Подводные камни ипотечного договора – на что стоит обратить внимание?

Ипотечный договор — это договор о залоге недвижимого имущества. В этом случае кредитный договор подписывается ипотечным кредитором и заемщиком (юридическими или дееспособными лицами, дееспособными и дееспособными для совершения действий, предусмотренных ипотекой).

Вопросы, связанные с исполнением ипотечных договоров, регулируются федеральным законодательством (Закон об ипотеке), а также другими правовыми актами и общими положениями жилищного права.

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, зарегистрированное в установленном законом порядке, например, земля, строения и постройки, жилые дома, квартиры и их части, гаражи, дачи, а также морские и воздушные суда.

Заложенный актив по ипотечному договору не покидает имущество должника, и только в случае, если залог не выполняет взятые на себя обязательства, залогодержатель может погасить имеющиеся кредиты, продав заложенное имущество.

Существенные условия ипотечного соглашения

Договор займа должен содержать:

1. предмет ипотеки (с обязательным указанием его наименования, местонахождения и других характеристик, достаточных для его идентификации);
2. оценка объекта ипотеки (определяется по соглашению сторон и указывается в договоре в стоимостном выражении);
3. размер, продолжительность и другие детали, необходимые для выполнения обязательства, гарантированного ипотекой.

Кроме того, договор об ипотеке должен содержать указание причин возникновения прав, на основании которых заложенное имущество принадлежит заемщику, а также полное наименование органа, зарегистрировавшего это право.

Если не достигнута договоренность об оценке заложенного имущества, независимые оценщики могут оценить стоимость имущества. Составление кредитного договора в этом случае будет максимально честным.

Если предметом кредитного договора является жилое здание, связанное с землей, земля также становится предметом залога, и в договор должны быть включены полные данные о ее адресе, площади, категории и кадастровом номере.

При этом следует учитывать, что квартиры и дома, принадлежащие муниципалитету или государству, не подлежат залогу.

Кредитный договор считается незаключенным, и права и обязанности его сторон не возникают при отсутствии согласования хотя бы одного из существенных условий, упомянутых выше.

Что такое договор ипотечного займа и в каких случаях он применяется?

Ранее мы уже рассматривали некоторые аспекты сотрудничества с нами с юридической точки зрения: например, мы изучили особенности организационно-правовой формы «КПК”

и подробно
остановился на статусе акционера.
Сегодня я расскажу вам о договоре, заключенном между нашей компанией и заемщиком.

Ипотека: обывательское и юридическое значение термина

Слово «ипотека» давно вошло в обиход и обычно вызывает только одну ассоциацию: покупка жилья «в ипотеку». Это обывательское, «повседневное» значение этого слова; для большинства граждан, а также для некоторых сотрудников финансового рынка ипотека является адресной ссудой, предназначенной для покупки недвижимости.

Однако договор ипотечной ссуды — это более широкое понятие. Поэтому такой договор заключается в тех случаях, когда необходимо взять ссуду под залог недвижимости. Capitol Credit также использует в своей работе договор ипотечного кредита, выдавая кредиты под залог квартиры и коммерческой недвижимости.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ, регулирующий вопросы ипотеки, называется «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)». Кредит, выданный по ипотечному соглашению, не обязательно должен быть адресным. Необязательно понимать сложность закона «Об ипотеке», достаточно понять, что основной характеристикой договора ипотечной ссуды является не цель ссуды, а право кредитора изъять имущество, которое действовало как залог. Конечно, вопрос о взыскании возникает только в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по контракту. Кстати, по закону залогом может служить не только недвижимость, но и самолеты, и морские суда. Но в контексте данной статьи мы рассматриваем именно предоставление кредитов под залог недвижимости.

