Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Вторичный рынок недвижимости состоит из объектов старой недвижимости с формализованным правом собственности, зарегистрированным в единой базе данных Росреестра. Недвижимость в новых домах может быть отнесена к категории вторичного рынка, если дом построен, принят государственной комиссией и зарегистрирован объект права собственности. Основным собственником в данном случае является застройщик или инвестор (юридическое или физическое лицо). Операции с недвижимостью на вторичном рынке связаны с определенными рисками. Как правильно организовать покупку квартиры на вторичном рынке, чтобы обезопасить себя от возможных рисков, мы поэтапно рассмотрим в этой статье.

Содержание

Способы покупки квартиры на вторичном рынке

Как купить квартиру, зависит от финансовых возможностей покупателя. Купить квартиру можно:

Покупка квартиры за счет собственных средств

Купить недвижимость за наличные — самый простой и быстрый способ. Основные моменты, по которым должно быть достигнуто соглашение между сторонами сделки, следующие:

Покупка квартиры с использованием кредитных средств

Когда собственных средств на покупку квартиры не хватает, гражданин обращается в кредитную организацию.

Банк изучает документы на заемщика, и после получения предварительного согласия на выдачу средств можно приступать к поиску квартиры. Документы на квартиру представляются в банк для проверки на наличие рисков. Для расчета суммы кредита необходимо предоставить отчет о рыночной стоимости. В результате покупатель заключает кредитный договор с банком, а с продавцом договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств. Покупатель будет собственником дома, но квартира будет находиться в залоге у банка до полной выплаты ипотеки.

важно понимать: покупатель будет собственником дома, но квартира будет находиться в залоге у банка до полного погашения кредита.

Покупка квартиры за счет средств материнского капитала 

Программа материнского (семейного) капитала, это государственная поддержка семьи, действует до 31 декабря 2026 года.

Средства материнского капитала можно использовать для улучшения жилищных условий:

1. приобретение жилья — за счет собственных средств и материнского капитала (по достижении 3-летнего ребенка);
2. первоначальный взнос по ипотеке;
3. досрочное погашение кредита.

Важно! При покупке дома в ипотеку с использованием материнского капитала нет необходимости ждать, пока ребенку исполнится три года (ч. 1 п. 6 ст. 7 Федерального закона № 256). 

Покупка квартиры по военной ипотеке

Приобрести квартиру по программе военной ипотеки может только участник специальной программы накопительной ипотечной системы. По истечении трех лет участник программы может получить целевую ссуду на недвижимость. Для этого он сдает отчет командиру части и в течение 3 месяцев получает справку о праве на получение адресной жилищной ссуды. С справкой он идет в банк и получает ипотечный кредит на покупку дома. На квартиру возложены две нагрузки: в пользу государства и банка.

Покупка квартиры в рассрочку

возможна покупка квартиры в новостройках в рассрочку. Размер первого взноса и продолжительность рассрочки устанавливается организатором. Квартира будет передана в залог продавцом на весь период рассрочки (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Право собственности оформляется после оплаты полной стоимости квартиры.

Расходы на покупку и продажу квартиры: кто что платит

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Вне зависимости от способа приобретения квартиры операция предполагает определенный порядок действий:

Поиск варианта квартиры

Для начала нужно определиться, что вы хотите купить, где и на какой срок. После этого можно начинать искать вариант на порталах недвижимости, рекламных услугах. Самыми популярными являются Авито, Юла, Циан, Яндекс-недвижимость, Домофонд, ДомКлик. Вы можете поискать сами или воспользоваться услугами специалиста по недвижимости. Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости читайте → здесь

Осмотр объектов недвижимости

При осмотре квартиры задайте все интересующие вопросы продавцу. Варианты желательно смотреть днем ​​и в холодное время года. Так вы сможете лучше увидеть недостатки и понять, жарко в квартире или влажно. Проверить напор воды, посмотреть, куда выходят окна, состояние прилегающей к дому территории (детская площадка, парковка), наличие инфраструктуры (детский сад, школа, магазины, остановка, метро). Проверьте, не производилась ли перепланировка, и, если возможно, сравните, соответствует ли пол в квартире тому, на что вы смотрите. Если вам все нравится, проверьте квартиру на предмет законной уборки.

На что обращать внимание при покупке квартиры, читайте подробнее в статье Какие вопросы задавать при покупке квартиры.

Как проверить недвижимость на юридическую чистоту

Проверить квартиру можно самостоятельно или с помощью специалиста по недвижимости (агента по недвижимости или юриста).

Во-первых, убедитесь, что квартира принадлежит продавцу и на нее нет никаких ограничений и обременений. Информация об основных характеристиках и зарегистрированных правах собственности содержится в выписке USRN. Какие документы нужно проверить?

Основания приобретения права собственности 

Право собственности на имущество может быть приобретено на основании договора приватизации, купли-продажи, дарения, по наследству.

Приватизация. Правоустанавливающие документы:

1. договор о передаче жилого помещения в собственность граждан;
2. свидетельство о государственной регистрации прав.

При покупке приватизированной квартиры следует уточнить: 

Гражданин, отказывающийся от приватизации, не входит в число собственников, но остается пользователем помещения и сохраняет за собой пожизненное право пользования квартирой. Такого жильца написать не получится. Это основной риск при покупке приватизированной квартиры.

Контракт на продажу. На что обратить внимание в этом случае: 

Договор дарения. Что нужно выяснить:

1. кто был донором;
2. если пожертвованное имущество находилось в личной собственности дарителя;
3. как давно было передано имущество в дар;
4. есть заинтересованные третьи стороны.

Оспорить акт дарения непросто, но лучше, если квартира была подарена много лет назад.

Наследование. Если вы решили купить квартиру по наследству, как снизить риски в этом случае:

Кроме того, вы можете взять справку от продавца квартиры, в которой указано, что в случае появления наследников он обязуется самостоятельно и за свой счет удовлетворить их потребности. Это заявление необходимо нотариально заверить. 

В таких сделках нет гарантии для покупателя.

Наличие обременений и арестов

Информация об ограничении прав и обязанностей объекта недвижимости представлена ​​в выписке из ЕГРН, которую можно заказать на сайте Росреестра.

Проверка подлинности документов

Документы должны быть правильно заполнены, разборчивы, с водяными знаками, без пятен и исправлений. Исправления должны быть заверены печатью и подписью свидетеля. Сделки с недвижимым имуществом по договорам купли-продажи, обмена, дарения, аренды недвижимого имущества, заключенным до 2013 года, должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Соответствие фактической планировки с техническим паспортом

Основные характеристики объекта в техническом паспорте и в выписке из ЕГРН должны совпадать. Фактическая планировка должна соответствовать плану этажа в документах. Если есть неточности, продавец обязан их исправить. В противном случае вам самому придется узаконивать перепланировку. Это дополнительные расходы или возможные штрафы.

Проблемные собственники

Владельцами квартир могут быть не только дееспособные взрослые и граждане, но и несовершеннолетние, недееспособные или временно отсутствующие. Если собственниками являются::

Попросите продавца предоставить справки Форм 9 и 12. Свидетельство Формы 9 указывает граждан, зарегистрированных или снятых с регистрации у собственника.

В форме 12 указаны все участники с момента регистрации, включая тех, кто был уволен, но может повторно вступить и зарегистрироваться со временем. 

Разрешение супруга на совершение сделки

Спросите продавца, как была приобретена квартира на продажу. Если квартира была куплена в браке, спросите нотариальное согласие супруга на продажу. Этот документ — ваша гарантия от любых споров в будущем. Если продавец разведен, уточните, был ли раздел имущества и проверьте наличие претензий на право собственности.

Отсутствие долгов по ЖКХ 

Чтобы убедиться, что нет долгов за коммунальные услуги и ремонт, попросите справку об отсутствии долгов на счета за коммунальные услуги. 

Совет: Всегда заказывайте расширенную выписку из ЕГРН, проверяйте на базах ФССП и МВД. Проверить держателя в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и в реестре судебных дел (арбитражные суды, суды районных судов, суды общей юрисдикции).

Заключение договора купли-продажи

Договор купли-продажи содержит договоренности по всем существенным условиям, заключается в простой письменной форме и подписывается сторонами сделки. По желанию сторон договор может быть нотариально удостоверен. Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению в следующих случаях:

1. доля недвижимости для продажи;
2. собственник выставленного на продажу объекта является несовершеннолетним или недееспособным;
3. квартира продается с пожизненным ремонтом с работником.

Через нотариуса можно быстро зарегистрировать права в Росреестре и безопасно произвести расчет.

При самостоятельном составлении договора купли-продажи важно прописать следующие моменты:

Согласно ФЗ-218 от 13 июля 2015 года все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация сделки купли-продажи

С подписанием сторонами договора купли-продажи вступает в силу. Право собственности переходит к покупателю с момента регистрации перехода прав. Информация о передаче прав вносится в Единую базу данных Росреестра (ЕГРН). Вы можете отправлять документы в МФЦ. 

Как оформить продажу квартиры через МФЦ

Документы для государственной регистрации права собственности

Для оформления перехода прав вам понадобятся следующие документы:

Государственная пошлина за регистрацию прав граждан составляет 2 000 рублей. Покупатель оплачивает госпошлину. Дополнительные документы могут потребоваться в зависимости от специфики сделки. Срок регистрации и дата выдачи документов указаны в перечне документов, принимаемых для оказания государственных услуг.

Могут ли отказать в регистрации прав

Регистрация может быть приостановлена ​​по решению суда или канцлера по разным причинам до тех пор, пока не будут устранены основания для приостановления. Отказ в регистрации возможен, если причины приостановки не устранены в установленный законом срок. Регистрация может быть остановлена ​​по запросу участников транзакции.

Независимое заключение эксперта

Покупка квартиры на вторичном рынке сопряжена с множеством рисков. Необходимо не только выбрать для себя лучший способ делать покупки, но и найти желаемое предложение с минимально возможным риском. Совершать сделку безопаснее через нотариуса или с помощью юриста. Вы не знаете, с чего начать, как себя вести в той или иной ситуации, какие действия предпринять: обратитесь за помощью и поддержкой к нашим профессионалам.

Заполните форму запроса ниже или напишите дежурному консультанту на сайте и получите полную консультацию по вашей проблеме совершенно бесплатно.