Каким образом банки проверяют своих заемщиков – банковский скоринг

Граждане часто используют взятые в банке средства для покупки квартиры. Для этого выдается стандартный ипотечный кредит. Банки не всегда одобряют заявки, и часто причина в том, что есть вероятность покупки квартиры, на которую есть обременение или претензии третьих лиц.

Уважаемые читатели! В наших статьях рассказывается о типовых способах решения юридических проблем, но каждый случай уникален. Если вы хотите знать
как именно решить вашу проблему — обратитесь в форму онлайн-консультации справа или позвоните по телефону. Это быстро и бесплатно!
Поэтому чекисты каждого банка перед выдачей обязательной ипотеки осматривают квартиру на вторичном рынке.

Проверяет ли банк квартиру при ипотеке?

Банки организуют лишь минимальную проверку документов, с юридической чистотой сделки покупателю придется самостоятельно разбираться. Перед заключением кредитного договора кредитору предоставляют изучаемые им документы:

1. Предварительный договор купли-продажи (DCT).
2. Выписка из ЕГРН на имущество продавца.
3. Технический паспорт.
4. Документ, по которому продавец приобрел право собственности: старый ДКТ, свидетельство о праве на наследство, договор обмена, аренды или дарения.
5. Другие документы в зависимости от ситуации: согласие супруги продавца на продажу, доверенность органа опеки и попечительства.

Важно! Представленные документы проверяются юристами банка. Если с ними все в порядке и в квартире нет беспорядка, договор с ними будет утвержден. Для кредитора не имеет значения, использовал ли продавец маткапитал для покупки дома, если акции были распределены, если есть третьи лица, которые могут запросить это.

Что должно вызывать подозрение

Есть признаки, прямо или косвенно свидетельствующие о том, что есть какой-то захват. Если вы обнаружите такие признаки, исключите этот элемент из списка возможных для приобретения, какой бы прибыльной ни казалась сделка:

Не факт, что какой-либо из вышеперечисленных сигналов является 100% индикатором мошенничества. Но лучше не рисковать. Кроме того, эти моменты также будут предупреждать банк, что может привести к отказу в кредитовании покупки этого зарегистрированного предмета — вы потратите время зря.

Как Сбербанк проверяет квартиру при ипотеке на вторичке?

Сбербанк и большинство других банков не проверяют юридическую чистоту сделки. Обычно уточняются лишь несколько моментов:

1. Рыночная стоимость недвижимости. Оценка проводится для определения размера кредита. Обычно отдают не более 80% от стоимости квартиры, остальную часть заемщик вносит в виде первоначального взноса.
2. Документы представлены. Подлинность проверена, беспорядка нет.
3. Переподготовка. Если они не будут легализованы, в кредите будет отказано.
4. Право собственности на недвижимость у продавца. Это подтверждается выпиской из ЕГРН.

Банк, по сути, только поверхностно проверяет ипотечные свойства, детальная проверка собственника (продавца) не проводится. Справку из психоневрологического диспансера у него не спросят; они не узнают, участвует ли он в процедуре банкротства, не проверят историю перехода права собственности.

Покупка квартиры в ипотеку через Сбербанк

Квитанция о получении задатка, залога, аванса на покупку, продажу квартиры

Как долго банк проверяет квартиру по ипотеке?

Рассмотрим, насколько банк контролирует квартиру и заемщика по ипотеке:

1. Заемщик сначала подает заявку. Ответ приходит в течении 5-30 минут, ипотека согласовывается заранее.
2. Клиент приносит свои документы кредитору, они сразу проверяются. Но бывает и так, что ответ дают только через 2-3 дня.
3. Недвижимость находится, документы на нее представлены в банк. Проверка занимает в среднем 5-7 дней. В это время также оценивается рыночная стоимость.
4. Если все идет хорошо, кредитор одобряет сделку, подписывается основная денежно-кредитная политика.

В общей сложности на оформление ипотечного кредита и покупку недвижимости уходит один месяц. В среднем на проверку самой квартиры уходит 7 дней.

Проверка данных по целевым кредитам

Банки охотнее предоставляют крупные суммы денег в виде целевого кредита. Проверка данных для целевых кредитов более глубокая и обширная. Женатые клиенты должны приложить копию свидетельства о браке и подтверждение готовности супруга взять ссуду. Проверяется, есть ли у заемщика сумма первоначального взноса 15-30%. Ипотечный залог подлежит обязательному страхованию. Раз в год необходимо предоставлять банку-ссудителю документы, подтверждающие факт страхования.

