Как сократить выплаты по ипотеке: главные риски и возможности

Кредит на покупку квартиры, дома или другой недвижимости выдается на очень длительный срок до 30 лет. Следовательно, это один из важнейших источников дохода для банка.

С улучшением экономической ситуации в стране и в мире процентная ставка по ипотеке снижается. Это неудивительно, ведь 1, 2 и даже 3% для финансово-кредитной организации — это как капля не только в море, но и в океане. Чего нельзя сказать о заемщиках, для них это серьезная скидка.

Услуга, предусматривающая рефинансирование (т.е получение новой ссуды для выполнения обязательств по старой ссуде) на менее жестких условиях, называется рефинансированием.

Сегодня мы поговорим:

Итак, приступим.

Самые последние поправки к правилам рефинансирования ипотеки

Постановлением правительства нашей страны от 30 декабря 2017 года введена новая ипотечная программа. Он направлен на повышение фертильности. Таким образом, семья, в которой родился второй и / или третий ребенок, имеет право получить ссуду на покупку квартиры под 6% годовых.

В новой ипотечной программе могут участвовать практически все семьи, независимо от возраста родителей и их финансового положения.

Требования для получения ипотеки с низкой процентной ставкой (они также актуальны, если вы оформили ипотеку с высокой процентной ставкой, начиная с 1 января 2021 года и у вас родился второй и / или третий ребенок, либо в этой ситуации вы можете рефинансировать ссуду на покупка квартиры):

Будьте готовы потратить:

Как сократить выплаты по ипотеке: главные риски и возможности

Всего за пять месяцев этого года к судебным приставам передано около четырех миллионов исполнительных производств по взысканию банковской задолженности на общую сумму более двух триллионов рублей. И довольно большая их часть сформирована за счет ипотеки, рассказал «Российской газете» юрист и финансовый советник инвестиционного агентства «Коррект инвестирование в недвижимость.

Эти две тенденции — рост ипотечных кредитов и сохранение большой задолженности по ним — породили третью. В России совсем недавно стремительно набирает обороты экзотическая процедура — рефинансирование кредитов на недвижимость. Кому выгодно, а кто просто новая кабала и чего ожидать при подаче заявки на рефинансирование? Об этом и поговорим с экспертом РГ».

Олег Владимирович, для начала давайте вспомним, что сейчас готовы предложить банки?

Сухов:

Действительно, набирают популярность механизмы реструктуризации и рефинансирования ипотечных кредитов. Реструктуризация относится к пересмотру условий существующего кредитного соглашения. Очень часто на практике речь идет об уменьшении суммы ежемесячных платежей за счет увеличения срока погашения долга. Банки легко принимают эту процедуру, но граждане должны учитывать, что это, как правило, приводит к увеличению общей суммы переплаты. Внимательно изучите условия реструктуризации, особенно то, как она повлияет на общую сумму, которую вам придется заплатить банку.

Еще один инструмент — рефинансирование. Его отличие от реструктуризации заключается в том, что выдается новый потребительский кредит, который используется для погашения старого. Кроме того, рефинансирование строго целевое. То есть новый кредит можно оформить по такой программе только для закрытия старой.

Рефинансирование ипотеки явно более привлекательно. Но всем ли это хорошо? Когда стоит пользоваться такой банковской услугой?

Сухов:

Один из случаев, когда это выгодно, — это долгосрочная ипотека с высокими процентными ставками. Сейчас есть определенный курс на снижение ставок, поэтому разница может достигать 5-6%. В этом случае сокращение на несколько процентных пунктов в год может сэкономить значительные суммы денег. В любом случае стоит посчитать, сколько придется заплатить по старому контракту, а сколько — по новому. Если разница небольшая, менять договор нецелесообразно.

И еще раз повторяю: когда вы рефинансируете, вы выбираете новый срок договора: можете увеличивать и уменьшать выплаты, либо уменьшать, а значит, уменьшать переплату. В любом случае стоит принимать решения, исходя из своих финансовых возможностей. Имейте в виду, что для заключения нового договора вам необходимо будет предоставить документы о своем финансовом положении, как и в первый раз.

Но рефинансирование все же можно использовать для снятия залога с квартиры, верно?

Сухов:

Итак. Если вам нужно продать квартиру, которая находится в ипотеке, то вы можете погасить долг потребительской ссудой и снять обременение и завершить сделку. Однако этот метод имеет смысл использовать только в том случае, если вам нужно срочно завершить транзакцию, и беспорядок предотвращает это. Сразу стоит отметить, что сама гарантия не является препятствием для продажи квартиры — о сделке можно договориться с покупателем и банком. Беззалоговая ссуда даст вам свободу действий в отношении собственности, но ставки по ней будут намного выше. Поэтому стоит прибегнуть к этому методу, если у вас нет выбора и прибыль будет больше затрат.

Кроме того, преимуществами рефинансирования являются возможность сменить банк, переключиться на другую валюту, объединить несколько займов одновременно и запросить большую сумму денег, чтобы получить немного наличных. Однако в каждой конкретной ситуации стоит оценивать свои расходы, так как это может привести к образованию еще большей задолженности. Лучше всего использовать для расчета ипотечный калькулятор, который легко найти в Интернете.

Какая минимальная разница в процентах, чтобы рефинансирование было прибыльным?

Сухов:

Выгода будет зависеть не только от разницы в процентах, но и от суммы долга, срока платежа и суммы переплаты. Главный показатель — это размер переплаты, а точнее ее уменьшение. Что касается ставки, то, как правило, говорят о разнице не менее 2-3 процентов на оставшийся долгий срок.

можно ли рефинансировать ипотеку в собственном банке? Есть ли такие случаи?

Сухов:

Граждане могут рефинансировать ипотеку как в собственном, так и в стороннем банке (при условии, что их банк предоставляет эту услугу). Выбор должен зависеть от условий, ведь большой разницы, будет это ваш банк или другой, нет. Вообще сегодня банки часто встречают граждан, которые по разным причинам не могут полностью выплатить ипотечные кредиты. Это можно объяснить просто: банкам выгоднее получать деньги, чем получать плохие кредиты.

По каким критериям банки отбирают клиентов для рефинансирования? Кому чаще всего отказывают?

Сухов:

Банк отбирает клиентов для рефинансирования и выдачи кредита. Его будет интересовать уровень дохода, официальное трудоустройство, наличие недвижимости, кредитная история, были ли нарушены платежные обязательства по кредиту, который вы хотите рефинансировать, и т.д.

ПРОГНОЗ НА 2021 ГОД

Олег Владимирович, чего ждать от ипотечного рынка в 2018 году?

Сухов:

Можно ожидать продолжения снижения ставок по ипотеке в 2021 году. Этому способствует одновременно несколько факторов: конкуренция между банками и девелоперами за потребителей и планируемое дальнейшее снижение базовой ставки Центральным банком. Средняя ставка по ипотеке в 2018 году может быть ниже 10%. А в начале года можно ожидать увеличения спроса на ипотеку, поскольку объемы продаж могут выйти на докризисный уровень.

Процесс рефинансирования ипотеки

Процесс рефинансирования ипотеки включает:

1. Обратитесь в банк (желательно в отделение, где был выдан кредит, но вы можете связаться с любым) за советом по рефинансированию кредита на покупку квартиры, дома или другой недвижимости.
2. Подготовка документов и посещение банка с ними. Составление заявки.
3. Жду ответа от сотрудника банка. О решении можно сообщить одним из следующих способов: отправив SMS-сообщение или позвонив по телефону. Будьте внимательны при написании своих контактных данных! Совет этот хоть и банальный, но, к сожалению, многие люди о нем забывают, из-за чего упускают возможность оказания услуги.
4. Если ответ положительный, то изъятие всех остальных документов и еще одно посещение с ними в банке. Если ответ отрицательный, обратитесь в другой банк.

Документы, которые необходимы для рефинансирования ипотеки

К документам, необходимым для рефинансирования ипотеки, относятся:

1. Форма заявки. Его можно скачать в Интернете, распечатать и заполнить дома или взять в банке и заполнить внутри, что удобно. Для основного и дополнительного заемщика.
2. Документ, удостоверяющий личность — паспорт гражданина Российской Федерации (РФ). Для основного и дополнительного заемщика.
3. Документ, подтверждающий наличие постоянной или временной регистрации («прописка»). Для постоянной регистрации — паспорт, для временной — справка с места жительства. Для основного и дополнительного заемщика.
4. Документ, подтверждающий трудоустройство, и документ о платежеспособности. Наиболее популярные копии трудовой книжки / копии трудового договора и справки по форме 2-НДФЛ / справки по форме банка.

Вам также потребуется предоставить такую ​​информацию, как:

В этом случае его нужно будет подтвердить, предоставив что-нибудь:

Банки, в которых можно рефинансировать ипотеку

Банки, в которых вы можете рефинансировать ипотеку:

1. Сбербанк.
2. ВТБ 24.
3. Альфа-Банк.

Рефинансируйте ипотеку в Сбербанке

Условия рефинансирования ипотеки в Сбербанке:

Почему стоит выбрать рефинансирование ипотеки в Сбербанке?

1. При рефинансировании ипотеки в Сбербанке возможно объединение до 5 кредитов (включая потребительский кредит от того или иного финансового учреждения, автокредит от того или иного финансового учреждения, дебетовые и кредитные карты с функцией овердрафта только другие финансово-кредитное учреждение). В этом случае у вас будет банковский счет и платеж.
2. Для рефинансирования ипотеки в Сбербанке не требуется согласие «старого» банка и справка об остаточной задолженности по действующему договору.
3. Рефинансирование ипотеки в Сбербанке предполагает выдачу дополнительной суммы под низкий процент наличными в личных целях — по желанию клиента.
4. Комиссия за рефинансирование ипотеки в Сбербанке отсутствует.

Стоит отметить, что у Сбербанка есть не одна, а две программы рефинансирования. О первом мы уже говорили, второй направлен на поддержку семей с двумя-тремя детьми.

Условия рефинансирования ипотеки в Сбербанке для семей с двумя-тремя детьми:

Примечание! Согласно программе рефинансирования ипотеки Сбербанка для семей с двумя-тремя детьми период «дисконта» ограничен: он составляет три года при рождении второго ребенка и пять лет при рождении третьего ребенка. Кроме того, процентная ставка повышается до 9,5% годовых.

Критерии отбора потенциальных клиентов при рефинансировании ипотеки в Сбербанке для семей с двумя-тремя детьми:

Рефинансировать ипотеку в ВТБ24

Условия рефинансирования ипотеки в ВТБ24:

Максимум, на что можно рассчитывать в ВТБ24 — 80% от стоимости объекта недвижимости. А если приложить только два документа, то 50% от стоимости объекта недвижимости. Иными словами, размер первоначального взноса на рефинансирование кредита ВТБ24 может составлять от 20 до 50% от стоимости объекта недвижимости.

Требования к потенциальным клиентам при рефинансировании ипотеки в ВТБ24:

Рефинансирование в Альфа-Банке

Условия рефинансирования ипотеки в Альфа-Банке:

Критерии отбора потенциальных клиентов при рефинансировании ипотеки в ВТБ24:

Рефинансирование ипотеки под 6% годовых

С начала 2021 года действует государственная программа для семей с двумя и более детьми. В зависимости от условий многодетные семьи могут рефинансировать имеющуюся ипотеку и снизить ставку до 6%. Для этого необходимо обратиться в AIM (Агентство жилищной ипотечной ссуды).

Льготный кредит субсидируется государством (разница в процентах будет выплачиваться дополнительно из бюджета). Просрочки у заемщика быть не должно, а покупать квартиру в новостройке не ранее 1 января этого года и не дороже 8 млн рублей (для регионов — не более 3 млн рублей).

«За» и «против» рефинансирования ипотеки

Плюсы рефинансирования ипотеки:

1. Самое главное — снизить процентную ставку. В настоящий момент, когда экономика начала восстанавливаться после экономического кризиса, кредиты на покупку квартиры, дома или другой недвижимости становятся все более доступными. То, что процентную ставку можно снизить за счет рефинансирования ипотеки, особенно актуально для тех, кто пользовался услугой около 5 лет назад, с тех пор она стоила на 5-10 пунктов дороже.
2. Увеличивая срок. Вместо того, чтобы снижать процентную ставку (или вместе с ней), можно увеличить срок. В результате у вас будет более низкий ежемесячный платеж. Тот факт, что рефинансирование ипотеки может продлить срок, особенно важен для тех, кто ухудшил свое финансовое положение и которым сейчас трудно выделить как можно больше денег из семейного бюджета.
3. Удаление залога из домов. Правда, это уже будет не «чистый» рефинансирование ипотеки, а потребительский кредит. В результате вы сможете полностью распорядиться недвижимостью — на имя третьего лица, перепланировать, продать, унаследовать и т.д.у вас уже есть собственный дом, и вы планируете купить еще один, чтобы, например, подарить свою дочь на свадьбу.
4. Возможность получения наличных. Также, как и в случае снятия обременений с домов, не за счет «чистого» рефинансирования, а за счет потребительского кредита. То, что при рефинансировании ипотеки, точнее при подаче заявки на потребительский кредит, можно получить наличными, особенно важно для тех, кому деньги нужны, но кому отказывают из-за ипотеки.
5. Возможность обмена валюты. Все мы знаем, в каком незавидном положении находятся держатели ипотечных кредитов в иностранной валюте: курс доллара и евро вырос более чем вдвое. То, что при рефинансировании ипотеки есть возможность поменять валюту, особенно важно для тех, кто не тянет платежи в долларах и евро и боится, что они продолжат расти.

У рефинансирования ипотеки меньше недостатков, но они есть. Это:

1. Это не имеет смысла для тех, кто выплатил половину или больше своего долга. Дело в том, что практически все банки используют аннуитетную систему для выполнения своих обязательств по кредитам на покупку квартиры, дома или другой недвижимости. По нему клиент перечисляет средства равными частями через равные промежутки времени, например, 12 000 рублей в месяц. Рефинансирование ипотеки на этих условиях не дает никаких сбережений.
2. Большое количество документов. Помимо стандартного пакета документов для получения кредита на квартиру, дом или другой объект недвижимости, документы потребуются до заключения действующего договора.
3. Дополнительные расходы. Это плата за досрочное погашение долга в старом банке и плата за переоценку и перестрахование в новом банке.

Перед рефинансированием кредита на покупку квартиры, дома или другого объекта недвижимости подумайте, будет ли это выгодно или нет: есть вероятность, что экономия от рефинансирования ипотеки не будет сильно отличаться от переплаты по ней, и вы будут потрачены зря деньги, и вы потратите зря время.

Когда выгодно обращаться в банк за рефинансированием ипотечного займа

Эти две тенденции породили третью. В России совсем недавно стремительно набирает обороты экзотическая процедура — рефинансирование кредитов на недвижимость. Кому выгодно, а кто просто новая кабала, и чего ожидать при подаче заявки на рефинансирование? Это наш разговор с Олегом Суховым, финансовым консультантом по инвестициям в недвижимость, пишет RG».

Олег Владимирович, всем ли подходит рефинансирование? И в каких случаях ипотечные кредиты должны позаботиться об этом?

Олег Сухов:

Напоминаю, что на этапе рефинансирования выдается новый кредит, который используется для погашения старого. Один из случаев, когда это выгодно, — это долгосрочная ипотека с высокими процентными ставками. Сейчас есть определенный курс на снижение ставок, поэтому разница может достигать 5-6%. Снижение процентной ставки в год может сэкономить вам значительные суммы денег. В любом случае стоит посчитать, сколько придется заплатить по старому контракту, а сколько — по новому. Если разница небольшая, менять договор нецелесообразно.

При рефинансировании вы выбираете новый срок договора: вы можете увеличить его и уменьшить выплаты или уменьшить и тем самым уменьшить переплату.

Но рефинансирование все же можно использовать для снятия залога с квартиры, верно?

Олег Сухов:

Итак. Если вам нужно продать квартиру, которая находится в ипотеке, то вы можете погасить долг потребительским кредитом и снять обременение и завершить сделку.

Однако этот метод имеет смысл использовать только в том случае, если вам нужно срочно завершить транзакцию, и беспорядок предотвращает это.

Кстати, залог сам по себе не является препятствием для продажи квартиры — о сделке можно договориться с покупателем и банком. Беззалоговая ссуда даст вам свободу действий в отношении собственности, но ставки по ней будут намного выше. Поэтому стоит прибегнуть к этому методу, если у вас нет выбора и прибыль будет больше затрат.

В любом случае, в любой конкретной ситуации стоит оценить свои расходы, так как они могут привести к образованию еще большего количества долгов. Лучше всего использовать ипотечный калькулятор, который можно легко найти в Интернете.

Какая минимальная разница в процентах, чтобы рефинансирование было прибыльным?

Олег Сухов:

Выгода будет зависеть не только от разницы в процентах, но и от суммы долга, срока платежа и суммы переплаты. Главный показатель — это размер переплаты, а точнее ее уменьшение. Что касается ставки, то, как правило, говорят о разнице не менее 2-3 процентов на оставшийся долгий срок.

можно ли рефинансировать ипотеку в собственном банке?

Олег Сухов:

Граждане могут рефинансировать ипотеку как в собственном, так и в стороннем банке (при условии, что их банк предоставляет такие финансовые услуги). Выбор должен зависеть от условий, ведь большой разницы, будет это ваш банк или другой, нет.

В целом кредитные организации сегодня часто идут навстречу гражданам, которые по разным причинам не могут полностью выплатить ипотечные кредиты. Это можно объяснить просто: банкам выгоднее получать деньги, чем получать плохие кредиты.

По каким критериям банки отбирают клиентов для рефинансирования? Кому чаще всего отказывают?

Олег Сухов:

Банк отбирает клиентов для рефинансирования так же, как и для выдачи кредита. Его будет интересовать уровень дохода, служебное положение, наличие недвижимости, кредитная история, были ли нарушены платежные обязательства по кредиту, который вы хотите рефинансировать, и т.д.

Подорожает ипотека с малым взносом

Доля «плохих кредитов» по ​​ипотеке остается на минимальном уровне (2,4% на 1 октября). Ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом отличаются высоким уровнем кредитного риска заемщика, отмечает Банк России. Пока доля таких кредитов минимальна, однако, чтобы не допустить накопления рисков в будущем, ЦБ РФ принял решение повысить коэффициенты риска по ипотеке с первоначальным взносом менее 20%. (до 150%) и менее 10% (до 300%). По данным второго квартала, доля кредитов, выданных с первым взносом менее 10%, для различных банков колеблется от 0 до 4%.