Согласно действующему законодательству, для любых работ, связанных с обустройством квартир, необходимо получить разрешение компетентных контролирующих органов.
Однако, как показывает практика, некоторые безответственные граждане пренебрегают им, в результате чего у людей, приобретающих вторичное жилье, возникают определенные проблемы.
Кроме того? нормативные акты постоянно интегрируются и модифицируются, поэтому то, что ранее корректировалось, в какой-то момент может перестать корректироваться.
В этом контексте возникает вполне закономерный вопрос: каков риск покупки квартиры с незаконной перепланировкой? Попробуем разобраться в этом поподробнее и выяснить, с какими рисками столкнутся покупатели недвижимости, а также как застраховать и избежать стольких проблем.
- Общая информация
- Основные требования нормативно-правовых актов
- Виды переустройства жилых помещений
- Что будет в случае приобретения недвижимости с неутвержденным изменением конфигурации?
- Приобретение жилья в кредит
- Какие риски следует учитывать?
- Как быть покупателям?
- Как узаконить самовольное изменение жилья
- На что обращать внимание при выборе жилья?
- Заключение
Общая информация
Прежде чем говорить о рисках покупки квартиры с незаконной перепланировкой, рассмотрим основные условия и нормативную базу.
Процесс изменения конструкции жилых домов регулируется Жилищным кодексом РФ.
Уточнены все сроки, дан порядок выдачи разрешений, дана классификация перепланировок и определена санкция за возможные нарушения закона.
При этом важно понимать, что не на все работы по изменению планировки жилья требуется разрешение. В некоторых случаях достаточно будет проинформировать БТИ о плановых ремонтах, чтобы сотрудники этой государственной организации задокументировали будущие изменения. К ним относятся следующие:
Покупка квартиры с незаконной перепланировкой в любом из вышеперечисленных случаев ничему не грозит, так как не противоречит правилам Жилищного кодекса и не требует получения разрешительной документации.
Основные требования нормативно-правовых актов
Рассмотрим их подробнее. Если в ваши планы входит покупка квартиры, незаконная перепланировка может вызвать массу проблем, например, если вы позже захотите переоформить документы или перепродать жилую площадь. Поэтому следует знать, в каких случаях запрещено вносить изменения в конфигурацию жилья. К ним относятся следующие:
Покупка квартиры с незаконной перепланировкой в этом случае нежелательна, так как чревата негативными последствиями. О последствиях, с которыми вы можете столкнуться, поговорим позже.
Виды переустройства жилых помещений
Итак, что вам нужно знать об этом? Если вы взвесили все риски покупки квартиры с нелегальной перепланировкой и приняли такой рискованный шаг, то вам необходимо иметь детальное представление о том, что это может быть. Действующее законодательство делит преобразование жилых помещений на два типа:
Разница между ними в том, что в первом случае необходимо предоставить в контролирующие органы только эскиз, а во втором необходимо разработать проект. Если вы планируете переместить двери или переместить сантехническое оборудование, достаточно будет предоставить эскиз в БТИ на согласование. Кроме того, необходимо будет внести все изменения в поэтажный план квартиры.
Комплексная перепланировка более проблематична и трудоемка, так как вам придется разработать и согласовать проект в разных государственных организациях.
Весь процесс занимает около полугода, и вам придется заплатить в среднем 60 000 рублей.
После получения разрешительной документации собственник квартиры должен сообщить об этом в БТИ, которое проводит технический осмотр и выдает акт.
Если проигнорировать эту процедуру, при покупке квартиры могут быть последствия. Неправильная перепланировка, обнаруженная компетентными контролирующими органами, влечет за собой штрафные санкции, предусмотренные действующим законодательством.
Что будет в случае приобретения недвижимости с неутвержденным изменением конфигурации?
Многих интересует вопрос, чем грозит незаконная перепланировка при покупке квартиры. И это неудивительно, ведь вторичный рынок пестрит предложениями о продаже жилья с различными нарушениями.
В этом случае вся ответственность ложится не на продавца, а на покупателя. Поэтому при выборе квартиры нужно уделить пристальное внимание изучению технического паспорта и другой документации.
Ведь если после совершения сделки в будущем регуляторы обнаружат какие-либо нарушения, вам придется заплатить штраф.
Приобретение жилья в кредит
Итак, что вам нужно знать об этом? Незаконная перепланировка на момент покупки квартиры по ипотеке возможна только при отсутствии расхождений между технической документацией и реальным планом этажа.
В этом случае все не так страшно, ведь вся ответственность полностью ложится на человека, который является полноправным собственником дома на момент операции купли-продажи.
Поэтому, если у вас нет денег на покупку жилья за наличные и вы хотите получить ссуду, желательно сначала проконсультироваться у специалиста, который сможет проверить всю документацию на соответствие основному законодательству.
Какие риски следует учитывать?
Этот аспект необходимо подчеркнуть. Как уже было сказано выше, последствия незаконной перепланировки при покупке квартиры — денежный штраф. Его размер зависит от многих факторов, а в некоторых случаях достигает очень приличной суммы.
Как правило, отменить выплату штрафа возможно, если изменение конфигурации жилья не привело к каким-либо последствиям, то есть не нанесло ущерба помещению или соседним строениям, а также их собственники. В противном случае законодательство предполагает уголовную ответственность, которая уже более серьезна.
Кроме того, потерпевшая сторона может потребовать дополнительных санкций через суд и в большинстве случаев добивается их. К таким случаям можно отнести следующее:
Если вы планируете перепланировку, то лучше не обманывать, ведь при шумном ремонте строительного инструмента соседи обязательно узнают, о чем могут сообщить в соответствующие контролирующие органы. Кроме того, работы могут проводиться с нарушением основных норм и правил и привести к нарушению работы жилищных коммуникаций.
Незаконную перепланировку представители коммунальных служб могут обнаружить при снятии показаний индивидуальных приборов учета потребленных энергоносителей.
Учитывая специфику своей деятельности, они будут обязаны проинформировать компетентные органы, представители которых приедут с проверкой и в лучшем случае вынесут санкцию.
Кроме того, внесенные изменения не будут внесены в технико-кадастровый паспорт и, следовательно, эти документы будут недействительными, и у вас возникнут проблемы с последующей перепродажей жилья.
Основные риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой следующие:
Что касается продавцов, то они ничем не рискуют, кроме потери стоимости домов. Как было сказано выше, они ни за что не несут ответственности. Поэтому покупатели должны серьезно подходить к выбору жилой площади, поскольку связанные с этим риски в наши дни очень высоки. Рекомендуется несколько раз хорошенько подумать, прежде чем принимать какое-либо предложение.
Как быть покупателям?
Каждый должен быть очень ответственным при покупке дома. Особенно это актуально при покупке квартиры с незаконной перепланировкой по ипотеке, ведь после подписания договора вы будете собственником недвижимости, и вся ответственность ляжет на вас. В этом случае есть два варианта решения проблемы: переделать все документы на жилье в сроки, разрешенные законом, или вернуть помещение в исходное состояние. Первый способ менее затратный и трудоемкий, поэтому от него лучше отказаться.
Как узаконить самовольное изменение жилья
Остановимся на этом аспекте подробнее. Итак, вы купили квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать, чтобы избежать юридических проблем? Ответ на этот вопрос был дан выше: переоформить жилищные документы. Однако вы должны понимать, что все связанные с этим расходы несете вы, а не продавец. Вам потребуется собрать следующие документы:
На решение всех этих проблем у вас будет всего 6 месяцев, поэтому после покупки дома лучше не откладывать, а сразу приступить к сбору документов, потому что это занимает много времени. Однако нужно хорошо разбираться во всех юридических аспектах.
Как говорится, незнание закона не освобождает от ответственности, а в вопросах недвижимости есть много подводных камней. А покупка квартиры с незаконной перепланировкой — занятие довольно сомнительное, к которому следует подходить с большой осторожностью. Поэтому сначала будет полезно проконсультироваться с юристами.
Это не только значительно ускорит процесс, но и позволит избежать многих проблем в будущем.
На что обращать внимание при выборе жилья?
Чтобы избежать покупки квартиры с незаконной перепланировкой, нужно внимательно изучить документы. Если на их основе есть нарушения или незаконные модификации, вы легко их обнаружите. Это можно сделать одним из следующих способов:
- Часто при перепланировке меняются первоначальные характеристики соседних построек, в результате чего жители соседних квартир могут догадываться о незаконности своих действий и сообщать в контролирующие органы. На основании поступившей жалобы комиссия выезжает по указанному адресу. Если при этом будут обнаружены несоответствия состояния жилья его этажу, собственник будет обязан заплатить штраф и вернуть все в исходное состояние.
- Подобный сценарий возникает, если в процессе модификации были допущены серьезные нарушения строительных норм и правил, которые привели к сбоям в работе коммуникаций, в результате чего были вызваны аварийные бригады для устранения неисправностей. В этом случае размер штрафа будет намного выше, и по факту ДТП может быть возбуждено уголовное дело.
- Незаконность перепланировки могут выявить операторы жилищно-коммунального хозяйства на этапе обнаружения индивидуальных счетчиков потребления энергии, которые также могут направить заявку в компетентные органы.
Каждый из вышеперечисленных случаев будет зафиксирован и отражен в соответствующей документации, поэтому, если вы серьезно относитесь к его изучению при покупке квартиры, вы можете избежать многих неприятностей.
Заключение
Сегодня многие люди решаются на покупку квартиры с незаконной перепланировкой, так как стоимость намного ниже, поэтому хотят сэкономить. Однако необходимо взвесить все за и против. Не всегда удается узаконить изменения планировки помещений или устранить их, и последствия могут быть довольно серьезными. Лучше снова не рисковать и не заниматься сомнительными делами. А если вы решили купить дом с незаконной перепланировкой, внимательно прочтите техническую документацию и убедитесь, что после покупки вы сможете все сделать по закону. Это единственный способ быть уверенным, что справедливость вас не настигнет.
После перепланировки технический паспорт де-факто становится недействительным, что для банка равносильно повреждению предмета залога.
Все обязанности по приведению квартиры в соответствие с действующим законодательством ложатся на плечи собственника. Риски, возникающие при покупке квартиры с перепланировкой, достаточно велики — все возможные проблемы переносятся на нового хозяина.
Однако есть исключение: можно признать недействительным (точнее не заключенный) договор купли-продажи квартиры под перепланировку в том случае, если изменение в квартире настолько существенное, что уже не та квартира фигурирует в объекте соглашение. Еще один нюанс: на этом основании только сторона сделки может подать иск в суд о признании сделки недействительной. То есть, если ни о чем другом, как насчет совмещения лоджии с кухней, никто не будет оспаривать договор купли-продажи.
восток. 363 мск, 8 (812) 309-52-81 эст. 922 СПБ
