Нужно ли платить налог при продаже квартиры?

Должен ли я платить налоги при продаже квартиры?

► Знаете ли вы, что…

С января 2016 года минимальный срок владения квартирой для продажи без налога увеличен до 5 лет! Но не для всех… Большинство домовладельцев все еще имеют возможность продать свою недвижимость без уплаты налогов после 3 лет владения.

   

Кому и кому не нужно платить налог при продаже квартиры, зависит не только от срока владения квартирой, но и от того, сколько единиц жилья находится в собственности налогоплательщика, а также от того, как квартира была получена.

   

Звучит сложно? На самом деле здесь все просто! Теперь объясним.

   

   

Как продать квартиру без налога?

   

Владение домом остается основным фактором (не считая налоговых вычетов — подробнее об этом позже), позволяющим продать квартиру, не облагаемую налогом. И этот период бывает двух типов: 3 года и 5 лет.

   

Этот срок в законе называется «минимальный срок владения недвижимостью». Если вы продаете квартиру раньше, есть обязанность платить НДФЛ — 13% от полученного дохода. И по истечении этого срока вам больше не придется платить налоги при продаже квартиры.

   

А когда действует срок полномочий? Здесь все просто.

   

трехлетний мандат применяется при соблюдении хотя бы одного из следующих условий:

   

  • квартира была куплена до 01 января 2016 г;
  • квартира приватизирована;
  • квартира была унаследована или подарена членом семьи или близким родственником;
  • квартира была приобретена на условиях трудового договора на содержание;
  • квартира является единственным местом проживания налогоплательщика.
  •    

    В этих случаях, после трех лет владения, продавец не обязан платить налоги при продаже квартиры (п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).

       

    Во всех остальных случаях действует срок полномочий 5 лет (п. 4 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ), после чего также можно продать квартиру без налогов.

       

       

    А теперь пара пояснений и примеров для наглядности.

       

    Пятилетний срок владения фактически распространяется только на те квартиры, которые были куплены (а именно куплены) на первичном или вторичном рынке после 01.01.2016. И только если эта квартира не единственное место, которое есть у человека. При этом наличие иного жилья считается зарегистрированным на него домом в селе и долей в праве общей собственности, а также совместной собственностью супругов в другой квартире.

       

    То есть, если человек купил квартиру в новостройке (даже в жилищном кооперативе), скажем, в 2018 году и при этом имеет долю права общей собственности в квартире своих родителей, то продать свою квартиру в Новое здание, не облагаемое налогом, ему придется ждать 5 лет — до 2023 года.

    Но если бы у него не было доли в собственности родителей, он смог бы продать свое новое здание без уплаты налогов (как единственное жилье) через 3 года владения — в 2021 году.

       

       

    Есть еще одно уточнение в законе «только о жилье». Законодатели учли, что на рынке много альтернативных предложений, когда одновременно покупаются и продаются две и более квартиры. Также бывает, что семья сначала покупает новую квартиру, а потом продает старую (например, для погашения ипотеки). Тогда в какой-то момент человек владеет двумя квартирами одновременно. Что тогда? Платите налог с продаж?

       

    Нет. Закон разрешает вам формально владеть двумя квартирами в течение 90 дней, в течение которых можно продать квартиру без уплаты налога как «отдельное жилище» после 3 лет владения (пункт 3 статьи 4 статьи 217.1 Налоги Кодекс Российской Федерации).

       

       

    Что ж, если квартира не куплена, а приобретена другим способом (приватизирована, подарена, унаследована), то при ее продаже не нужно платить налоги даже после 3 лет владения, даже если это не так только проживание.

       

    Но здесь тоже есть нюанс! Наследство или подарок должны исходить только от члена семьи или близких родственников. К членам семьи относятся, в первую очередь, супруги, а список «близких родственников» прописан в законе (ст. 14 НК РФ):

       

  • родители и дети;
  • бабушки и дедушки и внуки;
  • братья и сестры.
  •    

    Если квартира была подарена «другом» или наследство было унаследовано по завещанию «хорошего дяди», применяется срок владения в течение 5 лет, после которого отпадает необходимость платить налоги.

       

       

    Помимо прочего, закон дает субъектам Российской Федерации право по своему усмотрению сокращать этот же «минимальный срок собственности» до нуля для всех налогоплательщиков или только для определенных категорий граждан, или для определенных категорий граждан объекты недвижимости (п. 6 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ). Поэтому при продаже квартиры имеет смысл уточнить в вашем регионе, применяется ли общее правило (упомянутое выше) к минимальному сроку владения квартирой или же региональные власти сократили этот срок для ее жителей.

       

    Все кажется ясным? Не совсем!

       

    Ведь срок владения квартирой зависит от того, когда начинать ее отсчет. Например, когда начинать исчисление срока владения квартирой в новостройке — с момента передачи ее по передаточному свидетельству или с момента регистрации права собственности? А в случае наследства — с момента регистрации права или с момента открытия наследства? И т.п.

       

    С какого момента правильно считать срок владения квартирой для разных случаев, описано в отдельной заметке по предоставленной ссылке.

       

       

    Какие еще есть способы не платить налог при продаже квартиры?

       

    Чтобы избежать уплаты подоходного налога с населения или хотя бы уменьшить сумму налога с продажи жилья, вы можете использовать некоторые налоговые вычеты.

       

    В частности, если квартира продается до истечения «срока собственности», итоговая налоговая база может быть уменьшена двумя способами:

       

  • вычесть из налоговой базы один миллион рублей; или
  • вычесть из налоговой базы сумму затрат на приобретение этого имущества.
  •    

    С оставшейся суммы после вычета вам придется заплатить 13% НДФЛ. И если, например, «случайно» окажется, что затраты на покупку квартиры и доход от ее продажи одинаковы, то платить налоги с продажи такой квартиры не нужно, независимо от срока собственности.

       

    Для уменьшения суммы налога с продаж на практике все еще используется старый способ занижения стоимости квартиры в договоре. Как это помогает продавцу, чем грозит покупателю и как от этого уберечься — описано в отдельной заметке по ссылке.

       

    Более подробную информацию о налогах и налоговых вычетах при продаже квартир (с примерами и ссылками на законы) можно найти в Глоссарии по указанной ссылке.

       

    А по какой цене исчисляется этот НДФЛ? От цены, указанной в договоре? Нет. С кадастровой стоимостью? Почти, но не совсем… Подробнее об этом — в отдельной заметке о налоговой и кадастровой стоимости недвижимости.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Адвокат Морозова - рассказываю про решения ваших юридических проблем
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: