Квартира в рассрочку: кому выгодно (сроки, проценты, условия, подводные камни)

Такой инструмент, как рассрочка платежа, используется в России давно. Дает возможность отправиться в путешествие, купить стиральную машину или даже снять квартиру…

Квартира в рассрочку: кому выгодно (сроки, интересы, условия, подводные камни)

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, в чем особенности этого инструмента, как он работает и кому это интересно, почему девелоперам выгодно использовать его в своих проектах и ​​востребован ли он покупателями.

Все больше предложений от застройщиков

Девелоперы все чаще предлагают всевозможные варианты рассрочки. По словам генерального директора Натальи Шаталиной, если до кризиса в проектах эконом и комфорт-класса рассрочка использовалась мало, то сегодня 95% квартир массового сегмента в Подмосковье покупаются именно с ее помощью. Эксперт также отмечает, что почти в 90% жилых комплексов девелоперы предлагают беспроцентную рассрочку сроком на полгода при сдаче объекта.

Также покупатели жилья в массовом сегменте могут использовать процентную рассрочку, но на этом рынке это не очень популярно.

Мария Литинецкая, управляющий партнер Metrium Group, подтверждает, что сегодня практически во всех строящихся домах девелоперы соглашаются предоставлять рассрочку без дополнительной оплаты. Но, как отмечает эксперт, в докризисный период беспроцентная рассрочка практически не предлагалась.

Что касается проектов корпоративного класса, то здесь все немного иначе, — говорит Шаталина. Хотя рассрочка является более привычным продуктом для этого сегмента, сегодня она предлагается только в 80% новостроек. Наиболее популярна здесь и беспроцентная рассрочка — в 90% случаев такая возможность есть у покупателей. Кроме того, разработчики могут смягчить условия в индивидуальном порядке, как в отношении частоты, так и времени выплаты.

Обычно при покупке жилья в рассрочку в клубных районах AFI Development требуется первоначальный взнос в размере 50%. По словам Федора Ушакова, директора по продажам департамента жилой недвижимости AFI Development, рассрочка на 6 месяцев предоставляется без дополнительных затрат. Если покупатель составляет рассрочку до окончания работ, он должен будет ежемесячно вносить 0,5% от причитающейся суммы.

Какие проценты и сроки предоставления рассрочки предлагают застройщики

В последние годы девелоперы кардинально изменили условия рассрочки. Как вспоминает Наталья Шаталина, в 2016 году, когда ставки по ипотеке начали снижаться, девелоперы стали предлагать беспроцентную рассрочку вместо беспроцентной, но увеличили первоначальный взнос с 30% до 50-60%, тем самым увеличив собственные гарантии. Часто размер первоначального взноса зависел от стоимости квартиры. Например, «однушки» в рассрочку покупатели просят 50% от ее стоимости, «двушки» — 40%, «три рубля» — 30%. То есть в абсолютном выражении сумма, уплаченная покупателями, была одинаковой.

Как уже было отмечено, сегодня в большинстве проектов массового сегмента можно оформить беспроцентную рассрочку, то есть в итоге не переплачивать за квартиру.

Шаталина говорит, что сегодня есть только два варианта процентной рассрочки. Первый — это краткосрочная рассрочка по низкой процентной ставке, около 2-3% годовых. Поскольку ставки очень низкие, он не конкурирует с ипотекой. Второй вариант — рассрочка с процентной ставкой до одного года или до сдачи объекта в эксплуатацию. В этом случае вам придется платить проценты, максимально приближенные к ставке по ипотеке. Шаталина говорит, что это дает покупателю довольно выгодную ставку, отсутствие комиссии и отсутствие необходимости собирать документы, как это требуется при подаче заявления на ипотеку.

Практически во всех случаях промоутеры готовы предоставить процентную или беспроцентную рассрочку на срок, не превышающий подписания акта приема-передачи квартиры. По мнению экспертов Capital Group, поскольку данный акт подтверждает, что застройщик выполнил все обязательства по договору долевого участия, на момент подписания покупатель должен оплатить полную стоимость объекта. Затем новый собственник может предоставить в Росреестр документы для оформления квартиры в собственность. По данным ИНКОМ-Недвижимость, при покупке квартиры на начальной стадии строительства можно рассчитывать на рассрочку не более 24-26 месяцев.

Срок выплаты рассрочки в более дорогих сегментах может быть больше, как с процентами, так и без процентов. Но до тех пор, пока не будет оплачена полная стоимость предмета, его нельзя зарегистрировать как право собственности. «Дон-Строй Инвест» поясняет, что покупатель квартиры в проекте бизнес-класса может получить рассрочку до 5 лет с довольно доступной ставкой 4%. В этом сегменте начисление как инструмент продаж показало свою эффективность, и сегодня в некоторых проектах ключи выпускаются еще до окончания оплаты.

Отсрочка и рассрочка – в чем разница?

Рассрочка помогает застройщикам привлекать покупателей. Помимо рассрочки, сегодня еще есть отсрочка от застройщика, которая немного отличается в подходе.

Если отложено, ежемесячных платежей нет. По словам Евгении Акимовой, генерального директора IKON Development, общая сумма долга разделена на три части, которые необходимо выплатить в течение полутора-двух лет, в зависимости от даты льготного периода. Например, покупатель квартиры в готовом доме должен оплатить половину ее стоимости, еще 20% — в течение трех месяцев, а оставшиеся 30% — равными ежемесячными или ежеквартальными платежами (по выбору клиента) с конца. Август 2021 года. В этом случае проценты не начисляются.

Акимова говорит, что девелоперы пытаются пойти навстречу покупателю и согласовать условия предоставления льготного периода в индивидуальном порядке.

Эксперт вспоминает случай, когда первоначальный взнос акционера составлял всего 10%, но он заплатил 80% во втором платеже, а оставшиеся 10% — в третьем. Другие хотят выплатить сумму тремя равными частями. Поскольку отсрочка платежа значительна, покупатель рассчитывает график исходя из времени поступления средств — это может быть бонус по работе или продажа старой квартиры.

На что обратить внимание при оформлении рассрочки?

Предложения в рассрочку выглядят очень привлекательно, поэтому многие горожане с радостью им воспользуются. Некоторым повезло, а некоторым нет. Поэтому при заключении договора рекомендуется обращать внимание на следующие нюансы:

  1. Скрытые платежи. Банки часто включают страхование в свои финансовые продукты. Необходимо следить за тем, чтобы стоимость товара совпадала с размером рассрочки.
  2. Способ ежемесячной оплаты. Некоторые банки взимают комиссию за оплату рассрочки. Один раз, конечно, не страшно. Но платить придется минимум 12 раз, а то и больше.
  3. Возврат товара. Вдруг товар оказывается некачественного, и как его вернуть, лучше узнать заранее.
  4. Штрафы за нарушение договорных обязательств.

Рассрочка или ипотека – что выгоднее покупателю?

Эксперты отмечают, что по сумме выплат и размеру первоначального взноса рассрочка застройщика, даже предоставленная на самых выгодных условиях, не может сравниться с ипотекой. Но в случае беспроцентной рассрочки заказчик может избежать переплаты, которая неизбежно произойдет при оформлении ипотеки.

Поэтому, если у покупателя уже есть достаточно денег для покупки дома, и он готов оплатить оставшуюся часть достаточно высокими платежами, также будет выгодна рассрочка с процентами, так как ставка все равно ниже, чем в случае ипотеки.

Например, при подаче заявки на получение кредита в Сбербанке сроком на один год на покупку квартиры стоимостью 5 млн рублей по ставке 7,4% (по грантовой программе с учетом услуги электронной регистрации и первоначального взноса в размере 20%) переплата процентов составит 162 141 руб. Кроме того, ежемесячно необходимо платить 346 845 рублей.

Рассрочка подходит для покупателей, которые могут платить достаточно высокую сумму каждый месяц. Также в рассрочку можно избежать бюрократии с документами — справки, подтверждающие трудоустройство и доход, не потребуются.

Евгения Акимова утверждает, что для продления или рассрочки достаточно предъявить паспорт. Поэтому такие варианты идеально подходят, например, для иностранцев, которым сложно получить кредит в России, отмечает эксперт.

Рассрочка — хорошая альтернатива ипотеке, если покупатель по каким-то причинам не может получить ссуду. Банки могут отказать в выдаче ипотечного кредита, если, например, заемщик имеет небольшой опыт работы. Также популярна рассрочка при продаже вторичных квартир, когда человек может оплатить основную часть стоимости сразу, а оставшуюся часть планирует выплатить после продажи старого дома в течение нескольких месяцев.

Подводные камни современной рассрочки

понятно, что банки благотворительностью не занимаются, поэтому 0% денег не обещают. Конечно, если в условиях действительно стоит 0%, то платить больше не придется, скорее всего, разницу оплачивает сам магазин — это выгодно. Причем убытки включаются в стоимость продукта. Но никто не будет отдавать дорогие товары по самой низкой цене, а потом гадать, заплатит ли покупатель или магазин понесет убытки.

Попробуем разобраться в ситуации на примере. Итак, вы хотите брать мобилку в рассрочку на 12 месяцев. Стоимость его условно 30 000 рублей. В месяц нужно платить 2500 рублей. Переплаты вроде нет, так что можете брать! Но в программе все может быть совершенно иначе, например ежемесячный платеж 2000 рублей + 500 рублей процентов.

И в итоге оказывается, что это просто внешняя беспроцентная рассрочка, а на самом деле проценты уже включены в стоимость товара. И единственный способ сэкономить — досрочно оплатить рассрочку.

Как продавцы нагло обманывают вас, ставя на весы полиэтиленовый пакет. Не попадитесь!

Главное — внимательно ознакомиться с условиями покупки товара в рассрочку. Итак, если вы перейдете к мобильным телефонам, продавец может вставить в договор пункт, обязывающий покупателя использовать определенный тарифный план (обычно недешевый) в течение 12 месяцев. Если вы измените тариф раньше, будет штраф.

Рассрочка с точки зрения девелопера: больше покупателей, но выше риски

Застройщику в целом выгоднее, когда покупатели являются держателями ипотеки, чем когда они используют рассрочку. Причина в том, что при ипотеке промоутер сразу получает полную стоимость квартиры, а при рассрочке это происходит через несколько месяцев.

Как поясняет директор по продажам Татьяна Подкидышева, некоторые девелоперы интересуются именно этим: они компенсируют задержку с получением средств от покупателя.

Однако эксперты отмечают, что благодаря рассрочке застройщики расширяют круг потенциальных покупателей. Инструмент помогает привлечь, например, граждан, которым отказали в ипотеке или у которых есть проблемы с документами.

Если сравнить это с субсидированной ссудой, когда промоутер возмещает банку определенный процент, компания не несет расходов в рассрочку, но рискует не получить от клиента полную стоимость квартиры. При этом девелопер не может застраховаться на случай, если покупатель не выплатит долг в рассрочку.

Застройщик идет навстречу: варианты при трудностях с выплатой долга

По словам генерального директора Владимира Каширцева, в случае просрочки платежа в рассрочку покупателю грозят пени, пени и даже расторжение договора, по которому застройщик удержит определенную сумму.

Татьяна Подкидышева предупреждает, что в случае нарушения сроков внесения платежа, закон обязывает акционера уплатить застройщику штраф в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на дату исполнения обязательств размер просрочки платежа за каждый день просрочки. Но речь идет о покупке квартиры по договору долевого владения.

Если квартира приобретается по договору купли-продажи, застройщик и покупатель определяют размер штрафа, отмечает Мария Литинецкая. По его словам, за просрочку платежа обычно взимается штраф в размере 0,1% от суммы, причитающейся за каждый день просрочки. Кроме того, из-за простого факта просрочки покупатель может быть обязан уплатить дополнительный штраф в размере 10% от стоимости объекта, а застройщик имеет право расторгнуть договор.

Заемщик может проявить инициативу и застраховаться на случай непредвиденных обстоятельств — рассрочка промоутера не требует обязательного страхования, но при желании покупатель может воспользоваться услугами страховщиков.

По словам самих девелоперов, они готовы пойти навстречу покупателю пополам и, как вариант, могут предложить ему переоформить рассрочку в ипотеку.

Евгения Акимова говорит, что IKON Development идет на такой шаг в 99% случаев, когда покупатель не может вовремя заплатить. Эксперт отмечает, что за три года работы я видел только два случая, когда необходимо было расторгнуть договор об отсрочке. Причина — тяжелые жизненные обстоятельства, когда человеку срочно понадобилась крупная сумма денег. Акимова утверждает, что все внесенные средства клиент получил без штрафных санкций.

Если заказчик, взявший рассрочку, все равно не выплатит долг, застройщик может принять радикальные меры и расторгнуть договор купли-продажи. В этом случае все ранее уплаченные деньги возвращаются на счет покупателя, после чего застройщик обращается в суд для взыскания штрафа в размере штрафов за неуплату.

Что важно на переговорах

Решив купить квартиру в конкретной новостройке, необходимо во время переговоров уточнить все детали. Оптимальный вариант заключения сделки с застройщиком — через агентство недвижимости, так как сотрудники смогут отстоять интересы клиентов. В ходе переговоров необходимо уточнить следующие моменты:

  • срок строительства дома;
  • при вводе установки в эксплуатацию;
  • адрес и точные координаты жилого комплекса;
  • этаж и номер квартиры;
  • количество комнат и площадь;
  • качество отделки и что входит в это понятие;
  • стоимость жилой площади;
  • как производится оплата;
  • условия договора.
  • в обязательном порядке решается вопрос оплаты: наличный или безналичный расчет, ипотека, рассрочка, материнский капитал, единовременная выплата всей суммы. Также необходимо уточнить форму договора:

  • двусторонняя: разработчик и покупатель;
  • трехсторонняя — девелопер, агентство недвижимости и покупатель.
  • Юристы и эксперты рынка недвижимости рекомендуют второй вариант, так как он исключает возможность обмана. Агентство недвижимости выступает не только посредником, но и гарантом надежности операции.

    Есть ли спрос на рассрочку

    Как насчет вообще, сегодня рассрочка не очень популярна — этот вариант выбирают от 3% до 10% клиентов в зависимости от проекта, а их доля в массовом сегменте не превышает 5%. С другой стороны, около 50-60% квартир приобретается в виде ипотеки, а в некоторых проектах их доля превышает 90%.

    Говорят, что в бизнес- и премиум-классах более популярна рассрочка — на ее использовании заканчивается около 20% транзакций. То есть каждая пятая квартира в этом сегменте продается в рассрочку.

    Но разработчики отмечают, что при снижении ставок по ипотеке интерес покупателей к рассрочке снижается. Эксперты говорят, что если за последний год доля рассрочки постепенно увеличилась до 20%, то в начале этого года она упала до 10%, поскольку покупатели предпочитают ипотеку.

    По словам начальника управления развития ипотечных программ Группы компаний «Иград» Вячеслава Приймака, покупатели квартиры стоимостью 2-7 млн ​​рублей выбирают ипотеку. Но когда сумма превышает 7 миллионов, клиенты все чаще отдают предпочтение гибким механизмам оплаты, отмечает эксперт.

    Однако в дорогих сегментах доля транзакций с рассрочкой также невелика. Например, в прошлом году в «Дон-Строй Инвест» в рассрочку продавалось только 9% квартир. Самая популярная рассрочка в сегменте элит и премиум: здесь на нее приходится 14% продаж.

    Эксперты МИЭЛЬ-Новостройки отмечают, что рассрочку используют три категории клиентов. Самая большая категория «рассрочка» — те, у кого уже есть 60-70% стоимости жилья. Остальное они планируют внести при продаже какой-либо собственности, получении бонуса или просто заработке в ближайшее время, так как у них достаточно высокий уровень дохода.

    Следующая категория — это бизнесмены, которые не могут сразу вывести крупную сумму денег из компании, или люди, у которых есть достаточно крупная сумма на депозите, срок действия которого подходит к концу.

    Другая категория — это покупатели, которым отказали в ипотеке. Это могут быть люди с плохой кредитной историей или с хорошим заработком, но низкой официальной зарплатой.

    Метры в рассрочку

    Рассрочка подразумевает постепенную оплату стоимости квартиры. Часть суммы выплачивается сразу. Оставшиеся деньги выплачиваются ежемесячно или ежеквартально.

    Рассрочка обычно выплачивается не более чем на 12 месяцев под 10-12 процентов годовых при первоначальном взносе 20-30 процентов от стоимости проживания. В некоторых случаях выплаты могут быть продлены максимум на два года, но следует учитывать, что процент в этом случае будет выше. При высоком первоначальном взносе (от 50 процентов) или относительно коротком сроке выплаты оставшейся суммы (3-6 месяцев) рассрочка может быть беспроцентной.

    По мнению экспертов, такой инструмент продаж сегодня очень популярен среди разработчиков. Его предлагают своим покупателям практически все крупные компании вне зависимости от класса жилья. Чего нельзя сказать о вопросе. На массовом рынке доля сделок в рассрочку не превышает 7.

    В бизнес- и премиальном сегментах рассрочка составляет около 15% продаж, — говорит Валерий Кочетков, заместитель директора департамента нового строительства ООО «ИНКОМ-Недвижимость.

    Нельзя сказать, что рассрочка является популярным инструментом решения жилищного вопроса, подтверждает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. «Она гораздо менее востребована, чем ипотека. Доля последних в проектах новостроек комфорт-класса достигает 50-60 процентов », — напоминает Игнахин.

    Рассрочка — дорогой инструмент, поэтому не пользуется большим спросом, — говорит управляющий партнер Мария Литинецкая .

    По ее словам, есть две основные категории покупателей, которые предпочитают рассрочку ипотеке. Первый — тем, кому не хватает очень небольшой суммы стоимости квартиры. Поэтому им намного проще использовать рассрочку, чем взять ипотечный кредит, оплатить страховку и пройти банковский чек. Вторая группа — это покупатели с плохой кредитной историей, а также те, кто по тем или иным причинам не может подтвердить свой уровень доходов для банка.

    «Как правило, в таких программах нуждаются те, у кого нет желания и есть или скоро будет возможность не участвовать в каких-либо кредитах», — соглашается Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и развитию продуктов ГК «А101». — Например, когда человек продает квартиру, чтобы купить другую. На закрытие сделки может уйти несколько месяцев, но за это время желаемую квартиру могут «отобрать». В то же время получение ипотечной ссуды, процесс ее утверждения и одобрения также может занять слишком много времени. Также любой заем сверх процентной ставки предполагает различные дополнительные платежи. В такой ситуации рассрочка — лучший вариант. Гендиректор МИЭЛ-Новостройка Наталья Шаталина обращает внимание на то, что стоимость жилья, предоставляемого в рассрочку, в среднем на 8-10 процентов выше аналогичного жилья, приобретенного за счет собственных средств или ипотечных средств. Это также может повлиять на спрос.

    Выбирая рассрочку, нужно быть полностью уверенным в своих финансовых возможностях, иначе можете потерять квартиру, предупреждают специалисты.

    «Поскольку мы живем в нестабильной экономической среде, у клиентов с рассрочкой платежа должна быть надежная финансовая подушка, которая поможет в случае форс-мажора оплатить оставшуюся часть стоимости купленной квартиры», — говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. «Также нужно заранее поговорить с застройщиком и узнать, можно ли будет получить ипотечный кредит на оставшуюся часть долга».

    За просрочку платежа акционера штрафуют из расчета 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки, предупреждает Мария Литинецкая. Кроме того, сам факт пропуска следующего взноса в рассрочку может быть наложен штрафом до 10 процентов от стоимости жилья, а застройщик будет иметь право расторгнуть договор. Поэтому важно внимательно изучить условия конкретного договора.

    Подведем итоги

    Стоит отметить, что рассрочка — лишь один из инструментов продажи квартир, благодаря которому застройщик может расширить круг потенциальных покупателей и увеличить продажи, но при этом увеличить свои риски. Хотя и не слишком много, поскольку в случае неуплаты долга квартира остается у застройщика: покупатель может оформить жилье (даже в уже построенном доме) в собственность только тогда, когда он оплатит полную стоимость.

    Несмотря на невысокий спрос, некоторые покупатели по-прежнему используют рассрочку — для кого-то это выгоднее, чем получение ипотеки, для кого-то это единственный вариант. При этом риски покупателей квартир в незавершенном проекте с рассрочкой не больше, чем в случае ипотеки или полной оплаты. Эксперты отмечают, что в случае невыполнения застройщиком своих обязательств покупатель находится под защитой закона 214-ФЗ.

    Какие риски у рассрочки?

    Адвокат застройщика Василий Шарапов считает, что рассрочка при продаже квартиры несет в себе дополнительные финансовые и юридические риски для застройщика. Естественно, что за просрочку платежа инвестор обязан уплатить застройщику предусмотренную законом неустойку (см. П. 6 ст. 5 Федерального закона № 214-фз от 30.12.2004). Если инвестор нарушает срок платежа трижды в течение года или срок платежа для следующего платежа нарушается более чем на два месяца, промоутер имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

    Прекращение сделки и исключение регистрационного реестра при регистрации договора из государственного реестра занимает определенное время, в течение которого застройщик не имеет права продавать эту квартиру третьему лицу.

    Акционер, помимо прочего, также не получит потраченные средства до тех пор, пока не будет решен вопрос об исключении договора из реестра.

    Многие эксперты считают, что для застройщика существует риск «заморозить» квартиру не только на время исключения регистрационного реестра из реестра. Акционер может подать в суд, и поэтому квартира «будет приостановлена» еще дольше.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Адвокат Морозова - рассказываю про решения ваших юридических проблем
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: