На что обратить внимание при оформлении ипотеки

Договор ипотеки: основные нюансы, риски и общие положения. На что обратить внимание, покупая квартиру в ипотеку?

Порядок заключения, права и обязанности сторон, а также исполнение кредитного договора регулируются специализированным федеральным законом — «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)». По большинству вопросов законодательство допускает взаимное соглашение сторон. Перед подписанием контракта рекомендуется внимательно изучить его ключевые положения и только после этого принимать окончательное решение.

Общая информация

Заемщик имеет право подробно знать все условия предлагаемого кредитного обязательства: получение, использование, возврат, штрафы, ограничения / обременения. Информация должна предоставляться по запросу в понятной форме. Заемщик вправе запросить разъяснения, расследования, комментарии (в том числе в письменной форме) по любому не вполне понятному ему пункту договора (п. 2 ст. 9.1 Федерального закона).

Полный список документов, необходимых для подписания кредитного договора, выглядит следующим образом:

Чаще всего банки устанавливают не фиксированную ставку на продукт, а диапазон. Окончательная стоимость зависит от того, насколько привлекателен соискатель для кредитора. Чем больше документов потенциальный заемщик предоставит банку, тем ниже (выгоднее) будет ставка. Предложения о получении двухдокументной ипотеки следует рассматривать как крайний вариант. Условия по ним нельзя назвать выгодными — банк покрывает все возможные риски завышенной процентной ставкой, и такая практика считается нормальной.

Привлечение созаемщика

Отдельно стоит пояснить вероятность участия в договоре СО-КРЕДИТОРА. Например, если ипотека оформлена гражданином, состоящим в законном браке, его супруга автоматически становится созаемщиком (ст. 45 СК РФ). Возможность привлечь созаемщика значительно увеличивает вероятность одобрения заявки, так как доход обеих сторон договора будет учитываться в совокупности.

Например, если банк, проанализировав финансовое состояние заемщика, отказывает в нем из-за недостаточного дохода, наиболее эффективным выходом будет привлечение созаемщика. Разделение ответственности между должником и созаемщиком устанавливается банком с учетом финансового состояния каждого из них. Поэтому созаемщик предоставляет в банк практически такой же пакет документов.

Возможность привлечения созаемщика не следует путать с банковской гарантией. Уже несколько лет кредитные организации не требуют обязательного привлечения поручителя при подписании кредитного договора. После того, как банк оценил надежность заемщика, он может поставить условие о присутствии поручителя, если он не удовлетворяет какому-либо требованию.

С другой стороны, заемщик может самостоятельно указать на привлечение поручителя, даже если заем уже одобрен для него. Эта мера предоставит банку дополнительные гарантии, а это значит, что базовые условия для заемщика будут пересмотрены в сторону увеличения.

Какие могут возникнуть расходы

Основное направление дополнительных затрат — страхование объекта. Обязанность застраховать объект ипотеки вытекает из положения статьи 31 Федерального закона, которая гласит, что, если условия страхования не прописаны в договоре, по умолчанию все расходы по регистрации несет непосредственно заемщик. Цена на страхование объекта может быть включена в процентную ставку или заключен отдельный договор.

В кредитном договоре следует обратить внимание на пункт о продлении страхования на весь срок действия кредитного договора. К этому требованию нужно отнестись серьезно, так как банк в виде штрафных санкций за неисполнение может указывать как на досрочное исполнение кредитного обязательства, так и на наложение санкции на объект.

Еще одним дополнительным расходом для заемщика является оценка недвижимости. Здесь представлено несколько вариантов, каждый из которых используется в зависимости от типа ипотеки:

В то же время заемщик может воспользоваться правом на самооценку, которое также может быть использовано в качестве принципала. Но такие разногласия с кредитором приведут к невозможности дальнейшего сотрудничества, поэтому соглашаться или не соглашаться с предложенными условиями остается заемщиком.

Уплата всех государственных налогов является обязанностью заемщика. Кредитные организации предлагают провести все регистрационные действия, стоимость которых может быть оплачена отдельно или включена в тело кредита.

В п. 2 ст. 9.1 Федерального закона предусматривает, что по договору кредитные организации не могут взимать комиссию. Поэтому выдача средств (зачисление на счет), открытие специального кредитного счета и другие действия не должны облагаться дополнительными комиссиями со стороны заемщика.

Что такое «полная стоимость кредита» (ПСК)

Это ключевое значение, которое отражает точную сумму кредитного обязательства. Полная стоимость указана на первом листе контракта в числовой и капитальной форме. Над графиком выплат (справа) цена за тысячу показов выделена жирным шрифтом в рамке. Стоимость должна быть четко разделена на части с точностью до копейки.

На основании этого показателя заемщику необходимо принять решение. Сумма не может быть увеличена, если обязательства исполняются без нарушения. Увеличение суммы возможно только за счет начисления штрафных санкций.

Размер переплаты в самом договоре не может быть указан. Самый простой вариант — рассчитать разницу между кредитной организацией (средства, полученные по договору) и общей стоимостью кредита — числовое значение, указанное на первом листе договора (в графе). Типы погашения (аннуитет / дифференциал) не влияют на размер переплаты.

Независимо от даты подписания договора нужно обратить внимание на абзац, в котором указано начало документа. Документ должен вступить в силу только после фактического поступления денежных средств на счет заемщика.

Например, договор можно заключить 1-го числа месяца, а средства получить только 5-го числа. Чтобы не стать должником банка еще до получения денег, необходимо убедиться, что договор прописано так, что вступает в силу не с момента подписания, а с момента поступления денежных средств на счет. Также необходимо понимать разницу между переводом (переводом) и фактическим получением денег.

График платежей

Вся сумма кредита должна быть выплачена в сроки, установленные сторонами по взаимной договоренности. На графике должны отображаться следующие данные:

Сумма всех платежей, указанная в таблице, должна равняться полной стоимости кредита.

План платежей является индивидуальным условием договора, поэтому он может быть изменен только по взаимному соглашению сторон. Кредитные организации не могут вмешиваться в право заемщика произвести сумму больше следующего платежа.

Основная часть каждого платежа идет на выплату процентов (около 80% от суммы). Остальное идет на уменьшение тела ссуды (п. 20 ст. 5 Федерального закона «О потребительском кредите (ссуде)»). Процентная ставка и любые другие условия в контексте ухудшения положения заемщика не могут быть изменены. Ставка остается неизменной в любом случае, даже в случае серьезных нарушений со стороны заемщика.

Виды графиков платежей

Сегодня кредиторы используют менее выгодную для заемщика схему выплаты аннуитета. Его суть заключается в разбиении CPM на ряд идентичных платежей за весь период использования средств.

Также существует дифференцированная схема, когда UCS разбивается на выплаты в порядке убывания. То есть на ранних этапах заемщик платит больше, затем суммы постепенно уменьшаются, при этом уменьшается и общая сумма переплаты. Такой вариант более выгоден для заемщика, но банки практически не используют его.

выбрать одну из схем погашения или изменить схему, выбранную при исполнении обязательств, можно только после согласования с банком. Но вероятность положительного решения здесь крайне мала.

Штрафы: за что могут начислить?

Существуют штрафные санкции за несоблюдение любого условия контракта. На практике это:

В кредитных договорах предусмотрено 2 варианта начисления неустойки. Если планируется начисление процентов за период нарушения обязательств, максимальная сумма не должна превышать значение ключевой ставки по курсу ЦБ РФ на день заключения договора. Второй вариант — 0,06% от суточной суммы долга, если по договору проценты не начисляются.

Кредитные организации могут выбрать один из вариантов по своему усмотрению. В целях проверки информации кредиторы могут уточнить ключевую ставку в день подписания договора на официальном сайте ЦБ РФ. Если фиксированная ставка рассчитывается в днях, в соответствующем абзаце должен быть указан максимальный процент 0,06%.

Права заемщика

Главное предпочтение заемщика — это возможность использования объекта без каких-либо ограничений. Указание в договоре об ограничении прав использования ведет к недействительности договора. В этом случае заемщик вправе получать доход от объекта с сохранением исключительного права на него. Банк не имеет права запрещать:

Любые манипуляции, связанные с отчуждением актива (за исключением наследования по завещанию), должны быть согласованы с банком.

