Покупка залоговой квартиры: как можно ее купить

Покупка квартиры в залоге в банке может быть очень выгодной в финансовом плане. Однако когда дело касается регистрации, часто возникают трудности. Кроме того, это увеличивает риски для покупателя. Рассмотрим подробнее вопросы, связанные с приобретением ипотечного жилья.

Содержание

Чем рискует покупатель квартиры, находящейся в залоге у банка

Многие потенциальные покупатели ипотечного жилья не торопятся заключать подобные сделки. Они считают, что существует большая вероятность того, что продавец окажется мошенником. Такую ситуацию действительно нельзя исключать, но вероятность ее возникновения существует при совершении сделок с недвижимостью.

Часто арендованное жилье предлагается на продажу финансовым учреждением, потому что владелец не смог выплатить ипотечный кредит. Рассмотрим, каковы риски покупки квартиры в ипотеке в подобной ситуации:

1. Покупатель должен учитывать, что в приобретаемой квартире могут быть зарегистрированы дети, не достигшие совершеннолетия. В этом случае сделка может быть оспорена в суде.
2. Кроме того, законность заключения договора может быть оспорена в суде, если будет доказано, что процедура изъятия квартиры у должника проводилась с нарушениями.
3. Проблемы могут возникнуть при выселении бывшего домовладельца, если он откажется покинуть его добровольно. Чаще всего необходимые меры должен принимать покупатель, а не банк или компания, у которой была приобретена квартира.
4. Начальная стоимость объекта на аукционе обычно устанавливается на уровне его рыночной цены. Но во время аукциона цена покупки квартиры может существенно вырасти, в результате чего условия сделки станут невыгодными. Такое развитие событий возможно, если другие люди заинтересованы в покупке такой же жилой площади.

Стоит отметить, что после неудачной попытки продать жилье на аукционе его цена будет снижена.

Если квартира покупается напрямую у человека, купившего ее по ипотеке, следует убедиться, что он получит оплату только после регистрации права собственности на нее. В противном случае вы рискуете остаться без денег и без квартиры. Проблема решается путем открытия банковского счета условного депонирования, открытия аккредитива или внесения средств в сейф.

Также следует убедиться в действительности разрешения на продажу квартиры, которое предъявил ваш партнер. В случае сомнений настоятельно рекомендуем проверить соответствующую информацию, связавшись с банком.

все нюансы, имеющие юридическое значение, желательно прописать в договоре купли-продажи. В частности, необходимо предусмотреть время выхода из квартиры продавца и проживающих в ней лиц, а также порядок передачи ключей.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Условия продажи недвижимости с обременением

Заложенная жилая площадь обременена залогом. Это означает, что продавать его по стандартному договору купли-продажи незаконно. Данная операция разрешена только с согласия залогодержателя, т.е банка. В этом случае покупатель должен заключить с банком договор о порядке возврата ипотеки.

Недвижимость на продажу не должна находиться под арестом. В противном случае собственник не имеет права предпринимать действия по его отчуждению.

В случае неплатежеспособности гражданина, купившего квартиру в ипотеку, банк может выставить ее на аукцион. Полученные в результате их реализации средства идут на погашение долга. Лицо, желающее участвовать в аукционе, должно предварительно подать соответствующую заявку.

Квартиру можно передать в собственность банка и в дальнейшем продать без оферты. После этого банк имеет право продать его третьим лицам.

Когда переводятся деньги при покупке квартиры?

Схемы покупки залоговой квартиры

Приобрести квартиру в залоге в банке гражданин может по одной из следующих схем:

Приобретение квартиры по результатам торгов

Эта схема предполагает следующую последовательность действий:

1. Банк подает иск с просьбой о взыскании с заемщика суммы долга за счет купленной им в ипотеку жилой площади.
2. После того, как суд вынес решение в пользу истца, последний получает исполнительный лист.
3. Представитель банка обращается к судебным приставам с исполнительным листом. На его основании возбуждено исполнительное производство.
4. Документация на ипотечную квартиру отправляется судебными приставами в Росимущество.
5. Это агентство осуществляет деятельность, направленную на организацию тендеров.
6. Информация о конкурсе публикуется в газете, издающейся в регионе, в котором он будет проводиться. Также их можно разместить на сайтах fssp.ru и https://torgi.gov.ru.
7. Подать заявку может гражданин, заинтересованный в покупке дома. В этом случае вам нужно будет внести залог.
8. Право на покупку квартиры принадлежит лицу, предложившему за нее максимальную цену.
9. В случае признания операций недействительными принимается решение о дате проведения повторных операций. В этом случае стартовая цена лота будет снижена на 15%.
10. Если новый аукцион не состоялся, квартира переходит в собственность банка.

Покупка квартиры непосредственно у банка

Банки обычно продают квартиру самостоятельно, если аукцион по каким-либо причинам не состоялся. В целом для покупателя такая схема будет проще предыдущей. Авторитетные финансовые учреждения могут рассматриваться как продавцы с хорошей репутацией, заинтересованные в скорейшем заключении сделки.

Объявления о продаже квартир банками можно найти на их официальных сайтах. При этом покупателям часто предлагают приобрести их в кредит на льготных условиях.

Особенность такой операции в том, что она мало чем отличается от обычного договора купли-продажи квартиры. Единственная разница в том, что продавцом является банк, а не застройщик или физическое лицо.

Покупка квартиры у заемщика

В такой ситуации заемщик принимает решение о продаже квартиры добровольно по собственной инициативе. Однако транзакция должна проводиться под контролем банка.

Возможны следующие варианты покупки жилплощади у заемщика:

1. Сначала заключается так называемый предварительный договор, в котором содержится условие для покупателя, который обязуется заключить договор купли-продажи квартиры с другой стороной. В этом случае произведите оплату до подписания основного договора. Обременение снимается после достижения предварительной договоренности. Для покупателя такая схема связана с большим риском.
2. Стороны подписывают договор купли-продажи. Сразу после подписания покупатель соглашается с продавцом. В этом случае покупатель подает документы на регистрацию, одновременно представляя документацию о снятии обременения.
3. Оформление покупки недвижимости, находящейся под гарантии, в кредит. В этом случае покупатель заключает с банком кредитный договор.
4. Залог после сделки переходит к покупателю. Оплата производится после покупки недвижимости. Затем ему нужно оплатить регистрацию ипотеки.

Подробнее о том, как купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке → здесь

Как можно безопасно купить квартиру, находящуюся в залоге у банка

невозможно исключить ситуацию, когда сумма долга заемщика превысит стоимость жилой площади. Поэтому покупатель должен получить в банке гарантию, что после уплаты определенной суммы задаток будет снят. В противном случае банк вправе потребовать от вас выплаты непогашенной части долга. Это может привести к тому, что финансовое учреждение подаст в суд на купленную квартиру.

Оптимальным для покупателя представляется следующий вариант. Перед совершением сделки следует уточнить, сколько именно заемщик должен банку. К тому времени, когда покупатель станет владельцем жилой площади, она все равно будет передана в залог банку. После этого покупатель должен заплатить необходимую сумму. Когда деньги поступят в банк, ссуда будет возвращена, и срок залога истечет. Осталось только оплатить регистрацию, внесенную в реестр единого государства. Это можно сделать на основании заявления банка или заявления, поданного совместно банком и покупателем. Чтобы избежать дальнейших рисков, следует уговорить должника покинуть квартиру до подписания договора.

Описанная схема может показаться не самой простой и удобной. Однако он позволяет покупать жилье на 5-10% дешевле его рыночной стоимости.

Возможно, вам будет полезно: Примеры вопросов и документов по купле-продаже квартиры

Независимое заключение эксперта

Заложенное имущество можно приобрести на 10-15% дешевле аналогичного по обычному договору купли-продажи. Однако к проведению такой операции следует отнестись ответственно, поскольку она достаточно сложна и сопряжена с дополнительными рисками.

Если должник продает квартиру сам, следует убедиться, что вы получили разрешение банка на ее продажу. Также необходимо уточнить информацию о размере вашей задолженности.

Если квартира изымается должником в связи с его неплатежеспособностью, она выставляется на аукцион. Для участия необходимо подать заявку. Стоимость квартиры может значительно вырасти, если другие участники торгов проявят интерес к покупке. В ситуации, когда аукцион будет признан несостоявшимся 2 раза подряд (даже после снижения начальной цены на 15%), квартиру можно приобрести напрямую в банке.