Особенности рефинансирования ипотеки: какие есть риски и подводные камни?

Рефинансирование – что это

Рефинансирование — это процесс повторного кредитования, при котором заемщик заключает новое кредитное соглашение, чтобы досрочно погасить старую ипотечную ссуду. Если процентная ставка на рынке услуг ипотечного кредитования падает, то закрывать старую ссуду выгоднее с помощью новой, которая получена на более выгодных для заемщика условиях (в частности, по более низкой процентной ставке).

Для рефинансирования допустимо либо обратиться в другое (новое) финансовое учреждение, либо решить эту проблему с помощью существующего (старого) ипотечного кредитора. В первом варианте выдается новая ипотечная ссуда, покрывающая кредитные обязательства перед старым кредитором. Во втором варианте существующий ипотечный кредитор понижает ставку по существующему ипотечному соглашению, действуя по своему усмотрению.

Обратите внимание, что банки заинтересованы в удержании заемщиков, особенно если они выполняют свои кредитные обязательства без дефолтов. Таким образом, кредиторы обычно соглашаются снизить существующую ставку по ссуде, удовлетворив заемщика наполовину.

Но другие банковские учреждения часто предлагают более привлекательные программы рефинансирования для заемщиков, предоставленных другими банками. Такой заем зачастую оказывается более выгодным, чем уже существующий. Обратите внимание, что заемщику не требуется согласие на погашение кредита путем рефинансирования от текущего кредитора.

Подводные камни (минусы) рефинансирования ипотеки. В чем подвох?

Теперь обратимся к подводным камням рефинансирования ипотеки: в чем может быть подвох? Изучая текст договора о новом кредите, в первую очередь необходимо выяснить все условия программы, которые предполагают любые расходы. Эти расходы невозможно подсчитать на ипотечном калькуляторе, поэтому важно иметь полную картину, чтобы понимать, какая на самом деле будет экономия. Вот некоторые из подводных камней, с которыми может столкнуться заемщик при рефинансировании:

Процесс переоформления кредита — непростая задача — это немного сложнее, чем оформление ипотеки; последовательность действий по рефинансированию кредита подробно описана здесь.

Чем рефинансирование отличается от реструктуризации

Первое финансовое условие определено выше. А реструктуризация заключается в изменении условий кредита в отношении одного или нескольких финансовых обязательств заемщика (размер процентной ставки и / или ежемесячного платежа), а также в части пересмотра условий договора (срок действия периоды, условия расчета фиксированной ставки и т д.).

Согласно законодательству Российской Федерации реструктуризация подразумевает изменение условий предыдущего кредитного договора в связи с исполнением обязательств по настоящему договору и подписание нового договора (с измененным содержанием) между заемщиком и кредитором. (Статья 105 Бюджетного кодекса).

Затем рефинансирование

можно обсудить с различными финансовыми учреждениями, e
ремонт
— только с существующим банком-кредитором.

Кстати, некоторые категории заемщиков имеют право обратиться за господдержкой по ипотеке в рамках реструктуризации.

Главный плюс рефинансирования ипотеки

Говоря о минусах рефинансирования и описывая все подводные камни, с которыми может столкнуться заемщик при оформлении нового кредита, нельзя не остановиться на том, что все упомянутые выше неудобства и затраты с лихвой покрываются финансовой выгодой. Наша помощь в рефинансировании вашей ипотеки — минимизировать риск отказов и выбрать банк, условия рефинансирования которого соответствуют вашим потребностям.

Насколько выгодно снижение процентной ставки

Несмотря на то, что ставка снижена всего на 0,5%, это выгодно заемщику. Рефинансирование имеет два положительных фактора для ипотечного кредитора: уменьшение ежемесячного платежа (аннуитета); уменьшение общей суммы переплаты по кредиту.

Возьмем пример: допустим, ставка снижена на 3 п.п. (с 12% до 9%), что снижает ссуду на недвижимость примерно на 23%. Так, если сумма кредита составляет 3,5 миллиона рублей, а срок его закрытия — 15 лет, размер ежемесячного аннуитета уменьшится с 42 тысяч до 35,5 тысяч рублей (числа округлены), что дает 6 500 рублей экономии ежемесячно, и за долгие годы погашение ипотеки. Не лишние деньги, согласитесь.

Плюсы и минусы переоформления ипотечного кредитования

Преимущества

Рефинансирование означает полную выплату кредита в другом банке путем открытия нового ссудного счета по более низкой цене. Многие банки сейчас предлагают программы рефинансирования, надеясь таким образом привлечь заемщиков с накопленной положительной кредитной историей.

Положительные стороны рефинансирования:

С 2021 года в России запущена единая программа рефинансирования с государственной поддержкой под 6% годовых в рублях на первые три-пять лет. Такое существенное снижение ставки может быть очень выгодным для заемщиков. Для сравнения, при сумме кредита 1 млн рублей под 11% годовых на 8 лет клиент банка выплатит более 508 млн рублей. Если ставку снизить до 6% годовых, эта сумма уменьшится до 261,5 тысячи рублей, то есть более чем вдвое.

Однако эта программа доступна только для семей с детьми, родившимися в период с 2021 по 2022 год (включительно). Кроме того, льготная ставка действует максимум 8 лет (с учетом рождения новых детей) и впоследствии повышается до 9,75% годовых. Узнайте больше о преимуществах рефинансирования ипотеки и о том, когда это делать нежелательно, а из этой статьи вы узнаете о выгодных условиях рефинансирования.

Важно! Рефинансирование ипотеки в России может осуществляться от 6 до 13% годовых в рублях на срок до 30 лет. Правда, у банков довольно серьезные требования к заемщикам, и они всегда проверяют, не было ли просроченных платежей при погашении кредита.

Недостатки

У рефинансирования тоже есть свои недостатки. Заемщику фактически придется пройти процедуру оценки своей кредитоспособности и обеспечения, только на этот раз — в другом банке-кредиторе. Дополнительные расходы могут также потребоваться в связи с повторным внесением залога в пользу другого залогодержателя.

Отрицательные аспекты рефинансирования:

Если разница между ставками небольшая, то кредит не имеет особого смысла. Заемщик может просто попросить свой банк снизить ставку по ссуде или изменить условия и валюту ссуды. Большинство кредиторов идут навстречу хорошим заемщикам, но, конечно, значительное снижение ставок происходит только в особых случаях.

Еще один недостаток: рефинансирование доступно только заемщикам с идеальной кредитной историей, т.е без дефолтов по кредиту более месяца. Банки также устанавливают минимальный лимит кредита — от 500 тысяч рублей до 1 миллиона рублей. Если заемщикам остается выплачивать меньшую сумму, они фактически теряют право перейти в другой банк для более лояльных условий кредитования.

Каковы затраты на рефинансирование

Ее оформление складывается из затрат на оценку ипотечного имущества по ипотечному кредиту (около 3-4,5 тыс. Руб.), Страхование и уплату государственной пошлины (на момент публикации статьи — 1000 руб.) За оформление новой ипотеки. Эти затраты будут полностью компенсированы через шесть месяцев за счет денег, сэкономленных на меньшем аннуитете. Бывший кредитор должен выдать сертификаты об остатке ипотечной задолженности, характере погашения кредита и деталях бесплатного погашения долгового обязательства.

После заключения нового договора ипотечного страхования заемщик имеет право на частичное взыскание страховой премии в случае досрочного расторжения договора страхования по предыдущему договору. Таким образом, новое страхование не будет сильно отличаться от премий, уплачиваемых по условиям старого договора.

Следует иметь в виду, что в период фиксации залогового права на квартиру для нового ипотечного кредитора будет повышаться процентная ставка по услуге ссуды, обычно на 1,5-2 процентных пункта выше согласованной ставки. Перерегистрация заложенного имущества занимает до 2 месяцев, соответственно, повышенная ставка будет применяться даже не позднее, чем через два месяца.

Семь этапов рефинансирования

Процесс перекредитования начинается с выбора банка, который предлагает наиболее выгодные условия. Они не идеальны, поэтому вам следует попытаться добиться оптимальной совместимости. Чтобы принять правильное решение, нужно изучить множество предложений. После этого остается действовать в обычной последовательности:

1. Предварительная консультация с кредитным специалистом.
2. Сборник пакета документов (о его составе чуть позже).
3. Подавать заявление.
4. В случае положительного результата рассмотрения заявки — сообщение банка, с которым заключен настоящий договор, о намерении рефинансировать задолженность и начале переоформления залога на нового кредитора. Потребуется дополнительный пакет документов.
5. Подписание нового кредитного договора.
6. Передача ипотеки новому кредитору.
7. Начало выплат регулярных взносов.

Теперь о пакетах документов. К первому из них, приложенному к заявлению, относятся следующие документы и справки:

1. Заполненная форма.
2. Копия паспорта (если кредит, взятый созаемщиками, рефинансируется, то каждый из них). Большинство банков обслуживают граждан России, но более крупные учреждения также работают с иностранцами. Им понадобится вид на жительство.
3. Документ, подтверждающий доход (2-НДФЛ, 3-НДФЛ, налоговая или банковская форма, заверенная на рабочем месте).
4. Подтверждение занятости.
5. ГОСТИНИЦА.
6. СНИЛС.
7. Действующий договор ипотеки.
8. Удостоверение суммы остаточной задолженности банком-кредитором.
9. Информация о движении средств на специальный счет клиента.

Второй пакет передается в банк рефинансирования после одобрения заявки и касается обеспеченного актива:

1. Кадастровый технический паспорт.
2. Извлечь USRN.
3. Расследования об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги.
4. Выписка из домовой книги.

На этом регистрация рефинансирования ипотеки завершена. Процедура длится, в зависимости от сложности, от двух до восьми месяцев. В период переоформления гарантии кредит считается необеспеченным, и на его сумму взимается повышенная ставка (примерно 2-3%). Это следует рассматривать как предсказуемые дополнительные расходы.

Возможные причины отказа в перекредитовании

Банки, в которые заемщик обратился для рефинансирования ипотеки, внимательно изучат ее платежеспособность. Если в последние месяцы наблюдается снижение дохода или его недостаточно для ежемесячных платежей по кредиту (размер аннуитета по закону не может превышать 60% от ежемесячного дохода семьи заемщика), скорее всего, в ипотеке будет отказано.

Банк обязательно проверит жилье, которое предлагается в качестве залога по кредиту. Если квартира пришла в негодность или находится в аварийной многоэтажке, кредит не предоставляется.

Кредитные специалисты проверит, есть ли текущая просроченная задолженность и проводилась ли реструктуризация. Если они найдут то, что ищут, они откажутся от ссуды. Наконец, многие банковские учреждения не рефинансируют ссуды на недвижимость для строящихся многоэтажек.

Есть ли смысл и если да, то когда?

Рефинансирование выгодно, когда разница между ставками составляет не менее нескольких процентных пунктов, а стоимость самой процедуры минимальна. Желательно, чтобы сумма кредита оставалась достаточно высокой и оставалось еще много времени до окончания выплат.

Если у заемщика более одного кредита, услуга рефинансирования позволяет объединить до пяти кредитов в один и погасить его по более низкой ставке. Продление срока погашения кредита, которое часто предлагается для рефинансирования, часто приводит к более крупной переплате. Также следует проявлять осторожность при выборе схемы погашения аннуитета, особенно если заемщик намеревается погасить ссуду раньше, чем ожидалось.

Важно! Если ипотека была оформлена после 1 января 2021 года и дети родились в семье с 2021 по 2022 год, имеет смысл рефинансировать кредит по льготной ставке 6% годовых в рублях. Для этого нужно найти банк, который предлагает такие программы, и написать заявку на рефинансирование.

Рефинансирование помогает снизить кредитную нагрузку на заемщика. Но при небольших суммах кредита экономия на ежемесячных платежах может быть крайне незначительной. Выгоднее рефинансировать большие долги и, желательно, в рамках программы с господдержкой (по ставке 6% годовых).