Покупка жилья в новостройке по переуступке прав: особенности и подводные камни

Покупка жилья в новостройке по уступке прав: особенности и подводные камни

Покупка жилья в новостройке по уступке прав: особенности и подводные камни

Покупка жилья в новостройке по уступке прав: особенности и подводные камни

Содержание
  1. Что такое переуступка прав на новое жилье
  2. У застройщика могут быть ограничения на переуступку
  3. Почему иногда выгодно пользоваться переуступкой
  4. Кто выступает продавцом квартиры при переуступке
  5. Особенности проверки ДДУ перед оформлением переуступки
  6. Сущность переуступки
  7. Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован, поэтому ни в коем случае не отдавайте деньги до регистрации в Росреестре
  8. Иначе есть риск остаться без денег и с двойными-тройными переуступками
  9. Юридическое оформление договора переуступки
  10. Особенности переуступки квартиры
  11. Нормативно-правовая база
  12. Этапы переуступки квартиры в новостройке
  13. Виды переуступки объектов недвижимости
  14. Основные опасности при покупке жилья по переуступке
  15. Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов
  16. Налог при оформлении сделки переуступки
  17. Инструкция по оформлению

Что такое переуступка прав на новое жилье

Недвижимость в строящемся многоэтажном доме может быть приобретена не только стандартным способом путем заключения DDU (соглашения о владении акциями), но и путем так называемой уступки — уступки кредитных прав (PPT). Поскольку на момент заключения такой сделки квартиры юридически не существует, речь идет о переходе права собственности на объект, который появится только в будущем. Таким образом, покупатель принимает не только права акционера, выступающего продавцом, но и его обязанности. Это и многое другое порождает определенные риски, однако зачастую именно поручение является лучшим способом приобретения жилья.

У застройщика могут быть ограничения на переуступку

Ограничения на продажу обычно прописываются в соглашении о владении акциями и касаются трех пунктов: комиссии, сроков и долгов.

Комиссия. Разработчики почти всегда берут комиссию за транзакции уступки. Комиссия фиксированная, например, 30 000 рублей или в процентах — 3% от стоимости надела. Размер прописан в соглашении о владении акциями.

Лимит времени. В соглашении о владении акциями может быть условие ограничения срока, например, промоутер разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%. К этому моменту относится отсутствие искусственной конкуренции между застройщиком и акционерами или подрядчиками, которые часто продают квартиры по более низкой цене.

Долги. Если у продавца есть задолженность перед застройщиком, например он купил квартиру в рассрочку, долг будет передан покупателю в момент продажи. Но только если застройщик примет сделку.

Например, давайте посмотрим на соглашение о совместном использовании самолетов:

Покупка жилья в новостройке по уступке прав: особенности и подводные камни

У Самолета нет комиссии за отчуждение, но есть другие требования: получить согласие производителя, погасить долг, зарегистрировать отчуждение в Росреестре и передать оригинал договора о продаже с контактами покупателя

В договоре есть пункт: получение согласия клиента на уступку. Это могло бы выглядеть так:

Покупка жилья в новостройке по уступке прав: особенности и подводные камни

Согласие дает доверенное лицо — это возможно, внизу всегда его имя и подпись

Если в договоре о долевом владении содержатся требования о долевом участии, необходимо их выполнить, если нет, процесс следующий: покупатель получает от продавца документы: оригинал договора о долевом владении, справку об отсутствии долгов разработчик. Помощь выглядит так:

Покупка жилья в новостройке по уступке прав: особенности и подводные камни

В справке о долгах главное предложение: у застройщика нет кредитов

Следовательно:

  • стороны подписывают договор уступки кредитных прав;
  • оформить акт приема-передачи актов из абзаца первого;
  • через МФЦ в Росреестр подаются документы для оформления договора уступки прав собственности;
  • покупатель переводит деньги продавцу;
  • продавец пишет строителю электронное письмо или обычное письмо: «Сообщаю вам, что я продал договор участия на эту и эту другую квартиру, прилагаю копию договора и свои контакты».
  • После оформления сделки покупатель получает право истребовать квартиру у застройщика при сдаче дома.

    Если продавец купил квартиру в ипотеку, то перед сделкой он должен оплатить и снять залог, а покупатель должен предъявить справку об этом из банка. В этом случае покупатель также может оформить ипотеку. Покупка квартиры в кредит по переуступке ничем не отличается от покупки квартиры по договору долевого владения: покупатель идет в банк, выбирает кредитную программу, собирает документы и ждет одобрения. В случае одобрения отправьте в банк документы на квартиру: договор долевого участия, договор передачи, справку от застройщика об отсутствии долгов.

    Почему иногда выгодно пользоваться переуступкой

    Как правило, сделка PPT актуальна для приобретения недвижимости с оптимальными для покупателя характеристиками. Например, семья хочет купить четырехкомнатную квартиру на низком этаже, но такие участки напрямую от застройщика уже готовы, так как их купили пайщики или распределили иначе. В этом случае можно обратиться к инвестору, который, предвидя рост спроса на эту недвижимость, предварительно заключил договор с застройщиком и «выделил» несколько четырехкомнатных квартир на нижних этажах. В результате семья получает то, что ей нужно, но, как правило, по цене выше стандартной.

    Кто выступает продавцом квартиры при переуступке

    Есть три основные группы продавцов жилья GCA. Наиболее многочисленны упомянутые выше инвесторы, покупающие новые квартиры (строящиеся) с целью их дальнейшей перепродажи. Это могут быть как частные лица, управляющие десятком квартир, так и крупные компании, в обороте которых сотни объектов недвижимости. Вторая группа поставщиков в рамках MPA — это подрядчики, которые предоставляют услуги застройщику. Застройщик расплачивается ими квадратными метрами, которые затем продаются по переуступке. В третью группу входят обычные люди, которые купили себе квартиру, но по каким-то причинам были вынуждены ее выделить.

    Особенности проверки ДДУ перед оформлением переуступки

    Если при обычной сделке с недвижимостью документы о праве собственности тщательно изучаются, DDU, заключенное между продавцом и организатором, проверяется во время уступки. ДДУ должен быть внесен в ЕГРН, иметь отметку «произведена государственная регистрация договора». Если нет государственной регистрации жилья, его нельзя приобретать через ППТ. Второй по важности момент — это отсутствие залога прав по DDU: важно убедиться, что его действительно не существует. При наличии залога на договоре можно найти два вида печатей: «Произведена государственная регистрация залога прав по ЗДУ» или «Произведена государственная регистрация ипотеки». Если есть, лучше отказаться от сделки.

    Вы также должны убедиться, что продавец заплатил разработчику полную сумму, указанную в их DDU. В противном случае уступка прав не может быть осуществлена, либо для этого потребуется согласие промоутера, поскольку уступаются не только права продавца, но и его долги. Также следует изучить особенности возведения многоэтажки, чтобы оценить возможности ее своевременного завершения. Важный момент: срок аренды у промоутера земельного участка, на котором строится новостройка, должен быть загружен после срока, предусмотренного для его ввода в эксплуатацию.

    Сущность переуступки

    Уступка прав предполагает, что продавец подтверждает свои права на недвижимое имущество после его строительства посредством договора о владении акциями, который должен быть в обязательном порядке зарегистрирован. Затем владелец этих прав (продавец) передает свои права и обязанности, вытекающие из соглашения о владении акциями, другому лицу, которое после передачи дома получит имущество.

    Важно: данное положение действует только до ввода дома в эксплуатацию.

    Если акт сдачи-приемки подписан, акционер обязан дождаться регистрации своих прав в Росреестре (декларации ЕГРН). Период между передачей квартирного объекта акта и получением имущества называется «мертвым периодом», так как в этот период не могут быть совершены сделки с правами или имуществом.

    Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован, поэтому ни в коем случае не отдавайте деньги до регистрации в Росреестре

    Иначе есть риск остаться без денег и с двойными-тройными переуступками

    Поручение может быть оформлено двусторонним или трехсторонним соглашением (с участием клиента) в простой письменной форме. Название контракта может быть только контрактом, или контрактом уступки, или контрактом уступки.

    Важно: договор передачи должен быть зарегистрирован, поэтому ни при каких обстоятельствах не давайте деньги до регистрации этого договора в Росреестре. В противном случае есть риск того, что деньги закончатся, причем при двойных, тройных и так далее заданиях.

    Акционер обязан сообщить разработчику о незавершенной сделке. Официально в законодательной базе такого требования нет, но девелопер является стороной договора владения капиталом. Впоследствии он имеет право оспорить мировое соглашение. Исключение, если согласие указано как обязательное в соглашении о владении акциями.

    Статья 382, ​​параграф 2, и 388, параграф 4, параграф 2 ГК РФ говорят нам о том, что если в соглашении указано, что для него «требуется» согласие, то уступка без согласия застройщика невозможна.

    Юридическое оформление договора переуступки

    Передача прав требования оформляется почти так же, как покупка обычного дома. Контракт находится в процессе государственной регистрации в ЕГРН, для чего стороны обращаются в Росреестр через МФЦ. К ним прилагается действующий договор PPT в трех экземплярах и оплачивается госпошлина. Полный список документов, необходимых для операции, выглядит следующим образом:

  • паспорт или другой документ, удостоверяющий личность;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • DDU присоединился к USRN;
  • соглашение PPT со всеми дополнениями;
  • согласие супруга, если жилье приобретается в общине собственности;
  • согласие органа опеки и попечительства на ППТ, если участником дошкольного образовательного учреждения является несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
  • согласие разработчика на PPT, если требуется.
  • Форма PPT-соглашения часто предоставляется разработчиком, так как он заинтересован в юридически правильном исполнении сделки.

    Особенности переуступки квартиры

    Покупателями права на подачу жалобы могут выступать физические и юридические лица. Уступка прав может быть произведена только после оплаты покупателем полной стоимости контракта или передачи части долга по DDU новому владельцу.

    Нормативно-правовая база

    Порядок передачи квартиры регулируется действующим законодательством Российской Федерации:

  • 214-ФЗ от 30.12.2004 в последней редакции — в ст. 11 Закона прописан порядок передачи кредитных прав в соответствии с DDU.
  • П. 3 главы 24 статьи 388-390 ГК РФ — регламентированы условия предоставления кредитов, прописаны формы уступок и ответственность цедента;
  • изобразительное искусство. 279 НК РФ — прописывает основные особенности определения налоговой базы при передаче права жалобы.
  • Этапы переуступки квартиры в новостройке

    Передача права требования квартиры в строящемся доме проходит в несколько этапов:

    1. Формирование пакета документов — DDU, разрешение банка, письменное согласие второго супруга (при долевой собственности), документы о погашении долга застройщику, разрешение на передачу прав застройщика и др.
    2. Подписание договора — подготовка договора уступки с указанием всех деталей (адрес ЖК в г. Краснодаре, дата заключения, оценка прав собственности, порядок расчета и т.д.).
    3. Оплата — оплата стоимости договора уступки или передачи долга строительной компании новому собственнику.
    4. Регистрация договора в Росреестре — последний шаг в получении прав требования на объект недвижимости.

    Для завершения операции необходимо получить разрешения органа государственной защиты (если ребенок имеет право требовать), второго супруга и банковского учреждения. Передача прав на кредит в соответствии со ст. 11 214-ФЗ тоже возможно с долгом, но с согласия организатора.

    Виды переуступки объектов недвижимости

    1. От физического лица. Чаще всего такой вариант выделения жилья в новостройке становится актуальным, когда акционер теряет возможность в дальнейшем выплатить долг в контексте дошкольного образования или его жизненные планы изменились.
    2. Как юридическое лицо. Инвестор вкладывает средства до начала строительства и выгодно продает их физическим лицам для получения законного дохода.

    Основные опасности при покупке жилья по переуступке

    Основным фактором неопределенности при передаче жилья является то, что в этом случае покупатель принимает на себя не только права, но и обязанности продавца по своему дошкольному образованию. Например, если застройщик не выплатил застройщику согласованную сумму полностью, покупатель должен будет выплатить оставшуюся задолженность. Поэтому юристы советуют покупателям запрашивать платежные документы, подтверждающие финансовые договоренности с застройщиком. Второй по значимости фактор риска — надежность застройщика, ведь может оказаться, что сделка PPT будет заключена, а дом не достроят.

    При покупке дома через PPT необходимо понимать, что приобретаются права требования, которые строго соответствуют тем, которые указаны в первоначальном договоре дошкольного образования, который продавец заключил с застройщиком. Как правило, сумма, которую он заплатил застройщику, меньше суммы, которую платит ему покупатель. Следовательно, если у покупателя возник спор с застройщиком, базовой ценой для определения штрафов и пеней будет сумма, указанная в первом соглашении DDU.

    Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов

    Перед оформлением задания у подрядчика необходимо проверить, выполнил ли он все работы, которые застройщик оплачивает квартирой. Для этого посмотрите акты взаимных договоров, счета-фактуры, трудовые договоры. Из документов видно: подрядчик выполнил свою работу, получил за нее квартиру по договору долевого владения и ничего не должен застройщику.

    Индивидуальный продавец Общество
    Оригинал сертификата производителя о том, что продавец не имеет долгов и акционер выполнил все свои обязательства; Договор участия в капитале;
    платежные поручения по оплате уставного капитала по соглашению; сделки между компанией и организатором;
    свидетельство об освобождении от залога, если продавец купил квартиру в ипотеку; трудовые договоры;
    оригинал договора об акционерном капитале; счета-фактуры;
    первоначальное соглашение о переуступке акций. учредительные документы;
    доверенность на представителя;
    протокол решения собрания акционеров об одобрении крупных сделок — необходим при совершении сделки с акционерным обществом, ОАО.

    Если после оформления уступки в Росреестре право требования на квартиру хотят передать кому-то другому, то вы можете это сделать. Нет ограничений по количеству заданий. Но как только дом будет сдан в аренду и пайщики перестанут быть пайщиками и оформят право собственности, необходимо будет заключить обычный договор купли-продажи.

    Квартира не всегда дорогая

    Группа «Самолет» строит квартиры на нормальные деньги, но их можно приобрести в рассрочку и с ипотекой. Итак, мы поставили перед собой финансовую цель и направились в ай квартиру!
    Посмотри что там

    Покупка жилья в новостройке по уступке прав: особенности и подводные камни

    Налог при оформлении сделки переуступки

    Его оплата оплачивается продавцом и составляет 13% от суммы сделки для граждан РФ и 30% для нерезидентов. Комиссия рассчитывается из суммы, которая представляет собой разницу между доходами и расходами продавца, поэтому налог можно минимизировать, доказав наличие стоимости покупки дома в соответствии с DDU. Например, если квартира была куплена застройщиком (на этапе котлована) за 5 миллионов рублей и впоследствии выделена за 6 миллионов, то продавец уплачивает налог с разницы в 1 миллион рублей. Покупатель квартиры через PPT налогами не облагается. Кроме того, расходы на покупку недвижимости можно использовать для получения налогового вычета в конце года.

    Инструкция по оформлению

    Покупка жилья в новостройке по уступке прав: особенности и подводные камни

    Переход права собственности предполагает наступление следующих условий:

  • У первого акционера нет долга перед девелопером.
  • Разработчик не возражает против награды. В оптимальном случае для конечного покупателя в соглашении о владении акциями есть пункт, который позволяет продавцу перерегистрировать свои права и обязанности в соответствии с DDU. Разработчики часто запрещают перепродажу, опасаясь мошеннических действий со стороны покупателей и держателей акций, или берут за это большие суммы денег в качестве подтверждения серьезности своих намерений и во избежание двойных или тройных продаж.
  • В случае перепродажи квартиры, купленной в ипотечный кредит, согласие кредитора получается в обязательном порядке. Банк вправе потребовать замены предмета залога на равноценный или полного погашения долга.
  • Изобразительное искусство. 390 ГК РФ содержит положения, согласно которым соблюдение этих требований возлагается на лицо, продающее квартиру по праву уступки.

    В договор уступки включена следующая информация:

  • Данные о продавце, покупателе, включая паспортные данные. Если продавец — юридическое лицо, реквизиты вносятся в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.
  • Сумма договора и условия оплаты.
  • Согласие застройщика на уступку.
  • Данные, относящиеся к объекту продажи. Первоначальное соглашение о владении акциями обязательно прилагается к соглашению.
  • В лучшем случае все документы оформляет юрист, специалист в сфере недвижимости. Договор составлен и подписан в трех экземплярах: для продавца, покупателя и застройщика. Так что ни у кого не будет возможности оспорить сделку в будущем.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Адвокат Морозова - рассказываю про решения ваших юридических проблем
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: