При отсутствии брачного договора между супругами все имущество, приобретенное ими во время брака (включая квартиру), является их общей собственностью (ст. 34 НК РФ и ст. 256 Гражданского кодекса РФ).
Термин «приобретенный» интерпретируется как купленный, заработанный, приобретенный за счет паевых инвестиционных фондов обоих супругов. То есть, если квартира была приобретена в браке, то она считается приобретенной на паевые инвестиционные фонды и становится совместной собственностью супругов независимо от наименования имущества.
При этом имущество, безвозмездно полученное одним из супругов (дарение, наследование, приватизация), не считается «приобретенным», то есть НЕ принадлежит общей собственности супругов. Правда, с приватизацией есть нюанс — см. Ниже:
♦
В совместной собственности супругов каждый из них имеет равные права на квартиру, если иное не предусмотрено брачным договором. При продаже такой квартиры оба супруга должны совместно принять решение о сделке.
При наличии брачного договора все права супругов по отношению к их общему имуществу определяются его условиями (подробнее по ссылке).
Сообщество супругов подчиняется правилам общности имущества. Когда действия с общими свойствами являются отдельными, у них есть общее свойство (дополнительные сведения о типах свойств см. В глоссарии по предоставленным ссылкам).
Личная собственность супруга на квартиру
Помимо общего имущества («совместно нажитого») каждый из супругов имеет право на личное имущество (ст. 36 СК РФ).
Что касается квартиры, то она будет личной собственностью одного из супругов, если она была получена им лично в подарок, в наследство, а также если она была им приватизирована в ситуации, когда другой супруг не имел право приватизировать эту квартиру (при приватизации она там не прописывалась) — ведь приватизация, по сути, тоже подарок (от государства).
Если квартира принадлежала одному из супругов до брака, следовательно, она также является личной собственностью этого супруга.
Кроме того, если квартира была приобретена во время свадьбы, но на выручку от продажи личного имущества одного из супругов (например, дачи или автомобиля), эта квартира также НЕ считается общей собственностью, но признается как личная собственность этого супруга.
Точно так же, если квартира в новостройке была куплена (и, что важно! — полностью оплачена) до свадьбы в соответствии с Соглашением о долевом участии (DAC), и право собственности на нее уже было зарегистрировано в браке, то это также считается личным имущество супруга, купившего его. С некоторыми нюансами для такого случая вы можете ознакомиться в отдельной заметке по ссылке — Если квартира была приобретена до свадьбы в DDU.
Исключение составляет случай, когда личное имущество (квартира) одного из супругов было существенно преобразовано во время брака (например, дорогостоящий ремонт) за счет обоих супругов (ст. 37 СК РФ и п. 2 ст. 256, ст. Гражданского кодекса РФ). Если в результате такого ремонта стоимость квартиры значительно увеличилась, эта квартира может быть признана судом общей собственностью обоих супругов.
Квартира также может быть личной собственностью одного из супругов в соответствии с положениями брачного договора.
Брачный договор / контракт определяет права и обязанности супругов во время брака, а в случае развода, в частности, определяет имущественные права супругов на имущество, приобретенное ими во время брака. Данный договор имеет преимущественную силу перед обычным (в соответствии с указанной статьей 34 СК РФ) разделением прав супругов на совместно нажитое имущество.
Брачный договор должен быть нотариально заверен.
Порядок заключения брачного договора регулируется ст. 40 — 44, глава 8 СК РФ.
Личное имущество одного из супругов на всю квартиру также может состоять из нотариального соглашения о разделе общего имущества супругов или решения суда о разделе общего имущества супругов (например, после развода). Подробнее о разделе собственности читайте ниже.
