Предоплата при купле-продаже квартиры — это небольшая часть ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, тем самым подтверждая свое намерение приобрести эту квартиру у него.
На вторичном рынке между физическими лицами деньги обычно переводятся наличными из рук в руки. А при покупке новостройки у застройщика деньги сдаются на хранение в кассу организации или переводятся на его счет безналичным расчетом, в качестве первого платежа (security.
На первичном рынке вопросы предоплаты при покупке квартиры (сумма, срок, условия перевода денег) полностью регулируются Застройщиком и мало зависят от Покупателя. Поэтому ниже мы рассмотрим только случай, когда Покупатель сам влияет на процесс предоплаты и принимает ее условия, то есть случай для вторичного рынка.
Аванс за квартиру при сделках купли-продажи производится на определенный срок, согласно договору (соглашению), и засчитывается в размере будущих платежей по сделке. Аванс может принять как собственник квартиры (Продавец), так и его уполномоченный представитель, в том числе агентство недвижимости, которое продает его квартиру.
Предоплата при покупке квартиры может быть внесена в виде залога или предоплаты. В чем разница между этими двумя вариантами? В чем принципиальные различия между авансовым платежом и авансом при сделке купли-продажи? Что чаще всего используется в практике рынка недвижимости и почему? Подробнее об этом ниже.
Задаток при покупке квартиры
Депозит — это форма предоплаты за квартиру, при которой, если сделка не состоялась по вине покупателя, сумма депозита остается у продавца.
Если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть Покупателю сумму депозита в двойном размере.
Таким образом, депозит выполняет функцию реальных гарантийных обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в расторжении сделки, несет материальную ответственность.
Казалось бы, логика очевидна, но именно из-за финансовой ответственности депозитный договор при покупке квартиры используется редко. В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за выставленную на продажу квартиру, практически никогда не берут на себя ее в виде залога и, следовательно, не несут никакой финансовой ответственности, если операция не удалась по вине своего клиента — клиента продавец квартиры.
В общем, залог — это понятие, регулируемое законом. Его суть изложена в ГК РФ (статьи 380, 381 ГК РФ).
В отличие от аванса, в Гражданском кодексе нет четкого определения понятия «аванс», но тем не менее аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты стороны прямо не указали в договоре / соглашении, что это залог, закон трактует эту сумму как аванс (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
