7. Участок жилого дома на природе
Гражданский кодекс РФ (выписка).
Статья 252. Раздел собственности на долевую собственность и отделение от нее доли.
1. Общая собственность может быть разделена между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник общей собственности вправе требовать отделения своей доли от общей собственности.
3. Если участники совместного предприятия не достигают соглашения об условиях раздела общего имущества или разделения доли одного из них, участник совместного предприятия имеет право в судебном порядке: требовать выделения в натуре своей доли из общего имущества.
Если переуступка доли в натуре не разрешена законом или невозможна без несоразмерного ущерба совместной собственности, новый собственник имеет право выплатить ему стоимость своей доли от других участников совместной собственности.
4. Несоразмерность имущества, переданного в натуральной форме участнику совместной собственности в соответствии с настоящей статьей, по отношению к его доле в правах собственности, устраняется путем выплаты соответствующей денежной суммы или иной компенсации.
Выплата компенсации участнику долевой собственности остальными собственниками вместо выделения его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть фактически распределена и не имеет значительного интереса в использовании общего блага, судья может при отсутствии согласия этого собственника обязать других участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. После получения возмещения в соответствии с настоящей статьей собственник теряет право участвовать в общем благе.
Какие вопросы учитывает суд при разделе дома натурой?
можно разделить дом или выделить долю в натуре, если дом является семейной единицей. Разделить квартиру в натуре невозможно, так как на момент раздела или выделения доли собственник должен передать в собственность не только жилые помещения, но и у каждого совладельца должны быть отдельные подсобные помещения (кухня, туалет, санузел, коридор и пр.). В обычной квартире это сделать невозможно, совладельцы квартиры могут только определить порядок пользования жильем (см. Главу 8).
Раздел домовладения может быть осуществлен как в судебном порядке, так и добровольно путем заключения всеми совладельцами договора, который подлежит государственной регистрации. После того, как часть дома оформлена в натуре, право на общую собственность истекает.
Когда дом делится в суде, истец должен приложить к заявлению свою версию раздела домовладения. Для этого не обязательно обращаться к специалисту, достаточно обозначить границы возможного деления на копии плана из технического паспорта семьи.
Раздел общего имущества и уступка из общей собственности доли отличаются тем, что в первом случае общее имущество делится между всеми участниками общей собственности, во втором случае участник общей собственности распределяет его часть собственности на дом, соизмеримая с его долей, а другая часть имущества по-прежнему находится в общей собственности остальных совладельцев. Назначение доли владения применяется, когда в долевой собственности более двух участников.
В случае раздела (выделения доли) в натуре часть жилого дома и нежилых построек передается в собственность совладельца, соответствующая по размеру и стоимости его доле, если это возможно без непропорционального ущерба для экономики назначения построек. Под непропорциональным ущербом хозяйственному назначению здания следует понимать значительное ухудшение технического состояния дома, преобразование в результате переоборудования жилых помещений в нежилые помещения, предоставление помещений, которые нельзя использовать для жилья в силу малым размерам площадей или неудобству их использования и т д.
Возможные варианты раздела (уступки доли) собственности на жилище определяются на основании строительно-технической экспертизы. Эксперт устанавливает, прежде всего, возможность раздела дома исходя из точного количества долей сторон. Если такое разделение невозможно, эксперт представляет варианты разделения домохозяйств с отклонением от размера долей. В этом случае оценщик должен определить размер денежной компенсации, подлежащей выплате участнику долевой собственности, права которого будут ущемлены. Размер компенсации устанавливается исходя из реальной стоимости дома на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, оценки, цены на строительные материалы, тарифы на их транспортировку, стоимость рабочей силы по отношению к ценам, существующим в данном районе, услуги и расположение дома (город , поселок, курортная зона и т д.), степень его износа, а также другие обстоятельства, важные для правильной оценки дома.
В случае несоразмерного раздела собственности на жилище суд в своем решении указывает на изменение долей собственности на жилище. Если для перегородки дома необходимо переустройство, специалист должен описать объем работ и материалы для переоборудования. Если варианты раздела предусматривают установку дополнительного отопительного оборудования, сантехнических устройств, это указывается в экспертизе, и до вынесения решения судом конструкция такого оборудования в домашних условиях должна быть согласована с соответствующими компетентными органами (пожарная служба, так далее.).
Суд, принимая решение о разделе по определенному варианту, должен указать в нем причину, по которой был выбран именно этот вариант раздела (раздела). Если доли совладельцев равны и, по мнению оценщика, дом делится поровну, суд определяет, кому из совладельцев предоставить какую часть дома. При этом учитывается установленный порядок использования домовладения, необходимость каждого участника в определенных помещениях, в некоторых случаях суд учитывает состояние здоровья и другие заслуживающие внимания обстоятельства.
Конструктивная и техническая компетентность имеет большое значение в случае раздела (выделения доли) дома. От его результатов зависит исход дела. Если эксперт сочтет, что раздел (уступка доли) невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, судья вправе отклонить заявление о разделе дома.
При невозможности раздела или разделения дома в натуре участник общей собственности вправе требовать от других совладельцев денежной компенсации, при получении которой он теряет право на долю в общем имуществе. Между тем, если такой иск не заявлен истцом, суд не вправе назначить ему такую компенсацию. То же самое и с ответчиками: они имеют право требовать компенсации сами, но принудительно лишить их имущества путем выплаты компенсации невозможно.
Однако из этого правила есть исключение. Когда доля совладельца незначительна, не может быть фактически распределена и совладелец не имеет значительной заинтересованности в использовании общего имущества, судья может, даже при отсутствии согласия этого совладельца, обязать других участников долевое имущество выплатить ему компенсацию.
Вопрос о наличии у участника долевой собственности существенной заинтересованности в использовании общего имущества решается судом в каждом конкретном случае. Решение принимается на основании исследования и общей оценки представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, необходимость использования данного имущества в зависимости от возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе тех, кто отключены, и так далее
При разделе собственности на дом совладелец, осуществивший неотъемлемые улучшения основного объекта общей собственности за свой счет и усилия, имеет право требовать пропорционального увеличения своей доли в праве общей собственности. При решении данной проблемы важно, чтобы такие улучшения производились им с согласия других участников долевого общего имущества или по решению суда, разрешившему перепланировку жилища.
На увеличение доли влияют не все улучшения, сделанные совладельцем, а только те, которые отражаются на площади дома. Такие работы, как замена кровли, укрепление фундамента и другие работы, связанные с поддержанием технического состояния дома, не влияют на размер долей в праве общей собственности. Если участник совместной собственности построил на земельном участке другие подсобные постройки (туалеты, душевые и т собственность, однако, когда они разделены, они становятся полностью его собственностью.
… Рассматривая заявленное ходатайство о разделе дома, суд признал право собственности истца на 2/3 доли дома и наложил на нее обязательство по выплате компенсации ответчикам.
Как установил Кассационный суд, ответчики не согласились на выплату денежной компенсации за свою долю в указанном доме, имея значительную долю в этом унаследованном имуществе, которое включает пристройку, которая им необходима в качестве мастерской.
Вопрос о возможности реального раздела дома оставлен судом первой инстанции неоспоримым, хотя по заключениям экспертов, проводивших судебно-строительную экспертизу, разделить спорную часть дома вполне возможно с передачей доли обвиняемому и отдельной квартиры. Однако суд не предоставил экспертного заключения, а ограничился указанием на то, что раздел наследственной части дома потребует значительных затрат, так как одна из комнат не имеет естественного освещения. При этом суд не знал от подсудимых, согласны ли они нести такие расходы и пользоваться комнатой без окон. Учитывая все эти обстоятельства, решение суда было отменено, а дело отложено на новое рассмотрение.
… Ответчик утверждал в суде, что оспариваемый дом был его единственным местом жительства, что он использовал эту жилую площадь в течение многих лет и, следовательно, не соглашался получить денежную компенсацию за свою долю.
Эти аргументы не были проверены судьей, хотя они необходимы для правильного разрешения спора, при условии, что право на общую собственность дома без согласия одного из владельцев может быть решено только в исключительных случаях.
… После раздела дома суд закрепил за подсудимым номер. 5 и часть мансарды. При этом суд не проверил доводы истицы о том, что эта комната — самая удобная комната в доме и что в ее семье есть муж-инвалид и двое несовершеннолетних детей, а также она больная. Кроме того, как свидетельствует решение суда, чердак был разделен только между ответчиками, и истцу не была предоставлена никакая часть этой комнаты.
Как указала актриса в надзорной жалобе, в связи с тем, что ей отведены менее комфортабельные комнаты в доме, в том числе две комнаты без окон: кухня и гостиная, ей нужна часть чердака для вентиляции в дом. Кухня, где есть газ, вместо мансарды отдана подсудимым.
Поскольку объяснения истицы подлежат проверке, необходимо проверить, не пострадали ли ее интересы при разделе дома по принятому судом варианту, дело перенесено на новое рассмотрение.
… В случае раздела дома суд установил, что отношения между сторонами (отцом и сыном) были крайне враждебными, исключая возможность сосуществования в одном доме, которым является вышеупомянутый дом. Обвиняемый — инвалид второй группы, ветеран труда и Великой Отечественной войны, у него нет жилой площади, кроме дома, в котором он проживает, а актер имеет комфортабельную трехкомнатную квартиру в Москве и намерен пользоваться часть дома в виде дачи, которая принадлежит ему по наследству.
Согласно заключению проведенной по делу строительно-технической экспертизы, доля истца в доме составляет 7,8 кв. М жилой и 3,6 кв. М служебной площади. Таких помещений в доме нет, а по техническим правилам передать истцу 1/4 дома практически невозможно.
Ссылка истца на заключение первой строительно-технической экспертизы, в которой предлагалось три варианта раздела, неубедительна, поскольку такие варианты связаны либо со значительной реконструкцией и перепланировкой дома, либо со значительным нарушением прав и законные интересы другого собственника — ответчика, постоянно проживающего в доме.
Довод заявителя о том, что ему нужна комната для использования в качестве дачи и что он не желает получать денежную компенсацию, не может служить законным основанием для отмены решения суда.
Кроме того, из сообщения истца, которое он направил обвиняемому, приложенного к делу, следует, что он не возражал против продажи своих долей в доме при условии, что ему было выплачено 5000 рублей, в то время как фактическая стоимость всей Дом, по мнению экспертов, стоит 7 168 руб., а актерская доля — 1792 руб. Эта сумма была взыскана судом в пользу истца. Возражений сторон относительно оценки дома не поступало.
Учитывая все эти обстоятельства, суд обоснованно решил взыскать денежную компенсацию за 1/4 дома, принадлежащего истцу.
… После смерти ее отца спорное жилое здание перешло по наследству заявительнице и ее брату в равных долях. Истец предлагал ответчику возможность разделить домовладение, но отказался подписать соглашение по предложенному ею варианту. Общая площадь дома составляет 80 кв.м, из них жилая — 50 кв.м. Актер постоянно проживает в этом доме и использует две жилые комнаты площадью 11 и 15 квадратных метров. Обвиняемый пользуется домом только летом и владеет квартирой. Истец считает, что жилой дом может быть разделен с переходом в собственность фактически занятой части дома. В случае увеличения размера ее доли в разделе по данному варианту истица согласилась выплатить ответчику соответствующую денежную компенсацию. На основе ст. 252 cc истец просил о подразделении жилого дома, а также о назначении технического эксперта для определения возможных вариантов разделения жилого дома на две изолированные части.
