира может быть возвращена владельцам после длительных судебных разбирательств. Чтобы исключить риск ареста залоговых активов, банки уделяют пристальное внимание соблюдению правовых норм при заключении сделки. Основную проблему представляют второстепенные собственники. Если бы их права были нарушены при продаже жилплощади, дети вполне могли бы восстановить справедливость через суд.

При этом следует учитывать, что есть категория граждан, которые имеют право пользоваться жилищем на всю жизнь. К ним, в первую очередь, относятся члены семьи собственника помещения. Даже если такой родственник по каким-то причинам был временно выписан из квартиры (отбывал наказание, лечился, служил в армии), он сможет восстановить свое право пользования через суд, что создаст много проблем для и новые владельцы, и банк.

В кредите будет отказано, если на имущество есть обременение (гарантия или аренда). Сделка купли-продажи квартиры, находящейся в унаследованном имуществе, возможна не ранее, чем через год. В банке обращают внимание на то, что у продавца нет задолженности перед девелопером или агентством недвижимости. Частая продажа жилья также вызовет подозрения у банковских юристов.

Какие еще нюансы учитываются Сбербанком

Заботясь о сохранности залога, банки обращают внимание на расположение объектов недвижимости. Недвижимость в центральных районах с развитой инфраструктурой предпочтительнее жилья в Подмосковье. Также анализируется спрос на помещения. В идеале он должен увеличиваться или хотя бы оставаться постоянным в течение длительного времени. Как показывает практика, Сбербанк с радостью одобряет покупку квартир в домах возрастом менее 20 лет.

Оценщики обращают внимание на состояние жилища, т.е на наличие необходимых коммуникаций: газ, горячая и холодная вода, электричество, санузел, отопление (пар или газ). Квартира должна иметь жилой вид и достойную внутреннюю отделку. Загородные дома должны располагаться в жилых поселках с достойной транспортной развязкой и инфраструктурой. Подозрения вызовет как слишком высокая, так и слишком низкая стоимость жилья.

Основные требования к объекту недвижимости

К дому

Чаще всего покупатели жилья хотят купить жилой дом с земельным участком, в этой ситуации банки предъявляют свои критерии для одобрения:

1. дом должен быть построен из кирпича или пеноблоков и при этом стоять на прочном заливном фундаменте.
2. Согласно техническому паспорту БТИ износ дома не превышает 50 %.
3. Дом нужно оформить в коттеджном поселке или поселке.
4. Наличие всех необходимых коммуникаций: электричество и вода, а также газовое отопление.
5. Качественные подъезды для дома и поселка в любое время года.

К квартире

Существуют разные стандарты для квартир в новостройке и на вторичном рынке.

1. Жилищные требования в новостройке:
2. желательно, чтобы застройщик был аккредитован в банке — это значительно увеличивает шансы одобрения.
3. Право на землю и разрешения на работу были должным образом оформлены.
4. Дом должен соответствовать декларации проекта.

5. 

   Все коммуникации: электричество, отопление и водоснабжение новостройки соответствуют строительным нормам.

6. Застройщик имеет положительную историю выполненных ранее работ.
7. Требования к недвижимости на вторичном рынке:
8. дом должен располагаться в черте города в благополучном районе с развитой инфраструктурой.
9. желательно, чтобы дому было не более 10 лет, а этажность — пять и более.
10. Если перепланировка проводилась, ее обязательно нужно узаконить.
11. Состояние квартиры соответствует санитарно-техническим нормам.
12. Домашняя одежда, по данным БТИ, не должна превышать 70 %.
13. Год постройки дома менее 1970.
14. Наличие сантехники в ванной, туалете и кухне.
15. Подключение к системе отопления, наличие отопительных батарей в каждой комнате.
16. Наличие электрической или газовой плиты в зависимости от типа дома.
17. Наличие входных и межкомнатных дверей, выполняющих свои функции.
18. Окна должны быть полностью застеклены.

К земельному участку

1. Кадастровая съемка участка и кадастровая съемка завершены, а также документы на право собственности на объект недвижимости.
2. Участок закреплен за поселком и имеет целевое назначение: под строительство индивидуального жилья или под содержание личного подсобного земельного участка.