ДЛЯ ПРОДОЛЖЕНИЯ ПОЛНОГО АНАЛИЗА РИСКОВ ПРИ ПОДПИСАНИИ ДОГОВОРА КРЕДИТА ПРОЧИТАЙТЕ ВТОРОЙ ЧАСТЬ СТАТЬИ:

(СТАТЬЯ) На что обращать внимание при подписании КРЕДИТНОГО ДОГОВОРА: основные риски. ЧАСТЬ 2

* Материалы статей могут содержать ссылки на сторонние сайты. KG «GidPrava» не несет ответственности за содержание и точность информации, представленной на сторонних сайтах.

Подводные камни по ипотеке в голове

Личные опасения заемщиков, покупающих дома на заемные средства, имеют множество вариантов и зависят от текущей ситуации. Разберем подробно существующие.

Переоценка своих сил по платежу

На начальном этапе получения ипотеки многие клиенты используют кредитный калькулятор для определения необходимого дохода и ежемесячного платежа. Конечно, все преследуют цель погасить долг как можно быстрее и часто берут ссуду на более короткий срок, но с такой суммой платежа, которая сопряжена с серьезным кредитным бременем.

Подробнее: Возможен пересчет пенсии после его назначения

Как правило, в расчетах не учитываются обстоятельства непреодолимой силы в жизни клиента, которые могут повлечь за собой крупные финансовые вложения.

Поэтому при относительно невысоких доходах семьи лучше брать ссуду на максимально длительный срок, чтобы оплата была доступной.

Не думать о будущих переездах

Ипотека выдается не на год, а в большинстве случаев на десятилетия. С годами жизнь может существенно измениться. В частности, заемщику могут предложить работу в другом городе или регионе, иметь детей, изменить состав семьи и т.д. Все эти явления могут потребовать переезда в другой город или расширения имеющейся жилой площади.

В этой ситуации необходимо будет переоформить имеющуюся ипотеку, рефинансировать ее или заменить предмет залога.

Не думать про ремонт и содержание жилья

Любой дом, даже недавно построенные квартиры, подвержен постепенному износу и требует периодических вложений. Поэтому у вас должны быть дополнительные деньги на проведение ремонтных работ, на приобретение необходимой мебели или элементов декора.

Если обустройство квартиры еще можно как-то отложить, то ремонт сломанных вещей и конструкций потребует немедленных действий от жильцов.

Не откладывать деньги в фонд свободы, а все видать на гашение ипотеки

Это тоже непростительная ошибка заемщика, вызванная желанием быстрее закрыть ссуду. Любой финансово образованный человек пытается создать хотя бы небольшой фонд свободы, размер которого варьируется от 3 до 6 ежемесячных выплат по ипотеке.

То есть при выплате в 20 тысяч рублей нужно иметь на складе 60-120 тысяч рублей свободных средств.

Забыть про поддержку государства

логичнее и выгоднее использовать предлагаемые государством меры поддержки при оформлении ипотечного кредита, чем забыть о них. Например, материнский капитал в 453 тысячи рублей можно использовать для погашения первого взноса или для погашения части долга. Также доказали свою эффективность налоговые отчисления, специальные программы для семей с детьми, молодых специалистов в бюджетных организациях и так далее

Использование таких инструментов, безусловно, не будет лишним и снизит кредитную нагрузку.

Подводные камни у клиента в голове

Любой заемщик немного боится столкнуться с банком с такой большой задолженностью, да еще на такой длительный срок. Кто-то сталкивается со своими страхами, а кому-то сидят в голове и не дают жить спокойно. Чего боятся должники?

Стать неплатёжеспособным

На этапах принятия решения и подачи заявления на ипотеку все клиенты думают о том, сколько они могут заплатить, не подвергая риску основной семейный бюджет. Абсолютно каждый пытается рассчитать приемлемый платеж либо вручную, либо с помощью кредитного калькулятора. Но ни один заемщик не может предсказать, как сложится жизнь и какие обстоятельства возникнут на пути к погашению ипотеки. На самом деле за длительный период выплат может случиться все: и приятно, и трагично. Именно последнего опасаются должники.

Специалисты советуют рассчитать приемлемую сумму платежа, чтобы кредит не стал тяжелым бременем и не пришлось на всем экономить. При расчете бюджета оставьте часть средств свободными. Лучше продлить долгосрочную ипотеку и облегчить кредитную нагрузку. Отложите свободные средства в резерв на случай форс-мажорных обстоятельств.

А вдруг переезд?

Иногда это случается. Вы можете найти работу в другом городе или семейные обстоятельства вынудят вас переехать. Не бойтесь этого. Филиалы банка есть во всех городах. С согласия банка связанную квартиру можно продать или обменять. Ипотека рефинансируется везде и во всех банках, причем даже на более выгодных условиях. Помните: все решено.

Как быть с ремонтом?

Любое жилище периодически требует ремонта. Ничего не делать в квартире годами невозможно. И об этом нужно подумать заранее, даже на этапе оформления ипотеки. Если кредитная нагрузка бережливая и в бюджете есть свободные средства, то через некоторое время после поселения можно сэкономить на ремонте. В противном случае ищите подработку. И бояться волка — не в лес.

А может свободные средства пустить на гашение ипотеки?

Это могло быть так. Но тогда у вас не будет того, что принято называть «Новой Зеландии», то есть резервных фондов. На самом деле это очень важно психологически. Когда у человека есть резервные фонды, жизнь намного спокойнее. Каждый день засыпать и просыпаться с мыслью «Как платить по ипотеке, если что-то случится?» — Да, нервов на это не хватает.

Государство поможет или нет?

Фактически, государство разработало ряд программ, которые действительно работают и помогают определенным категориям заемщиков. Материнский капитал, налоговые отчисления, субсидии молодым семьям с детьми, бюджетники — все это можно и нужно использовать для снижения кредитной нагрузки.

Подводные камни по спецпрограммам в 2019 году

В этом году некоторые категории граждан России могут пользоваться такими программами, как:

Как эти программы реализуются?

Ипотека для военнослужащих

Если военнослужащий является участником Сберегательно-ипотечной системы (НИС) более 3-х лет, он может воспользоваться данной программой и приобрести жилье на сумму до 2,33 млн рублей под 9,5% годовых.

Накопительная система позволит участнику собрать средства на первый взнос. Ежемесячные выплаты из бюджета будут постепенно погашать ипотеку. Но есть важное условие: солдат не может уволиться, пока не будет погашен кредит, иначе ему придется вернуть все средства государству.

Программа «Молодая семья»

Это разновидность льготного кредита с государственными субсидиями. В программе могут участвовать семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, в которых хотя бы один из супругов моложе 35 лет. Размер субсидии определяется регионом проживания и количеством членов семьи.

Подробнее: Льготы для вышедших из эксплуатации электро- и газосварочных аппаратов

Материнский капитал

В 2021 году программа семейных сертификатов, начатая несколько лет назад, продолжает действовать. Капитальные средства теперь можно использовать не только для улучшения жилищных условий, но и для других нужд. Но практика показывает, что очень часто семья решает потратить 453 тысячи рублей на покупку жилья в ипотеку.

Так называется льготный кредит на покупку деревянного дома. Здесь стоит уточнить, что именно для покупки, а не для строительства. Государственная субсидия предоставляется в виде снижения процентной ставки на 5%, так что окончательная ставка остается за банком, а не правительством.

Особенность этого вида жилищного кредита в том, что купленный дом не нужно отдавать в залог банку. Заемщик обязан внести первый взнос в размере 10% от стоимости дома.

Социальная ипотека

Социальными кредитами могут воспользоваться малообеспеченные слои населения, многодетные семьи, семьи с ограниченными возможностями или инвалидами, а также госслужащие, нуждающиеся в жилье. Для этих категорий государство предоставляет субсидию или льготную процентную ставку по кредиту, компенсируемую бюджетными средствами. Но чтобы получить субсидию, нужно стоять в очереди, которая может длиться годами.

Семейная ипотека под 6% годовых

Этой программой могут воспользоваться семьи со вторым или третьим ребенком. Срок действия программы истекает в 2022 году. Льготная ставка 6% не изменится в течение 8 лет. Оставшуюся часть срока кредита необходимо будет выплатить по ставке рефинансирования.

жилье по данной программе можно приобрести только у юридических лиц. Сумма кредита зависит от региона: 3 миллиона — для регионов, 8 миллионов — для москвичей.

Ипотека — это целая система, которая, с одной стороны, нацелена на благие цели: помочь гражданам покупать дома, а с другой стороны, это бизнес, который должен быть прибыльным для банка. Именно поэтому в ипотечной ссуде есть много нюансов и подводных камней. Чтобы эти «камни» не затащили вас в яму долга, вы должны прийти в банк, зная все об ипотечном кредите. Надеемся, что наши советы помогут всем потенциальным заемщикам без труда сориентироваться в кредитном пути.

Ипотека между физическими лицами встречается не так часто, но достаточно распространена, чтобы иметь законное основание. Его главное отличие от стандартного ипотечного договора заключается в том, что ссуду выдает не банк, а частное лицо под залог приобретенного имущества. Конечно, в данном случае речь идет о достаточно крупных суммах, которые потребуют регистрации по всем правилам (особенно в том случае, если в будущем произойдет смена лиц в долговом обязательстве).

На что обратить внимание при покупке квартиры

Изучив подводные камни ипотеки, необходимо ознакомиться с дополнительными особенностями покупки дома в кредит. Недвижимость с самого начала будет принадлежать покупателю. Однако заемщик не сможет полностью ими распорядиться, пока обязательства не будут полностью погашены. Практически любое действие с недвижимостью требует предварительного согласования с банком. Кредитор не имеет права:

1. Сдам помещение. Акция может быть осуществлена ​​по согласованию с залогодержателем. Однако банки неохотно дают разрешение на такое действие. Для кредитора передача арендованной недвижимости связана с повышенным риском ухудшения его состояния. Если возникнет необходимость продать помещение, компания даже не сможет вернуть свои деньги. Однако банк не может предотвратить передачу арендуемой собственности, если помещение арендуется не более чем на 1 год.
2. Переучить. Если плановый ремонт выходит за рамки разрешенного, необходимо будет подготовить проект перепланировки, получить разрешение соответствующих органов и связаться с кредитором. При себе необходимо иметь пакет документов. На их основе организация решит, давать разрешение на изменение помещения или нет.
3. Перерегистрировать помещение как нежилое. Пока действует кредитный договор, манипуляции будут невозможны.

Залоговая недвижимость не подлежит обмену или дарению. Также невозможно продать без разрешения кредитора. Заемщик должен согласовывать все действия с финансовым учреждением. Банк разрешит продажу недвижимости только в том случае, если средства от ее продажи будут использованы для погашения обязательств перед кредитором.

Ипотека между физическими лицами встречается не так часто, но достаточно распространена, чтобы иметь законное основание. Его главное отличие от стандартного ипотечного договора заключается в том, что ссуду выдает не банк, а частное лицо под залог приобретенного имущества. Конечно, в данном случае речь идет о достаточно крупных суммах, которые потребуют регистрации по всем правилам (особенно в том случае, если в будущем произойдет смена лиц в долговом обязательстве).

Договор ипотеки между физическим и юридическим лицом

Кредитный договор между физическим и юридическим лицом имеет свои особенности. Действительно, это может включать обычную ипотечную ссуду в одном банке, но другая компания также может выдавать ссуду, к которой обращается покупатель.

На основе образца банковского документа можно выделить основные моменты, на которые необходимо обратить внимание:

По взаимной договоренности в документ могут быть включены дополнительные разделы. Очень часто это меры взыскания, а также различные обстоятельства, объективно препятствующие возврату кредита.

Образец договора ипотеки между физическим и юридическим лицом

При заключении договора ипотечного кредита в банке, между физическими лицами или между физическими и юридическими лицами важно уделять самое пристальное внимание его содержанию. Для этого следует обратить внимание на следующие аспекты:

Стандартный образец ипотечного документа можно скачать здесь.