Расходы при рефинансировании ипотеки: в каких случаях это невыгодно

Кому выгодно рефинансирование?

Если говорить об ипотечном кредите на первичном и вторичном рынке, то этот продукт в основном востребован теми, у кого уже есть ипотечный кредит, но пользователя почему-то не устраивают условия, на которых он был нанят. «Это может быть кредит в иностранной валюте или кредит, взятый во время кризиса начала 2015 года, когда ставка на строящееся жилье составляла в среднем 15,5% годовых, — поясняет Анна Борисова, начальник управления ипотечного кредитования населения КАСКАД. Сегодня средняя ставка рефинансирования ипотечной ссуды составляет 11-12,5% годовых. Это на 2,5 процентных пункта ниже показателей начала 2021 года.

«Преимуществом программы для заемщика является возможность получения кредита на более выгодных условиях: по процентной ставке, сроку кредита, валюте кредита, условиям страхования и так далее. Для кредитной организации программа рефинансирования привлекательна, прежде всего, тем, что она может формировать собственный кредитный портфель за счет добросовестных клиентов других банков », — говорит директор департамента ипотечного бизнеса РосЕвроБанка Игорь Пруцков.

Преимущества рефинансирования

В Законе об ипотеке нет ограничений на количество сделок рефинансирования ипотечной ссуды. Каждый заемщик в этом плане ограничен только собственными планами и уровнем платежеспособности. При рассмотрении кредитной заявки банк проверяет заемщика с той же строгостью, что и при подаче заявки на первичную ипотеку. О рефинансировании стоит подумать, если:

На какой срок лучше рефинансировать кредит? Сегодня больше всего ипотечных кредитов приходится на аннуитетный метод начисления процентов, при котором львиная доля переплаты приходится на первые годы выдачи кредита. В рамках первой пятилетней ипотечной программы стоит рефинансировать аннуитет: так вы сэкономите как можно больше. Чем ближе к концу срока, тем меньше переплата за год.

Плюсы рефинансирования ипотеки:

Если после расчетов вы пришли к выводу, что рефинансирование вам выгодно, выбирайте банк и готовьтесь

документы заявки. Если вы не хотите тратить время на оформление документов и тратить время зря, наймите ипотечного брокера. Специалист решит все проблемы с рефинансированием быстро и гарантированно, пока вы заняты своим бизнесом.

Когда приступать к рефинансированию ипотеки?

Стоит поставить цель и действовать, когда ставка рефинансирования станет приемлемой, например 11-12% годовых. Игорь Пруцков приводит пример расчетов: «Допустим, клиент взял ипотеку в 2009 году под 17% годовых. В то время такая ставка была разумной. Но в 2021 году банки предлагают ипотеку с аналогичными параметрами под 12% годовых. Следовательно, благодаря возможности рефинансировать свой кредит, клиент может вести конструктивный диалог с существующей кредитной организацией, чтобы снизить ставку хотя бы до уровня 13-14% годовых».

Банки, в которых проще получить ипотеку

Предварительная ипотека: что выгоднее: сократить срок или сумму?

Условия Сбербанка

Рефинансирование ипотеки в Сбербанке осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к существующему кредиту.

Реструктуризация Сбербанка возможна при поддержке государства (выделяется субсидия на погашение долга), но эта услуга представляет определенные сложности и доступна не всем категориям граждан.

Сбербанк предлагает следующие программы рефинансирования:

Условия реструктуризации ипотечной ссуды для физических лиц:

Граждане, имеющие право на рефинансирование:

Узнайте также об условиях рефинансирования ипотеки в Газпромбанке.

Когда невыгодно рефинансирование ипотеки?

Если разница между текущей ставкой и ставкой по продукту рефинансирования незначительна или остаток по кредиту небольшой (например, 1 миллион рублей или чуть больше), эта процедура может оказаться невыгодной. Эксперты говорят, что при разнице процентных ставок менее 2% в рефинансировании нет смысла.

«Другой вариант: если у вас есть информация о том, что ставка рефинансирования этого банка может снизиться в ближайшем будущем, лучше подождать и подать документы на утверждение после того, как кредитор объявит о снижении», — комментирует Анна Борисова.

Следует также добавить, что при выборе программы рефинансирования и оценке ее осуществимости клиент должен учитывать множество факторов, в частности дополнительные расходы, связанные с новой регистрацией гарантии, новым страхованием, оценкой гарантии и т.д.на.

Требования к объекту недвижимости при рефинансировании

При продлении ипотеки на квартиру, комнату, дом или любое другое помещение, которое находится в залоге, применяются несколько общих требований:

Процесс рефинансирования состоит из нескольких этапов.

1. справка об остатке ссудной задолженности;
2. копия заявления о полном погашении долга;
3. справка об отсутствии в банке иных кредитных обязательств нет. 1;
4. справка об отсутствии обязательств по комплексному ипотечному страхованию,
5. копия ипотеки.

Как банки проверяют на практике соискателей ипотеки?

Может ли сотрудник оформить ипотеку?

Алгоритм, как рефинансировать в одном и том же учреждении

Итак, чтобы рефинансировать ипотеку в том же банке, где она была изначально выдана, вам необходимо сделать следующее:

1. Изучите все кредитные программы, которые действуют у конкретного кредитора, затем выберите наиболее прибыльную. При необходимости можно проконсультироваться с сотрудником банка.
2. Подготовьте заявление. Его можно подать в письменной форме или заполнить специальную форму на сайте кредитора.
3. Затем следует дождаться раствора (2-5 дней).
4. После получения положительного ответа необходимо предъявить кредитору полный пакет документов (паспорт, СНИЛС, справку о доходах, копию трудовой книжки и так далее).
5. Процедура рефинансирования оформлена в виде изменения условий действующего соглашения. Между кредитором и заемщиком заключается соответствующее соглашение, после чего выдается заем.

Поскольку регистрация производится в вашем банке, история платежей и справка о непогашенной задолженности не требуются. Всю эту информацию сотрудники учреждения смогут получить из своей базы данных.

Выбор подходящей программы

В настоящее время на рынке банковских услуг представлено большое количество программ ипотечного кредитования, которые содержат самые разные условия. Заказчику часто бывает очень сложно выбрать наиболее выгодный вариант.

Общая информация о том, как рефинансировать ипотеку, описана в этой статье.

Следовательно, есть несколько важных моментов, на которые следует обратить внимание при изучении той или иной программы рефинансирования. Это включает:

1. Стоимость кредита — по мнению многих экспертов, разница между размером годовой ставки для исходного и нового кредита должна составлять не менее 2%. В противном случае было бы нецелесообразно разрабатывать такую ​​процедуру.
2. Общая сумма переплаты по кредиту — попав в тяжелое финансовое положение, некоторые люди хотят рефинансировать свою ипотеку, чтобы уменьшить сумму ежемесячного платежа. Как правило, в этом случае увеличивается срок кредита, что приводит к выплате высоких процентов. Поэтому необходимо сначала узнать сумму переплаты по новой ссуде, а затем сравнить ее с текущим остатком по кредиту. Исходя из этого, можно будет принять обоснованное решение.
3. Комиссия за обслуживание: довольно часто возникают ситуации, когда банк предлагает очень низкую процентную ставку по ссуде, но ничего не говорит о других связанных платежах. В связи с этим желательно сразу узнать, какой будет ежемесячный платеж с учетом всех комиссий и расходов.

Рефинансирование ипотеки в том же банке, где была получена текущая ссуда, обычно осуществляется без дополнительных затрат. Кроме того, следует отметить, что новую ссуду выгоднее оформить в начале выплаты ипотеки (первые 5 лет). Это объясняется тем, что именно в этот период клиент выплачивает большую часть процентов и меньшую долю «тела» самой ссуды.

Ситуативные обязательные расходы

В зависимости от ситуации могут возникнуть другие расходы. Их может быть несколько, но они вполне «попали в кошелек» плательщика, который уже отдает большую часть дохода банку на погашение долга. О какой цене мы говорим?

1. Нотариально заверенная доверенность на регистрацию нового договора в Росреестре и ипотеки от банка перед клиентом. Обычно это стоит 2500-2700 рублей, если вы отправляете документы через МФЦ, но некоторые банки проводят эту процедуру бесплатно.
2. Доверенность, заверенная супругом (женатым или женатым) на передачу общего недвижимого имущества в качестве гарантии для банка. Нотариусы просят около 1500 рублей за доверенность.

   

3. Продление страховки. Комплексное страхование предусматривает три вида страхования и составляет 0,5–1,5% от суммы кредита. Если брать отдельно, то будет немного дороже. Следовательно, если взять в кредит 3 миллиона, страховая сумма будет порядка 15-30 тысяч рублей.

Внимание! Помните, что страховка оплачивается не только за процедуру рефинансирования ипотеки, но и за саму ипотеку в принципе, поэтому эта трата обязательна в любом случае.

Часто задаваемые вопросы

Как быстро рассчитать прибыль от рефинансирования?

Не будем забывать, что помимо разницы в процентной ставке, при расчете эффекта от рефинансирования мы также должны учитывать дополнительные расходы на регистрацию. Не все заемщики могут быстро ориентироваться в предложениях банка, поэтому мы предлагаем вам формулу с портала BankInformService, которая может упростить расчеты.

Пособие по рефинансированию = (разница в ежемесячном платеже * количество месяцев ссуды) — средства, уже уплаченные по кредиту — стоимость страховки — единовременная комиссия за рефинансирование.

Пример использования этой формулы:

В 2021 году супружеская пара купила очень понравившуюся квартиру у застройщика, аккредитованного ВТБ24, под 13,8% годовых.

Спустя месяц (один платеж, 21 000 руб.) Они начали организовывать рефинансирование своего «зарплатного» Райффайзенбанка под 10,9% годовых. Разница в ежемесячном платеже составляет 5800 руб. Срок кредита — 10 лет. Стоимость страховки в ВТБ24 составила 36 000 на весь срок кредита (возвращено 34 000), в Raiffeisen — 34 000 рублей. Разовые расходы — 3500 руб. На оценку + 1200 руб. На помощь.

Считаем: 696000 (разница ежемесячных выплат за 10 лет) — 21000 (сумма, уплаченная в исходный банк) — 2000 (стоимость страховки в исходном банке) — 34000 (стоимость страховки в новом банке) — 3500 (стоимость оценки квартиры) — 1200 (стоимость информации о сделке) = 634 300 руб. (Чистая прибыль).

Обязательные расходы и госпошлина

Пытаясь определить, есть ли преимущество в процессе рефинансирования, многие люди забывают включать обязательные расходы в потенциальные расходы, в частности, государственный налог и оценку собственности. Избежать их не получится, поэтому нужно сразу настроиться на то, за что нужно платить.

Комиссия уплачивается при регистрации в Реестре нового кредитного договора. Когда происходит рефинансирование, это фактически ипотечный кредит, поэтому договор также вносится в Реестр. Стоимость процедуры при подаче заявки через МФЦ — 1000 руб.

Что касается оценки недвижимости, то определение номинальной стоимости объекта необходимо в связи с тем, что при рефинансировании средства выдаются в процентах от стоимости жилья (сумма привлеченных средств не должна превышать в среднем 80 — 90% от стоимости недвижимости). Во-вторых, банки предъявляют к жилью определенный перечень требований, а оценка дает возможность определить, соответствует ли недвижимость указанным требованиям. В Москве стоимость такой процедуры составляет около 3-5 тысяч рублей.

Некоторые банки, особенно известные, сотрудничают с фирмами по оценке недвижимости и предлагают клиентам воспользоваться их услугами, предположительно на льготных условиях. В список таких кредиторов входят:

Если вы заказываете оценку через компанию-партнера банка, скидка на процедуру оценки составит около 20%, что довольно много.