Ипотечный кредит и оформление кредита под залог недвижимости

Поэтому кредиты под залог недвижимости в КПК «Капитол Кредит» выдаются на основании договора ипотечной ссуды. Важными характеристиками взаимоотношений, возникающих после заключения данного соглашения, являются следующие:

1. Заемщик сохраняет за собой право пользования имуществом (статья 29 Федерального закона № 102-ФЗ). Это, в частности, означает, что вам не нужно проверять или покидать квартиру, что является ипотекой.
2. Согласно этой же статье, возможно «извлечение из имущества, переданного по договору займа, плодов и доходов». Другими словами, если вы ранее снимали недвижимость, вы можете спокойно продолжать это делать. Договор ипотечного кредита не содержит никаких ограничений.
3. Ипотечный договор без государственной регистрации является недействительным: «Несоблюдение правил государственной регистрации ипотечного договора влечет его недействительность» (п. 1 статьи 10 Федерального закона № 102-ФЗ).
4. Залогодержатель вправе взыскать заложенное имущество в случае неисполнения обязательств по «невыплате или несвоевременной уплате долга полностью или частично» (ст. 50 Федерального закона № 102-ФЗ).

Договор ипотечного займа: на что обратить внимание?

Не секрет, что привычка подписывать документы, не изучая их, может привести к печальным последствиям. В ситуации, когда заявка на получение кредита наличными под залог недвижимости, нужно быть особенно внимательными и проследить, чтобы договор был составлен правильно, ведь речь идет о сохранности вашего имущества. КПК «Капитол Кредит» работает только в рамках закона, но мы приветствуем желание клиентов вникнуть в детали и убедиться, что документы составлены правильно.

На что следует обратить внимание, если вы хотите получить ссуду под залог недвижимости по договору ипотечной ссуды?

«Договор ипотечной ссуды четко прописан в законе и в нем не так много возможных» хитростей,

— говорит адвокат Анастасия Шевченко, —
Как и в любом стандартном контракте, есть важные условия, на которые нужно обращать внимание при подписании. Для договора ипотечной ссуды это:

Кроме того, конечно, в контракте должны быть установлены права сторон и стоимость имущества. Что касается стоимости недвижимости, то перед сделкой необходимо произвести ее оценку (очень часто заемщик делает это за свой счет). Впоследствии необходимо обязательно зарегистрировать договор в Росреестре, без этого он недействителен

”

Отдельно хотелось бы отметить, что Kapitol Credit KPC берет на себя оценку объекта недвижимости, дополнительных затрат не требуется. В наших договорах нет скрытых условий, пометок «мелким шрифтом» или «под звездочкой». Мы строим отношения с клиентами на взаимном доверии.

Если у вас остались вопросы и уточнения, вы всегда можете связаться с нами по бесплатному телефону или через онлайн-чат на нашем сайте. Мы будем рады проконсультировать вас.

Ипотечное кредитование как вид соглашения об ипотеке

В настоящее время наиболее распространенным видом ипотеки в нашей стране является покупка недвижимости физическим лицом в кредит, при которой приобретаемая недвижимость находится в залоге.

В этом случае субъектами, участвующими в реализации ипотечного режима, помимо тех, кто покупает жилье, являются:

1. кредитные организации (банки);
2. оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость приобретаемой недвижимости;
3. страховые компании, которые оценивают и страхуют риски, которые могут возникнуть по ипотечному кредиту.

Часто люди, оформляющие ипотеку, обращаются к ипотечным брокерам, которые предоставляют финансовые и юридические консультации, чтобы выбрать лучшую кредитную программу для заемщика. Кроме того, эти брокеры предлагают составление ипотечного договора. Ипотечный договор — это то, что лучше всего понять с помощью специалиста.

Кредитный договор в любом случае подписывается, это дает гарантии обеим сторонам операции. Все особенности договора вам объяснит опытный юрист.

Договор ипотеки

______________ «___» _____ ____

___________________________________ (организационно-правовая форма) ___________ (наименование), ОГРН ________________________________, CIF _______________________________, в лице _______________________________ (имя и фамилия уполномоченного лица), действующего на основании Устава / доверенности, далее именуемые «Поненте», с одной стороны,

и ________________________________________ (ФИО), «__» ____________ год рождения, место рождения: ___________________, серия паспорта ____ №. _______, выданный _____________________ (кем) __________ (когда), адрес регистрации по месту жительства: __________________, далее именуемый ____ «Залогодатель», с другой стороны Стороны, в дальнейшем совместно именуемые «Стороны», определили настоящее Соглашение следующим образом:

СТАТЬЯ 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Залогодатель, прежде всего по отношению к другим кредиторам залога, который является заемщиком в силу обязательства, гарантированного настоящим договором, имеет право в случае неисполнения или неисполнения этого обязательства получить удовлетворение его денежных кредитов в счет Залога (вариант: Заемщик) по основному обязательству стоимостью Обязательства Стороны.

