Главная »Недвижимость» Покупка
12.04.2018
Каждый банк всегда проверяет купленную квартиру на юридическую чистоту, без которой невозможно оформить жилищный кредит. Процедура необходима как банку, так и самому заемщику. Первый хочет получить в залог «чистый» объект, второй хочет совершить безопасную сделку. Важно, чтобы каждый заемщик понимал, как не обмануть себя при покупке квартиры в ипотеку. Обязательно изучите тонкости проверки недвижимости и моменты, которые должны вас насторожить. К сожалению, мошенничество при покупке квартиры — обычное дело.
- Для чего банк проверяет юридическую чистоту, как он это делает
- Способы обмана при покупке квартиры
- Проверка юридической чистоты основных документов
- Что должно вызывать подозрение
- Проводят ли банки проверку
- Как выполняется процесс
- Сколько длится банковская проверка
- Мошенничество с ипотекой
- Неожиданные претенденты на уже купленную в ипотеку квартиру
- Титульное страхование — защита от неожиданных собственников
- Может ли обмануть риэлтор?
- Как правильно проверять документы
- Что обязательно нужно проверить в случае приобретения жилья в ипотеку
- Справка о состоянии расчетов по коммунальным платежам
Для чего банк проверяет юридическую чистоту, как он это делает
Проверке подлежит объект, который заемщик оставляет в залог, чаще всего это приобретаемое имущество. Гарантия — это банковская гарантия, относящаяся к возврату денежных средств. В случае неуплаты долга кредитор может забрать квартиру, продать ее и погасить долг. Но продавать можно только юридически чистую недвижимость, поэтому даже при оформлении жилищного кредита проводится тщательный анализ недвижимости, выявляются риски.
Как проверяет банк:
- Требуется большой пакет документов как на покупаемую квартиру, так и на ее продавца. Эти документы проверяет юрист.
- Оценка недвижимости. Необходимо определить рыночную стоимость объекта, объективно описать ее и выявить правовые риски.
Итак, если вы задумываетесь, проверяет ли банк чистоту сделки при покупке квартиры по ипотеке, ответ однозначный: без этой процедуры сделка не состоится. Для заемщика сам правовой анализ проводится бесплатно, оплачиваются только услуги оценщика. Но в любом случае важно уметь самостоятельно определять возможные признаки мошенничества, чтобы не тратить время на сбор документов на предмет, который банк не одобрит для транзакции.
Способы обмана при покупке квартиры
- Заключение сделки по поддельным документам, предоставление псевдосертификатов (например, на зарегистрированных граждан). Все документы необходимо проверить у юриста, обычный гражданин зачастую не может выявить подделку, подделки обычно не отличаются от оригинала по внешнему виду.
- Признание сделки недействительной после заключения договора купли-продажи. Например, позже выясняется, что продавец был признан невменяемым или сделка нарушила интересы третьего лица.
- Двойная продажа недвижимости. Квартиры продаются одновременно двум покупателям; в будущем жертвы столкнутся с трудными судебными разбирательствами.
- Продавец не спешит платить под надуманными предлогами. Ни при каких обстоятельствах нельзя заключать сделку при таких обстоятельствах, после которых вас могут шантажировать, вымогать деньги за выписку.
Обман при покупке квартиры — обычное дело. Мошенники постоянно разрабатывают новые схемы, поэтому при заключении сделки нужно быть предельно осторожным.
Проверка юридической чистоты основных документов
После того, как Покупатель выбрал квартиру и Продавца, он должен будет перейти к непосредственной проверке жилья и документации на юридическую чистоту. Заключение сделки должно сопровождаться следующими заголовками:
| Имя | Описание |
| Документ, удостоверяющий личность продавца. | Обычно паспорт. Покупатель может точно подтвердить личность продавца, обратившись в паспортный стол со своими паспортными данными.
Подлинность паспорта также можно проверить через официальный сайт Федеральной миграционной службы РФ. Однако полученная здесь информация будет носить более справочный и обобщенный характер, чем информация, полученная в паспортном столе. |
| Документ о праве собственности, подтверждающий право собственности продавца на продаваемый объект. | Это может быть предыдущий договор купли-продажи, подарочный сертификат, свидетельство о принятии наследства и т.д. |
| Выписка из ЕГРН. | В этом документе содержится информация о субъекте права (квартира) и субъекте права (фактический собственник имущества). Информацию в выписке необходимо сравнить с другими документами (паспорт продавца, акт недвижимости, технический паспорт) и убедиться, что нигде нет расхождений.
В выписке также содержится информация о наличии / отсутствии арестов и залогов. Покупатель напрямую заинтересован в том, чтобы в отношении проданной квартиры не применялись ограничительные меры. В противном случае продажа за вознаграждение может быть признана недействительной с обращением в суд третьего лица (например, банка, если Покупателю незаконно передана ипотечная квартира, заем которой еще не погашен). Обычно выписка из ЕГРН выпускается в 2-х основных версиях: простой или расширенной. Расширенная выписка из ЕГРН позволит покупателю понять, сколько собственников было у квартиры в целом и как часто с ней совершались различные сделки с недвижимостью. Если квартира часто продавалась и покупалась в короткие сроки, это могло указывать на возможное мошенничество. |
| Выписка из паспортного стола или многофункционального центра о наличии / отсутствии людей, прописанных в квартире. | Наличие в квартире зарегистрированных лиц не является реальным препятствием для отчуждения недвижимости: можно продать и купить даже такое жилье, в котором кто-то прописан. В договоре может быть предусмотрено, что зарегистрированные лица будут освобождены из квартиры в течение определенного периода после перехода права собственности. Затем каждый зарегистрированный арендатор должен будет предоставить письменное и нотариально заверенное обязательство по выписке.
Однако Покупатель по-прежнему обеспокоен тем, что все предыдущие жители были выписаны досрочно. В противном случае их отказ от аннулирования может привести к затяжным конфликтам и судебным тяжбам, потому что даже после продажи эти люди сохранят право жить в спорной собственности. Да и суммы за коммунальные услуги в квартире у неписаных граждан (даже если они фактически не проживают в квартире) обычно выше. |
| Справка о наличии / отсутствии задолженности по счетам. | Если такие долги существуют, то после продажи они могут частично перейти к новому владельцу (то есть Покупателю). |
| Письменное разрешение БТИ на проведение масштабных работ по перепланировке (при наличии). | В жилых помещениях мог пройти капитальный ремонт, предполагающий не только смену обоев, но и снос стен, увеличение или уменьшение исходной метража комнат, перенос коммуникаций и т.д. Чтобы такие изменения не представляли угрозы для жизни и здоровья, они должны быть легализованы и официально утверждены ответственным государственным органом. |
| Кадастровый и технический паспорт на квартиру, выданный Бюро технической инвентаризации (ITV). | В нем должны быть указаны технические характеристики объекта недвижимости, а также информация о проведенной перепланировке.
Если выяснится, что сведения в техническом и кадастровом паспортах не соответствуют действительности, это может стать основанием для отказа в перерегистрации права собственности в Росреестре. От покупки такого жилья лучше отказаться заранее. |
| Справка наркологического и психоневрологического диспансера. | Только дееспособный собственник (т.е достигший 18-летнего возраста и признанный вменяемым, осудивший свои действия) имеет право продать свою квартиру). |
С особой осторожностью следует относиться к таким квартирам, которые недавно были получены их владельцами по решению суда. Рано или поздно это решение может быть оспорено предыдущим владельцем, и, если его требования будут выполнены, недвижимость вернется в свою законную собственность. При этом новый собственник (он же Покупатель) рискует потерять бизнес — не факт, что им хотя бы вернут деньги за незначительную сделку.
Все документы, представленные Продавцом, должны быть представлены в оригинале. Никакие исправления, пятна, опечатки или ошибки в оригиналах не допускаются. Кроме того, контракты, соглашения и разрешения должны содержать подписи ответственных сотрудников, водяные знаки и печати соответствующих организаций (большинство из которых являются государственными). Любые справки должны быть составлены на соответствующих бланках с печатью.
Покупателю рекомендуется сделать копии каждой карты и держать их при себе. Единственное исключение — паспорт продавца — здесь копия заменяется обычным заявлением ключевых данных о человеке. Продавец не имеет права этому препятствовать. Если текущий владелец не позволяет делать копии или записывать основную информацию из своего паспорта, лучше отказаться от сделки.
Что должно вызывать подозрение
Есть признаки, прямо или косвенно указывающие на то, что есть какой-то захват. Если вы обнаружите такие признаки, исключите этот элемент из списка возможных для приобретения, какой бы прибыльной ни казалась сделка:
Не факт, что любой из вышеперечисленных сигналов является 100% индикатором мошенничества. Но лучше не рисковать. Кроме того, эти моменты также будут предупреждать банк, что может привести к отказу в кредитовании покупки этого зарегистрированного предмета — вы потратите время зря.
Проводят ли банки проверку
Банки обязательно проверяют чистоту сделки, так как по закону все сделки, связанные с оформлением ипотеки, подлежат страхованию, по которому гарантируется сохранность имущества заемщика.
Важно! Жилье также может быть отчуждено после покупки и регистрации, если это залог, его требуют другие граждане или ведется производство по делу, в котором принято решение об отчуждении в пользу другого лица.
Если возникнет такая ситуация, при наличии страховки заемщик может получить возврат денежных средств, уже потраченных на покупку недвижимости. Банк в таких условиях теряет деньги, поэтому стремится заранее тщательно проверить недвижимость.
Как выполняется процесс
Процедура проверки проходит в несколько последовательных этапов:
Как правильно оформить ипотеку? Ответ в видео:
Для многих покупателей использование заемных средств в банке служит дополнительной гарантией юридической чистоты сделки, поскольку увеличивается количество органов, проводящих проверки. Но даже в таких условиях всегда есть вероятность столкнуться с мошенниками.
Сколько длится банковская проверка
Срок рассмотрения заявки потенциального заемщика может быть разным, так как обычно регулируется внутренними документами любого учреждения.
Обычно этот процесс занимает от двух дней до нескольких недель. На него влияют разные факторы, в том числе объем рассматриваемых документов, загруженность сотрудников банковского учреждения, необходимость запрашивать дополнительные документы или другие параметры.
Мошенничество с ипотекой
Очень часто обманывают граждан, которые покупают недвижимость без привлечения кредитных средств. В этом случае мошенникам легче принять меры, поскольку редкий покупатель нанимает поверенного по недвижимости для проверки юридической чистоты потенциальной сделки. А сотрудники банка используют юристов, которые могут выявить мошеннические схемы. Но даже их мошенники иногда обманывают.
Юристы выявляют банальные схемы: фальсификация документов, временное оправдание граждан, незаконные операции с нарушением прав детей и т.д. Но есть формы юридической нечистоты объекта, которые нелегко идентифицировать, они возникают в будущем. На имущество могут претендовать другие граждане, интересы которых были нарушены в предыдущих сделках с этой квартирой.
Неожиданные претенденты на уже купленную в ипотеку квартиру
Откуда они взялись:
- Наследники, не унаследовавшие вовремя по уважительной причине.
- В прошлом нарушались интересы ребенка, который теперь заявляет о своих правах (сам или его представитель: родитель, опекун, орган опеки).
- В одной из цепочек транзакций с товаром продавец был недееспособным гражданином, и все транзакции, начиная с этого, считаются недействительными.
- Одна из цепочек сделок использовала мошенническую схему с государственными субсидиями.
- Наличие временно выписанных граждан, не знавших о проведенной операции. Например, отбывающие наказание граждане, вернувшиеся из МКТ (но эту закономерность обычно выявляют юристы).
- Один из владельцев был объявлен пропавшим без вести, а затем неожиданно появился.
- Оспаривание сделки супругом продавца (этот риск также выявляют юристы, поэтому маловероятен).
В любом из вышеперечисленных случаев продавец квартиры обманывается покупателем по поводу ипотеки. Неожиданный претендент идет в суд и выигрывает дело. В результате получается, что гражданин лишен квартиры и остается должен банку. Это сложная ситуация, в которой покупатели находятся в отчаянии. К сожалению, что-то сделать сложно, и не каждому возвращаются деньги. Конечно, покупатель обращается в суд, чтобы вернуть деньги, уплаченные продавцу, но получить это сложно. Таких ситуаций можно избежать, если при оформлении ипотеки вы сделаете ссылку на страхование титула.
Важно! Обращаем ваше внимание, что только граждане, приобретающие объект вторичного рынка, рискуют встретить неожиданного претендента. Если речь идет о квартире в новостройке, то таких рисков нет, так как нет и предыдущих хозяев.
Титульное страхование — защита от неожиданных собственников
При оформлении ипотечного кредита банк предложит подключиться к титульному страхованию. Это добровольная дополнительная услуга, приобретать ее или нет — зависит от заемщика. Но именно страхование титула защищает заемщика от юридических рисков, связанных с возможной потерей прав собственности.
Если внезапно будет обнаружен факт мошенничества с ипотекой, например, подделки документов, или просто к объекту обратятся третьи лица, заемщик будет защищен. Если он потеряет права собственности, страховая компания покроет убытки, закроет ипотечный кредит для клиента.
Услуга по страхованию титула платная, полис стоит 0,5-3% от рыночной стоимости объекта. Точная цена зависит от типа недвижимости, срока страхования, стоимости квартиры и степени риска.
Может ли обмануть риэлтор?
Многие граждане обращаются в агентства недвижимости, в том числе для проведения безопасной сделки. Они доверяют специалистам по недвижимости, верят, что проверят недвижимость, выявят риски и помогут купить хорошую квартиру по выгодной цене. Но на практике это не всегда так.
Кто по сути является агентом по недвижимости? Это посредник между продавцом и покупателем. Его задача — сблизить стороны и сопровождать сделку до момента ее регистрации. Но, к сожалению, агенты по недвижимости редко обращают внимание на возможные риски, их совершенно не беспокоит дальнейшая судьба покупателя. Их цель — получить комиссию, то есть во что бы то ни стало завершить сделку. Поэтому не стоит рассчитывать на агента по недвижимости, от рисков он вас не убережет. Даже при явном подозрении в мошенничестве он может ничего не сказать, поэтому сделка не состоится, и он не получит никаких комиссионных.
Не исключены ситуации, когда сами агенты по недвижимости являются организаторами или участниками мошеннических групп. Люди доверяют им как опытным специалистам и в итоге теряют деньги, например, перечисленный депозит. Или клиент оформляет доверенность на имя агента по недвижимости и использует ее, чтобы разбогатеть.
Как правильно проверять документы
Недостаточно иметь под рукой документы и визуально их осматривать. Для проверки чистоты транзакции необходимо установить подлинность, подлинность и юридическую силу этих документов, чтобы не возникло проблем в будущем.
- Спросите у продавца оригиналы документов.
- Любые справки должны быть напечатаны на специальных бланках с печатью.
- Проверьте наличие подписей и штампов в необходимых графах.
- Спросите у продавца разрешения на изготовление копий документов.
- Исправления, дефекты и удаления корректоров в документах не допускаются. Если есть исправления, они должны быть заверены специальными фразами и подписаны уполномоченными лицами.
- Сверяйте данные по разным документам друг с другом. Паспортные данные владельца соответствуют техническим характеристикам объекта продажи по разным документам.
- Для большей достоверности попросите копии документов на квартиру в Росреестре.
- Не стесняйтесь общаться с соседями продавца, с нотариусом, заверившим документы, с людьми, выдавшими определенные сертификаты в ваше отсутствие, чтобы исключить возможность подделки и уточнить репутацию продавца.
- Если вы работаете с доверенным лицом, внимательно проверьте доверенность и посмотрите, не отозвана ли она.
- Не стесняйтесь попросить о личной встрече с владельцем квартиры и участниками долевой собственности.
- Проверьте свидетельство о браке. Запросите письменное соглашение от вашего супруга (нынешнего и бывшего) на продажу квартиры. Договор должен быть нотариально заверен.
- Обратите внимание на дату справок, выписок и других документов, которые вам предъявляет продавец. Многие из этих документов имеют ограниченный срок действия.
- Если квартира ранее была обременена, попросите у обременения письменный документ об отсутствии претензий по данному объекту.
- Проверьте квитанции за коммунальные услуги за предыдущие месяцы.
Если продавец дает завуалированные ответы на ваши вопросы, уклоняется, отказывается и не желает предоставить вам необходимые документы, подумайте о его честности и порядочности. Солидному продавцу, продающему квартиру на вторичном рынке, не составит труда получить необходимые справки и выписки из различных учреждений, тем более что ответственность за оплату таких документов лежит на покупателе.
Что обязательно нужно проверить в случае приобретения жилья в ипотеку
- Запросите выдержку из ЕГРП. Он отражает цепочку операций с недвижимостью.
- Внимательно изучите оригиналы документов о праве собственности, в том числе тех, по которым возникли имущественные права продавца. Если говорить о наследстве, стоит проанализировать ситуацию на предмет возможного появления других наследников. Есть риск, если продавец только что унаследовал наследство.
- Предоставьте продавцу выписку из домовой книги. Отражает временно освобожденных граждан, если таковые имеются.
- Если продавец состоит в браке, получите нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Кроме того, если недавно был развод, и ваш бывший супруг может подать заявление о праве на недвижимость, ваше согласие также должно быть получено.
- Проверка кадастрового паспорта и технического паспорта объекта поможет выявить незаконную перепланировку: при их наличии банк не одобрит сделку.
- Справка ПНД (психоневрологический диспансер). Важный документ, который подтвердит пригодность и вменяемость продавца. Не стесняйтесь обращаться за помощью, это в ваших интересах.
- Документов на оплату коммунальных услуг, долгов быть не должно — для многих банков это обязательное условие покупки квартиры в кредит.
При подаче заявления на ипотеку банк предоставит вам список документов по оценке юридических рисков. Документы рассмотрит опытный профессионал, на которого вы можете положиться. Но важно знать, как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой ипотеки, чтобы не затягивать сделку, собирая документы на объект, который точно не будет принят в залог.
Справка о состоянии расчетов по коммунальным платежам
Долг за коммунальные услуги не представляет серьезной проблемы для покупателя. Суть в том, что эти долги не переходят к новому владельцу. Но лучше убедиться, что все оплачено.
Возможно, ресурсные компании после сделки попытаются получить у нового владельца сумму долга предыдущего владельца. Даже если вы сразу перерегистрируете свой личный кабинет, есть вероятность, что вы столкнетесь с этим требованием. На покупателей нередко подают в суд. Доказать свою позицию несложно: достаточно предоставить новую выписку ЕГРН с датой перехода права собственности. Но процесс — пустая трата личного времени, нервов и денег. Поэтому стоит заранее исключить такую возможность.
Единственная задолженность новому владельцу — это взносы на капремонт! Документы, подтверждающие его отсутствие, необходимо запросить у продавца.
Вы можете подтвердить отсутствие задолженности, используя копию своего личного финансового счета. В нем содержится информация обо всех лицах, зарегистрированных в квартире, а также об исполнении собственниками обязательств по оплате помещения, потребленным коммунальным услугам и содержанию дома.
Личный кабинет также поможет вам узнать, какие услуги доступны на дому. Отражает, есть ли горячая вода, лифт, мусоропровод и тд
Альтернативой выписке из лицевого счета является ЕЖД. Он содержит информацию, которая ранее содержалась в нескольких документах:
Вы можете получить единый документ о проживании в МФЦ в день подачи заявления. Выдача осуществляется бесплатно по письменному запросу. Также разрешено заказать документ онлайн через портал госуслуг.
Наличие EZD решает сразу много проблем. Нет необходимости заказывать сразу несколько документов, платить за них, ждать изготовления — все делается сразу и абсолютно бесплатно. Есть только одна проблема: такой документ не принят на федеральном уровне и действует только в Москве.
Продавец вправе предоставить другие документы, свидетельствующие об отсутствии задолженности за квартиру. Например, справка от управляющей компании по их форме. Фонд аудита также выдает отдельный документ, подтверждающий отсутствие задолженности. Но лучше по возможности оформить копию лицевого счета или единого жилищного документа.
[к резюме
