Право преимущественного отказа от покупки доли квартиры — это право совладельцев (совладельцев) выкупить долю квартиры у своего соседа, прежде чем они продадут ее кому-либо еще. То же самое и с отдельной комнатой в общей квартире.
При этом это право преимущественного отказа (выкупа) применяется не только в том случае, если сосед продает свою долю по договору купли-продажи, но и в случае, если он меняет свою долю по договору обмена, поскольку правила о купля-продажа (п. 2 ст. 567 ГК РФ).
Расскажем подробнее, как все это работает.
Если квартира принадлежит более чем одному лицу на праве собственности, такая собственность является общей и может быть двух видов:
- общее общее имущество, или
- общая долевая собственность.
Дополнительную информацию об этих типах квартир см. В отдельной статье глоссария по ссылке.
Здесь мы рассмотрим только случай общего кондоминиума, поскольку это то, что позволяет нам продать долю в квартире, и именно здесь применяется право преимущественного отказа от этой доли (или комнаты).
Доли в квартире могут быть «идеальными» (т.е не назначенными в натуральном выражении, например 1/3 или 3/25) или «настоящими» (т.е назначенными в натуральном выражении, например, отдельной комнатой площадью 15 кв. М.).
Каждый участник обмена имеет право продать свою долю квартиры либо как отдельную комнату, либо как «идеальную долю». Но сначала он должен в обязательном порядке предложить выкупить свою долю другим участникам долевой собственности (то есть другим собственникам квартир, соседям). Закон дает соседям такое же приоритетное право покупки доли в своей квартире, как и любому другому «уличному» покупателю».
И только в случае отказа соседей от покупки доли продавец этой доли имеет право продать ее на открытом рынке стороннему покупателю.
Важный момент! Предложение о выкупе доли квартиры совладельцам должно содержать те же условия (в первую очередь, цену), которые будут предложены всем остальным покупателям. В противном случае, например, если совладельцам предлагается купить долю, например, за 100 рублей, а затем эта доля продается на рынке за 90 рублей, совладельцы могут юридически оспорить эту сделку.
Право преимущественной покупки доли в квартире регулируется ст. 250 ГК РФ. И если это право было нарушено (то есть доля квартиры была продана третьему покупателю без уведомления соседей), то каждый из них в течение трех месяцев может обратиться в суд с заявлением о том, что все права и обязанности покупателя передается ему (пункт 3 настоящей статьи).
