Оспаривание договоров залога в период предпочтительности (определение судьи ВС РФ от 19.04.2021 № 304-ЭС19-16665)

Содержание

Основания для признания ипотечного договора недействительным
Исковое заявление о признании недействительным договора ипотеки
Судебный порядок
Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным
Чтобы признать сделку купли-продажи
В каких случаях договор купли / продажи квартиры признают недействительным
Чем опасны для продавцов и покупателей недействительные сделки по недвижимости
Иск о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным
Судебная практика
Практика
Как оспаривают

Основания для признания ипотечного договора недействительным

Поскольку договор об ипотеке является сделкой, поскольку он порождает права и обязанности для каждой стороны, он также может быть признан недействительным. Однако сделать это будет очень сложно из-за того, что вы заключаете кредитный договор с банком, который вас тщательно проверит. Для этого у вас должна быть причина

Договор займа заключил недееспособное или ограниченно дееспособное лицо

Кредитное соглашение распространяется на другой бизнес и является фиктивным.

Кредитный договор заключен на облигационных условиях (например, с завышенной процентной ставкой)

Для заключения кредитного договора сторона была запугана угрозами или обманута

Заемщик не понимал смысла своих действий на момент заключения кредитного договора.

При заключении были нарушены нормы законодательства (например, нет согласия супруга)

Подделка подписи на ипотечном договоре.

Если при заключении кредитного договора присутствует одна из вышеперечисленных причин, она может быть признана недействительной в судебном порядке.

Исковое заявление о признании недействительным договора ипотеки

Если вы подозреваете, что банк превысил свои полномочия и нарушил ваши гражданские и потребительские права, обратитесь к юристу. Специалист изучит договор и изучит ситуацию. Если ваше соглашение недействительно, мы посоветуем подать иск в суд. Форма заявки выглядит как образец, но ее лучше оформить в суде вашего города.

Пример заявления о расторжении кредитного договора

Судебный порядок

Например, вы решили купить квартиру в ипотеку, для чего обращаетесь в один из банков для заключения кредитного договора.

Обсуждаете условия и размер кредита, вам предлагают ставку 10%, что заставляет сразу соглашаться.

Перед тем, как подписать, вы снова знакомитесь с условиями соглашения, но в какой-то момент соглашение заменяет вас, и вы подписываете ипотеку со ставкой 30%.

На самом деле это невыгодные для вас условия (рабство), так как переплата будет значительной суммой и при верной информации вы бы не подписали договор.

Вам необходимо составить жалобу, в которой вы описываете всю цепочку акций, как вы выбрали банк, какие условия вам предлагали, что курс изначально был другой.

Доказательством может служить предварительное соглашение (если таковое имеется) с указанием условий и процентной ставки будущего кредитного договора или предложение банка по ипотечной ставке.

К заявке прилагают сам кредитный договор, информацию о ставках в этом банке, договор купли-продажи квартиры.

На суде вы должны доказать, что была сделана крупная сделка, которая ставит вас в крайне невыгодное положение. На этом основании суд может признать договор займа недействительным.

Такая же процедура обжалования и рассмотрения дела в суде при наличии других причин для признания договора недействительным.

Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным

Согласно статье 168 Гражданского кодекса сделка может быть признана недействительной только судом.

Чтобы признать сделку купли-продажи

Вы купили квартиру на вторичном рынке на ипотечные деньги, заключили договор, перечислили необходимую сумму и благополучно жили в своем доме, например, 3 года. Делайте ежемесячные платежи и вас все устраивает. Но вдруг появляется повестка. На слушании вы узнаете, что появился другой собственник, который имеет право владеть квартирой и что сделка была совершена без его ведома, пока он находился (в тюрьме, на работе за границей и т.д.).

Это очень распространенная ситуация: продажа квартиры «настоящим» собственником, дальнейшее появление еще одного «настоящего» собственника, обладающего большими правами. В цепочке до трех человек. Уберечься от такого мошенничества очень сложно, да и доказать что-то тоже непросто. Такая ситуация характерна для квартир в новостройке.

Собственником может быть застройщик, скрывающий, что кондоминиум перешел в собственность банка (в качестве залога), клиента или другой организации, которая имеет право собственности на строительство. Судебный процесс длится много лет и не всегда помогает вернуть деньги.

В каких случаях договор купли / продажи квартиры признают недействительным

Сделка купли-продажи считается недействительной, если:

при разработке был нарушен любой закон РФ;

противоречит морали и закону;

сделка фиктивна;

одна из сторон является частично или полностью недееспособным лицом;

документ был подписан ребенком в возрасте до 14, 18 лет без согласия родителей или органов O&P;

договор заключил лицо, не подозревавшее о своих действиях;

на подпись было оказано давление (шантаж, угрозы, аферы, насилие и т д.);

заявитель был введен в заблуждение.

Контракт и операция продажи могут быть оспорены всеми заинтересованными сторонами, но в какой степени это правомерно решается только судом:

покупатель;

продавец;

родители несовершеннолетнего;

орган по разведке и добыче;

законные наследники, имеющие право на недвижимость;

прописанные в квартире граждане, не приватизировавшие квартиру;

продавец, который через некоторое время решил не быть самим собой, подписывая контракт. Этим часто пользуются пожилые владельцы квартир. Через год они подают иск и возвращают квартиру, но деньги не всегда возвращают.

Согласно действующему законодательству (статья 168 Гражданского кодекса Италии), только стороны договора могут быть недействительными для признания продажи недействительной. То есть те, кто подписал контракт. Все факты и лица рассматриваются в суде. Решение принято на основании совокупности нескольких законов.

Если одна из сторон продажи выполнила свои договорные обязательства, она не может обратиться в суд с иском о недействительности договора.

Чем опасны для продавцов и покупателей недействительные сделки по недвижимости

Для покупателя:

Если в договоре есть сумма, но на самом деле вы заплатили больше, разницу вам никто не вернет — по закону продавец должен вернуть деньги, указанные в договоре.
Ипотека была взята, ссуда выплачена, и продавец забрал квартиру обратно через здание суда. В лучшем случае деньги будут возвращены вам полностью, и вы вернете часть кредита.
Продавец заявит, что деньги потрачены. Если с его зарплаты спишут эту сумму, вы надолго вернете свою.
Договор купли-продажи должен быть подписан владельцем, имеющим на это право — взрослым, способным, действующим здравым смыслом и сильной памятью открыто (родственники, супруга, дети, другие наследники, совладельцы, акционеры), осведомленный об операции о продаже и согласен требуется письменное согласие, заверенное нотариусом.

Для продавца:

Если вы продали квартиру, подписали все документы, получили деньги, передали свою собственность покупателю и не определили, что спор (любого рода) будет решен в суде, вы не сможете подать иск. Ваш запрос может быть принят только при наличии неоспоримых фактов нарушений.
Придется вернуть деньги. По закону этот процесс может быть продлен на несколько лет, но покупатели разные. Некоторые требуют срочного и полного возврата.
Если вы договорились с покупателем, что он фактически заплатит вам больше, чем предусмотрено контрактом, вы можете не получить полную сумму. А в суде обратное доказать не получится. Все должно быть оформлено документально и подписано нотариусом.
Если покупатель попросил вас произвести ремонт, после подписания контракта на определенную сумму, пообещал покрыть расходы устно, а после приема собственности не сдержал обещание, вы без подтверждающих документов не сможете доказать, что вы не «добрый самаритянин» — деньги вам не компенсируют.

Иск о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным

Жалобное заявление составляется по определенной форме. В каждом суде эта форма может незначительно отличаться, но всегда содержит сведения о сторонах, тип соглашения, дату подписания, в которой выражено нарушение. Кроме того, письменный запрос должен быть отправлен ответчику заказным письмом. В претензии укажите дату выезда, смысл вопроса (текст приложите).

Жалоба на расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества

Чтобы найти необходимую форму для вашей ситуации, вам необходимо обратиться к юристу или подать жалобу непосредственно в суд.

Судебная практика

Самойлова подала иск о признании договора купли-продажи квартиры ее отчимом, владельцем недвижимости, который исчез сразу после продажи.

Ответчик, гражданка Марьина, подала встречный иск о выселении Самойловой, зарегистрированной на приобретенную ею жилую площадь.

В ходе разбирательства выяснилось, что отчим продал квартиру, забрал деньги и уехал за границу. В связи с тем, что продавец (реальная сторона контракта) жив и здоров, Самойлова не имеет права подавать (отклонять) претензии).

Гражданин Марьина не смогла выполнить ее просьбу, так как не имеет права на квартиру зарегистрированных лиц, не участвовавших в приватизации.

Практика

В консалтинговую компанию обратилась клиентка, муж которой решил снять жилой дом с земельным участком в ипотеку, но не сообщил ей об этом, не было согласия на покупку и ипотечный кредит в установленном порядке. Осознав финансовое положение семьи, он решил расторгнуть кредитный договор.

подготовлен иск

В нем отражены все обстоятельства дела

На суде обвиняемый не подтвердил наличие согласия супруга на совершение спорных сделок, по которым суд вынес решение о признании кредитного договора недействительным.

Как оспаривают

Ясно и подробно все причины мы описали в статье «Все, что касается спора операций должника в производстве по делу о несостоятельности». Но с обязательствами, как и с любым другим типом транзакций, есть несколько основных моментов.

Привилегированная операция (статья 61.3 итальянского Закона о падении)

Срок действия залога: В течение 6 месяцев до принятия судом заявления о банкротстве залога.

Это как раз тот случай, когда, имея в очереди других кредиторов, должник выполняет обязательства только одного. Или возьмите новое обязательство и платите только за него. Или добавьте обязательство к исходному соглашению.

Чтобы оспорить сделку на этом основании, противники должны будут доказать, что:

предпочтение было отдано одному из кредиторов. Это вариант только для должника, который, в свою очередь, имея определенное количество кредиторов, взял еще одну ссуду и предоставил гарантию, а по остальным поставил отметку.

обеспечение было выпущено с опозданием в отношении основного обязательства. Например, если сначала заемщик получил беззалоговую ссуду, а затем по неизвестной причине предоставил квартиру в залог. Это также относится к ситуациям, когда кредитор сам просил залог, хотя в первоначальном соглашении не было вопросов.

договор был заключен в течение 6 месяцев до признания судом требования о банкротстве.

Вы знаете, что еще интересно? Несмотря на то, что указано в статье 61 (3) в отношении залога, нет необходимости доказывать, что залогодержатель осведомлен о том, что должник проявлял признаки несостоятельности. Что думает законодатель? Поскольку кредитор запросил обязательство в связи с основным кредитным соглашением, это означает, что он понял, что у потенциального заемщика, по крайней мере, есть некоторые финансовые вопросы.

Подозрительная сделка (п. 2 ст. 61 (2) Закона о банкротстве)

Срок действия залога: В течение 3 лет до принятия судом заявления о банкротстве.

Статья 61 (2) включает два основания: сделка с неравным вознаграждением и сделка, совершенная с целью причинения вреда кредиторам. К залогам относится только второе, что логично: договор о залоге является гарантийной операцией и не предполагает встречного исполнения.

Чтобы оспорить залог на основании причинения ущерба кредиторам, необходимо продемонстрировать, что:

на момент залога у должника имелись неисполненные обязательства и признаки неплатежеспособности. Или признаки неплатежеспособности появились сразу после сделки.

сделка была проведена с целью вывода активов;

заинтересованность в сделке между кредитором и должником. В частности, привлечет внимание членство людей. Например, если Дима взял ссуду у брата и отдал ему квартиру в залог.

Часто, фактически, оспаривая операции, апеллянты ссылаются на статьи 10 и 168 ГК РФ: злоупотребление правом и, как следствие, ничтожность сделки. Однако на самом деле в качестве основания для спора они указывают на ущерб, нанесенный кредиторам. Причина этого понятна: если на основании банкротства сделки, совершенные за 3 года до подачи заявления о банкротстве, были приняты судом, то, если применяются правила гражданского кодекса, вы можете попытаться перехватить сделки в последнем 10 лет.

Как это бывает, мы обсуждали в статье «Как отобрать движимое имущество у поручителя».

И в этом вопросе кредиторы должны быть очень осторожны, потому что судебная практика все больше склоняется к мнению, что добавить эти статьи гражданского кодекса можно только в том случае, если нарушение объективно превышает дело о банкротстве.

Чтобы ясно видеть, как договор залога любезно оспаривается на основании ст. 61.2 и без дополнительных инструментов ознакомьтесь со статьей «Как снять обременение с бывшего имущества должника».

Фиктивное поселение (статья 170 ГК РФ)

Срок оспаривания: 3 года с момента совершения залога

Фиктивность (фиктивность) транзакции будет доказана, если транзакция выполняется без фактического исполнения. Например, если заключен договор залога, по которому Кирилл будет отдавать квартиру в залог, а взамен получит от Васи 5 миллионов. Просто он денег собственно не получил, т.к. Когда Вася родился, у него в руке было не больше пятитысячной купюры.