Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Отвечает юрисконсульт Роман Азатян:

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи означает, что цена данной жилой площади указана ниже ее рыночной стоимости. Это делается при покупке и продаже квартир на вторичном рынке жилья. Кроме того, стоимость таких квартир, как правило, превышает 1 миллион рублей, а в собственности они находятся не более трех лет. Занижение стоимости квартир в основном связано с будущей отчетностью в ФНС при подаче налоговой декларации, в которой отражается доход, полученный от продажи физического лица, после чего налог подлежит уплате государству.

При выдаче ипотечного кредита заниженная стоимость квартиры ни на что не влияет, ведь заемщик берет определенную сумму, и банки с радостью соглашаются на такие сделки (почти все выдают ипотеку).

Однако некоторые банки могут выдавать ипотечные кредиты при определенных условиях, в том числе:

Поэтому занижение цен при покупке и продаже квартиры сейчас довольно распространено и категорического «нет» от банка вы не услышите. Однако каждый банк вправе формулировать особые условия заключения таких сделок.

Кому банки выдают ссуду на квартиру, а кому отказывают?

Какие вторичные квартиры покупать не стоит? Правовые аспекты

Зачем при реализации жилья используют данный документ?

Сотрудники Росреестра передают данные об операциях с недвижимым имуществом в налоговую инспекцию, которая обязывает продавца платить налоги с полученной прибыли на основании этой информации.

Чтобы уменьшить сумму налогов или полностью избежать их уплаты, владелец квартиры часто предлагает покупателю занижать реальную цену в договоре .

Разница между фактической ценой и ценой, указанной в контракте, является неотъемлемой надбавкой за улучшение, которую продавец получает после завершения сделки.

Плюсы сделки:

Минусы заключения сделки:

Отвечает президент компании Century21 Zavidov Юрий Завидов:

В целом банки вполне верны таким условиям при продаже и покупке квартиры за счет ипотечных средств. И такие сделки — далеко не редкость. Другое дело, что указание стоимости, которая будет занижена относительно рыночной стоимости, влияет на то, как продавцы будут проводить налоговое планирование в будущем. В большинстве случаев после продажи квартиры такие продавцы становятся покупателями, а на выручку от продажи недвижимости покупают новую квартиру или, например, загородный дом. Но, конечно, лучше указать полную стоимость квартиры, заплатить налоги, а затем воспользоваться правом на вычет по налогу на имущество (при условии, что продавцы ранее этим вычетом не пользовались).

нельзя не упомянуть о рисках, которые несет покупатель квартиры с такой стоимостью. Иногда разница в стоимости может быть очень значительной. Фактически, если сделка оспорена, эта сделка признается недействительной и возвращается, покупатель получит ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи. Перед совершением такой сделки нужно все внимательно проверить, максимально подробно изучить историю квартиры или доверить проверку опытным специалистам.

Возмещаются ли неотделимые улучшения?

Порядок возмещения расходов предусмотрен статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. Утверждается, что расходы возмещаются, если владелец согласился произвести улучшения. Если изменения были внесены без согласия арендодателя, порядок возмещения затрат остается на усмотрение арендодателя.

Вопрос: Как учесть неотделимые улучшения полученного или сданного в аренду имущества при расчете налога на прибыль Просмотреть ответ

Как доказать получение согласия?

Чтобы обязать арендодателя возместить расходы, необходимо доказать, что он получил согласие на внесение изменений. Только в этом случае будут применяться положения статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. Часто домовладелец дает только устное согласие, но это будет сложно доказать. Желательно заключить дополнительное соглашение. Что делать, если не было получено никаких письменных соглашений? Доказать факт согласия арендодателя можно следующими способами:

ВАЖНЫЙ! Лучшее доказательство — договор между домовладельцем и арендатором. Если у вас есть этот документ, вы можете быть уверены, что расходы будут возмещены в судебном порядке.

ВНИМАНИЕ! Арендатор должен будет доказать не только полученное согласие, но и фактическую стоимость улучшений. В этом помогут чеки, квитанции, договоры на оказание услуг.

Формы возмещения затрат

Возмещение расходов организационной единицы обычно согласовывается с арендодателем. Наиболее распространены следующие формы компенсации:

ВАЖНЫЙ! Компенсация за неотделимые улучшения может быть согласована в самом договоре аренды. В документе указаны сроки годности и дополнительные условия. Желательно прописать форму компенсации в договоре.

Отвечает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко:

вполне возможно получить ипотечный кредит на покупку квартиры со заниженной в договоре стоимостью. Но об этом нужно сообщить в банк. Если банк соглашается закрыть глаза на несоответствие, а это обычная ситуация, то «излишек» денег проводится как «сумма неотделимого улучшения» и оформляется в специальном документе. Также бывают случаи, когда сумма в договоре неотделимых расходов иногда превышает указанную заниженную цену квартиры, и это делают банки. Однако в этом случае есть риск отказа в регистрации в Росреестре.

Чаще всего недооцененные ипотечные сделки происходят в демократическом сегменте. Если рыночная стоимость квартиры составляет 3 миллиона рублей, ее можно без лишних подозрений занижать вдвое или даже больше. Естественно, указанную в договоре стоимость должен будет подтвердить эксперт (это компании-партнеры специализированных банков), который подтвердит, что квартира дешевле сопоставимых характеристик. Поэтому, в частности, почти гарантировано, что занижение цены в договоре без предварительного уведомления банка приведет к отказу в выдаче кредита.

Есть еще один важный момент. В большинстве случаев банки недооценивают стоимость, выставляя свои условия: более высокий первоначальный взнос и более высокая ставка.

Какие вторичные квартиры покупать не стоит? Качественные характеристики

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Требования и правила составления расписки

Образец квитанции на неотъемлемые улучшения квартиры пригодится людям, составляющим договор купли-продажи. Новый собственник полученной по договору жилплощади, где что-то улучшили, от руки пишет квитанцию. Так указываются его персональные данные, прописываются данные в паспорте гражданина, указываются все нюансы сделки.

Сумма денег указывается цифрами и буквами. Что и было сделано для доработок и подписания. Продавец получает премию за проделанную работу, а покупатель — гарантию того, что к нему не будут предъявлены финансовые претензии. Документ не написан от руки. Подробно описаны все его тонкости, нотариальное заверение документа не требуется, главное указать все без ошибок.

Образец квитанции (бланк) на неотделимые улучшения

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Да, когда речь идет о покупках на вторичном рынке, это так. Порядок получения ипотечной ссуды организован следующим образом: 1) будущий покупатель обращается в банк с просьбой о ссуде на покупку недвижимости; 2) получить принципиальное согласие на получение кредита; 3) выбрать конкретное предложение и подписать договор с продавцом, указав сумму сделки; 4) ссудодатель выплачивает сумму кредита по цене, указанной в договоре. Таким образом, вы получите в кредит в банке ровно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Продавец квартиры обычно просит своего покупателя прописать в договоре купли-продажи недвижимости цену ниже, чем та, которая будет фактически уплачена, если выставленный на продажу объект находится в собственности собственника менее пяти лет, за исключением некоторых резервов, когда этот период составляет три года… Это связано с тем, что, если период владения недостаточен, сделка будет облагаться подоходным налогом с населения. Однако такой шаг сопряжен с определенными рисками. Несоответствие заявленной цены рыночной цене может заинтересовать налоговые органы, которые имеют право проводить проверку. При этом цена, по которой исчисляется налог, не может быть меньше 70% от его кадастровой стоимости.

Как учесть неотделимые улучшения при сделках купли продажи?

Покупатели и продавцы, которые собираются заключить сделку, должны понимать, что реализация мер, относящихся к категории неотъемлемых улучшений, не может быть отменена.

При совершении сделки такого формата вы можете оценить имущество продавца по следующим критериям:

Внося первую или вторую часть суммы, прописанной в договоре, необходимо обсудить с продавцом моменты, которые могут ее увеличить и еще на этапе заключения конкретного договора. Напишите квитанцию, подтверждающую позиции обеих сторон. Неразделимые улучшения при продаже квартиры будут иметь свое значение, поэтому необходимо заранее предусмотреть реализацию и реализацию.