Компенсационный фонд защиты прав дольщиков

Компенсационный фонд защиты прав акционеров

► Знаете ли вы, что…

В 2017 году в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства. Его также часто называют компенсационным фондом разработчиков или фондом защиты прав акционеров. Что это? Кому это должно понравиться?

   

Законодатели утверждают, что это должно обрадовать акционеров, то есть участников жилищного строительства в многоквартирных домах. Ведь основная задача компенсационного фонда строительства — выплатить компенсацию держателям долей по соглашениям о долевом капитале (DAC) в случае банкротства Производителя.

   

А как насчет страховки застройщика? Означает ли это страхование ответственности застройщика, которое действовало до этого момента?

   

Эта страховка (подробнее о ней по указанной ссылке) была запущена в 2014 году и уже несколько лет показывает свою несостоятельность. Точнее неудобство и сложность реализации. Поэтому было принято решение заменить нефункционирующую «Страхование производителя» единым фондом, который будет выполнять ту же функцию защиты акционеров, но с другим механизмом действия. Предыдущее страхование ответственности производителя будет продолжать действовать только в отношении тех договоров дошкольного образования, по которым такое страхование уже было получено (т. Е. Заключен договор страхования).

   

А в конце июня 2019 года президент Путин подписал закон, согласно которому также выплата страховых выплат для «старых застрахованных дошкольных учреждений» (заключенных до 20 октября 2017 года — дня начала работы компенсационного фонда) также становится ответственность за это финансирование. Дополнительную информацию о механизме передачи ответственности страховщика см. По предоставленной ссылке.

   

А что дает компенсационный фонд застройщика? Почему это лучше, чем страхование гражданской ответственности и как это работает?

   

   

Что такое компенсационный фонд долевого строительства, и как он работает?

   

С 20 октября 2017 года в отношении новых строительных проектов (то есть тех, которые были начаты после этой даты) каждый Строитель путем привлечения средств в соответствии с Соглашениями о долевом участии (DSA) должен вносить взносы в государственный компенсационный фонд для долевого строительства. Размер взноса составляет 1,2% от стоимости каждого воспитанника дошкольного учреждения (п. 1 п. 10 ФЗ-218). Неуплата этого сбора является основанием для приостановления зачисления в дошкольное учреждение. Размер взноса может быть изменен только федеральным законом.

   

Средства, накопленные в этом фонде, будут использованы исключительно для выплаты компенсации держателям мошеннических акций в случае банкротства Застройщика или для финансирования завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь или кредит новому застройщику, который возьмет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.

запрещено тратить средства фонда на другие цели.

   

Для новых акционеров это означает существенное снижение риска вложений в покупку квартир в новостройке:

   

  1. Во-первых, есть реальный шанс достроить дом, даже если застройщик терпит неудачу.
  2. Во-вторых, сам механизм выплаты компенсаций акционерам стал намного проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).
  3. В-третьих, этими фондами будут управлять не частные страховые компании, а государственная структура. Фактически, этот единый девелоперский фонд будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат денег людям, которые положили свои деньги на банковские депозиты.

   

В целом можно сказать, что акционеры, которые поступили в институт предварительного приема на работу по новым правилам, теперь имеют надежный механизм защиты своих инвестиций в строительство. Правда, здесь есть нюанс, о котором мы поговорим чуть позже.

   

   

Законодательная основа строительного компенсационного фонда

   

Компенсационный фонд долевого строительства создан на основании изменений в Федеральный закон ФЗ-214, предусматривающих дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства (ст. 23.2 Закона ФЗ-214).

   

Компенсационным фондом управляет некоммерческая организация (управляющая компания) «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», учрежденная Минстроем России по поручению Правительства Российской Федерации (подробнее , см сайт Правительства РФ — здесь).

   

Основными задачами данной управляющей компании по управлению компенсационным фондом долевого строительства являются:

   

  1. контроль за получением вкладов от разработчиков,
  2. выплата денежного возмещения акционерам по договорам DDU в случае банкротства учредителя,
  3. осуществлять полномочия доверительного управляющего в случае банкротства учредителя.

   

Как именно будут производиться компенсационные выплаты из фонда (место, время, форма, порядок приема заявлений и т.д.) в случае признания застройщика банкротом в суде, можно узнать в Постановлении Правительства РФ — здесь.

   

   

Когда отчисления в компенсационный фонд застройщиков НЕ требуются?

   

Обязанность Застройщика перечислить взнос в компенсационный фонд возникает только в том случае, если первое Соглашение о долевом участии в строительстве нового дома было зарегистрировано после 20 октября 2017 года (см. Пункт 5 статьи 25 ФЗ-218).

Это как раз первый контракт на строительный объект. То есть законодатели разрешили не платить отчисления в фонд тем застройщикам, которые на момент 20 октября 2017 года уже зарегистрировали продажу квартир по DDU по любому проекту. Итак, для остальных дошкольных учреждений данного строительного объекта следует применять прежнее правило защиты прав дольщиков — страхование ответственности застройщика (см. Ссылку на примечание об этом выше).

   

Если некоторые договоры дошкольного образования ранее уже были застрахованы по правилам страхования ответственности производителя, отчисления в фонд не требуются. Считается, что интересы акционера в этом случае уже защищены страховым полисом.

   

Если Разработчик использует специальный счет условного депонирования в акционерных соглашениях в рамках DDU (перейдите по ссылке для получения более подробной информации), также нет необходимости в отчислениях в компенсационный фонд. Счет условного депонирования защищает акционера даже лучше, чем фонд. Кроме того, с 1 июля 2019 года все разработчики своих новых проектов должны переключить расчеты через эти счета условного депонирования, и Фонд защиты прав акционеров в конечном итоге потеряет свою актуальность.

   

   

Закон предусматривает, что начиная с октября 2017 года при регистрации каждого нового договора о долевом участии в капитале Росреестр должен направлять фонду запрос на уплату или неуплату обязательных взносов, предусмотренных настоящим соглашением. Поэтому застройщикам рекомендуется вносить взносы в компенсационный фонд вовремя, а акционерам предоставляется реальная финансовая защита их прав.

   

Но есть нюанс. Денежная компенсация держателям акций будет рассчитываться не из суммы, уплаченной ими по ДДУ, а исходя из средней рыночной стоимости квартиры, определяемой на основании данных Росстата по каждому региону в отдельности. То есть в случае банкротства Производителя размер компенсации акционеру будет равен средней цене квадратного метра в регионе, умноженной на количество приобретенных счетчиков.

При этом акционерам будут компенсированы свои вложения (затраты) только в размере 120 кв.м приобретенного жилья (максимум). Это будет исключением для многодетных семей. «Лишние» счетчики больше не будут защищены этим фондом, поэтому покупатели очень больших квартир (или нескольких квартир одновременно) должны хорошо подумать о рисках своих вложений.

   

И, конечно, компенсационный фонд будет защищать только тех дольщиков, которые купили квартиры в строящемся доме по договорам долевого участия (APA). Все остальные схемы покупки квартир (например, по предварительным договорам) его защите не подлежат.

   

   

На что будут израсходованы средства государственного компенсационного фонда: на достройку здания или выплату компенсации — решать на общем собрании акционеров. Общее собрание организует конкурсная комиссия в случае банкротства производителя. Решение, принятое на собрании, направляется в фонд, и фонд уже выполняет это решение в соответствии со своими полномочиями.

Очевидно, что в большинстве случаев достройка дома будет более выгодной, чем волокита с компенсацией убытков и попыткой купить еще одну квартиру в другой новостройке. Выбор в пользу компенсации может быть оправдан, например, когда строительная площадка остановлена ​​на этапе земляных работ.

   

С 1 июля 2018 года, после внесения последующих поправок в Федеральный закон-214, Фонд защиты прав акционеров смог профинансировать достройку даже тех домов (проектов фирм), по которым взносы не выплачивались до дна. Кроме того, фонд должен также решить финансовые проблемы строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, предусмотренные проектом строительства жилых комплексов.

   

   

Как публичная компания, подконтрольная Российской Федерации, компенсационный фонд был зарегистрирован только 20 октября 2017 года. Фактически, он начал активно действовать с этой даты (подтверждение — здесь).

   

Официальный сайт Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства — здесь.

Телефон контакт-центра фонда: 8 (800) 7007-214

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Адвокат Морозова - рассказываю про решения ваших юридических проблем
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: