Правильная оценка стоимости квартиры: зачем она нужна

Три пути

Когда возникает вопрос, как продать квартиру быстрее и выгоднее, главный ответ — правильно оценить ее стоимость. Алексей Игошин, генеральный менеджер технологического агентства Homeapp, говорит, что в такой ситуации может быть три варианта развития событий:

  • установить высокую цену: запросов будет мало;
  • установите низкую цену, они будут продолжать торговаться, и вы потеряете деньги. Или все-таки, приняв демпинг, вы потом пожалеете о продаже, особенно глядя на похожие объявления на онлайн-площадках;
  • установить оптимальную цену: звонков должно быть много и есть резерв для некритичного торга.
  • Как выгодно продать квартиру на вторичном рынке?

    5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

    Документы для оценки квартиры: что нужно передать эксперту?

    Проведение оценки квартиры требует от заявителя выполнения определенных действий, в том числе сбора и передачи оценщику определенной документации, которую обычно называют «исходной», то есть оригинальной, поскольку она будет отозвана позже в заключении.

    Поэтому к этому шагу нужно подойти со всей ответственностью, чтобы избежать дальнейших негативных последствий в виде неверных выводов и последующего занижения или завышения рыночной стоимости жилья.

    Что происходит сейчас?

    Продавец заходит на сайты объявлений, смотрит похожие квартиры; он оценивает, сколько может стоить его квартира, и устанавливает цену на самом высоком уровне, поскольку его собственность обязательно лучше. Звучит знакомо? Есть еще два варианта развития экшена.

    Первый: человек купил квартиру несколько лет назад за доллары и теперь хочет продать за ту же сумму в той же валюте, не считая того, что обменный курс сильно изменился. Второе: продавец на 100% уверен, что квартиры дешевле не могут. Если бы купил за 10 млн руб. Вчерашний день означает, что сегодня я должен продать за 12 миллионов, конечно, недвижимость — хорошее вложение, и вы можете заработать на ней, продавая ее по более высокой цене, но я повторяю .. если вы ее хорошо цените.

    Что в итоге? Ни звонков, ни просмотров от реальных покупателей нет. Продавец ждет месяц или два, немного снижает цену, затем еще немного и, наконец, продает ее только через год или два.

    Документы для оценки промышленных устройств

    Этот список отражает максимальный объем информации, который может понадобиться оценщику для работы. Если по какой-либо причине у вас нет информации из этого списка, позвоните нам. Мы найдем решение даже в самой сложной ситуации.

  • Копии инвентарных карточек на передающие конструкции и оборудование с обязательным присутствием в них следующих данных: инвентарный номер, дата ввода в эксплуатацию, шифрование и амортизационная отчисление, без учета сокращения первоначальной стоимости (цены на дату ввода в эксплуатацию.
  • Бухгалтерское заверение, относящееся к балансовой стоимости передающих конструкций и оборудования на дату оценки (указать восстановительную стоимость, сумму и% амортизации и остаточную стоимость).
  • Копии технических паспортов на объекты и оборудование электропередачи.
  • Ставка налога на имущество за текущий год.
  • Описание конструкции, габаритов, ее технических характеристик (при отсутствии технического паспорта).
  • Описание передающих устройств, длина, материал, диаметр трубы и т.д. (при отсутствии технического паспорта).
  • Действующие договоры аренды строений с расчетом арендной платы.
  • Протоколы о фактическом физическом износе конструкций, передаточных устройств, составляемые специально созданной комиссией из сотрудников главного технолога, главного механика или других технических специалистов, ответственных за эти конструкции, с указанием технического состояния конструкций и передаточных устройств (очень хорошо, хорошо, удовлетворительно, условно пригодно, неудовлетворительно, не пригодно для использования); процент их фактического физического износа.

    Минимальный перечень документов, необходимых для аттестации:

    Водопровода

  • Общая протяженность сетей.
  • Материал трубки.
  • Диаметр трубы.
  • Глубина установки (если сетки имеют разные материалы и диаметры, укажите длину сеток для каждого типа трубы и диаметра).
  • Учетная стоимость.
  • Дата ввода в эксплуатацию.
  • Теплопровода

  • Общая длина.
  • Диаметр трубопровода.
  • Тип прокладки коммуникаций (наземный или подземный).
  • Учетная стоимость.
  • Дата ввода в эксплуатацию.
  • В случае подземных коммуникаций требуется следующая информация:

  • Тип канала (непроходной, полупроходной).
  • Материал стенки канала.
  • Наличие или отсутствие гидроизоляции.
  • В случае наземной связи требуется следующая информация:

  • Материальная поддержка.
  • Высота опоры.
  • Высота путепроводов.
  • Количество уровней эстакады.
  • Линий электропередач

  • Общая длина кабеля.
  • Напряжение.
  • Марка кабеля.
  • Сечение кабеля.
  • Учетная стоимость.
  • Дата ввода в эксплуатацию.
  • Линий радиосвязи

  • Общая длина кабеля.
  • Марка кабеля.
  • Учетная стоимость.
  • Дата ввода в эксплуатацию.
  • Линий телефонной связи

  • Общая длина кабеля.
  • Марка кабеля.
  • Количество жилок и их диаметр.
  • Учетная стоимость.
  • Дата ввода в эксплуатацию.
  • Проездов, площадок

  • Площадь проездов и участков.
  • Подкладочные материалы.
  • Учетная стоимость.
  • Дата ввода в эксплуатацию.
  • Ограждений

  • Длина заборов.
  • Высота заборов.
  • Ширина заборов.
  • Учетная стоимость.
  • Дата ввода в эксплуатацию.
  • Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после подробного ознакомления с экспертом для оценки и параметров объекта оценки.

    В чем ошибка?

    Все смотрят на текущие цены на рынке — деньги, которые они сейчас пытаются продать. Однако это неправильный подход, — считает Игошин. «Сегодня 80% квартир вообще не продаются: они висят на рынке за доплату или из-за проблем с самим объектом, например, из-за проблем с документами. И только 20% — действительно оптимальные предложения », — отмечает эксперт.

    Во сколько обойдется срочная продажа недвижимости

    4 совета, как выгоднее продать квартиру

    Документы для оценки коммерческой недвижимости

    Перечень документов, необходимых для оценки коммерческой недвижимости:

  • Документы, подтверждающие права на объект (собственность, аренда и др.).
  • Документы БТИ на объект.
  • Информация о наличии залогового права на имущество, в том числе залогового права с залогом или векселями, наличии арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, конвенций, специального налогообложения и других ограничений использования (если таковые имеются).
  • Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта).
  • Документы, подтверждающие право на земельный участок (право собственности, аренда и т.д.)
  • Данные о конструкциях, из которых состоит объект.
  • Данные о недвижимости (если есть), которая не является недвижимой, но подлежит оценке в рамках последней.
  • Как же определить правильно, сколько стоит ваша квартира?

    А как попасть в реальные 20% продажи? Ориентируйтесь на цены, по которым квартиры, похожие на вашу, были проданы за последние пару лет. Для этого стоит изучить основные рекламные площадки, на которых запущены специальные оценочные услуги в виде калькулятора недвижимости или агрегаторов, сохраняющих историю объявлений. Вы можете увидеть их на Avito Real Estate и других ресурсах.

    На калькуляторе вы быстро узнаете ориентировочную стоимость проживания. Недостатком является то, что сервис не всегда учитывает все важные характеристики объектов (точный адрес, тип дома, актуальные предложения); сколько было анонса на сайте и как упала цена за этот период. Также нельзя влиять на выборку: удалять или добавлять другие дома для оценки; в расчет могут быть включены подделки и повторяющаяся реклама и т д

    Ценообразование на основе истории объявлений позволяет увидеть, по какой цене существует реальный спрос и как быстро продаются аналогичные объекты недвижимости. Однако этот процесс будет довольно трудоемким. Сложно все оценить в один клик — необходимо отдельно проверять каждый дом по месту его нахождения, удалять дубликаты и устаревшую информацию.

    Частые вопросы

    Пройдет ли недвижимость оценку после ремонта?

    Если это серьезная незаконная перепланировка, банк не примет этот объект в залог. Если это мелкая перепланировка без доработки несущих стен и важных конструкций, на усмотрение банка.

    Что, если бы рыночная цена была ниже, чем действующая цена продавца?

    Банк не будет выдавать больше суммы, указанной в заключении эксперта. Поэтому вам нужно будет решить вопрос о скидке с продавцом или внести собственные средства.

    Что определяет установленную рыночную стоимость?

    на него влияют многочисленные факторы, и все они будут отражены в отношениях. Самое главное — это расположение отеля, стоимость в районе примерно одинаковая. Всегда есть противостояние. Кроме того, играют роль условия квартиры, дома, отделка.

    Нужна ли мне цитата, если я куплю квартиру в новостройке?

    Если товар уже доставлен, оценка обязательна. Если он еще не сдан, ипотека оформляется сейчас, а оценка назначается после того, как дом сдан в эксплуатацию и квартира принята.

    Могут ли разные компании предоставить разные оценки затрат?

    Это не исключено, отчет составляется вручную специалистами, подход может быть разным. Но в целом разница все равно будет невелика.

    Источники:

    1. КонсультантПлюс: ФЗ Об оценочной деятельности.
    2. Domclick: Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы.

    Об авторе

    Ирина Русанова — высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт им. Г.В. Плеханова по специальности «Финансы и кредит». Десять лет опыта работы в ведущих российских банках: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрыто). Он является аналитиком и экспертом службы Brobank по банковской и финансовой стабильности. [защищенная электронная почта]

    Эта статья была полезной? Не совсем

    Помогите нам узнать, насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация неточна, сообщите об этом ниже в комментариях или напишите нам

    Как еще можно собрать нужную информацию?

    Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости НДВ-Супермаркет Недвижимость, как и Алексей Игошин, считает, что правильно установить цену на недвижимость можно, только используя данные из архива сделок. Поэтому, если онлайн-оценка по какой-либо причине невозможна, следует использовать «старомодный метод». «Вам нужно будет назвать квартиру с похожими параметрами, но снятую с продажи в последние полгода. При этом в разговоре необходимо уточнить, продан ли предмет или просто сняли без продажи. Если сделка состоялась, важно узнать, по какой цене она была закрыта », — говорит Мищенко.

    Сколько времени нужно, чтобы купить и продать квартиру?

    Цена занижена в договоре купли-продажи

    В каких случаях делают независимую оценку недвижимости

    Оценивается не только жилая недвижимость, дома или квартиры. Оцениваются земля, недвижимость, все объекты недвижимости, предприятия. Есть несколько случаев, когда требуется оценка:

  • Для получения ипотечной ссуды по запросу банковского учреждения. Если при оценке цена окажется слишком низкой, банк может отказать в выдаче кредита.
  • Чтобы правильно составить брачный договор, потребуется независимая оценка обоих супругов.
  • Если необходимо определить стоимость того или иного объекта на рынке недвижимости.
  • В случае возникновения разногласий относительно адекватности назначенной стоимости.
  • В спорах с налоговыми органами, если взимаемый налог слишком высок.
  • При определении ущерба, нанесенного зданиям.
  • Увеличить уставный капитал при выкупе акций.
  • Для открытия дела о банкротстве.
  • При оценке определяется не общая стоимость объекта, а точный размер нанесенного ущерба. Не все независимые оценочные фирмы имеют разрешения на экспертную оценку.

    По окончании оценки заказчик получает заключение, которое может быть использовано при определении стоимости объекта недвижимости, получении справочного сертификата в БТИ, документа о продаже, дарении, аренде и страховании недвижимости или недвижимого имущества, это поможет решить спорные вопросы или использовать недвижимость в качестве взноса в фонд чартерной фирмы.

    Какие документы нужны для оценки квартиры?

    Правильная оценка стоимости квартиры: зачем она нужна

    Основной упор делается на правоустанавливающие документы, так как они дают общее представление об объекте недвижимости и ее основных показателях.

    Среди информации, определяющей право использования, есть:

    1. Свидетельство о государственной регистрации прав — это главный и важнейший документ собственника недвижимости. Именно он подтверждает право пользования квартирой или другим помещением, а также указывает количество долей (при их наличии), адрес места расположения, инвентарный номер и жилую площадь;
    2. Контракт на социальную работу считается документом, аналогичным предыдущему сертификату, но с той поправкой, что владельцем в этом случае уже будет государство в лице муниципального органа. Поэтому получить предварительное разрешение от местных властей на выполнение таких действий;
    3. Технический паспорт БТИ — показывает планировку квартиры, материалы стен и перегородок. Кроме того, дается описание площадей каждого помещения и их предполагаемого использования. Если в процессе оформления были внесены изменения в конфигурацию, заявителю предоставляются документы о проведенной переквалификации и реконструкции;
    4. Свидетельство о кадастровой стоимости — помогает установить рыночную цену, поскольку существует определенная зависимость от этих значений;
    5. Кадастровый паспорт — это документ, который в совокупности содержит всю необходимую информацию об оцениваемом объекте. Позволяет определить дополнительные условия, которые могут повлиять на результат экзаменационной оценки. В том числе год постройки жилого дома и степень его износа.

    Однако для эксперта этой информации будет недостаточно. Кроме того, заинтересованная сторона должна продемонстрировать свое право на осуществление этой деятельности.

    Список документов

    Говоря о предоставленной документации, можно сделать вывод, что необходимо подготовить, помимо документов на недвижимость, следующую информацию, подходящую для исследования и подтверждения законности проведения оценочных мероприятий:

    1. Паспорт гражданина РФ — собственника недвижимости;
    2. Документы юридического лица: ОГРН, ИНН и свидетельство о постановке на учет в налоговом органе. Вам может потребоваться выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и документ, подтверждающий права директора или его заместителя;
    3. Если оценка являлась обязательным условием судебного производства, то материалы делопроизводства (заархивированные и пронумерованные согласно действующей инструкции) и постановление о назначении экспертизы с указанием сроков и способов ее проведения.

    Кроме того, могут быть включены все документы, которые тем или иным образом могут повлиять на окончательную стоимость рассматриваемого объекта недвижимости.

    Какие документы необходимы для ипотеки?

    Что касается банковских учреждений, здесь все немного сложнее и в то же время проще. Для получения средств, которые впоследствии направляются на приобретение объектов недвижимости (отдельных домов, квартир) или на улучшение жилищных условий, заявителю не нужно обращаться в сторонние организации и искать аккредитованных экспертов — экспертов-оценщиков.

    Но при этом ужесточаются условия, применимые к объектам, являющимся предметом правоотношений по договору об обеспечении. Поскольку банк должен быть уверен в безопасности сделки, он может потребовать передачи других активов заемщика во временное владение в качестве объекта залога.

    То есть в генеральном штате кредитора есть специалисты, занимающиеся проверкой ипотечных объектов и другого недвижимого имущества, связанного с заключенным банком договором. У них уже есть все необходимые подтверждения законности своих действий (сертификаты и лицензии), осталось только передать им вышеуказанную информацию.

    После этого будет произведен расчет и лицо получит заключение о возможности использования объекта для обеспечительных мер и дальнейших действий по заключению кредитного договора.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Адвокат Морозова - рассказываю про решения ваших юридических проблем
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: