Налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости

Налог на продажу квартиры по кадастровой стоимости

► Знаете ли вы, что…

С января 2016 года налог при продаже квартиры взимается с ее кадастровой стоимости. Точнее, с его кадастровой стоимостью, умноженной на 0,7. Но у этого правила есть нюансы. Дьявол, как всегда, в мелочах. Что это такое — сейчас объясним.

   

Каждый продавец квартиры обязан уплатить НДФЛ в размере 13% от дохода, полученного от продажи квартиры, с учетом налоговых вычетов на имущество (размер которых продавец может уменьшить свой налогооблагаемый доход).

   

Дело в том, что до 2016 года этот самый «доход от продажи квартиры» засчитывался от суммы, указанной в качестве цены в договоре купли-продажи (DCT). А с января 2016 года налоговые органы получили право исчислять НДФЛ при продаже квартиры от ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10 Налогового кодекса РФ). Налоговый инспектор пользуется этим правом только в том случае, если цена контракта ниже кадастровой стоимости X 0,7. Если цена контракта выше, то налог спишется с нее (т.е с суммы, которая оказалась выше).

   

Продавец, конечно, по-прежнему имеет право указать любую цену в своем договоре купли-продажи квартиры (ДКП), но если полученная им сумма дохода окажется меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то налог (13% -НДФЛ) его не интересует, платить придется именно с этой суммы — от 70% от кадастровой стоимости квартиры.

При этом остается возможность применить налоговые вычеты при продаже квартиры Продавцом, а в некоторых случаях налог может быть снижен до нуля (подробнее о вычетах см. По ссылке).

   

   

Кадастровая стоимость квартиры для целей налогообложения берется с 1 января года продажи квартиры. И если эта кадастровая стоимость квартиры не определена, положения этой статьи не применяются и налог все равно рассчитывается от цены, указанной в договоре. Но сейчас таких случаев очень мало, а с годами, поскольку ведутся регулярные работы по кадастровому учету объектов недвижимости, таких случаев вообще не будет.

   

Кроме того, п.6 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ указывает на возможность для каждого субъекта РФ по своему усмотрению понизить коэффициент 0,7 при кадастровой оценке для целей налогообложения. Кроме того, отдельным законом субъекта Российской Федерации этот коэффициент может быть уменьшен до нуля как для всех, так и для отдельных категорий налогоплательщиков и / или недвижимого имущества.

Поэтому в разных регионах России перед продажей квартиры имеет смысл узнать текущую ситуацию с местным значением коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости квартиры для целей налогообложения на момент продажи. Такую информацию можно получить, например, в территориальном управлении Росреестра, в отделении Земельной книги Росреестра или у местных консультантов.

   

   

Для каких квартир действует новое правило налогообложения?

   

Важный момент! Данное законодательное нововведение (учет кадастровой стоимости при исчислении налога на продажу квартиры) распространяется только на квартиры, приобретенные после 1 января 2016 года. Пункт 3 статьи 4 вводного закона n. 382-ФЗ от 29 ноября 2014 г.

   

Другими словами, если квартира была оформлена в собственность (приватизирована, унаследована, куплена и т.д.) до 2016 года и продана после, правило определения налога с продаж по кадастровой стоимости не применяется.

   

   

Стоит ли занижать цену в договоре купли-продажи квартиры?

   

Налог на продажу квартиры по кадастровой стоимости

Ранее многие продавцы, стараясь не платить налоги при продаже квартиры, указывали в договоре купли-продажи (ДКТ) заниженную стоимость квартиры — в пределах 1 млн руб. Это дало им возможность воспользоваться установленным законом налоговым вычетом в размере того же 1 млн рублей и, таким образом, «законно» избежать уплаты налога с продаж.

   

Такой прием понравился продавцам, но он напугал покупателей, так как в случае признания сделки недействительной покупатель имеет право вернуть ту же «уменьшенную» сумму из контракта, а не то, что он фактически заплатил (например, избежать этого. — см ссылку ниже).

   

Но налог с продаж на квартиру очищается для продавца и совершенно законным способом, без уловок, после нескольких лет владения квартирой. Если, например, он ранее купил его, и это его единственный дом, после 3 лет владения он может продать его без налогов. Если вы получили квартиру в дар, в наследство или приватизацию, она также освобождается от налога с продаж после 3 лет владения (п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).

В остальных случаях он может продать квартиру без налога после 5 лет владения (п.4 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).

   

Если собственник продает квартиру, не дожидаясь истечения этого срока, то у него возникает налог и юридически уменьшить его можно только с помощью налоговых вычетов. Но даже в этом случае налогоплательщику все равно придется кое-что заплатить. Здесь у продавца возникает соблазн снизить цену квартиры в договоре купли-продажи, скорректировать ее до суммы вычета и ничего не платить в бюджет.

   

Но продавцу не имеет смысла снижать цену своей квартиры ниже уровня «Кадастровая оценка 0,7 Х», так как с этой суммы все равно будет рассчитываться налог. Однако часто (особенно в Москве) реальная рыночная стоимость намного превышает кадастровую и даже снижается на 30%, поэтому продавцы по-прежнему склонны занижать «бумажную» стоимость своей квартиры, чтобы сохранить налог с продаж до минимум.

Что делать Покупателю в этом случае, насколько велик для него риск занижения цены квартиры в договоре купли-продажи — описано в отдельной заметке по ссылке.

   

   

Где узнать кадастровую стоимость квартиры?

   

Налог на продажу квартиры по кадастровой стоимости

Этот вопрос сейчас стал актуальным для всех продавцов квартир. Прежде чем указывать реальную рыночную стоимость в договоре купли-продажи квартиры (DCT), было бы неплохо узнать, какая будет налоговая база — цена, указанная в DCT, или кадастровая стоимость квартиры с коэффициентом 0,7?

   

Узнать кадастровую стоимость квартиры бесплатно можно на сайте Росреестра, в разделе «Услуги» — «Онлайн справочная информация по объектам недвижимости»: здесь.

Эта информация является открытой и общедоступной, и предоставляется любому желающему, который может ввести точный адрес или кадастровый номер квартиры в соответствующее поле. Данные о фактических расходах автоматически предоставляются базой данных Государственного реестра недвижимого имущества (ГКН).

   

Кадастровая оценка объектов недвижимости не является статической, но периодически меняется. При такой оценке все чаще стараются исходить из рыночных параметров квартиры, поэтому кадастровая стоимость приближается к реальной рыночной стоимости квартиры, а иногда может даже превышать ее.

   

Если выясняется, что кадастровая стоимость квартиры значительно превышает ее реальную рыночную стоимость (например, в 1,5 — 2 раза), собственник квартиры имеет право оспорить кадастровую оценку. Но в этом случае без специалистов (юристов и экспертов) не обойтись.

   

   

Как снизить кадастровую стоимость квартиры?

   

Налог на продажу квартиры по кадастровой стоимости

Чтобы оспорить и снизить кадастровую стоимость своей квартиры, физические лица могут обратиться непосредственно в суд или попытаться решить этот вопрос во внесудебном порядке (а если не сработает, то в суде).

   

Для внесудебного решения необходимо обратиться в специальную комиссию для рассмотрения споров по результатам определения кадастровой стоимости. Эта комиссия работает в отделениях Росреестра в каждом субъекте Российской Федерации. Комиссия должна ответить в течение одного месяца — отклонить заявителя или выполнить его просьбу.

   

Пытаться оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость квартиры таким способом имеет смысл только в том случае, если она превышает рыночную стоимость минимум на 35-40%. При меньшей разнице в стоимости комиссия вряд ли примет заявку к рассмотрению. Но хозяин квартиры в очередной раз может обжаловать такой отказ в суде.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Адвокат Морозова - рассказываю про решения ваших юридических проблем
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: