Продажа квартиры в совместной собственности супругов 2019

Что такое общее супружеское имущество

Брак имеет ряд юридических последствий. Один из них — появление режима долевой собственности. Согласно ст. 33 Семейного кодекса РФ этот режим действует при отсутствии брачного договора, то есть почти всегда — в 97% браков.

В процессе сожительства образуется определенная сумма имущества, в отношении которого оба супруга имеют равные права и обязанности без передачи определенных долей, которая заканчивается только после развода.

Согласно ст. 34 СК, за некоторыми исключениями, семейная собственность состоит из всего, что получено, приобретено и приобретено каждым из супругов после регистрации брака.

Кто является супругом, который покупает дом и который зарегистрирован, оба имеют равные права на совместно нажитое имущество.

Причастие супругов в квартире происходит только в случае оплаченной покупки. Все, что получено кем-либо из них по наследству, дарению или другой бесплатной операции, считается личным и не включается в список совместно нажитых активов.

Узнайте больше о причастии супругов.

Приобретение жилья в браке

Однако квартира, приобретенная в браке, считается совместно нажитой, независимо от типа операции:

Неважно, кто заключил такой договор, на средства которых был приобретен предмет и на кого он был оформлен. Поскольку квартира считается совместной, без согласия жены муж не сможет распоряжаться имуществом, даже если он погасил ипотечную задолженность за счет собственных доходов.

Купить такую ​​квартиру тоже не получится без согласия супруга. Статья 3, статьи. 35 СК обязывает граждан, заключающих сделку, права которой подлежат государственной регистрации, получить заверенное согласие супруга.

Без этого документа организовать резиденцию в Росреестре невозможно.

Узнайте больше о покупке семейного дома.

Продажа совместно нажитой квартиры

Продажа совместной квартиры может быть связана со многими причинами:

Однако режим совместной собственности и правила передачи совместной собственности накладывают определенные ограничения на такие операции.

Следовательно, искусство. 35 SK обязывает владельцев таких активов использовать и распоряжаться ими по взаимному согласию. Поэтому продавать или иным образом отчуждать муниципальное жилье можно только в том случае, если с этим согласны все собственники.

Могут возникнуть проблемы, например, уговорить второго хозяина продать квартиру. На момент продажи владельцы уже не могут быть мужем и женой.

Если во время развода они не разделили имущество даже после расторжения брака, на квартиру будет распространена схема совместного владения.

Режим совместной собственности требует взаимного согласия сторон в случае продажи или заключения другой сделки с недвижимым имуществом.

Прежде чем рассматривать форму для получения согласия, представим общий алгоритм действий при продаже обычной жилой недвижимости. Супруги обязаны:

1. Достигайте договоренности о продаже квартиры.
2. Определите рыночную стоимость вашего дома. Вы можете сделать это самостоятельно, отслеживая цены на недвижимость в вашем районе или с помощью оценщика / агента по недвижимости.
3. Найдите покупателя. Для этого можно разместить объявление о продаже квартиры или обратиться в агентство недвижимости.
4. Подготовьте документы для закрытия сделки. Если задействованы агенты по недвижимости, они собирают и готовят документы.
5. Вести переговоры.
6. Оформить передачу прав в Росреестре.
7. Получите сумму, указанную в договоре.

Теперь остановимся подробнее на основных процедурных моментах.

Согласие супруга на продажу

Обычно при продаже совместно нажитого имущества предполагается, что супруг действует с согласия супруга. Однако для продажи совместно нажитого имущества одних спекуляций недостаточно.

Поскольку переход прав на недвижимость после купли-продажи подлежит регистрации в Росреестре, для заключения сделки необходимо получить письменное согласие мужа / жены и заверить его. Без него продажа общего имущества супругов в 2021 году могла быть признана недействительной.

Этот документ также потребуется, если муж и жена уже развелись, но еще не сняли квартиру, и у нее все еще есть совместно купленный дом.

Другое дело, если жилье уже поделено и каждый из супругов получил свою долю. При разделении собственности режим совместной собственности прекращается, и для продажи этой квартиры больше не требуется согласие супруга.

Где заключать и регистрировать сделку

Переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации в Росреестре. В связи с этим правовая норма о продаже совместно нажитых активов предъявляет особые требования к таким операциям.

Согласно ст. 21 ФЗ от 13.07.2015 218 «О государственной регистрации недвижимого имущества» любой документ, с которым передается право на недвижимое имущество, должен быть нотариально удостоверен. Это касается и договоров купли-продажи квартиры.

Обязательным условием правильного оформления продажи недвижимости является заключение сделки у нотариуса.

Стороны могут обратиться к любому нотариусу — территориальных или иных ограничений нет. Чтобы снизить расходы на оплату услуг нотариуса, вы можете заключить договор самостоятельно. В документе должен быть указан порядок прохождения и оплаты сбора за государственную регистрацию.

После подтверждения транзакции необходимо обратиться в Росреестр, который проведет государственную регистрацию перехода прав.

После того, как сотрудник сервиса проверит документы и оформит договор, у супругов больше не будет совместного владения квартирой. Однако они могут восстановить схему совместной собственности, купив на полученную квартиру другую квартиру.

Какие потребуются документы

Для совершения сделки с жилой недвижимостью арендодателям понадобится пакет документов, в который входит договор купли-продажи. За определенную плату нотариус подготовит текст этого документа.

При составлении договора самостоятельно убедитесь, что он содержит следующую информацию:

1. Персональные данные сторон с указанием адресов проживания, контактов и других реквизитов.
2. Объект договора: описание квартиры с перечнем индивидуальных характеристик — кадастровый номер, количество комнат, площадь, этаж и так далее.
3. Цена и способы оплаты. Оплатить покупку можно за свой счет с помощью ссуды или жилищных сертификатов. Рекомендуется установить крайний срок оплаты.
4. Права и обязанности покупателя и продавца: прием / передача права собственности, составление специального акта, порядок учета и распределения расходов по нему.
5. Ответственность сторон за невыполнение условий.
6. Порядок разрешения споров и другие условия, которые стороны желают включить в договор.

Перед заключением договора стоит изучить образец типового договора купли-продажи.

Просмотреть документ

Скачать (DOCX, 38KB)

Вместе с договором стороны должны предоставить следующие документы:

Аналогичный пакет документов потребуется при обращении в Росреестр для оформления передачи прав. Кроме того, необходимо составить заявление о передаче прав и уплатить госпошлину в размере 2 тысяч рублей.

Продажа собственной доли в общей собственности

После спора владельцы семейной собственности могут задаться вопросом, как продать свою долю в совместной квартире. Однако, пока квартира находится в совместной собственности, продать свою долю невозможно.

Режим совместной собственности не определяет, какая доля причитается мужу, а какая — жене.

Поскольку неизвестно, какими акциями и какими акциями владеет каждый из супругов, они не могут их продать, по крайней мере, до развода. Хотя продажа активов после расторжения брака не всегда требует разделения, в случае продажи супружеской доли это неизбежно.

Поэтому продать свою часть квартиры можно только после определения доли каждого из супругов.

Раздел и выделение доли в квартире

Согласно ст. 38 СК, супруги имеют право разделить совместно нажитое имущество, в том числе квартиру, в любое время. Сделать это можно по обоюдной договоренности, подписав и заверив договор у нотариуса.

Если супруги не могут договориться о разделе имущества, им придется обратиться в суд. В этом случае суд не только проведет раздел, но и определит доли, по которым жилое имущество будет передано супругам.

В общих случаях согласно ст. 39 СК, эти доли одинаковы: супруги получают по ½ квартиры. Но возможны исключения, например, при наличии несовершеннолетних детей.

После раздела и определения долей квартира перестает быть совместной собственностью супругов — вступает в силу режим долевой собственности.

Согласно ст. 250 ГК, совладелец имеет преимущественное право покупки. Следовательно, продажа части квартиры должна начинаться с переговоров о покупке вторым супругом, и только в случае отказа она может быть продана третьим лицам.

Узнайте подробнее, как распределяется доля в квартире.

Налогообложение при продаже квартиры

Доход от продажи недвижимости налогом не облагается. При этом применяется ставка НДФЛ в размере 13% для резидентов РФ и 30% для не имеющих этого статуса.

Отправляя декларацию, вы можете заявить о своем праве на вычет активов в соответствии со ст. 220 НК.

Поскольку сумма, подлежащая уплате налога, не мала, законодатель предусмотрел некоторые исключения. Таким образом, согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ продавец, отвечающий следующим требованиям, освобождается от уплаты НДФЛ:

Тем, кто не соответствует перечисленным условиям, необходимо подать налоговую декларацию при продаже квартиры. Это относится ко всем тем, кто выступает в качестве продавца в договоре купли-продажи.

Продажа долевой недвижимости

После раздела квартиры и определения долей супруги могут свободно ими распоряжаться. Нет необходимости получать согласие ни от одного из них. Однако собственность продолжает оставаться общей, поэтому согласно ст. 247 ГК РФ, продолжают хранить и использовать по взаимному согласию. В противном случае порядок владения и пользования определяется судом.

Как общие собственники квартиры, супруги могут продать объект не долями, а совместно.

Совместная продажа долевого имущества возможна как по письменному, так и по устному соглашению сторон.

В случае устного соглашения оба супруга должны фигурировать в договоре купли-продажи как совладельцы-продавцы. Альтернативный вариант — оформить на одного из них доверенность, по которой он будет представлять интересы совладельца.

Заключив договор купли-продажи общего недвижимого имущества, супруги могут передать право продажи без дополнительной доверенности.

Узнайте больше о продаже долевой собственности.

Заключение

Квартира, которую купила пара, находится в совместной собственности. Данный режим собственности предусматривает передачу объекта только по взаимной договоренности.

В случае продажи квартиры продавец должен получить заверенное согласие мужа / жены. В противном случае по просьбе несогласного легко признать сделку недействительной.

Если один из супругов хочет продать свою долю, он может сделать это только после раздела активов. Разрешение не требуется, но право покупки имеет второй супруг.