Предметом настоящего Договора является залог недвижимого имущества, находящегося в собственности Залога на праве собственности Залога, в целях обеспечения исполнения Залогодержателем обязательств перед Залогодателем по договору, заключенному между ними в _____________________________ (указать место заключения) Договор от ________________________ от «___» _______ ____ города N ____ (далее — Основной договор) сроком до «___» ____ ____

Объектом залога по настоящему Договору является: Жилой дом (вариант: квартира) общей площадью ________ кв.м, расположенный по адресу: ___________________________, регистрационный номер: _____________, № Этажей: ____, расположен на земельном участке с кадастровым номером: ___________, по адресу: __________, общая площадь: __________, категория земель: ___________, вид целевого использования: ____________.

1.2. Предмет залога остается во владении и пользовании Залогом.

1.3. Ипотека гарантирует ссуды залогодержателя в той мере, в какой они есть на момент удовлетворения, в частности: _____________________ (варианты: сумма ссуды / ссуды, проценты, повышенные проценты, компенсация убытков, вызванных несвоевременным исполнением, расходы на взыскание долга и т.д.).

1.4. Обязательства Заемщика перед залогодержателем, превышающие эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, указанных в пп. 3 и 4 п.1 ст. 3 или арт. 4 федерального закона.

1.5. Предмет залога считается заложенным вместе с принадлежностями в целом.

1.6. Ипотека распространяется на все неотъемлемые улучшения объекта ипотеки.

1.7. Право собственности на Залог на Предмет залога подтверждается выпиской из ЕГРП от «___» ___________ _____, N ____________ (вариант: свидетельство о государственной регистрации прав ______________________ от _______ года N ____ серии ________), из которых в Единый государственный реестр недвижимого имущества «___» __________ ____ д сделана запись о регистрации N _______ (регистрационный номер объекта) _________________________ (наименование лица, осуществившего государственную регистрацию права недвижимого имущества).

1.8. Инвентарная стоимость Залога составляет _____ (__________) рублей, что подтверждено справкой «___» __________ ____, № ______, выданной ___________________________.

1.9. Объект залога в целом оценивается Сторонами в _____ (__________) рублей на дату подписания Договора.

1.10. Последующий залог предмета залога не допускается.

1.11. Взыскание предмета залога производится в соответствии с законодательством Российской Федерации.

1.12. Продажа предмета залога осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

1.13. При наложении взыскания освобождение предмета залога происходит в порядке, установленном ст. 35 п. 2 ст. 95 и п. 2 ч. 2 ст. 106 Жилищного кодекса РФ.

1.14. Залогодержатель вправе передать свои права по настоящему Договору другому лицу в соответствии с правилами перехода прав кредитора путем уступки требования.

Уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если кредитные права по отношению к должнику по основному обязательству, гарантированному залогом, перешли к тому же лицу.

Такое лицо замещает залогодержателя по настоящему договору.

1.15. Предмет залога по ипотечному договору может быть отчужден из Залога другому субъекту путем продажи, дарения, обмена, внесения так же, как вклад в активы товарищества или компании, или паевой вклад в активы производства. кооперативным или иным образом только с письменного согласия залогодержателя.

1.16. Залогодатель принимает на себя риск случайной гибели и случайного повреждения предмета залога.

1.17. Для обеспечения безопасности Обвиняемого, в том числе для защиты его от вторжений третьих лиц, пожаров, стихийных бедствий, Залог обязан принять меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации и настоящим Соглашением, а также если они не установлены — необходимые меры, соответствующие общеприменимым требованиям.

