Нужно ли оформлять Договор купли-продажи квартиры у нотариуса?

Вопрос:

Покупаю квартиру. Нужно ли нотариально заверить договор купли-продажи квартиры? Какой в ​​этом смысл, и можно ли в торговой сделке обойтись без нотариуса?

Отвечать:

Короткий ответ: да. В каком-то смысле при покупке и продаже квартиры в большинстве случаев можно обойтись без нотариуса. Но есть важные нюансы!

Все зависит от типа заключаемого договора, являетесь ли вы покупателем или продавцом квартиры. А также — совершается сделка на первичном рынке или — на вторичном рынке. Поясним более подробно.

Сразу отметим, что на первичном рынке недвижимости (при покупке новостройки) практикуется нотариальное удостоверение договоров. Договоры готовят юристы девелоперской компании. Правда, в некоторых случаях здесь (для регистрации) может потребоваться нотариальное заверение КОПИЙ договора. Но это относится только к копиям Соглашения о долевом участии, и вы должны понимать, что заверение копии соглашения и заверение самого соглашения — это две разные вещи.

Что касается аутентификации самого договора, то это имеет смысл и применяется на практике только на вторичном рынке недвижимости. Поэтому в дальнейшем мы сосредоточимся исключительно на операциях «второго дома».

А по «вторичке» есть несколько случаев, когда договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального заверения. К таким случаям относятся:

Несоблюдение обязательной нотариальной формы для данных видов сделок с недвижимостью ведет к их недействительности (мы обсудим это ниже).

Все остальные случаи отчуждения квартиры по договору купли-продажи могут быть заключены без нотариального удостоверения. Затем стороны сделки сами решают, нужен им нотариус.

Так в чем же смысл нотариальных актов, и нужно ли вообще оформлять и удостоверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса? Мы рассматриваем это с точки зрения продавца и покупателя.

Нужен ли нотариус при продаже квартиры?

Продавцу квартиры, как ни странно, нотариус совсем не нужен (кроме упомянутых выше обязательных случаев). Это так — для удобства и удобства самой процедуры транзакции.

Ведь задача номер один для продавца — получить деньги за проданную недвижимость, поэтому все его интересы сосредоточены на способе передачи денег за квартиру. И продавца не очень волнует точность формулировки договора купли-продажи и вероятность его недействительности в будущем. Если деньги поступят, все остальные возможные проблемы уже будут проблемами покупателя.

Даже если договор составлен с ошибками и сделка в результате не зафиксирована, продавец всегда останется со своим — его собственность на квартиру никуда не денется. То же самое и в том случае, если сделка оспорена в суде и признана недействительной — тогда по решению суда имущество возвращается продавцу (меняется только запись в базе Росреестра). Но с возвратом денег покупателю все намного сложнее…

Кроме того, подавляющее большинство недействительных сделок с недвижимостью признается судом таковыми по инициативе (по запросу) самого Продавца (или по запросу третьего лица с его стороны). Поэтому продавцу нечего опасаться того, что без его собственного желания вряд ли произойдет.

Другое дело покупатель. Ему просто есть чего бояться!

Нужен ли нотариус при покупке квартиры?

Но здесь совершенно другой расклад. Покупатель, отделяясь от денег, получает за них не столько физический объект, сколько ПРАВО на этот объект. А право на собственность — это концепция, которая содержит множество видов законодательных конвенций, при отсутствии или нарушении любой из которых это право может быть оспорено, ограничено или полностью недействительно. Именно поэтому покупатель всегда рискует больше при покупке квартиры, чем продавец, а значит, для покупателя гораздо важнее тщательное изучение формулировки и условий договора. И здесь нотариус может оказать покупателю серьезную поддержку.

Чем здесь может помочь нотариус? Во-первых, за счет снижения рисков сделки для покупателя квартиры. Как именно?

Нотариус совершает следующие действия, исключающие недействительность сделки и снижающие вероятность ее недействительности:

Мнение:

Нотариус Санкт-Петербурга Ирина Мясникова утверждает, что оспаривается лишь 0,07% нотариальных договоров, а каждый пятый из них оформлен в простой письменной форме.

Кроме того, нотариус всегда самоотверженный человек (в отличие, например, от наемного агента по недвижимости). Нотариус действует от имени Российской Федерации, независим от сторон сделки. И в случае оспаривания один и тот же нотариальный акт (удостоверение всех вышеупомянутых действий) всегда имеет большую доказательную силу в суде.

Откуда нотариус получает сведения для сделки с недвижимостью?

В первую очередь нотариус, естественно, изучает представленные ему документы об операции и беседует с его участниками. Но помимо этого (важно!) Нотариус имеет возможность оперативно получать и проверять информацию через Государственную межведомственную систему электронного взаимодействия (СМЭВ).

Эта система SMEV позволяет уполномоченным лицам и ведомствам обмениваться информацией и быстро получать юридически достоверную информацию из различных официальных источников. Например, сегодня нотариусы отправляют электронные запросы и оперативно получают информацию из Росреестра, Агентства по доходам, Министерства внутренних дел, банков и других органов.

Кроме того, с 2018 года нотариусы получили доступ к Единому регистру записей актов гражданского состояния (ЕСР ЗАГС). Другими словами, нотариус теперь может иметь прямой доступ к информации о рождении, смерти, усыновлении, браке, разводе и т.д.

В ближайшее время планируется электронное взаимодействие через СМЭВ между нотариусами и ФССП, а также взаимодействие с МВД в части проверки подлинности документов, удостоверяющих личность гражданина, его представителя или уполномоченного представителя юридического лица.

Кроме того, каждый нотариус имеет быстрый доступ к Единой информационной системе нотариусов (ЕИС), в которой регистрируются все нотариальные действия, совершенные всеми нотариусами в России (подтверждение — здесь). Это также помогает быстро проверить информацию, относящуюся к сделке с недвижимостью (например, выданные и аннулированные доверенности, дела о завещании, нотариально заверенное согласие супругов на сделку и т.д.).

Очевидно, что благодаря доступу к этим системам SMEV и UIS значение нотариуса в операциях купли-продажи дома значительно возрастает. Обычный гражданин (читай, покупатель квартиры) не имеет доступа к этим данным.

По данным РБК, с помощью таких электронных проверок нотариусы уже активно пресекают попытки мошенничества при сделках с недвижимостью — цитата:

В 2018–2019 годах нотариусам удалось выявить и пресечь во много раз больше попыток мошенничества, чем в 2017 году. Федеральная нотариальная палата связывает это с появлением мощных электронных средств контроля.

Видеозапись и судебная защита

С 2015 года нотариусу предоставлено право транскрибировать заверенные им сделки (см. Соответствующий закон — здесь). Это дополнительно увеличивает доказательную базу в случае попыток оспорить сделки, заверенные нотариусом.

Видеозапись процесса позволяет подтвердить, что нотариальное действие было совершено в соответствии с законом, в присутствии определенных граждан, а сами граждане действовали добровольно, обладали трезвым умом и ясной памятью. Отказ гражданина от видеозаписи нотариальных действий — повод насторожиться и приблизиться к проверке документов и самому гражданину. Это подтверждает Федеральная нотариальная палата (см. Здесь).

В случае последующего оспаривания сделки и судебного разбирательства по ней нотариус может предпринять юридические действия в качестве третьего лица для подтверждения действительных условий сделки, а также вменяемости и истинных намерений ее сторон.

Также нотариус подтверждает такую ​​юридически значимую деталь, как добросовестность покупателя квартиры. И свидетельские показания нотариуса в этом случае существенно влияют на результат судебного решения.

Благодаря всему этому риски оспаривания сделки для Покупателя квартиры существенно снижаются по ряду причин.

Чем еще может быть полезен нотариус в сделках с недвижимостью?

Особенно ценно участие нотариуса в сложных альтернативных сделках купли-продажи квартир, а также в сделках с участием пожилых людей. Например, если милая старушка, которая продала квартиру, внезапно просыпается через месяц и заявляет, что ничего не продавала, а проклятые враги обманули или принуждали ее, то нотариальное свидетельство будет лучшей защитой для покупателя.

В случае сомнений в адекватности и дееспособности Продавца квартиры на момент подписания договора нотариус может приостановить операцию и пригласить медицинского работника для медицинского осмотра. Официальная медицинская справка станет серьезной защитой для Покупателя в случае, если сделка будет оспорена из-за безумия Продавца.

Нотариус окажет Покупателю большую помощь, даже если Продавец продаст квартиру по доверенности. Нотариус должен проверить, действительно ли была выдана доверенность и изменилось ли ее содержание во время операции. Если доверенность отозвана в момент совершения сделки, сама сделка также будет недействительной.

Удобство проведения сделки, регистрации и взаиморасчетов

Дополнительными причинами заключения договора купли-продажи квартиры у нотариуса являются удобство самого процесса сделки и быстрая регистрация. Удобство заключается в том, что все участники мирового соглашения размещаются в нотариальной конторе и действуют под его руководством, а сам он выступает независимым арбитром в случае возникновения споров (а споров между участниками процесса обычно бывает достаточно сделка). После этого нотариус сам подает документы на регистрацию и сам получает их обратно, а оформление перехода прав по нотариальному договору купли-продажи квартиры происходит в несколько раз быстрее.

Кстати, в нотариальной конторе можно очень удобно и безопасно произвести денежные расчеты по сделке — через нотариальную подачу (см. Ссылку на официальную услугу).

Нотариус «отвечает рублем» за свои действия

Помимо прочего, обеспечивается ответственность нотариуса. А если его страховой лимит окажется недостаточным, то есть еще и коллективное страхование в региональных нотариальных палатах. Кроме того, нотариус несет ответственность за ущерб, причиненный всем его имуществом (в отличие от обычного юриста и тем более агента по недвижимости). Это случаи, когда ущерб возникает по вине нотариуса, например, если он допустил ошибку или ненадлежащим образом выполнил свои обязанности.

Подтверждение того, что нотариусы в таких случаях действительно «отвечают рублем», можно найти на сайте Федеральной нотариальной палаты — здесь (с примерами компенсационных выплат).

Кроме того, ответственность нотариусов обеспечивается специальным компенсационным фондом ФНП (Федеральная нотариальная палата). Этот фонд начал работу в январе 2018 года. Средства из него используются для компенсации убытков, понесенных клиентами нотариуса или третьими лицами по его вине, если его страховка недостаточна для покрытия этих убытков.

Официальная информация о составе компенсационного фонда NFP — здесь.

Юридически данный фонд описан в статье 18.1 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате».

В банках также уважают нотариусов. При покупке квартиры в ипотеку банк-кредитор, например, может потребовать от покупателя-заемщика в обязательном порядке нотариально заверить договор купли-продажи. Этим действием банк еще больше снижает свои риски.

Нотариус помогает, но не гарантирует…

Несмотря на все вышеперечисленное, необходимо понимать, что нотариус гарантирует законность и законность только совершенной сделки. И именно в силу законности данной сделки он несет ответственность за право собственности. Что происходило с квартирой ДО этого, насколько законными были предыдущие сделки с ней — нотариус не выясняет, потому что это уже не входит в его зону ответственности. При этом нотариус руководствуется только предоставленными ему документами и делает выводы только на основании этих документов, не более того.

Следовательно, нотариус никогда полностью не сопровождает операцию (например, агент по недвижимости или юрист), не выясняет происхождение документов, не требует «дополнительных» сертификатов для удостоверения контракта (справки из PND, например, или Выписки из книги дома), не ищет «подводных камней» в эксплуатации и расчетах каких-либо «третьих лиц», не интересуется историей квартиры, предыдущими хозяевами и т д. Эти действия не входят в перечень нотариальных процедур.

 Споры относительно нотариальной проверки дееспособности продавца квартиры доступны по ссылке на нашем ФОРУМЕ.

Конечно, нотариус не покрывает для Покупателя абсолютно все риски сделки с квартирой, но все же значительно снижает многие из них. Другими словами, нотариально заверенный договор купли-продажи квартиры гораздо реже будет обжалован в суде, а вероятность признания его недействительным практически исключена.

Стоимость нотариального заверения Договора купли-продажи квартиры

Конечно, удобство и безопасность имеют свою цену. И это в интересах, прежде всего, Покупателя квартиры. Хотя на практике часто бывает, что стороны договора поровну делят гонорар нотариуса.

Вопреки распространенному мнению, стоимость нотариального заверения договора купли-продажи квартиры (ссылку см. Ниже) довольно низкая по сравнению со стоимостью самой операции и в несколько раз ниже стоимости риэлтерских услуг. Это тем более актуально, что с января 2015 года значительно снизились нотариальные сборы за операции с недвижимостью.

  ♦

Вы можете выбрать нотариуса для удостоверения сделки с недвижимостью — ЗДЕСЬ (УСЛУГИ).

После оформления перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры сторонам еще необходимо подписать передаточный акт. Его уже можно составить самостоятельно (как именно — см. Ссылку), при этом нотариальное заверение этого акта не требуется и на практике, как правило, не используется.