Приобретаемая недвижимость подлежит проверке. Не выдаются ссуды на покупку недвижимости у родственников, старых ветхих домов, квартир первого и последнего этажей, части квартиры, комнаты в общежитии. Автокредит выдается на покупку автомобиля в автосалонах, зарегистрированных в банковской системе.

Что не проверяют банки при выдаче ипотеки?

Банк проверяет ипотечную квартиру только на явные нарушения, при которых не может одобрить операцию. Например, если перепланировка не узаконена или недвижимость находится в залоге. Есть и другие недостатки, на которые кредиторы не обращают внимания:

1. Задолженность за жилищно-коммунальные услуги.
2. Зарегистрированные граждане.
3. Состояние дома.

Давайте рассмотрим, как все проверить самостоятельно.

Долги по ЖКУ

Если у продавца есть долги за коммунальные услуги, они не переходят к новому владельцу. Но при этом могут возникнуть проблемы: например, организации, предоставляющие ресурсы, не заботятся о том, чтобы задолженность образовалась не по вине покупателя, и они могут отключить подачу воды или электричества.

проверить квартиру на отсутствие долгов несложно, достаточно попросить у продавца справку от ТСЖ или Великобритании. Банку это не требуется.

Прописанных граждан

Прописка в квартире дает право на проживание. Если продавец не уволит родственников до сделки или после установленного срока, покупателю придется согласиться с их присутствием в комнате или отказаться от подписки через суд.

Для проверки отсутствия зарегистрированных лиц необходимо запросить у продавца выписку из домовой книги. Выпускается в ТСЖ или Великобритании.

Состояние дома

для банка важно, чтобы дом не был признан аварийным: по закону ссуды на квартиры в аварийных домах запрещены, и вдобавок это риск для кредитора. Если квартира находится не в аварийном доме, но постоянно отключают электричество, протекают трубы, нет горячей воды, это только проблемы заемщика — банк такие недостатки не интересуют.

Вы можете самостоятельно проверить состояние дома. Спрашивать продавца нет смысла — его цель — продать дом, и он покажет только положительные моменты. Можно спросить у соседей или пригласить специалиста, разбирающегося в технических деталях и способного выявить возможные недостатки.

Общие правила оценки заемщика

Эти правила применяются, независимо от типа заемщика, как к физическим лицам, так и к предпринимателям. С их помощью банк получает достаточное представление о кредитоспособности и надежности клиента. Рассмотрим их подробнее.

Оценка кредитной истории

В первую очередь кредитные организации обращают внимание на кредитную историю. Это самый простой способ определить кредитоспособность потенциального клиента и вероятность дефолта по долгу. Банк запрашивает у CCCI, в каких офисах находится CI заемщика, после чего начинает работу с этими офисами.

В процессе проверки организация обращает внимание на следующие показатели:

Отсутствие кредитной истории также считается негативным фактором. В такой ситуации банку сложнее спрогнозировать вероятность возврата кредита и оценить кредитоспособность клиента. К заемщикам без кредитной истории могут предъявляться более строгие требования, чем к клиентам с положительным кредитным рейтингом или легким обесценением.

Если клиент вовремя погасил все ссуды, не опоздал и не объявил о неплатежеспособности, он с большей вероятностью одобрит заявку на получение кредита. Напротив, частые задержки, передача кредитов взыскателям и наличие состояния банкротства указывают на низкую надежность клиента. Такому заемщику практически всегда отказывают в кредитовании.

Как банки проверяют заемщика по ипотеке?

В отличие от проверки квартиры по ипотеке, потенциальным заемщикам уделяется гораздо больше внимания.

Чем занимается банк:

1. Проверьте свою кредитную историю. Если его нет, скорее всего, ипотека не одобрена или выдана минимальная сумма. Если ваша кредитная история испорчена, вероятность положительного решения близка к нулю. Оптимально, когда у клиента уже были кредиты и все они были погашены в срок.
2. Изучите долговую нагрузку. Если есть непогашенные ссуды, они учитываются при расчете общей суммы ссуды и суммы ежемесячных платежей. Банки стараются сделать так, чтобы в целом клиенты не тратили более 50% своей зарплаты на погашение всех кредитов. Если кредитов слишком много, в ипотеке может быть отказано.
3. Проверить уровень зарплаты. Подтверждено справками, для ИП — налоговыми декларациями. Размер ежемесячного заработка важен при определении суммы ипотеки.
4. Участие клиента в производстве по делу о несостоятельности. Если он уже обанкротился или с момента банкротства прошло менее пяти лет, ипотека будет отклонена.

Примечание! После подачи заявки на ипотеку клиент проходит проверку счета, это занимает 5-10 минут. Система анализирует вашу кредитную историю, определяет достоверность заполненной анкеты. После этого потенциальный заемщик получает предварительное одобрение. Окончательное решение сообщается только после проверки надзорной службой, которая проверяет не только кредитную историю, но и представленные документы.

Юридическая консультация: некоторые банки предлагают ипотеку без подтверждения дохода. На это рассчитывать не стоит: однако кредитор обратится в Пенсионный фонд с запросом, чтобы узнать, удерживает ли человек страховые взносы. Если нет, значит, официально не работает. Эта система уже несколько лет используется вместо подтверждения дохода. Но на большую сумму все равно потребуются справки о доходах и заверенная копия трудовой книжки.

Почему не стоит подавать сразу много заявок в разные банки

Некоторые кандидаты думают, что если они отправят несколько вопросов в разные финансовые учреждения, они получат несколько ответов на выбор. Однако есть и минусы.

Кредит без отказа

Банки видят много запросов, которые отображаются в кредитной истории. Они могут предположить, что человек соберет много ссуд и впоследствии не сможет производить по ним выплаты, что приведет к задержкам клиентов и банковским сборам.

В обоих случаях, скорее всего, последует отказ. Поэтому лучше отправлять запросы во все понравившиеся банки последовательно, а не одновременно. Если хотите сразу несколько, выбирайте не более 2-3 кредитно-финансовых организаций.

Все это не относится к ипотеке, поскольку кредиторы понимают, что потребитель не сможет взять несколько дорогостоящих кредитов одновременно.

Кредит без отказа

Вам также могут быть интересны эти статьи:

Если вы не хотите долгое время проверять счет банка, например, проверять заемщика, обратитесь в банк, платежным поручением которого вы являетесь.

29.08.2018 Об авторах | Категория: Кредиты

Что будет, если сделку с ипотечной недвижимостью оспорят

Здесь все просто: банк лишится гарантии, заемщик лишится квартиры. Но от долговых обязательств это не освободит, ипотеку придется платить в любом случае.

Заемщик может оспорить искусство. 302 ГК РФ, согласно которой считается добросовестным, если он не знал и не мог знать обстоятельства, при которых операция могла быть оспорена:

1. Внезапное появление наследников, не успевших вступить в наследство.
2. Недвижимость была продана по доверенности, которую застройщик аннулировал до дня операции.

Важно! В последнее время суды не отменяли транзакции, но требуют от продавцов компенсации доли лиц, оспаривающих денежно-кредитную политику. Покупателям остается не только жилье, но и расшатанные нервы из-за длительных судебных разбирательств.

Часто задаваемые вопросы про справку 2-НДФЛ

Вопрос: Организация, в которой я работаю, выдала мне свидетельство 2-НДЛФ, которое подписал и.о начальника. Можно ли с такой формой пойти в банк?

Ответ: да. По закону форму 2-НДФФ может подписывать не только директор, но и главный бухгалтер и и.о директора. В последнем случае требуется доверенность, которая прилагается к справке.

Вопрос: Специалист банка хочет навестить менеджера, чтобы узнать реальную зарплату сотрудника. Имеет ли банк право на это?

Ответ: да. Никакой закон не запрещает такую ​​проверку.

Вопрос: Как банк проверяет сертификат 2-НДФЛ через сайт ФНС?

Ответ: Это подтверждает организацию, выдавшую документ клиенту. На сайте налоговой службы, зная ИНН компании, можно уточнить всю информацию о работодателе. Сравнивая информацию с указанной в форме, можно установить ее подлинность.

Как проверить квартиру при оформлении ипотеки самостоятельно?

Покупатель может лично проверить недвижимость перед покупкой ипотеки или обратиться к юристу. Если сделку сопровождает специалист, риски сведены к минимуму, поэтому второй вариант предпочтительнее.

Перед покупкой можно и нужно проверить несколько моментов:

1. Владеет ли продавец домом?
2. Есть ли обременения?
3. Доверенность действительна?
4. Согласна ли супруга продавца на продажу?
5. Получили ли органы опеки разрешение на продажу дома ребенка?
6. Есть ли третьи лица, которые могут претендовать на недвижимость?
7. Передаются ли доли собственности, если квартира была приобретена за счет макапитала?

Разберемся в нюансах подробнее.

Проверка собственника

Вы можете проверить владельца, заказав себе расширенную выписку из ЕГРН. При заказе на сайте Росреестра он будет стоить 350 рублей и будет отправлен по электронной почте в течение трех дней с момента подачи заявки.

Декларация будет содержать информацию о праве собственности и владельце. Важно, чтобы информация о владельце совпадала с паспортными данными продавца.

Проверка на наличие обременений

О наличии или отсутствии ограничений в виде залогового удержания или ареста вы можете узнать в декларации или самостоятельно проверить информацию на сайте Росреестра. Просто введите адрес квартиры, и информация отобразится на экране в считанные секунды.

Юридическая консультация: лучше всего заказать расширенную выдержку. Информация в сети может быть устаревшей, так как база данных на сайте обновляется очень редко, примерно раз в месяц. В течение этого периода продавец мог взять ссуду под залог недвижимости или получить постановление, запрещающее регистрационные действия со стороны ФССП.

Проверка доверенности

Для совершения сделок с недвижимым имуществом требуется нотариальная доверенность (ст.185.1 ГК РФ). Заказчик может передать его юристу, а затем отменить его до совершения сделки. Проверить действительность доверенности можно на сайте FNP. Просто введите дату сертификации, регистрационный номер и данные нотариуса.

Проверка наследственной недвижимости

Самый рискованный бизнес — это унаследованная недвижимость. Если человек не успел вступить в наследство по уважительным причинам, он может восстановить сроки и оспорить ПрЭП. Невозможно проверить, могут ли третьи лица запросить квартиру, даже через нотариуса.

Юридическая консультация: восстановить срок принятия наследства можно в течение трех лет с момента, когда стало известно о смерти наследодателя. Оптимально, если квартира находится в собственности продавца 7-10 лет — тогда риски для покупателя существенно ниже.

Проверка согласия супруга

Если квартира приобретается в браке, продавец должен до совершения сделки получить нотариально заверенное согласие супруга (ст. 35 СК РФ). В противном случае он может оспорить перевод в течение одного года с момента, когда он узнает об этом.

проверить, состоит ли продавец в браке, несложно — достаточно посмотреть его паспорт и сверить дату свадьбы с датой регистрации права собственности на жилье. Если он приобретается в браке, он должен предоставить покупателю нотариально заверенное согласие супруга.

Если продается квартира несовершеннолетнего или недееспособного

Имущество ребенка или недееспособного гражданина может быть продано только с разрешения органа опеки и попечительства. Информацию о собственнике вы можете найти в выписке из ЕГРН. Если вам не исполнилось 18 лет, вы должны попросить у продавца разрешение на опекунство.

Для покупки квартиры использовался материнский капитал

Наиболее распространенные и опасные для покупателей операции — с недвижимостью, по покупке или погашению ипотеки, на которую был использован материнский капитал. Согласно ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. 256-ФЗ «О дополнительных мерах по поддержке семей с детьми» всем членам семьи должны быть закреплены доли, если на это потрачен капитал.

Некоторые продавцы нарушают эти правила и покупают дом, а затем продают его, не передавая доли всем членам семьи.

Важно! Риск покупателя при покупке недвижимости, для которой продавец использовал маткапитал, является возможным затруднением сделки. Это может сделать ПИФ, по доверенности, супругом или самими детьми по достижении ими совершеннолетия.

Чтобы убедиться в том, что продавец использует материнский капитал, достаточно попросить у него паспорт и посмотреть, есть ли у него дети с 2007 года. Если есть, то капитал четко выделен. Необходимо попросить у продавца справку об остатке средств по справке — если она не использовалась, значит, материнский капитал не использовался для покупки жилья.

Для справки: размер материнского капитала на первого ребенка в 2020 году составляет 466 617 рублей. На второго выделяется еще 150 000 рублей, если оба родились после 01.01.2020. Раньше аттестат выдавали только на второго ребенка.

Почему «антиотмывочный» закон – это так важно

В течение 2021 года Банк России отозвал лицензии у 38 банков. Причины разные: одни кредитные организации добровольно сократили свою деятельность, другие лишились лицензии из-за слишком сложной финансовой ситуации или из-за несоблюдения закона. Многие банки лишаются лицензии из-за того, что не полностью соблюдают законодательство

против отмывания денег и финансирования терроризма. Большинство правил объединено в Федеральном законе 115-ФЗ, который также называется «Противодействие отмыванию денег».

Закон требует, чтобы банки постоянно отслеживали все финансовые операции своих клиентов, как компаний, так и индивидуальных предпринимателей и простых людей. К тому же критерии проверки прописаны очень расплывчато: обязательно проверять транзакции на сумму более 600 тысяч рублей, а также все другие, в которых у банка есть сомнения. Несколько лет назад об этом стали писать чаще: банки начали «сворачивать» слишком много переводов, причем часто по непонятным причинам

.

Другими словами, если банк подозревает, что тот или иной клиентский перевод может быть каким-либо образом связан с незаконным сбором денег, безрассудными компаниями, отмыванием денег или в целом финансированием террористической деятельности, он имеет право отложить этот перевод и потребовать заказчик предоставить объяснения. Формально блокируется только один перевод, по факту, как правило, блокируются все переводы со счета клиента.

Банки не «реагируют» на все перечисленные ниже операции, но отслеживают следующие признаки мошенничества:

То есть можно заподозрить любую операцию, которая не могла быть проведена в естественных условиях ведения бизнеса

.

Некоторые операции не проверяются вообще или проверяются в упрощенном режиме, например, если это денежный перевод без открытия счета на сумму до 15 тысяч рублей или покупка иностранной валюты или драгоценных металлов на сумму до 40 тысяч рублей или покупка недвижимости на сумму до 3 миллионов рублей… А по всем сделкам на сумму более 600 тысяч рублей необходимо сообщать в Росфинмониторинг.

В результате банки вынуждены буквально отслеживать все транзакции своих клиентов

— в противном случае вы можете потерять водительские права. Но возникает другая проблема: некоторые банки слишком активно блокируют операции своих клиентов, в том числе те, в которых, на первый взгляд, нет ничего криминального. И здесь все зависит от того, как организован мониторинг на уровне банка.

Ответы юриста на частные вопросы

Могу ли я получить ипотеку, если у меня нет вида на жительство? Будет ли банковский чек?

Да, для получения ипотеки требуется постоянная регистрация. Банк проверит его, а также другую информацию из паспорта. При отсутствии регистрации кредит не будет выдан.

Проверяет ли банк предоставление паев детям, если для покупки квартиры используется ипотека с материнским капиталом?

Нет, это не в компетенции банков. Все проверки стоимости материалов осуществляет Пенсионный фонд.

Что делать, если после проверки квартиры банк отказывает в ссуде?

Если предварительная денежно-кредитная политика подписана и задаток переведен, а отказ банка считается обстоятельством непреодолимой силы, продавец должен вернуть деньги покупателю. Придется искать другую недвижимость, которую одобрит кредитор.

можно ли при оформлении ипотеки ускорить срок проверки квартиры?

Нет. Некоторые сроки установлены законом, другие — внутренними правилами банка. Заемщик никак на это повлиять не может.

Как обезопасить себя от оспаривания договора купли-продажи квартиры, купленной в ипотеку?

Гарантированных способов нет. Даже после полной комплексной проверки право на недвижимость могут иметь третьи лица. Но вы можете оформить титульное страхование от потери имущества. Если сделка будет оспорена, деньги выплатит страховая компания.

Мошенничество с ипотекой

Граждане, покупающие недвижимость без привлечения кредитных средств, часто обманываются мошенниками. Они вовлекают в сделку свою куклу под видом юриста. Покупатели принимают его услуги, потому что не хотят самостоятельно искать специалиста, услуги которого требуют оплаты, а это дополнительные расходы. В банках есть юристы, которые могут выявить такие мошеннические схемы, как:

Не зная этих нюансов, покупатель рискует купить квартиру со скрытыми хозяевами.