В случае реальной угрозы утраты или повреждения Обвиняемого предмета Залогодержатель обязан известить залогодержателя.

1.18. В случаях предъявления требований к Залогодержателю другими лицами о признании их собственности или иных прав на Предмет залога, на его изъятие (вариант: истребование) или обременение указанного Предмета залога или другие требования, удовлетворение которых может повлечь за собой об уменьшении стоимости или порче этого объекта под командованием, Pegnante обязан немедленно уведомить Pegnante. При подаче соответствующей жалобы на Залогодателя в суд, арбитраж или третейский суд (далее — суд) он должен привлечь Залогодателя к участию в деле.

1.19. В случаях, предусмотренных в пункте 1.17 настоящего Соглашения, Pegnante должен использовать соответствующие процедуры для защиты своих прав в отношении Обязательного субъекта, предусмотренные ст. 12 ГК РФ. Если Пегнанте отказался защищать свои права в отношении Предмета залога или не осуществляет их, Пегнант имеет право использовать эти средства защиты от имени Залога без специальной доверенности и потребовать от Залога возмещения стоимости залога необходимые расходы, связанные с этим.

1.20. Если предмет залога окажется в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель имеет право, действуя от своего имени, потребовать этот объект залога из чужого владения в соответствии со ст. Изобразительное искусство. 301 — 303 ГК РФ о передаче его во владение Залогодателю.

СТАТЬЯ 2. ГАРАНТИИ

2.1. Кредитор подтверждает и гарантирует, что:

2.1.1. Он действует в своих интересах без принуждения.

2.1.2. Он является полноправным и законным правообладателем прав на предмет залога. До заключения Договора объект залога не отчужден, не находится в залоге, не находится в судебном процессе и под арестом, не обременен правами третьих лиц.

2.1.3. Объект залога не имеет скрытых свойств, в результате чего проявление может быть потеряно, повреждено или повреждено.

2.2. Залогодержатель гарантирует залогу и указанным им лицам свободное использование залога до прекращения действия настоящего договора или до момента освобождения залога в момент наложения ареста.

СТАТЬЯ 3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Кредитор обязан:

3.1.1. Не совершать действий, влекущих за собой прекращение права залога или уменьшение стоимости предмета залога.

3.1.2. Принять необходимые меры для защиты Обвиняемого объекта от узурпации третьих лиц.

3.1.3. Не препятствовать залогодержателю осмотреть предмет залога в течение срока действия договора.

(Вариант: 3.1.4. Гарантировать залогодержателю, что переданный залог не будет передан в залог до тех пор, пока обязательство, гарантированное залогом, не будет полностью выполнено.)

3.1.5. Незамедлительно сообщить Залогодержателю информацию о узурпации привлеченного субъекта третьими лицами, о возникновении угрозы потери или повреждения Затронутого субъекта.

3.1.6. Не продавайте и не передавайте предмет залога третьим лицам без письменного согласия залогодержателя.

3.1.7. Принять все необходимые меры для обеспечения сохранности Предмета залога, включая его текущий и капитальный ремонт.

3.1.8. Несете риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного предмета.

3.1.9. Застраховать Гарантию на полную стоимость от рисков утраты и повреждения за свой счет.

3.2. Кредитор имеет право:

3.2.1. Владение и использование привлеченной темы в соответствии с ее прямым назначением и получение доходов от использования привлеченной темы, обеспечение ее безопасности.

3.2.2. Прекращение обращения взыскания на залог в случае досрочного погашения обязательства, гарантированного залогом.

3.3. Кредитор имеет право:

3.3.1. Проверить документы и актуальность наличия, состояния и условий использования Залога.

3.3.2. Требовать от Залогодателя принятия предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации мер, необходимых для сохранности Предмета залога. Залогодержатель вправе изъять предмет залога досрочно для исполнения обязательства, гарантированного залогом, в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

3.3.3. Выступление в качестве третьего лица в случае рассмотрения иска к предмету залога.

СТАТЬЯ 4. СТРАХОВАНИЕ

4.1. Залог за свой счет застрахует объект залога на сумму не менее суммы обязательства, гарантированного ипотекой в ​​пользу залогодержателя).

4.2. Залогодержатель лишается права удовлетворить свое требование о выплате страхового возмещения, если утрата или повреждение предмета залога произошли по вменяемым ему причинам.

4.3. Когда права кредитора в обеспеченном обязательстве передаются, права бенефициара по договору страхования полностью переходят к новому кредитору.

СТАТЬЯ 5. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. Государственная регистрация ипотеки производится на основании заявления Сторон, поданного в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в течение ___ дней с даты подписания настоящего Договора.

5.2. Расходы, связанные с государственной регистрацией ипотеки, несет Залогодатель (варианты: как Залогодержатель / Партия).

5.3. Соглашение вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения Заемщиком обязательств по Основному соглашению или настоящему Соглашению.

5.4. Изменение и расторжение настоящего Соглашения производятся по взаимному соглашению Сторон в установленном законодательством порядке путем заключения дополнительного соглашения в письменной форме.

СТАТЬЯ 6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. В случае нарушения залогом пункта 2.1 настоящего Договора, залог будет обязан уплатить залогу неустойку в размере ___% (____ процентов) от стоимости предмета залога. Штраф оплачивается Pegnante в течение ____ рабочих дней с даты получения Pegnante письменного заявления об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от исполнения обязательств по Договору.

СТАТЬЯ 7. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ И ЖАЛОБ

7.1. Все споры или разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему Соглашению или в связи с ним, будут разрешаться путем переговоров между Сторонами.

7.2. Если невозможно разрешить разногласия путем переговоров, они подлежат судебному рассмотрению.

СТАТЬЯ 8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Если одна из Сторон меняет свой адрес, она будет обязана уведомить другую Сторону до государственной регистрации о соответствующих изменениях в учредительных документах, но не позднее _____ (_______) календарных дней с даты фактического изменения банковских реквизитов.

Если одна из Сторон меняет банковские реквизиты, она обязана проинформировать другую Сторону до того, как изменения вступят в силу, но не позднее _____ (__________) календарных дней с даты фактического изменения банковских реквизитов.

8.2. Любое уведомление или иное сообщение, взаимно отправленное Сторонами в соответствии с Соглашением, должно быть оформлено в письменной форме и подписано уполномоченным лицом. Это сообщение или сообщение считается отправленным должным образом, если оно доставлено курьером или отправлено факсом в крайних случаях, указанных в ст. 9 настоящего Соглашения.

8.3. Настоящий Договор составлен в ______ экземплярах — по одному экземпляру для каждой из Сторон.

СТАТЬЯ 9. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ ДАННЫЕ СТОРОН

Доверительный управляющий: _______________________________________________

________________________________________________________________

Залог: __________________________________________________

________________________________________________________________

ПОДПИСИ СТОРОН:

Залогодатель: Залогодатель:

____________ / _____________ _____________ / _____________

(подпись) (ФИО) (подпись) (ФИО.)

(МП) (МП.)

Особенности договора об ипотечном кредите

Приобретая жилье в ипотеку, физическое лицо становится собственником приобретаемой недвижимости, но его права ограничены. Следовательно, разрешение залогодержателя требуется, если заемщик того желает, чтобы зарегистрировать членов семьи в приобретенном жилье, провести перепланировку, продать дом, обменять его или сдать в аренду. Вам необходимо знать все особенности договора, чтобы не сломать дрова. В большинстве случаев условия кредитного договора прозрачны и просты, но это если брать его в честной организации.

Характеристики договора ипотечной ссуды:

1. предоставление кредита на достаточно длительный срок;
2. провести обязательную кредитную проверку заемщика;
3. страхование предмета залога;
4. предпринять другие действия для обеспечения безопасности сделки.

Все виды ипотечных договоров заключаются в письменной форме и требуют обязательной государственной регистрации в органах государственной регистрации по месту нахождения имущества, на которое распространяется договор об ипотеке.

Существенные условия договора ипотеки земельных участков

Давыдова Екатерина Игоревна — аспирант кафедры гражданского права и процесса Института государства и права Тюменского государственного университета. (Тюменский государственный университет, Тюмень)
Аннотация: Статья посвящена рассмотрению существенных условий договора займа на земельный участок. Автор освещает проблемы определения объекта ипотеки, оценки земельного участка при заключении договора о залоге. В статье обращено внимание на перспективы развития ипотечной организации и даны практические рекомендации по определению существенных условий договора для успешного прохождения государственной регистрации.

Ключевые слова: Земля, договор ипотеки, объект ипотеки, оценка земли; исполнение обязательства, законодательства.

Оформление залога недвижимого имущества (ипотеки), в том числе земли, в настоящее время является активно развивающимся явлением современной рыночной экономики Российской Федерации, поскольку на практике залог является одним из самых надежных способов обеспечения кредитных обязательств. В связи с этим актуальны исследования в области ипотеки как перспективного и ценного объекта гражданского оборота.

Основным этапом процедуры залога земельного участка является заключение ипотечного договора (залога недвижимого имущества), по которому одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором обязательства, гарантированного ипотекой, имеет право на получение удовлетворения своих денежных требований к должнику по данному обязательству от стоимости заложенного недвижимого имущества других сторон — залог в основном другим кредиторам залога, за исключением случаев, установленных федеральным законом [1].

Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнута договоренность в форме, требуемой в соответствующих случаях, по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия, которые являются предметом контракта, условия, которые определены законом или другими правовыми актами как существенные или необходимые для контрактов этого типа, а также все те условия, на которых по требованию одной из сторон , соглашение [2].

Таким образом, в п.1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» от 16 июля 1998 г n. 102-ФЗ (далее — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)») установлены существенные условия договора займа: срок исполнения обязательства, гарантированного ипотекой. Если между сторонами не достигнута договоренность хотя бы об одном из вышеуказанных условий, договор займа не может считаться заключенным.

Рассмотрим подробнее существенные условия договора об ипотеке земли с учетом особенностей ипотеки земли, установленных главой XI Федерального закона «Об ипотеке (ипотеке)».

1. Объект ипотеки. По договору займа в залог могут передаваться не исключенные из оборота и не ограниченные в обороте земли, принадлежащие заемщикам — гражданам или организациям. В случае совместного владения или совместной собственности на указанную землю ипотека может быть установлена ​​только на земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, переданный в натуре из земли, находящейся в общей или совместной собственности.

Кроме того, если земельный участок передается в аренду гражданину или юридическому лицу, арендатор земли вправе передать в залог права аренды земельного участка в течение срока аренды земельного участка с согласия земельного участка владелец. В этом случае арендуемое имущество должно быть определено в ипотечном договоре так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, необходимо указать срок аренды.

Предметом ипотеки могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, на которые не разграничена государственная собственность, если такие земли предназначены для жилищного строительства или комплексной жилищной застройки и передаются для обеспечения возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на благоустройство участка за счет строительства инженерной инфраструктуры. В остальных случаях ипотека на государственную или муниципальную землю, согласно ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» не допускается.

Также не допускается залог части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления на землю различного назначения и разрешенное использование.

К особенностям определения предмета ипотеки земли относится также тот факт, что в случае ипотеки на землю залог распространяется на строительство или строительство залогового права, находящегося или строящегося на земле.

Объект ипотеки (земельный участок) определяется в договоре путем указания названия, местоположения (адрес или ссылка на конкретный район) и описания, достаточного для идентификации этого объекта (площадь, категория, разрешенное использование и т.д.). Эта информация должна быть указана в строгом соответствии с данными свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок.

В договоре об ипотеке должно быть указано право, на основании которого заложенное имущество принадлежит заемщику. Согласно п.1 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» объект ипотеки должен принадлежать заемщику на праве собственности или хозяйственного ведения.

Кроме того, в договоре займа должно быть указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залога. В данном случае мы имеем в виду территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации, земельного кадастра и картографии.

Во избежание некорректной идентификации объекта ипотеки в результате расхождений в документах, имеет смысл при составлении договора об ипотеке на земельный участок сопоставлять свидетельство о государственной регистрации права с основными документами (например, договор купли-продажи земельного участка), а также с техническим (кадастровым) паспортом на совпадение положения, площади, категории и т д.

2. Оценка объекта ипотеки. Согласно пункту 3 статьи 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» оценка объекта ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации путем согласования залога с залогодержателем в соблюдение требований, указанных в ст. 67 «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. В соответствии с пунктом 2 настоящей статьи стоимость залога земельного участка, заложенного по договору займа, определяется по взаимному соглашению между заемщиком и залогодержателем. Порядок определения ипотечной стоимости земли в настоящее время не регламентирован. На практике кредитные организации принимают рыночную стоимость земли в качестве стоимости залога, используя уменьшающийся коэффициент залога, принимая во внимание все риски, которые могут возникнуть в случае необходимости продажи залога. На залоговые отношения влияет категория качества обеспечения, срок его практической реализации (ликвидность обеспечения), а также наличие или отсутствие дополнительного обеспечения по кредитному договору, например, договора поручительства [3]. В связи с тем, что кредитная политика банков отличается друг от друга и определение стоимости предмета залога может быть разным при прочих равных условиях, а также тем, что оценка предмета залога является одним из важнейших факторов. Существенными условиями договора залога считается целесообразным установить единый порядок согласования стоимости обеспечения объекта ипотеки с учетом любых условий займа.

Учитывая, что на практике существуют такие оценки земли, как: кадастровая, рыночная и ипотечная, возникают проблемные ситуации, когда стороны договора об ипотеке указывают несколько разных оценок предмета. В таком случае прецедентное право придерживается позиции, что такое соглашение не может считаться незавершенным, если можно установить, какая из оценок является той, которую стороны согласовали в качестве важного условия договора об ипотеке.

В частности, регулируется вопрос оценки заложенного имущества, независимо от того, находится ли оно в государственной или муниципальной собственности. В этом случае оценка проводится в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом. Этим нормативным актом является Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года. В соответствии со ст. 8 указанного Закона, оценка объектов оценки является обязательной, если в оценке участвуют объекты оценки, которые полностью или частично принадлежат Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, когда объект оценки используется как объект залога. Юридические и физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей с соответствующей лицензией, имеют право проводить оценку [4].

3. Характер, размер и продолжительность обязательства, гарантированного ипотекой. Поскольку договор о залоге имеет прямое отношение к договору займа, он носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному обязательству, покрываемое обязательство должно быть названо в договоре залога с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Кроме того, необходимо указать стороны кредитного договора, дату и место его заключения. Эти положения подтверждаются судебной практикой. Таким образом, Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г., п. 6/8, указывает, что в случаях, когда залогодателем является должник по основному обязательству, условия по существу, сумме и срокам исполнения обязательства, гарантированного залогом, следует признать согласованными, если договор о залоге содержит ссылка на договор, регулирующий основные обязательства и содержащий соответствующее условие. На сегодняшний день органы реестра считают недостаточным указывать только условия, несмотря на то, что стороны предоставили копию кредитного договора для государственной регистрации. В связи с вышеизложенным представляется необходимым указать все другие основные положения кредитного договора: методы выдачи и погашения кредита, договорные проценты, сроки платежа и т.д.

Обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод, что четкое, последовательное и полное определение в ипотечном договоре всех существенных условий, установленных законодателем, при отсутствии других недостатков позволит осуществить государственную регистрацию в установленный срок, без приостановления или отказа оформить кредитный договор.

Библиография:

1. Об ипотеке (залоге недвижимого имущества): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. 102-ФЗ // Собрание законодательства РФ. -1998.- №29.- ст. 3400. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. -1994.- №32.- ст. 3301. 3. Шевелев Б. Есть ли гарантийная стоимость? // Бухгалтерия и банки. 2011 г. 10. С.43-49. 4. Гришаев С.П. Комментарий к закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (подробно) // Документ не опубликован // Справочная правовая система «Консультант Плюс».
Интересная статья? Поделитесь этим с другими: