Первичный рынок недвижимости (в быту «первичное жилье») — это квартиры в строящихся кондоминиумах. Продажа таких квартир (точнее, права требования на такие квартиры) происходит непосредственно в процессе строительства. Причем этот процесс может быть как на этапе котлована (поэтому цена такой «виртуальной» квартиры намного ниже), так и на этапе ввода дома в эксплуатацию (но право собственности еще не оформлено).
Ведь покупатель такой квартиры на первичном рынке превращается в инвестора (соинвестора), то есть вкладывает в будущий результат, который будет стоить дороже, чем вложение, сделанное сегодня.
При покупке такой квартиры покупатель получает (после завершения строительства дома и прохождения всех регистрационных процедур) основное право собственности на квартиру. То есть становится его первым владельцем, отсюда и название — «первичный».
Первичный рынок недвижимости, в отличие от вторичного рынка (в этом отношении ниже), сопряжен со специфическими рисками. В первую очередь — это риск получить долгосрочное (или даже полностью недостроенное) жилище.
Если процесс строительства «замораживается» на неопределенный срок, покупатель оказывается в числе «обманутых держателей акций», количество которых в России, к сожалению, все еще достаточно ощутимо (хотя из года в год оно уменьшается). И здесь никто не может дать гарантий по определению — ведь нельзя гарантировать, что то или иное частное предприятие в будущем не столкнется с финансовыми или юридическими трудностями.
Поэтому (из-за наличия данного риска и отсрочки владения) цена на такие квартиры соблазнительно невысока, особенно на начальных этапах строительства.
Еще один «основной» риск — это риск «двойной продажи», когда одна и та же квартира продается двум или трем покупателям одновременно. Поскольку на эту квартиру еще нет зарегистрированных прав собственности, так называемые «Права требования» на квартиру. То есть буквально Покупатель получает право потребовать от Застройщика выполнения своих обязательств по соглашению об инвестициях или долевом участии, став стороной этого соглашения.
♦
Защита от риска двойной продажи квартиры — это покупка права требования на недостроенную квартиру путем заключения договора долевого участия в строительстве в соответствии с Федеральным законом-214.
Остальные риски «первичного» условно можно определить как умеренные или допустимые. Это риски несоответствия квартиры ожидаемому внешнему виду и качеству: она может быть немного меньше или немного больше по площади, кривые полы, наклонные стены, ненадежная проводка, водопровод, плохая тепло- и звукоизоляция и т.д.
Эти риски снижает грамотная приемка квартиры в новостройке.
Также следует учитывать некоторые особенности заселения в новостройке (например, купили квартиру на 15 этаже, дом сдан, но лифт еще не пущен), длительный срок ремонта, не позволяющего жить спокойно (каждый сосед — сверху, снизу, сбоку — ремонтирует свою квартиру, когда ему удобно, то есть рев его кулаков может длиться много месяцев).
