Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: как правильно продать квартиру

Понятие переуступки

Договор уступки или уступки регулируется статьями 388–390 Гражданского кодекса Российской Федерации. Они определяют условия и период возникновения обязательства. Предоставление квартиры в новостройке не может быть определено как один из способов продажи. Это законодательно установленная процедура, при которой меняется одна из сторон договора с застройщиком.
В результате покупатель получает права и обязанности по основному договору между застройщиком и покупателем. Это может быть право требовать передачи квартиры после того, как дом был сдан в аренду. Кроме того, по согласованию со строительной компанией допускается продолжение платежей по договору, если предыдущий покупатель не оплатил полную стоимость квартиры. С юридической точки зрения соглашение об уступке называется правом уступки, покупатель является цессионарием, а продавец — цедентом.

Примерный бланк договора переуступки права требования долга

В случае, если требуется договор уступки права рекламации, образец формы для него будет иметь следующий вид:

До оформления сделки по переуступке

В обоих случаях уступка кредитных прав может быть оформлена только после того, как продавец выплатит организатору сумму, предусмотренную заключенным между ними соглашением, или путем одновременного заключения соглашения о переводе остаточной задолженности на покупателя.

Как оформить договор уступки по ДДУ?

Соглашение о передаче прав на квартиру на основании DDU может быть сопряжено с рисками для каждой из сторон. Ознакомиться со всеми рисками, возникающими при передаче объектов путем уступки, можно в статье «Как происходит уступка прав по договору долевого участия в соответствии с 214 ФЗ». Чтобы покупатель минимизировал риски, перед совершением перевода по DDU рекомендуется внимательно проверить документы бывшего акционера и самого застройщика.

Перед заключением договора уступки прав необходимо проанализировать документы разработчика:

Важно!

очень важно провести полный юридический анализ. Анализ финансового состояния застройщика поможет выявить потенциальные риски банкротства. Если проигнорировать этот этап, можно купить невыгодный вариант при долгосрочном строительстве. Пренебрежение анализом также может привести к плохой сделке. Консультации юриста по совместному строительству помогут свести к минимуму все риски.

Для заключения договора о передаче прав требования квартиры по договору долевого владения необходимо собрать следующие документы:

Для заключения сделки по передаче прав в соответствии с соглашением о владении акциями и покупатель, и продавец должны получить нотариально заверенное разрешение второго супруга на ее совершение.

Таким образом, можно выработать четкий алгоритм, которому необходимо следовать, чтобы заключить договор о передаче прав на квартиру с долевым участием в строительстве:

1. Получить письменное согласие застройщика на выполнение задания (при необходимости).
2. Получите от застройщика справку об отсутствии задолженности перед ним.
3. Получите заверенное согласие от вашего супруга).
4. Получите письменное согласие банка, если квартира заложена под ипотечный кредит.
5. Составьте и подпишите договор о передаче прав по договору долевого участия в жилищном строительстве.
6. Зарегистрировать договор в Росреестре;
7. Сообщите разработчику задания.

Договор о передаче права требования квартиры по ДДУ необходимо составить в четырех экземплярах. Оригинал должен быть доставлен плательщику, клиенту, в Росреестр и получателю.

Законодательные нормативы

Операции этого типа проводятся не так, как продажа существующей недвижимости, но они также имеют юридическую силу, а возможность и порядок передачи прав собственности регулируются следующими нормативными документами:

Есть еще один термин для присвоения — «уступка». Операция передачи — это именно передача имущественных прав физического или юридического лица другому. Это означает, что последующий договор заключается между акционером и лицом, желающим купить права на недвижимость, а не между застройщиком и покупателем.

Сделка является юридически законной, но вполне может превратиться в мошенническую схему, если не будут соблюдены требования закона.

Как уступить право требования по договору с застройщиком в долевом строительстве

В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации все имущество, приобретенное супругами в браке, независимо от наименования такого имущества, принадлежит к их общему имуществу.

Супруга нового акционера приобретает те же права и обязанности, которые предусмотрены в соглашении о владении акциями.

После сдачи строительного объекта в эксплуатацию он перейдет в совместную собственность супругов.

Общность собственности не означает, что каждый владеет, использует и распоряжается общиной с согласия другого супруга.

Конкретный размер долевого участия в долевом строительстве и квартирной собственности определяется в брачном договоре или в суде.

Участие граждан и юридических лиц в долевом строительстве жилой недвижимости считается привлекательным решением, поскольку предполагает покупку новых домов по низким ценам с гарантиями юридической безопасности. Приобретение жилой площади через дошкольное учебное заведение способствует выгодным инвестициям: полученную квартиру можно с прибылью перепродать или сдать в аренду.

Передача права на подачу жалобы в соответствии с DDU означает заключение сделки, в соответствии с которой одна сторона (продавец) переоформляет другой стороне (покупателю) право требовать от третьей стороны (промоутера) правильного выполнения обязательств.

Это выполнение заказчиком своих обязательств, предусмотренных статьей 4 закона No. 214-ФЗ от 30.12.2004. Застройщик должен незамедлительно передать готовую жилую площадь акционеру, а акционер обязан оплатить согласованную стоимость этого жилья и принять его в собственность.

Процедуру (соглашение) такой уступки часто называют уступкой, а заключенный в этом случае договор — договором уступки. Продавец — лицо, передающее свои права, называется цедентом. Приобретающая сторона — организация, которая принимает (получает) права акционера — называется принимающей стороной. Правильное название рассматриваемого соглашения — договор уступки (уступки) претензионных прав.

Для того чтобы законно передать свои права по DDU другому лицу (цессионарию), акционер (цедент) должен руководствоваться следующими правилами, установленными статьей 11 закона No. 214-ФЗ:

1. Эта передача разрешена только после того, как акционер (передающая сторона) заплатил цену DDU. Другой вариант переуступки — осуществить ее с одновременной передачей долговых обязательств по DDU новому акционеру (цессионарию) в порядке, установленном правилами перевода долга (статьи 391-392.3 ГК РФ). Российская Федерация).
2. Такое присвоение может быть осуществлено после государственной регистрации дошкольного образовательного учреждения, но только до момента оформления сторонами акта приема-передачи на квартиру. Если объект недвижимости введен в эксплуатацию, а передаточный акт на него уже подписан партнером и организатором, отчуждение этого имущества другому лицу может быть осуществлено только путем купли-продажи.
3. Если цедентом по данной сделке является юридическое лицо, цена передачи уплачивается цессионарием после государственной регистрации договора о передаче прав в соответствии с DDU. В этом случае передающее юридическое лицо несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации за несоблюдение порядка такой оплаты.

Следует отметить, что данная продажа практикуется и имеет юридическую силу только в случае покупки квартир в новостройках. Эта уступка распространяется только на обязательства, предусмотренные заключением DDU. В то же время эта передача вовсе не влечет за собой прекращение действия первоначального соглашения между учредителем и акционером, а только изменяет стороны ранее возникших обязательств.

Существенный нюанс заключается в том, что цедент (продавец) несет ответственность перед цессионарием (покупателем) исключительно за действительность переданного кредитного права. Передающая сторона (продавец) не несет ответственности перед новым акционером (покупателем) за неисполнение клиентом своих обязательств по DDU. Эти правила предусмотрены абзацем первым пункта 1 статьи 390 ГК РФ.

Пункт 5 пункта 5 пункта 1 статьи 208 Налогового кодекса Российской Федерации предусматривает, что налог (НДФЛ) подлежит перечислению с доходов, полученных от продажи права кредита в отношении юридического лица. Для жителей города его ставка составляет 13%. Для нерезидентов — 30%. Этот доход возникает, если передающая сторона реализовала это право по более высокой цене, чем та, которую он ранее получил от промоутера.

Предлагаем вам ознакомиться с: Арест права собственности путем регистрации

Прием документов для регистрации договора уступки кредитных прав осуществляется при наличии двух сторон договора. Все затраты на регистрацию делятся по соглашению сторон. Срок государственной регистрации — 7 рабочих дней. О переходе прав требований по договору уступки права к новому участнику долевого строительства клиент должен быть проинформирован путем письменного уведомления строительной компании.

Соглашения о распределении пользуются большим спросом у инвесторов, которые покупают жилье у застройщика, как правило, на этапе получения разрешения на строительство, а затем перепродают квартиры на более поздних этапах застройки по более высокой цене.

Механизм распределения также используется для покупателей жилья в новом доме, которые по какой-то причине передумали и хотят вернуть свои инвестиции. Для них соглашение о продаже — практически единственный способ избежать штрафов, предусмотренных соглашением с девелоперской компанией по окончании действия соглашения о владении капиталом.

Продав свою недостроенную квартиру по договору купли-продажи, акционер может не только вернуть уплаченные средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, так как квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи до конца дорожают строительные работы.

Передача возможна только до перехода прав на жилище от строительной компании к участнику долевого строительства. То есть уступка прав акционеров возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не будут реализованы. При переходе прав на построенную квартиру к акционеру, то есть после регистрации акта приема-передачи жилья, договор уступки не может быть заключен.

Особенность договора передачи квартиры заключается в том, что покупатель квартиры, заключивший договор передачи, полностью приобретает права и обязанности передающей стороны (продавца) и обязуется в дальнейшем выполнять все условия первоначального договора участия. Например, если акционер и компания-разработчик согласовали условия рассрочки платежа в соглашении, правопреемник может производить платежи только в соответствии с этой рассрочкой. Он больше не может оговаривать какие-либо свои индивидуальные условия в контракте.

Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме

Договор, заключаемый при покупке жилья в новостройке, может быть разного типа, и это зависит от стадии строительства, на которой оно находится в данный момент.

1. Соглашение об акционерном капитале. Это на любом этапе строительства дома, вплоть до сдачи объекта в эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Он заканчивается непосредственно разработчиком.
2. Соглашение о передаче прав (кредитов). Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию, но заключается уже не со застройщиком, а с физическим / юридическим лицом, которое уже приобрело эту недвижимость у компании строительства с долевым соглашением. Или с лицом, купившим квартиру, также о передаче прав от того, кто оговорил DDU. Поэтому цепочка таких соглашений может быть практически бесконечной. Когда дом считается сданным в аренду, т. Е. Принятым госкомиссией и введенным в эксплуатацию, регистрация договоров уступки не проводится.
3. Предварительный договор купли-продажи. По данной типологии можно сделать вывод о том периоде, в котором дом сдан в аренду, но документы на право собственности на квартиру еще не поступили. Это период времени, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (на основании договора управления или передачи) оформляет свидетельство о праве собственности на недвижимость. Такая регистрация в новостройках может длиться долго — до 1 года, иногда возникают ситуации, когда вступление в права собственности решается судом.
4. Контракт на продажу. Это обычный договор, который заключается, когда у квартиры в новостройке уже есть собственник со свидетельством о праве собственности.

Когда возможно оформление договора переуступки прав

Согласно ст. 388 ГК РФ определяет условия заключения договора. Его можно заключить только в течение определенного периода времени. Перепродажа допускается после государственной регистрации дошкольного учреждения. Но важно успеть вовремя до подписания передаточного акта и оформления квартиры в собственность. После этого возможна обычная покупка и продажа.

Акционер не может самостоятельно уступить право требования, если договор заключен в рассрочку и на данный момент не погашен полностью. В этом случае смена партнера допускается с согласия строительной компании. Сумма указывается в договоре, а оставшаяся сумма передается покупателю.

Отличие уступки прав от договора купли продажи

Разница между уступкой прав и договором купли-продажи квартиры в новостройке — не совсем правильная формулировка вопроса. Справедливый вопрос: в чем разница между предоставлением прав в системе дошкольного образования и куплей-продажей квартиры в новостройке.

Дело в том, что с договором купли-продажи можно продать готовую (существующую) квартиру, офис, парковочное место в новостройке и сданном в эксплуатацию доме. На этапе строительства квартира покупается на тех условиях, на которых ее продает «продавец» — застройщик. Согласно российскому законодательству, на стадии строительства квартиру можно приобрести на законных основаниях по договору дошкольного образовательного учреждения или путем вступления в жилищно-строительный кооператив. В случае существующего DDU акционер может «продать» эту квартиру в период строительства только через уступку прав в договоре DDU, заключив договор о передаче прав по DDU. Такой порядок предусмотрен Законом о долевом строительстве 214-ФЗ (ст. 8).

Поэтому ключевым отличием купли-продажи квартиры в новостройке от уступки прав по ДДУ является объект. При купле-продаже новостройки — это одно (квартира), в уступке — это право потребовать от застройщика исполнения обязательства по договору о передаче квартиры.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления передачи прав на квартиру в новостройке:

Проверка

В первую очередь нужно проверить самого разработчика. У него должны быть:

Кроме того, необходимо проверить право продавца на предъявление иска в соответствии с DDU.

Ипотека

В ситуации, когда залоговое право в виде ипотечной ссуды налагается на квартиру, приобретенную застройщиком в соответствии с соглашением о долевом владении, процесс продажи усложняется. Затем продавец должен будет включить в договор передачи ипотечного владельца банк.

В такой ситуации ипотечный долг выдается новому покупателю, соответственно он должен подтвердить возможность его погашения. Здесь есть несколько вариантов:

Если схема продаж соответствует первому варианту, покупатель просто продолжает выплачивать ипотеку. Если во втором, ипотека погашается сразу и с квартиры снимается обременение.

Не соглашайтесь сначала выплатить продавцу ипотеку собственными деньгами, а уже потом оформлять для себя договор владения акциями. Это один из способов обмануть. Банк должен участвовать в соглашении.

Регистрация договора уступки: порядок подачи документов и сроки

Уступка прав по договору на участие в капитале в строительстве — операция, которая подлежит обязательной государственной регистрации. Для составления договора в государственный орган подаются следующие документы:

Собрав необходимую документацию, стороны совместно просят Росреестр зарегистрировать сделку. Вы также можете отправлять документы через MFC. Росреестр производит государственную регистрацию сделки в среднем в течение 10 дней.

После регистрации соглашения копию необходимо отправить разработчику.

Во время исполнения договора уступки кредитных прав по DDU стороны могут столкнуться с множеством проблем. Нужно ли согласие застройщика и банка? Что делать, если застройщик отказывается соглашаться на сделку или требует на согласование крупную сумму? Как обезопасить себя при расчетах? Как оформить договор? Это лишь малая часть вопросов, грамотные ответы на которые помогут избежать серьезных финансовых последствий и рисков.

Юридическая консультация позволяет минимизировать все риски и быстро добиться желаемого результата. Юрист посоветует, как провести сделку, поможет с оформлением всех документов и ответит на все волнующие вопросы. Специалисты нашей юридической фирмы имеют большой опыт сопровождения сделок по уступке прав DDU. Будем рады ответить на ваши вопросы. Чтобы получить юридическую консультацию или услуги, просто посетите раздел «Контакты», где вы найдете наши контактные данные.

Преимущество приобретения квартиры по договору цессии

Передача квартиры по договору передачи часто становится преимуществом не только для продавца, но и для покупателя. Выделены следующие положительные моменты:

Продавец может получить приличную прибыль с выгодной продажи новостройки непосредственно перед сдачей объекта. Важно, чтобы договор был заключен на начальном этапе строительных работ.

Но риск для покупателя выше, чем при заключении договора о владении капиталом напрямую со строительной компанией. Когда последний объявляется банкротом, выплаты получают сначала акционеры, а затем все остальные.

Какую выгоду получает покупатель при переуступке

При передаче прав покупатель может купить квартиру в недостроенном доме по более низкой цене, чем предлагает сам застройщик, который по мере готовности проекта просит все больше и больше денег за квадратный метр. Кроме того, если большая часть квартир в выбранном проекте уже продана, вполне возможно, что подходящий вариант выкупят первоначальные акционеры.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для получения максимальной прибыли инвесторы стремятся продать квартиру по переуступке ближе к моменту сдачи объекта в эксплуатацию, и необходимо успеть их реализовать до подписания акта приема-передачи (приемки квартиры). После подписания этого акта и до момента регистрации собственности проходит в среднем 3-5 месяцев, в течение которых невозможно повторно зарегистрировать квартиру. В результате в домах с большим количеством квартир ближе к моменту сдачи объекта в эксплуатацию можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с подрядными организациями, получившими жилье от застройщика за счет предоставленных услуг или поставки материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низкой цене, так как им нужны оборотные средства.

Преимущества покупки квартиры по переуступке от покупки готовой квартиры

Если речь идет о преимуществах покупки квартиры по переуступке под DDU перед покупкой готовой квартиры в новостройке, то таких преимуществ два:

1) С DDU и с трансфером в юридическом смысле приобретается абсолютно новое первичное жилье с первыми документами.

Покупка квартиры в готовой новостройке — это такая же квартира на вторичном рынке. Со всеми юридическими вопросами к прошлой регистрации.

2) На момент покупки по переуступке в квартире не будет зарегистрированных лиц, а также не может быть лиц, сохраняющих право пользования квартирой.

3) Это вопрос цены. Цена в период строительства всегда ниже готового жилья в новостройке до 30%. При этом, купив квартиру у дольщика по переуступке, вы можете купить ее по более низкой цене, чем у застройщика. Покупатель переуступки может неплохо сэкономить.

Но если вы покупаете квартиру в кредит (в ипотеку), то, несмотря на значительную разницу в цене, риски акционера наверняка выше, так как готовое жилье здесь, а когда строительство будет завершено, это уже вопрос.

Оформление договора цессии: алгоритм действий

При заключении договора уступки необходимо соблюдать определенную последовательность действий. Пошагово выполняется следующее:

При мониторинге разработчика важно обращать внимание на следующее:

Изобразительное искусство. 389.1 ГК РФ определяет как требования к недвижимости, так и порядок заключения договора. Особое внимание уделяется составлению договора, на основании которого первый покупатель передает право подачи претензии другому лицу. Соглашение должно быть составлено в той же форме, что и исходный вариант. Если при совершении сделки присутствовал нотариус, потребуется нотариальное сопровождение.

Главное требование — максимально точно отразить предмет договора, а именно передачу прав, а не продажу конкретной квартиры. Укажите, какие именно права нужно передать. Важный момент — основа перехода. Все остальное считается только дополнением и делается по договоренности сторон.

Документы для заключения договора

Прежде чем приступить к исполнению договора, необходимо письменно проинформировать застройщика о планируемой процедуре. Можно установить комиссию за сделку. У продавца будут запрошены следующие документы:

От покупателя требуется только гражданский паспорт и согласие на сделку супруга, если он состоит в браке.

Согласие разработчика не требуется, если оплата произведена полностью. Нужно только адекватно проинформировать разработчика о планируемой сделке. Если есть долги или еще не истек срок рассрочки платежа, требуется обязательное согласование со стороны промоутера.

Подводные камни и риски переуступки

Мы определяем преимущества и риски продажи для всех ее участников.

Основным преимуществом передачи совместного жилья для правопреемников является покупка квартиры без отделки за шесть месяцев до передачи дома по значительно более низкой цене, чем покупка квартиры с отделкой за эти шесть месяцев. Разница может достигать нескольких сотен тысяч рублей. Это вид оплаты за риск.

Риски получателя:

Проверка документов: что требуется от продавца

Перед регистрацией покупатель хочет прежде всего убедиться в безопасности транзакции, поэтому продавец должен привести все документы в порядок. Вот что волнует покупателя:

1. Документы акционера, свидетельствующие о том, что он имеет права на недвижимое имущество после окончания строительства.

2. Если застройщику выплачена сумма в полном объеме, если кредит в банке погашен.

3. Наличие в договоре пункта о том, что перевод возможен, если договором не предусмотрена такая возможность, сделка будет незаконной.

4. Если партнер оформил ипотеку на покупку недвижимости, на передачу необходимо получить согласие финансового учреждения.

После проверки всех документов и оплаты долгов (при наличии) договор заключается. В заключенном договоре обязательно должно быть указано, что предыдущий акционер имел право продать имущество, участвующее в сделке.

Если на недвижимость претендует, например, супруга инвестора в недвижимость, необходимо получить дополнительное согласие для заключения договора передачи

— без единогласного решения о продаже объекта невозможно заключить договор. Новый документ необходимо зарегистрировать в Росреестре, в котором содержится информация о предыдущем соглашении между акционером и застройщиком.

Основные опасности при покупке жилья по переуступке

Основным фактором неопределенности при передаче жилья является то, что в этом случае покупатель принимает на себя не только права, но и обязанности продавца по своему дошкольному образованию. Например, если застройщик не выплатил застройщику согласованную сумму полностью, покупатель должен будет выплатить оставшуюся задолженность. Поэтому юристы советуют покупателям запрашивать платежные документы, подтверждающие финансовые договоренности с застройщиком. Второй по значимости фактор риска — надежность застройщика, ведь может оказаться, что сделка PPT будет заключена, а дом не достроят.

При покупке дома через PPT необходимо понимать, что приобретаются права требования, которые строго соответствуют тем, которые указаны в первоначальном договоре дошкольного образования, который продавец заключил с застройщиком. Как правило, сумма, которую он заплатил застройщику, меньше суммы, которую платит ему покупатель. Следовательно, если у покупателя возник спор с застройщиком, базовой ценой для определения штрафов и пеней будет сумма, указанная в первом соглашении DDU.

Оценка недостроенной квартиры

Есть два основных варианта оценки стоимости квартиры, которой пока нет: самостоятельно или с помощью специализированной оценочной компании.

Пример: допустим, продавец купил квартиру на этапе земляных работ за 1 млн руб. На момент продажи такое же жилье, в соседнем доме, но уже сданное в эксплуатацию, стоит 2 миллиона рублей. Поэтому, если до полной готовности дома осталось несколько месяцев, можно беспрепятственно продать жилье примерно за 1,5 миллиона рублей. Прибыль до налогообложения составит 500 тыс. Руб.

Как оформляют договор перевода долга

Договор о переводе долга заключается только с согласия кредитора. Так что необходимо, чтобы должники не злоупотребляли. Кредитор может запросить подтверждение платежеспособности нового должника и, если все пойдет не так, отказаться от сотрудничества с ним. Замена кредитора не производится без согласия кредитора.

Чтобы не предъявлять лишних документов, перевод долга обычно заключается в трехстороннем соглашении. У него есть кредитор, первоначальный должник и новый должник. Как вариант, договор могут заключать только должники. Затем у кредитора берется письменное согласие на перевод долга. Для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц есть специальная опция: договор заключается между кредитором и новым должником. В этом случае новый должник может попросить деньги у старого должника.

Старый должник может возражать кредитору. Например, что задолженность ниже, так как в партии доставленных планшетов два оказались бракованными. Право на это требование качества переходит к новому должнику. В результате кредитор может получить гораздо меньше, чем он рассчитывал.

Типовое трехстороннее соглашение о передаче долга

Договор перевода долга оформляется следующим образом:

1. Кредитор и должники заполняют и подписывают договор. В тексте пишут размер долга и его происхождение. Первоначальный должник передает Новому Дебитору задолженность перед Кредитором по уплате денежных средств в размере 100000 рублей за поставленный товар по накладной № 1 от 05.01.2021, в соответствии с Договором поставки товаров от 01.04.2021 п. 3 и закон о примирительных процедурах от 01.09.2021.
2. Старый должник передает новому документы, подтверждающие наличие долга и его сущность: договоры, счета-фактуры, акты, платежные поручения.
3. Новый должник платит кредитору. В противном случае кредитор обращается в суд.
4. Если должники — предприниматели, то после выплаты старый должник компенсирует новому затраченные деньги.

Почему не стоит торопиться и продавать

Чаще всего строящееся жилье продается по причинам, связанным с тяжелыми жизненными обстоятельствами. Если вам срочно нужна крупная сумма или у вас нет возможности вносить регулярные платежи, вы можете обсудить этот вопрос с представителями строительной компании. Разработчик может согласиться расторгнуть договор долевого участия и вернуть вам средства. Это самый простой и безопасный способ. Но если вы хотите продать квартиру третьему лицу, нужно понимать следующие нюансы:

1. Цена квадратных метров в еще не сданном доме всегда ниже стоимости аналогичного дома, на который уже оформлен титул. Разница составит от 15 до 25%.
2. Документировать сделку сложнее, чем собственнику квартиры. Скорее всего, вам нужно будет получить согласие строительной компании. А в некоторых случаях даже банк.

Если ваше финансовое положение позволяет дождаться ввода жилья в эксплуатацию, то не стоит торопиться с принятием решения. Когда строительство будет завершено, у девелопера, скорее всего, будет время продать одно- и двухкомнатные квартиры. А через несколько месяцев можно было выкупить все объекты недвижимости. И тогда ваше жилье можно будет заработать с прибылью. Если новый дом пользуется спросом, стоимость недвижимости будет выше, чем при покупке у застройщика. Это количество инвесторов и агентов по недвижимости, которые зарабатывают на новостройках. Подумайте, может быть, и вы выиграете от ненужных квадратных метров.

Если продажа на этапе строительства важна, вам придется пожертвовать преимуществами и настроиться на многие тонкости работы.

Обременения квартиры при Переуступке

Покупая квартиру с DDU, в ней не должно быть никаких помех. При этом, если при покупке по договору DDU использовались кредитные средства, банки требуют залог — ссуду на квартиру.

При покупке строящейся квартиры закладывается залог (ипотека) по договору DDU, с обязательством оформления залога при оформлении права собственности на квартиру при поступлении по окончании строительства. При покупке квартиры по переуступке покупателю придется урегулировать вопрос с банком.

То же самое и с другими обременениями: аресты, запреты, которые могут быть наложены на договор DDU по решению суда, судебные приставы артистов.

,/h3>

Юридические последствия переуступки прав ДДУ

По окончании сделки по продаже квартиры в строящемся доме вы будете нести ответственность перед новым инвестором только в том случае, если переданный вами договор будет недействительным. Вы не несете ответственности за невыполнение разработчиком требований. Это проблема нового кредитора. Любые ошибки, допущенные разработчиком, коснутся только нового владельца.
В очень редких случаях кредитор добровольно принимает на себя поручительство должника перед участником долевого строительства. В этой ситуации вы также несете прямую ответственность перед ним.

Обычно такие отношения оформляются отдельным документом, в котором отражены все нюансы. Но, повторяем, такие операции — скорее исключение, чем правило. Поэтому мы не будем их подробно рассматривать.

Если вы хотите продать квартиру по переуступке в строящемся доме, обратите внимание на правильность оформления всех документов.

Воспользуйтесь услугами авторитетных агентов по недвижимости и нотариусов. Внимательно прочтите все пункты подписываемых вами документов. И тогда, получив средства от покупателя, действительно можно забыть о проданном имуществе и обо всех проблемах, которые могут возникнуть с ним в будущем.

Придется ли платить налоги

Также хотим напомнить всем потенциальным продавцам недостроенных квартир о необходимости платить налоги. Дело в том, что любые спекулятивные операции на рынке недвижимости в РФ очень не приветствуются. Следовательно, если квартира находится в собственности менее 3 лет, налоговых льгот нет. Следовательно, согласно статье 208 Налогового кодекса Российской Федерации все доходы, полученные от реализации права требования, необходимо декларировать в обязательном порядке.
Если сумма договора о передаче прав окажется выше суммы DDU с застройщиком, вам необходимо будет заполнить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ с суммы, указанной в декларации.

В принципе, всегда есть возможность оформить разницу в стоимости отдельным дополнительным соглашением. Если сумма небольшая, то, скорее всего, банк «закроет глаза» на это небольшое нарушение. Но мы не советуем обманывать государство. Ведь если ваши попытки уклониться от уплаты налогов будут выявлены, вам придется заплатить намного больше, включая пени и штрафы.

Риски для продавцов недвижимости в строящемся доме

Большинство рисков при продаже строящихся квартир традиционно несет покупатель. Но продавцу тоже нужно быть осторожным:

1. Убедитесь, что договор купли-продажи квартиры в строящемся доме зарегистрирован в реестре. Это можно сделать самостоятельно через Интернет на сайте госуслуг. В противном случае недобросовестный брокер может попытаться «перепродать» недвижимость, и вы останетесь владельцем по закону. Также суд может признать ваше поручение недействительным. И тогда все проблемы с долгами новых владельцев или с дефолтом застройщика станут вашими.
2. Заранее изучите договор застройщика и рыночные цены. Никто не застрахован от ситуации, когда приходится продавать жилье, даже не успев переехать. Посмотрите, какая комиссия включается в случае уступки прав. Если цена в разы явно завышена, подумайте, стоит ли связываться с этой компанией? Если в чем-то вас обманут, кто знает, чем закончится конструкция.
3. Выбирайте агентов с хорошей репутацией. Здесь тоже всегда есть риски. Вам могут предложить продать квартиру по заведомо заниженной цене или, пользуясь вашим незнанием, завысить комиссию от промоутера и т.д. Свяжитесь с авторитетными агентствами с хорошей репутацией.

И помните, что бывает время, когда вы вообще не сможете продать недвижимость в новостройке. Пока объект находится в стадии разработки и разработчик принимает взносы от DDU, вы можете передать свои права третьей стороне. Получив ключи от квартиры, вы становитесь полноправным владельцем дома и вопросов здесь нет.

Но после того, как строительство будет завершено и до того, как дом будет сдан в эксплуатацию, юридическая продажа невозможна. Этот период обычно занимает не более 2–3 месяцев. Рекомендуем дождаться получения документов, подтверждающих право собственности, и спокойно и по приемлемой цене продать свою недвижимость. Даже если деньги нужны «вчера», не стоит ввязываться в сомнительные схемы. Всегда можно получить кредит на несколько месяцев. Лучше потерять небольшой процент, который всегда можно компенсировать при продаже уже легального жилплощади, чем потерять и деньги, и квартиру. Помните, что только юридические сделки защищают ваши права.

Безопаснее ли заключать сделку переуступки с подрядчиком

Здесь также есть некоторые риски, о которых следует знать. О компенсации работы генподрядчик может договориться с заказчиком. В этом случае цена устанавливается за 1 кв.

Между заказчиком и подрядчиком одновременно заключаются DDU и трудовой договор с указанием условий компенсации. DDU сразу предъявляется на регистрацию, но на момент заключения операции по переуступке он может еще не быть оплачен, так как привязан к трудовому договору. В результате покупателю квартиры, который собирается заключить договор передачи с подрядчиком, помимо DDU необходимо проверить счета-фактуры, расчетные документы и трудовой договор, в котором фигурирует квартира, которую он собирается купить. Если транзакция перевода заключена с физическим лицом, необходимо также проверить выписку по счету выверки и платежа, убедившись, что платеж был произведен в соответствии с DDU. Настоятельно рекомендуем заключать договор уступки права только в офисе продаж застройщика.

Кто продает квартиры по переуступке

Продажа квартир по переуступке:

Схема абсолютно легальная, но требует правильного оформления полномочий клиента на заключение и подписание договора передачи. Также должны быть доступны соответствующие документы по соглашению. Схема используется довольно часто.

Поставщики, подрядчики и инвесторы, являясь независимыми юридическими лицами, могут приобретать любую недвижимость, в том числе квартиры, по договорам DDU. При необходимости эти организации могут продать купленные квартиры, не дожидаясь окончания строительства. Продажа оформляется соглашением о передаче прав в соответствии с DDU.

Схема абсолютно легальная, но требует соответствующей регистрации, так как продавцы — юридические лица. Следовательно, полномочия лиц, которые от имени поставщиков, подрядчиков и инвесторов заключают и подписывают соглашения о передаче в соответствии с DDU, должны быть надлежащим образом подтверждены.

Схема легальна, но требует тщательной проверки документов.

Какие существуют риски при переуступке прав

Как и в случае с любым дошкольным образовательным учреждением, существует риск того, что сдача дома в эксплуатацию будет перенесена на более поздний срок, поэтому покупателю также рекомендуется проверить надежность застройщика. Например, вы можете оценить, сколько квартир выставили на продажу первые инвесторы в недвижимость. Если количество таких предложений от частных лиц велико, это может указывать на то, что у застройщика проблемы и строительство дома может быть отложено, — говорит управляющий директор Наталья Шаталина.

Также существует риск того, что сделка будет признана недействительной. Это может произойти по разным причинам, в том числе, если первоначальный акционер объявлен банкротом в течение одного года после сделки по продаже активов, или если принципал не был проинформирован о переводе кредита.

Мария Литинецкая добавляет, что при покупке второй квартиры тоже немало рисков. Эксперт рекомендует заранее убедиться, что среди владельцев дошкольных образовательных учреждений нет детей младше 18 лет, а если такие есть, то взамен им был куплен дом побольше. Кроме того, покупатель должен проверить, купил ли продавец квартиру во время брака и, если да, получил ли он письменное согласие супруга на продажу с материнским капиталом или без него.

Наталья Шаталина рекомендует покупателю обеспечить доставку оригинала DDU (или заверенную копию документа, если договор заключается на пул квартир). Также необходимы оригиналы документов, подтверждающих оплату DDU (справка от застройщика об исполнении обязательств, оригиналы или заверенные копии платежных поручений).

Источники

Нюансы договора уступки права

При заключении договора уступки необходимо учитывать ряд нюансов:

1. Желательно отразить в тексте договора условие, на котором из сторон и в какой период следует информировать должника о переходе права на кредит получателю. Логичнее возложить это обязательство на нового кредитора, поскольку в силу закона именно он несет риск последствий неуведомления должника.
2. Если должник, не проинформированный об уступке долга, выполняет обязательство перед первоначальным кредитором, считается, что он выполнил свое обязательство. А новому кредитору в этом случае придется взыскать с предыдущего кредитора необоснованно полученную сумму долга.
3. Передача права кредита может быть оформлена не только двусторонним соглашением, но и трехсторонним соглашением (с участием должника).
4. В оплачиваемом контракте должны быть прописаны размер и порядок выплаты компенсации, которая выплачивается принимающей стороной. Если стороны заключают свободное соглашение, то лучше всего прямо отразить в соглашении, что новый кредитор не обязан выплачивать заработную плату.
5. Бывший кредитор не несет ответственности за исполнение обязательства должником. Исключением является ситуация, в которой он выступает в качестве гаранта должника по отношению к новому кредитору.