Покупка, продажа квартиры через банковскую ячейку: как это работает, порядок действий – ЗАГС – Юридические вопросы - Адвокат Морозова - рассказываю про решения ваших юридических проблем

Покупатели и продавцы квартир одинаково заинтересованы в надежном способе совершения сделки купли-продажи.

Часто стороны сделки имеют очень смутное представление о том, когда переводить деньги за продаваемую квартиру.

Кроме того, понятие «надежность» для каждой стороны имеет свой аспект.

Содержание

Немного о наличном расчете
Что такое депозитарий?
Расчет через банковскую ячейку при покупке квартиры
Требования к составлению договора аренды банковской ячейки и допсоглашения к нему
Подводные камни при заполнении банковских документов
Банковская ячейка при расчетах с недвижимостью в 2019 году: порядок, схема продажи
Образец договора с банком

Немного о наличном расчете

Подавляющее большинство сделок на российском рынке недвижимости осуществляется за наличный расчет.
В таких случаях деньги передаются продавцу при подписании договора купли-продажи, после чего пакет документов подается на государственную регистрацию.
Такой подход к расчетам полностью учитывает интересы продавца — он одновременно является собственником квартиры и уже получил за нее оплату.

В такой ситуации покупателю не стоит расслабляться до тех пор, пока он не получит документы, подтверждающие его право собственности на квартиру.

При наличном расчете покупатель может столкнуться со следующими трудностями:

по тем или иным причинам регистрирующий орган может отказать в государственной регистрации перехода прав покупателю. В этом случае продавец должен вернуть полученные деньги. Но он уже может потратить их полностью или частично;

в случае повреждения имущества (пожар, наводнение) вплоть до передачи квартиры покупателю у продавца не будет особых стимулов приводить в порядок проданное имущество, так как свои деньги он уже получил.

у продавца может быть задолженность перед физическим или юридическим лицом, которое, узнав о продаже квартиры с его стороны, имеет право взыскать это имущество в судебном порядке до перехода права собственности. Эта процедура очень быстрая, что делает невозможным завершение транзакции. И покупателю очень повезло, если продавец еще не потратил деньги;

Это лишь самые серьезные подводные камни, с которыми можно столкнуться при оплате наличными.

Что такое депозитарий?

Альтернативой наличным деньгам при покупке или продаже квартиры является аренда сейфа.

Эта форма перевода денежных средств в равной степени учитывает интересы как продавца, так и покупателя.

Безопасные платежи используются редко из-за того, что большинство наших граждан не знает, что такое хранитель.

это безопасное банковское хранилище, регулируемое отдельным законодательством.

Сами депозиты представляют собой помещения, рассчитанные на разное количество ячеек, от нескольких десятков до одной-двух тысяч.

Ячейки бывают разных размеров, потому что рассчитаны на хранение разного количества, от нескольких сотен тысяч рублей до многих десятков миллионов.

Доступ к депозиту строго ограничен списком лиц, указанных в документах, дающих право доступа.

Стоимость сейфа зависит от его размера и срока хранения.

Залежи обычно находятся менее чем на 1 или менее чем 2 этажах, то есть под землей.

Вход на склад имеет разные уровни защиты: разные уровни защиты, видеонаблюдение.

Банки могут оказывать такие услуги только по специальной лицензии.

Стандартная ячейка сроком на 1 месяц в разных банках будет стоить от 2,5 до 5 тысяч рублей.

Обычно за это платит покупатель.

Расчет через банковскую ячейку при покупке квартиры

Если вы решите воспользоваться мобильным телефоном, вы можете быть полностью уверены в сохранности своих средств.

Чтобы ячейка была вам доступна, необходимо сделать следующее:

Заполните дополнительное соглашение к договору, укажите паспортные данные участников сделки и адрес продаваемой квартиры. В большинстве банков специалисты привлекаются к оформлению лизинга и дополнительного договора.

По окончании этой процедуры у продавца и покупателя должны быть документы, выданные банком, в которых указаны условия доступа к ячейке. Обычно это банковские договоры или договоры и соглашения — документы в разных банках немного отличаются, но содержат полный объем необходимой информации.

Ключ от сейфа обычно остается у покупателя — формально он является владельцем денег до перехода права собственности, то есть до регистрации договора купли-продажи в регистрирующем органе.

вы можете открыть ячейку, только используя оба ключа одновременно. Банковский служащий ведет участников транзакции к шкафчику и покидает хранилище. Покупателю необходимо вынуть коробку из отделения, положить сумку с деньгами, опломбированную кассиром. Все стороны сделки должны убедиться, что деньги находятся в сейфе. Затем он вставляется в ячейку, и покупатель закрывает дверь.

Услуга проверки платная, в среднем стоит 0,1% от проверенной суммы. Например, чтобы проверить миллион рублей, нужно заплатить тысячу рублей. Кому нужна проверка, т.е покупатель оплачивает эту услугу. Продавец, как правило, уверен, что все его деньги настоящие, но практика показывает, что фальшивые банкноты встречаются как при расчетах в рублях, так и при расчетах в иностранной валюте. При обнаружении таких купюр кассир вернет их покупателю с просьбой заменить их подлинными. Кассиры часто имеют дело с банкнотами особо плохого качества.

Если покупатель квартиры умеет контролировать деньги, он может отказаться от услуг кассира и самостоятельно считать и контролировать деньги. Банки поставляют счетные машины с детекторами для самоконтроля.

В день получения документов покупатель обязан передать ключ от ячейки продавцу. В случае утери ключа паниковать не стоит: потерявшая ключ сторона должна будет заплатить штраф, средняя сумма которого варьируется от 5-10 тысяч рублей, после чего доступ в ячейку откроется.

Депозитарию будут допущены только те элементы, которые указаны в дополнительном акте и в договоре. При входе в хранилище покупатель, являющийся арендатором контракта, получает ключ от сейфа. Каждая ячейка закрывается двумя разными замками. Ключ от первого замка выдается арендатору. Ключ от второго замка хранится в банке.

В день совершения сделки ознакомьтесь с договором аренды сейфа.

Продавцу не стоит опасаться сохранности денег. Эквайер может получить право доступа к ячейке только в том случае, если транзакция не зарегистрирована уполномоченным лицом.

Выберите депозитарий с условиями доступа, подходящими для всех участников сделки.

После заключения договора посчитайте и проверьте подлинность счетов. Обычно эту услугу предоставляют отделения банка в присутствии продавца и покупателя. После проверки и пересчета банкноты упаковываются и опечатываются сотрудником банка. В прозрачном конверте лист с указанием суммы и подписью кассира. Деньги передаются продавцу, после чего все участники сделки, не теряя из виду человека, приносящего деньги, направляются в депозитарий.

Требования к составлению договора аренды банковской ячейки и допсоглашения к нему

В договоре аренды обычно указывается:

паспортные данные лиц, уполномоченных продавцом и покупателем на доступ к депозиту;

условия и сроки доступа покупателя к депозитарию для вывода денежных средств в случае отказа в регистрации сделки.

условия и сроки доступа продавца к задатку для вывода средств за проданную квартиру;

точный адрес купленной квартиры;

Возможно, вам будет интересно взглянуть на смарт-карту Housing Acquisition Methods, на которой подробно описаны все варианты
Или ЗДЕСЬ вы можете узнать о последствиях отмены транзакции
Какой налог при продаже квартиры:
https://legalmap.ru/articles/fp/fiz/nalog-s-prodazhi-kvartiry/

Подводные камни при заполнении банковских документов

Вы можете столкнуться с трудностями при использовании расчета через ячейку только в одном случае: если договор заполнен неправильно.

Сложностей в этом нет, причина ошибок — элементарная невнимательность.

Чтобы этого избежать, придерживайтесь следующих рекомендаций.

В посылке договора необходимо указать людей, которые вложат деньги (покупатель) и заберут (продавец).

Банк заключает отдельные соглашения для каждого продавца, у каждого из которых есть покупатель.

Если вы продаете совместную квартиру, на каждого из продавцов оформляется отдельная коробка.

паспортные данные необходимо заполнить строго по документу. Неточность в букве или цифре затруднит доступ к деньгам.

После заполнения паспортных данных точно по договору, сверившись со свидетельством о праве собственности на квартиру, укажите полный и точный адрес приобретаемого жилья.

Следующий важный шаг — это условия доступа к сейфу.

С условиями все предельно просто. Обычно продавец уполномочен залог, имея на руках паспорт, оригинал зарегистрированного договора купли-продажи квартиры или свидетельство о праве собственности, ключ от ячейки.

Если государственные органы отказывают в регистрации сделки, покупатель получает деньги при наличии паспорта, ключа и банковского договора.

В день резервирования средств продавец и покупатель имеют право на одновременный доступ.

Со следующего дня право доступа предоставляется продавцу. И здесь важно не запутаться с датами.

На данный момент госрегистрация сделки занимает 10 рабочих дней.

Это означает, что расчет будет производиться следующим образом. Например, операция прошла 1-го числа месяца, понедельник.

Считаем 10 рабочих дней — 12, пятница.

Это день, когда документы должны быть зарегистрированы. Но вы, вероятно, получите их только в понедельник, 15.

Следовательно, минимальный срок для продавца — 15.

Но обязательно стоит учесть нештатные ситуации: с работы не пустили в банк, машина сломалась и так далее, поэтому не стоит ограничивать себя минимальным сроком доступа к ячейке, а добавить еще 3 — 5 дн.

С точки зрения доступа это будет выглядеть так: «У продавца права доступа от 2 до 20 включительно».
Если сделка не состоялась, деньги должен забрать тот, кто их положил, то есть покупатель.
Его доступ в камеру, соответственно, будет с 21 до 30.

Не менее внимательно следует отнестись к содержанию договора купли-продажи, на который будет сделана ссылка в условиях доступа.

Формулировка будет примерно такой:

Чтобы избежать проблем, будьте осторожны при заполнении или проверке того, выполнил ли кто-то условия, относящиеся к списку лиц, указанных в контракте в качестве покупателей.

«Петров Петр Петрович имеет доступ в камеру от 1 до 20 дней, когда он представляет договор купли-продажи квартиры в Москве, ул. Ленинская, дом 1, кв. 1, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, земельного кадастра и картографии на имя нового собственника Ивана Ивановича Ивановича».

Если квартира приобретается в собственность Иванова, его жены и ребенка, в договоре также должны быть указаны их имена, отчества и фамилии.
И последнее.
необходимо указать именно наименование органа, в котором зарегистрирован представленный в банк договор купли-продажи.
Сегодня это Управление Федеральной службы государственного реестра, земельного кадастра и картографии.

Таким образом, использование сейфа — безопасный и вежливый способ совершить транзакцию.

Деньги следует переводить только под квитанцию, в которой указана полная сумма платежа. Лучше, чтобы обмен происходил при свидетелях, на роль которых приглашены сотрудники финансового учреждения, предоставляющего услугу.

Следует также уточнить действие доверенности, поскольку продавец вполне мог ее отозвать.

Как видите, перевод средств через банковский сейф — это надежная гарантия того, что условия договора будут соблюдены при переводе крупных сумм денег на покупку недвижимости. Но и здесь есть свои нюансы. Во избежание рисков необходимо документально оформить перевод и получение денег.

Банковская ячейка при расчетах с недвижимостью в 2019 году: порядок, схема продажи

Продажа квартиры — ответственная и серьезная операция, предполагающая перевод крупной суммы денег. Независимо от того, насколько сложно семье было собрать деньги, покупатели стараются предпринять некоторые шаги, чтобы процедура была безопасной.

Не волнуйтесь, если ключ потеряется. В этой ситуации продавец сможет получить деньги, только ему придется заплатить комиссию за утерю мобильного ключа.

Образец договора с банком

По ссылке показан пример договора с банком (например, Сбербанк). Но конкретные условия зависят от финансового учреждения. Рассмотрим основные требования к аренде сейфов: