Можно ли и как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Да, но только с разрешения кредитора.

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, не полностью принадлежит собственнику — она ​​заложена перед банком. Кредитор устанавливает правила и ограничения. Они прописываются в кредитном договоре с заемщиком. Также обычно есть пункт о разрешении или запрете перепланировки ипотечной квартиры.

Если в соглашении с банком нет прямого запрета на переделку квартиры, возможна перепланировка. Но обязательно сообщить об этом кредитору. И попросите у него разрешения изменить раскладку.

Какую редевелопмент одобрит банк:

1. Демонтаж встроенных шкафов и кухонь.
2. Совмещают ванную комнату с туалетом и раздельный совмещенный санузел.
3. Перемещение навесной двери.
4. Создайте кладовую или гардеробную.
5. Устранение места на подоконнике.
6. Расширение санузла за счет части коридора.
7. Замена напольного покрытия без демонтажа его внутренних конструкций.

По статистике, в 2021 году большинство банков не против перепланировки ипотечной квартиры. Это связано с тем, что процедура регулируется законом. Причем заемщик проходит несколько этапов согласования даже со специалистами в области архитектуры.

Часто задаваемые вопросы о перепланировке квартиры в ипотеке

Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире с ипотекой?

Комиссия банка, взимаемая с вашей квартиры, никак не влияет на стоимость перепланировки. Разница лишь в том, что пакет документов для оформления перевода квартиры в ипотеку будет дополнять разрешение банка. За рассмотрение запроса на согласие банка взимается комиссия. Стоимость варьируется от 2000 до 5000 рублей.

Перепланировка квартиры в АПМ-1 обойдется вам от 25000 рублей, если вы планируете согласовывать ее самостоятельно. В эту стоимость входит разработка необходимых документов для согласования: проект перепланировки и разрешенное техническое заключение.

Согласование под ключ, при котором от вас требуется минимальное участие, обойдется в 75000 рублей. Это и подготовка полного пакета документов для МЖЭК, и проверка строителей на соответствие фактического ремонта утвержденному проекту, а также сдача квартиры инспектору МЖК. Готовые документы вы получите дома. Подробнее читайте в нашей статье: Стоимость перепланировки квартиры.

Можно ли делать перепланировку в моей ипотечной квартире?

Да, ты можешь. Но для ее согласования стандартный пакет документов для Мосжилинспекции также будет дополнять согласие вашего банка на проделанные работы. Также необходимо получить одобрение страховой компании, которая страхует вашу квартиру. Выдается на основании заключения эксперта.

Как получить согласие банка на перепланировку?

Для начала нужно получить одобрение страховой компании, которая страхует вашу квартиру. Он будет предоставлен только после заключения оценщика, который подтвердит, что стоимость квартиры, находящейся в ипотеке, после перепланировки не уменьшится.

Затем в банк представляется подробный проект перепланировки с обязательным указанием вносимых изменений: перенос дверей, демонтаж стены подоконника или расширение площади комнат или санузла. Рассмотрение вашего запроса о согласии в банк платное и стоит от 2000 до 5000 рублей. Сроки рассмотрения документов в каждом банке разные — это нужно уточнить.

Планирую заехать в квартиру и делать ремонт, а потом согласовать. Так можно?

это возможно, но мы не рекомендуем этого делать. Можно провести ремонт, тогда выяснится, что он не соответствует нормам, и придется здесь или на другой стене вернуть исходное состояние, заложить образовавшиеся проемы или переделать их. У вас может закончиться двойная работа, на которую вы потратите огромное количество усилий и средств.

Альтернативный вариант — обратиться в конструкторское бюро, где еще до ремонта выполнят проект перепланировки и выдадут техническое заключение. В этом случае вы будете уверены, что ваш ремонт будет проведен по всем правилам. Главное — выбрать членскую организацию ОАД.

Когда запрещена

Бывают случаи, когда банк прямо запрещает перепланировку квартиры в ипотеку.

Соответствующий пункт также должен быть в кредитном договоре. Например, что любые технические изменения конфигурации жилого помещения запрещены. В этом случае нет смысла добиваться одобрения банка. Однако разрешение на перепланировку квартиры кредитное учреждение не выдаст.

Что делать? Дождитесь полного погашения ипотечной ссуды и снятия обременения с квартиры. После этого можно проводить перепланировку без согласования с банком.

Кроме того, банк откажется от переоборудования квартиры, если работы не соответствуют СНиП, СанПиН, ГОСТ и другим нормам. Для банка это как красный свет:

Например, в панельном доме нельзя оборудовать камин, снести несущую стену или перенести кухню в гостиную. Также нельзя размещать санузел над жилыми комнатами соседей (если он не на первом этаже).

Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже была сделана самостоятельно

Как написать заявку на перепланировку квартиры

Где взять проект перепланировки

Для получения письменного согласия банка, выдавшего кредит, необходимо составить проект будущей перепланировки. Он уточнит, как будет выглядеть квартира после всех изменений. Иногда вместо чертежа бывает достаточно эскиза.

Проект перепланировки. По поводу проекта необходимо обратиться в утвержденное СРО конструкторское бюро. Обращаться стоит только в профессиональные компании, так как неправильно составленный «частником» план перепланировки может привести к отказу банка от перепланировки квартиры. А в МЖК не будут приниматься документы, в которых нет выписки о членстве организации в СРО проектировщиков.

Так выглядит план помещения в квартире до и после перепланировки — это часть проекта перепланировки. В проекте перепланировки нигде не указано, что квартира заложена. МЖК этого не проверяет, поэтому проект будет такой же, как и в любой другой квартире.

Для подготовки проекта перепланировки вам потребуется как минимум:

Эскиз перепланировки. Бывают случаи, когда проект перепланировки не нужен. Это упрощенные виды перепланировок — они будут согласованы по эскизу. Это возможно, если при перепланировке не переносятся влажные зоны: ванная, туалет и кухня, несущие стены не затронуты, газовая плита остается на том же месте, что и была, и не превращается в электрическую один. Подробнее об этом мы рассказали в статье — какие перепланировки не требуют согласования.

Так выглядит эскиз перепланировки. Составлено компанией с одобрения СРО. Стоимость работы 5000 руб. При желании вы можете бесплатно составить его самостоятельно, если у вас есть навыки работы с технической документацией.

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Как мы выяснили, заемщику необходимо получить разрешение банка. К этому добавляется одобрение компании, застраховавшей имущество.

Согласование с банком

Банк ведет ипотеку под залог квартиры. Пока вы не погасите ссуду, любые действия с жильем требуют одобрения лица, которое вам его выдало.

Этапы согласования с банком:

1. Заказ и подготовка проекта (эскиза) перепланировки квартиры.
2. Обратитесь в страховую компанию.
3. Оценка квартиры с учетом будущих изменений.
4. Получите разрешение страховщика.
5. Обратитесь в банк с заявкой на согласование перепланировки.

Короче ничего сложного. В случае квартирной ссуды требуется согласие банка. Возможно, Мосжилинспекция не требует, но в будущем понадобится для регистрации земли.

Согласование со страховой компанией

Стоимость страховки необходимо пересмотреть. После перепланировки характеристики квартиры меняются. Следовательно, цена на недвижимость также не останавливается.

Перед выдачей разрешения страховщик запросит данные оценки. Заказывать нужно заранее. Оценщик проанализирует, как изменится стоимость квартиры после изменения конфигурации, и составит отчет. На основании этого с вами будет заключено новое соглашение или дополнительное соглашение к ранее заключенному соглашению. Там уже будет учтено техническое состояние квартиры.

Пошаговая инструкция

Теперь рассмотрим каждый из этапов договора о перепланировке в ипотечной квартире, если ремонт только планируется.

Шаг 1. Внимательно изучить условия кредитного договора

На первом этапе нужно заключить договор с банком и внимательно его прочитать. В частности, о возможности / невозможности перепланировки квартиры. Если в договоре нет прямого запрета, можно будет провести перепланировку. Позвоните в банк и еще раз уточните у менеджеров.

Шаг 2. Заказать техпаспорт и проект

Вам нужно одно. Если при ремонте не используются несущие стены и вы хотите, например, разобрать встроенный шкаф, достаточно будет простого эскиза перепланировки. Это чертеж, основанный на пояснении ипотечной квартиры (план включен в техпаспорт). Эскиз можно нарисовать самостоятельно.

Для сложных работ потребуется заказать проект перепланировки. Это может сделать только лицензированная компания, имеющая разрешение СРО на проектирование. Иногда к проекту прилагается техническое заключение (ТЗ). Его оформляет выбранный вами офис или автор на дому (например, в Москве это ОАО «МНИИТЭП).

Заказанное свидетельство о регистрации потребуется в будущем.

Шаг 3. Согласовать перепланировку ипотечной квартиры со страховой и банком

Порядок следующий:

Пока банк не скажет свое слово, переходить на следующий этап нет смысла. Обязательно дождитесь разрешения кредитора!

Шаг 4. Обратиться за разрешением в МФЦ или администрацию

С этого этапа работает обычная схема согласования перепланировки квартиры.

Куда обращаться? В Москве получателем станет Московская жилищная инспекция. Заявку можно подать только в электронном виде на сайте Мэра Москвы. Документы загружаются в виде сканированных копий; согласие банка можно не давать.

Для регионов предусмотрена возможность подачи заявки через МФЦ «Документы». Сервис будет передавать информацию в основной корпус. Обычно это ЖЭК, архитектурный отдел или БТИ.

Ответное письмо от учреждения в виде разрешения на перепланировку или отказа в ее проведении. Копию решения самоуправления необходимо отправить в банк.

Шаг 5. Выполнить перепланировку квартиры

На этом этапе можно начинать ремонтные работы в соответствии с утвержденным проектом. Отклонений быть не должно.

Шаг 6. Пригласить приемочную комиссию

Как только закончите перепланировку ипотечной квартиры, нужно еще раз обратиться в администрацию. На этот раз подайте заявку на приглашение межведомственного комитета. Проверяют актуальные изменения в квартире на соответствие тому, что заявлено в проекте.

При отсутствии расхождений председатель комиссии и ее члены подпишут акт о завершении перепланировки.

Шаг 7. Внести изменения в базы БТИ и ЕГРН

После подписания акта приема-передачи вы можете передать информацию в регистрирующие органы.

Есть два:

Первым делом пригласите счетчика от БТИ, чтобы он зафиксировал новые параметры квартиры после перепланировки. Кроме того, с учетом обновлений вам будет выдано свидетельство о регистрации. Вы можете обратиться к нему для изготовления технического плана (в электронном формате) и, согласно плану, уже можете вносить изменения в ЕГРН.

Кстати, на этом этапе необходимо обязательно сообщить об этом в банк и страховую компанию. Возможно, придется пересмотреть стоимость квартиры.

Необходимые документы

Каждый банк устанавливает свой перечень документов, необходимых для согласования перепланировки ипотечной квартиры. В целом список не сильно отличается.

Для согласования перепланировки в ипотечной квартире необходимо:

В Москве согласие банка дается в Росреестр на этапе внесения изменений в ЕГРН. Без этого согласия в кадастровой регистрации будет отказано. И перепланировка будет признана незаконной. В регионах согласие банка можно запросить на этапе контакта с архитектурным отделом.

Образец заявления на перепланировку ипотечной квартиры в банке

Каждый кредитор разработал стандартную форму заявки на согласование перепланировки ипотечной квартиры.

Рассмотрим содержание утверждения:

Образец заявки

Образец согласия банка

Вы можете ознакомиться с письмом-согласием кредитора ниже:

Образец согласия

Сроки

Сроки рассмотрения банком документов на перепланировку всегда индивидуальны. Например, ВТБ принимает решение в течение 7 рабочих дней. Для других банков это может занять от 10 до 30 дней, в зависимости от специфики работы учреждения.

Банки могут предоставить до 6 месяцев на расчет с администрацией. В этот период необходимо получить согласование жилищной инспекции, провести перепланировку, сдать работы, а также заказать обновленный технический паспорт в БТИ.

На выполнение проекта уходит от 3 до 7 дней, в зависимости от сложности. Если вам на дом потребуется техническое задание от автора, то сроки до 30 дней.

Общий срок согласования перепланировки ипотечной квартиры составляет от 3 до 5 месяцев.

Стоимость и затраты

Процедура согласования трансформаций всегда платная. Разрешение на перепланировку в жилищной инспекции выдается бесплатно.

Остальным придется заплатить:

Кроме того, расходы могут быть связаны с получением разрешений от различных органов. Среднее пособие в Москве после согласования перепланировки в ипотечной квартире составляет 40 000 рублей, в регионах дешевле.

Сроки и цена согласования

Определив и осуществив перепланировку жилья, находящегося в ипотеке, не стоит медлить. Обычно банк дает от трех до шести месяцев, чтобы пройти процесс утверждения. Задержка с вашей стороны может быть расценена как нарушение условий договора и вам придется заплатить штраф.

Чтобы избежать такого результата, лучше обратиться к опытным юристам, которые занимаются согласованием перепланировки. Достаточно оформить доверенность, и все вопросы координируют профессионалы.

Самостоятельное одобрение обходится дешевле, но чаще всего не уложиться в срок довольно сложно.

Мнимая экономия в таком деле может привести к еще большим расходам в будущем.

точную цену согласования назвать невозможно, все зависит от цен конкретных компаний, с которыми вы связываетесь.

Примерная стоимость документов следующая:

К этому можно добавить стоимость получения разрешений в различных инстанциях, каждый из которых устанавливает свою собственную цену за выпуск документа.

Можно ли узаконить перепланировку в ипотечной квартире

Да, но это не рекомендуется.
Легализация — это процедура легализации уже проведенной перепланировки, если до начала ремонта она не была согласована с местной администрацией. В этом случае вам придется легализовать «де-факто». Например, в Мосжилинспекции это стандартная процедура. А в регионах хозяина сразу отправят решать вопрос в суде.

Риск санкций от банка

Ипотека на квартиру заложена. Поэтому каждый год банк проверяет состояние жилой площади путем выездных проверок. Если во время одного из них вдруг выяснится, что вы провели перепланировку, но не сообщили об этом в банк, могут быть неприятные последствия.

Какие штрафы:

1. Финансовый штраф — в соответствии с условиями кредитного договора.
2. Обязанность устранить нарушения или в срочном порядке оформить перепланировку ипотечной квартиры.
3. Повышение процентной ставки по кредиту.
4. Обязанность погасить задолженность раньше, чем предполагалось.
5. Расторжение кредитного договора.

В самом негативном сценарии банк может обратиться в суд и потребовать продажи квартиры заемщика на аукционе. Но для этого должно сойтись несколько факторов: незаконная перепланировка, невозможность вернуть квартире в первоначальный вид, просрочки ссуды, конфликты с заемщиком.

Как проходит оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Получить ипотеку без оценки не получится — это обязательное условие для банка и закона. Обратитесь в уважаемую организацию с репутацией. Будьте осторожны с частными торговцами, которые обещают выставить котировку, не «заметив» незаконной перепланировки — если это обнаружится, банк может оспорить транзакцию и обвинить вас в мошенничестве.

Как это работает:

При необходимости специалист может рассчитать сумму, которая понадобится для устранения незаконной перепланировки. Будут учитываться среднерыночные цены работ.

Столкнулись с квартирой без узаконенной перепланировки? Свяжитесь с нашими менеджерами — мы покажем вам, как сделать все возможное и не потерять деньги.

Ответы юриста на частные вопросы

Мы хотим купить квартиру с незаконной перепланировкой под ипотечный режим. По словам собственника, переделки могут быть узаконены задним числом, но сам он этого делать не хочет. Одобряет ли банк кредит, если потом узаконим самовольную перепланировку квартиры?

Вероятность отказа банка высока. Но если несанкционированные изменения не противоречат СНиП, СанПиН и другим нормам, теоретически получить кредит все же можно. Для этого нужно заверить банк, что в ближайшее время узаконите чужую переподготовку. Вам понадобится план и техническое заключение. Вопрос будет решаться в индивидуальном порядке.

Получено разрешение банка на перепланировку. Можно ли сейчас проводить ремонтные работы?

Нет, разрешение банка не является официальным подтверждением перепланировки. Для начала необходимо согласовать проект с местной администрацией или жилищной инспекцией. Только после их письменного разрешения можно приступать к строительным работам. В противном случае у вас возникнут проблемы с приемкой ремонта комиссией.

Банк отказался от перепланировки квартиры. Можно ли обжаловать этот отказ?

Теоретически это возможно, но на практике это нецелесообразно. Банк — это коммерческая структура со своими правилами, положениями и требованиями к заемщикам. Если вам отказали в ссуде, на то могли быть причины. Имеет смысл получить ипотеку в другом банке. Обращаться в суд и просить его заставить учреждение предоставить вам кредит — это неправильно.

У меня просроченные платежи по ипотеке. Согласны ли банки в такой ситуации на редевелопмент?

Возможно нет. Хотя это не главное условие для отказа, многие банки чувствительны к задержкам клиентов. Некоторые банки даже прямо указывают на это нарушение в тексте кредитного договора. По этой причине возможен отказ, даже если перепланировка соответствует строительным и санитарным нормам. Лучше всего уточнить этот момент у менеджеров банка.

Перепланировки или переустройство

Заказывая перепланировку квартиры, учитывайте разницу в сроках.

Вы узнали, что в желаемой квартире есть перепланировка? Главное, что нужно сделать перед заказом экспертизы, — это проверить документы, подтверждающие перепланировку. Банк не примет ипотечный кредит, если нет договора о перепланировке.

Небольшая лазейка

Банк может встретиться посередине и выдать ипотечный кредит, если заемщик согласится вернуть квартиру в первоначальное состояние в течение одного года. Этот момент необходимо подробно обсудить с кредитным менеджером и внимательно прочитать договор. Обратите внимание на особенности перепланировки — действительно ли можно вернуть все в исходное состояние? Сколько?